董承志 卜曉鋼

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)多，帶動(dòng)就業(yè)人員數(shù)量龐大，多年來在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、解決群眾住有所居等方面發(fā)揮了重要作用 在房地產(chǎn)市場(chǎng)深入發(fā)展過程中，存在諸多發(fā)展不規(guī)范因素，如爛尾樓、交易資金安全、中介市場(chǎng)亂象、服務(wù)意識(shí)滯后等問題，亟待房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門思考落實(shí)，結(jié)合實(shí)際談一談對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的想法

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);監(jiān)管;措施

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）05-0061-65

收稿日期：2020-03-30

1 背景

1.1 市場(chǎng)面情況

目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋買賣交易環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)、涉及資金大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處于房源信息集散的重要位置，由于供需雙方的信息不對(duì)稱，“虛假宣傳”“虛假房源”“一房?jī)少u”“陰陽合同”“騙貸套貸”等問題層出不窮，而且房屋作為最重要的家庭財(cái)產(chǎn)之一，在交易過程中，因?yàn)橘I賣雙方缺乏信任度，通常都會(huì)面臨“先過戶”還是“先付款”的選擇難題，如果在最后登記辦證時(shí)才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)存在問題，或者購房款被中介公司挪用，將會(huì)造成購房人的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)的不安定因素。

特別是2020年初的這場(chǎng)疫情，來勢(shì)兇猛、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、影響范圍廣、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)沖擊大，房地產(chǎn)全行業(yè)同樣受到了嚴(yán)重影響，一直以來采用的傳統(tǒng)的線下交易模式已經(jīng)不能滿足管理和服務(wù)的需要，為線下轉(zhuǎn)線上辦理得到了進(jìn)一步的推動(dòng)。但就房屋這樣的大宗資產(chǎn)來說，在互聯(lián)網(wǎng)這種看不見摸不著的環(huán)境中交易，必然會(huì)遇到各種各樣的問題，從目前的實(shí)務(wù)來看，交易監(jiān)管部門很多時(shí)候還受制于多年思維定式的束縛，對(duì)“放管服”的理解不到位，監(jiān)管方式復(fù)雜，服務(wù)方式單一等等。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管應(yīng)著眼于通過法律乃至行政手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)，拓寬服務(wù)渠道，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升房地產(chǎn)服務(wù)能力和市場(chǎng)監(jiān)管力度，把各類矛盾和隱患盡可能提前消滅于萌芽狀態(tài)，以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)秩序，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛，從而切實(shí)解決房屋交易過程中存在的實(shí)際問題。

1.2 法規(guī)政策面情況

為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的局面，近年來，國家相繼出臺(tái)各項(xiàng)規(guī)定和指導(dǎo)意見，明確要求政府職能部門要加強(qiáng)和規(guī)范市場(chǎng)監(jiān)管，依法對(duì)整個(gè)交易市場(chǎng)的市場(chǎng)主體和普通的交易參與者都進(jìn)行監(jiān)管，使所有房地產(chǎn)交易行為都在國家法律、法規(guī)的范圍內(nèi)依法有序的進(jìn)行。

2016年7月，住建部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房[2016] 168號(hào)），要求規(guī)范中介服務(wù)行為，全面推行交易合同網(wǎng)簽制度，健全交易資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)行業(yè)信用管理，建立多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化行業(yè)自律管理，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督檢查。

2017年9月，住建部聯(lián)合人民銀行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》（建房[2017] 215號(hào)），要求堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)信息互通和部門間協(xié)作，簡(jiǎn)化辦事程序，強(qiáng)化監(jiān)督管理。

2018年12月，經(jīng)國務(wù)院同意，住建部出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房（2018] 128號(hào)），要求在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)全面實(shí)行房屋網(wǎng)簽備案全覆蓋，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，加強(qiáng)交易資金監(jiān)管，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案價(jià)格監(jiān)測(cè)，推動(dòng)部門間信息共建共享，為國家宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。

2019年5月，住建部按照國家要求，部署開展“一城一策”試點(diǎn)工作，要求開展房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)采集工作，建立科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控體系。

2019年8月，住建部印發(fā)《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）的通知》，要求各地使用統(tǒng)一的交易合同示范文本，規(guī)范房屋網(wǎng)簽備案基本流程，延伸窗口服務(wù)，積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式，逐步納入政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”，實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。

2020年1月1日施行的國務(wù)院《優(yōu)化營商環(huán)境條例》，要求嚴(yán)格按照法律法規(guī)和職責(zé)，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，明確監(jiān)管對(duì)象和范圍、厘清監(jiān)管事權(quán)，依法對(duì)市場(chǎng)主體進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋;要求充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，依托國家統(tǒng)一建立的在線監(jiān)管系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管信息歸集共享和關(guān)聯(lián)整合，推行以遠(yuǎn)程監(jiān)管、移動(dòng)監(jiān)管、預(yù)警防控為特征的非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)化、智能化水平。

2 措施和想法

交易監(jiān)管是政府職能，要借助現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)行不見面審批、不見面辦理，把更多業(yè)務(wù)從“只跑一次”上升到“不見面辦結(jié)”。不動(dòng)產(chǎn)交易登記改革后，雖然有些城市把合同網(wǎng)簽備案職能劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門，造成了監(jiān)管上的一些不便利，但只要部門間加強(qiáng)信息共享，工作上密切協(xié)作，同樣能發(fā)揮良好的監(jiān)管作用。

2.1 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)

2.1.1 組織開辦網(wǎng)上房交會(huì)

依托官網(wǎng)組織開辦網(wǎng)上房交會(huì)并形成常態(tài)化，在原有的信息化平臺(tái)基礎(chǔ)上，增加、完善、暢通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)線上房屋銷售渠道，支持項(xiàng)目線上宣傳、認(rèn)購、預(yù)定、開盤等活動(dòng)，集中公布各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的銷售信息、中介業(yè)務(wù)、政策咨詢、地圖找房等，積極引導(dǎo)購房者使用網(wǎng)絡(luò)看房、選房、購房的習(xí)慣，推進(jìn)購房者網(wǎng)簽、按揭審批、放貸手續(xù)網(wǎng)上辦理，掌握各樓盤市場(chǎng)關(guān)注熱度，同時(shí)提供交易成交價(jià)格和數(shù)量統(tǒng)計(jì)，利用大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)區(qū)域和功能板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。

2.1.2 適當(dāng)放寬預(yù)售資金監(jiān)管和各類保證金政策

2020年2月，住建部辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動(dòng)企業(yè)開復(fù)工工作的通知》，要求“加快推動(dòng)銀企合作，鼓勵(lì)商業(yè)銀行對(duì)信用評(píng)定優(yōu)良的企業(yè)，在授信額度、質(zhì)押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業(yè)融資成本。大力推行工程擔(dān)保，以銀行保函、工程擔(dān)保公司保函或工程保證保險(xiǎn)替代保證金，減少企業(yè)資金占用?！?/p>

筆者認(rèn)為，為更大增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展動(dòng)力，提高企業(yè)資金流動(dòng)性，應(yīng)最大限度減少政府對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的直接干預(yù)，對(duì)各類保證金和預(yù)售監(jiān)管資金采取差別化監(jiān)管，對(duì)于信用優(yōu)良的企業(yè)，允許開發(fā)企業(yè)采用銀行保函或上市公司擔(dān)保形式解凍監(jiān)管資金或抵頂部分監(jiān)管資金，亦可采取在預(yù)售資金使用上實(shí)行線上線下相結(jié)合的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，減少人T審批。開發(fā)企業(yè)在線上如實(shí)填報(bào)資金用途后可直接使用資金，對(duì)不規(guī)范使用資金情況采取實(shí)時(shí)凍結(jié)并綁定信用等級(jí)，取消優(yōu)良信用企業(yè)享有的綠色通道。

2.1.3 推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”

通過“互聯(lián)網(wǎng)+”模式提高房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管水平，通過“人臉識(shí)別”等手段進(jìn)行身份驗(yàn)證，提供真實(shí)房源展示、委托掛牌、房屋租賃備案、信用管理、房屋交易監(jiān)管資金的查詢和支取，同時(shí)支持商品房銷售、存量房交易監(jiān)管、品牌公寓租賃、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案等全流程業(yè)務(wù)辦理，通過“數(shù)據(jù)共享”“并聯(lián)審批”“電子簽名”等技術(shù)手段達(dá)到能夠遠(yuǎn)程審查是否符合交易條件，圍繞交易、評(píng)價(jià)、誠信和星級(jí)數(shù)據(jù)，逐步建設(shè)和完善誠信管理體系，支持與現(xiàn)有業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行緊密集成和無縫對(duì)接，并將項(xiàng)目作為房產(chǎn)業(yè)務(wù)窗口嵌入城市政務(wù)APP，形成一套系統(tǒng)，限時(shí)全程通辦，全面推行“不見面”審批。

2.2 多舉措監(jiān)管

2.2.1 強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)定、退定管理

通過實(shí)名認(rèn)證注冊(cè)，堅(jiān)決打擊開發(fā)企業(yè)預(yù)售許可前各種形式收取購房款行為。具體流程如圖l所示。

2.2.2 全面開展資金監(jiān)管工作

（1）商品房預(yù)售資金監(jiān)管

在預(yù)售制度下，為確保預(yù)售資金用于商品房屋項(xiàng)目工程建設(shè)，銀行發(fā)放的貸款資金及時(shí)納入監(jiān)管，實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管全覆蓋，杜絕因資金監(jiān)管不到位出現(xiàn)新的爛尾樓盤。例如創(chuàng)建ABC三級(jí)監(jiān)管賬戶管理模式，A賬戶是指監(jiān)管機(jī)構(gòu)在簽定合作協(xié)議的商業(yè)銀行開設(shè)的預(yù)售資金歸集賬戶。B賬戶指開發(fā)企業(yè)以預(yù)售證為單位在各商業(yè)銀行自主開設(shè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。同一監(jiān)管銀行的A帳戶為所有B帳戶的資金歸集帳戶。C賬戶指監(jiān)管機(jī)構(gòu)在簽定合作協(xié)議的商業(yè)銀行開設(shè)的跨行按揭貸款專用賬戶。預(yù)售資金繳存時(shí)，首付款和按揭貸款等先繳存進(jìn)開發(fā)企業(yè)B賬戶后由系統(tǒng)自動(dòng)歸集至A賬戶，B賬戶當(dāng)日清零。資金審批使用時(shí)，監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)拔付指令將資金從A帳戶劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)B帳戶后不作停留，直接撥付至施工單位帳戶。放款至C賬戶的按揭貸款由監(jiān)管機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)B帳戶后自動(dòng)歸集至A帳戶。避免跨行按揭貸款進(jìn)開發(fā)企業(yè)一般戶后資金挪用的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減少監(jiān)管資金催繳的難度和工作量。

（2）存量房交易資金監(jiān)管

存量房交易資金監(jiān)管最大的作用是保障交易安全，重在提供服務(wù)，以確保房子能順利過戶到買方名下、賣方能拿到房款，不影響交易流程。交易資金的監(jiān)管范圍應(yīng)包括購房定金、首付款、購房貸款等全部房款。交易資金的繳存和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過資金專用賬戶進(jìn)行，開戶行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過房產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)或政務(wù)服務(wù)平臺(tái)實(shí)時(shí)共享每一筆交易的合同信息和批貸進(jìn)度，并對(duì)每筆業(yè)務(wù)全程監(jiān)督。開戶行當(dāng)日確認(rèn)首付款和貸款的入賬、上傳首付款和貸款繳款憑證。監(jiān)管機(jī)構(gòu)隔日對(duì)賬，開戶行按月向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供存量房交易資金繳存情況，提供定期結(jié)算賬戶余額。

2.2.3 加強(qiáng)信用建設(shè)

良好的社會(huì)信用是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的前提，加快推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)，具有重大而深遠(yuǎn)的意義。房地產(chǎn)行業(yè)信用建設(shè)關(guān)乎民生福祉，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的信用考評(píng)等級(jí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目或經(jīng)紀(jì)行為實(shí)行差別化管理。

如對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)行A、B、C、D四個(gè)等級(jí)的信用考評(píng)，信用考評(píng)結(jié)果作為預(yù)售許可、預(yù)售資金監(jiān)管等的主要參考，并通過官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和新聞媒體向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用考評(píng)結(jié)果為A級(jí)、B級(jí)的分別予以積極的政策激勵(lì)，并優(yōu)先推薦行業(yè)評(píng)先評(píng)優(yōu)。考評(píng)結(jié)果為D級(jí)，企業(yè)主要負(fù)責(zé)人須接受約談，作為重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查或者抽查，向相關(guān)管理部門和銀行等金融機(jī)構(gòu)以及社會(huì)公眾發(fā)出預(yù)警等處理，并納入預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管單位，對(duì)有嚴(yán)重違法違規(guī)、失信行為的將列入企業(yè)黑名單。

對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人的信用評(píng)價(jià)，主要通過“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，通過交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)建立以購房人評(píng)價(jià)為主的信用評(píng)價(jià)體系，交易雙方可對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行服務(wù)評(píng)價(jià)，交易完成90天內(nèi)（建議），交易雙方還可以通過合同編號(hào)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行二次評(píng)價(jià)，每單交易的最終評(píng)價(jià)實(shí)時(shí)進(jìn)行公示，以便社會(huì)民眾和相關(guān)主管部門及時(shí)了解行業(yè)真實(shí)信用情況，形成社會(huì)監(jiān)督，各方協(xié)同，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，分類管理，從而為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有力支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范經(jīng)營、誠信服務(wù)。

2.2.4 善用網(wǎng)簽限制手段

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是不斷完善的過程，筆者在此重點(diǎn)談?wù)劮课蒌N售環(huán)節(jié)的一些不良現(xiàn)象，如開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、虛假宣傳、違規(guī)收取誠意金、意向金、認(rèn)籌金、樓盤爛尾、陰陽合同、中介吃差價(jià)等行為，造成了社會(huì)矛盾的屢屢發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購房消費(fèi)者的合法權(quán)益，如何從源頭上整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，迫切需要房產(chǎn)管理部門施以有效的整治對(duì)策。個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)以文件形式明確網(wǎng)簽限制行政管理措施的適用情形，結(jié)合預(yù)售許可審批，開展開盤蹲點(diǎn)、跟蹤檢查、專項(xiàng)檢查、預(yù)定管理網(wǎng)絡(luò)化，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)秩序管控和價(jià)格波動(dòng)監(jiān)測(cè)，以網(wǎng)簽限制為管理手段，依法嚴(yán)厲打擊各類擾亂市場(chǎng)秩序的行為。特別對(duì)存在捆綁銷售、霸王條款等不穩(wěn)定隱患的項(xiàng)目，要暢通投訴渠道，鼓勵(lì)分類投訴，即時(shí)采取停網(wǎng)整改，掛接信用考評(píng)，加大違法違規(guī)成本，促使一些企業(yè)、機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人從想違規(guī)到怕違規(guī)再到不想違規(guī)的轉(zhuǎn)變。

2.2.5 發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的重要作用

行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)現(xiàn)行業(yè)有序管理的重要組織，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，行業(yè)主管部門將原有行業(yè)管理服務(wù)性工作轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會(huì)，使行業(yè)協(xié)會(huì)在為企業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律、行業(yè)協(xié)調(diào)、行業(yè)監(jiān)督、對(duì)外交往等方面的作用更加突出。

但是，客觀地看，現(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會(huì)工作還存在一些問題，主要表現(xiàn)在整體力量比較薄弱，自律機(jī)制不健全，維權(quán)職能不到位等，協(xié)會(huì)的作用與會(huì)員的期望還有較大的距離。房地產(chǎn)市場(chǎng)易受國家政策和市場(chǎng)因素影響，又與租賃、抵押、司法等活動(dòng)關(guān)系密切，筆者建議協(xié)會(huì)可以組織住建、市場(chǎng)監(jiān)管、工商、司法、金融等業(yè)內(nèi)專家，成立行業(yè)專家?guī)?，一是制定行業(yè)行為自律守則，開展預(yù)銷售合同文本抽查，對(duì)合同文本內(nèi)容存在顯失公允的條款提出督促整改。對(duì)拒不整改的，可建議相關(guān)主管部門實(shí)施停網(wǎng)銷售等措施促進(jìn)整改落實(shí)。二是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)服務(wù)行業(yè)發(fā)展作用，常態(tài)化利用互聯(lián)網(wǎng)舉辦網(wǎng)上房交會(huì)，實(shí)現(xiàn)樓盤展示、預(yù)定購買等公共服務(wù)功能。三是加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)，塑造一批守法律、懂業(yè)務(wù)的企業(yè)和從業(yè)人員。四是加大對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)政策的宣傳，邀請(qǐng)法律界專家開展各種層面、各種形式的以案說法活動(dòng)，對(duì)政策變化、房屋交易中易出現(xiàn)的各種陷阱和疑難問題提供法律咨詢，對(duì)群眾關(guān)心的案例進(jìn)行專業(yè)的解讀和分析，引導(dǎo)群眾合法訴求、依法維權(quán)，有效化解社會(huì)矛盾.

作者簡(jiǎn)介：董承志、卜曉鋼，連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心。