潘世炳 胡曉 張丹

摘要：隨著生態(tài)文明建設(shè)的日益加強(qiáng)，自然資源資產(chǎn)的保護(hù)、流轉(zhuǎn)等問題的解決愈發(fā)迫切和重要，自然資源資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度變革必然成為各級(jí)黨委政府工作的重點(diǎn)之一。當(dāng)前國(guó)家大力開展自然資源保護(hù)和利用的一系列工作，為傳統(tǒng)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來了新的機(jī)遇，估價(jià)工作也要與時(shí)俱進(jìn)，提供全體系、全過程的自然資源資產(chǎn)動(dòng)態(tài)咨詢服務(wù)，探尋未來發(fā)展新機(jī)遇。

關(guān)鍵詞：自然資源資產(chǎn);產(chǎn)權(quán)制度改革;估價(jià)新機(jī)遇

中圖分類號(hào)：D922.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）05-0053-56

收稿日期：2020-（14-03

自2013年十八屆三中全會(huì)首次提出要健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度。到2018年3月，十三屆人大會(huì)通過了關(guān)于國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案的決定，批準(zhǔn)成立中華人民共和國(guó)自然資源部。至今年4月，中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“產(chǎn)權(quán)改革指導(dǎo)意見”）。

一系列的改革發(fā)展中，反映出自然資源保護(hù)問題和流轉(zhuǎn)問題的重要性與迫切性，也反映出產(chǎn)權(quán)制度改革必然成為各級(jí)黨委政府工作的重點(diǎn)之一。面對(duì)這一制度的變革，我們認(rèn)為在新形勢(shì)下估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，積極探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和發(fā)展方向，由單一的土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的靜態(tài)咨詢?cè)u(píng)估，向更全面更復(fù)雜的自然資源資產(chǎn)動(dòng)態(tài)咨詢服務(wù)工作進(jìn)行探索，謀求多元化的發(fā)展。

1 助力自然資源資產(chǎn)清查

自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度就是建立在對(duì)自然資源資產(chǎn)全面清查的基礎(chǔ)之上，其首要工作就是要摸清資產(chǎn)的數(shù)量、類別、性質(zhì)、空間分布。在“產(chǎn)權(quán)改革指導(dǎo)意見”主要任務(wù)中也提到制定統(tǒng)一的自然資源分類標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)查監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)制度，對(duì)重要自然資源的數(shù)量、質(zhì)量、分布、權(quán)屬、保護(hù)和開發(fā)利用狀況進(jìn)行掌握。

自然資源資產(chǎn)不同與以往單一的土地、林地、礦產(chǎn)資源，自然資源更具系統(tǒng)性，是一個(gè)集土地、礦產(chǎn)、森林、水、海洋等資源為一體的系統(tǒng)性資源，需要站在更全局化體系化的高度去進(jìn)行清查統(tǒng)計(jì)，避免不同數(shù)據(jù)的交叉統(tǒng)計(jì);同時(shí)自然資源資產(chǎn)也是一個(gè)不斷動(dòng)態(tài)變化的資源，如礦產(chǎn)資源會(huì)被消耗不可更新，而林地等生態(tài)資源可以再生。這就需要對(duì)自然資源的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)要做到系統(tǒng)化、體系化、日常化、定期化、長(zhǎng)期化。

估價(jià)機(jī)構(gòu)作為咨詢服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)以獨(dú)立、客觀、公正的角度參與其中，以更加系統(tǒng)性、規(guī)范性的角度，對(duì)統(tǒng)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)方法研究提供咨詢建議，并依托估價(jià)機(jī)構(gòu)過往參與全國(guó)土地調(diào)查、土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估調(diào)查等工作經(jīng)驗(yàn)，參與到自然資源資產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、盤點(diǎn)中，助力自然資源資產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、全面性、準(zhǔn)確性和有效性。

2 整合資源，推進(jìn)自然資源資產(chǎn)大數(shù)據(jù)的建立

自然資源資產(chǎn)的管理將是以國(guó)土綜合規(guī)劃為基礎(chǔ)，自然資源和生態(tài)環(huán)境相結(jié)合的模式。未來自然資源資產(chǎn)信息必將是與現(xiàn)有的國(guó)土一張圖相結(jié)合，各類資產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的大數(shù)據(jù)。

作為估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以結(jié)合傳統(tǒng)土地、房產(chǎn)資源大數(shù)據(jù)建立的經(jīng)驗(yàn)，整合地理信息技術(shù)、遙感技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、可視化應(yīng)用技術(shù)等各項(xiàng)技術(shù)，探索新的數(shù)據(jù)咨詢服務(wù)方向，構(gòu)建通用信息平臺(tái)，將自然資源中各種資產(chǎn)與現(xiàn)有的國(guó)土一張圖相結(jié)合，積極推進(jìn)資源信息數(shù)字化、圖形化，建立完善的自然資源資產(chǎn)信息大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新、實(shí)時(shí)查詢，直觀反映自然資源資產(chǎn)信息的變化。

3 “三權(quán)分置”下拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域

在“產(chǎn)權(quán)改革指導(dǎo)意見”中關(guān)于土地方面所有權(quán)與使用權(quán)的關(guān)系提出“三權(quán)分置”，要求落實(shí)土地三權(quán)（所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)）分置，開展經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、抵押，探索宅基地三權(quán)（所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)）分置，對(duì)建設(shè)用地的地上、地表和地下分設(shè)使用權(quán)。

估價(jià)機(jī)構(gòu)可以圍繞“三權(quán)分置”進(jìn)行新的業(yè)務(wù)探索，拓寬其適應(yīng)領(lǐng)域，開發(fā)多元業(yè)務(wù)內(nèi)容。在三權(quán)分置的改革估價(jià)機(jī)構(gòu)可以系統(tǒng)地為金融機(jī)構(gòu)解決農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估：貸前審批時(shí)關(guān)于農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值評(píng)估和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估、優(yōu)先受償價(jià)值評(píng)估;抵押期間風(fēng)險(xiǎn)防控，根據(jù)市場(chǎng)變化，了解抵押物價(jià)值的評(píng)估;抵押物處置時(shí)處置價(jià)值評(píng)估、快速變現(xiàn)價(jià)值評(píng)估、司法處置時(shí)的價(jià)值評(píng)估。同時(shí)積極探索村民內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、入股等模式下的價(jià)值評(píng)估。

4 認(rèn)識(shí)自然資源資產(chǎn)價(jià)值，建立合理評(píng)價(jià)體系

在“產(chǎn)權(quán)改革指導(dǎo)意見”中提到“正確處理資源保護(hù)與開發(fā)利用的關(guān)系，既要發(fā)揮自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度在嚴(yán)格保護(hù)資源、提升生態(tài)功能中的基礎(chǔ)作用，又要發(fā)揮在優(yōu)化資源配置、提高資源開發(fā)利用效率、促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展中的關(guān)鍵作用”，表明隨著生態(tài)文明建設(shè)的日益加強(qiáng)，自然資源資產(chǎn)的保護(hù)、流轉(zhuǎn)等問題的解決愈發(fā)迫切和重要。習(xí)近平總書記近期提出了“綠水青山就是金山銀山”的重要論斷。我們知道自然資源資產(chǎn)不同于廣義的自然資源，必須是指有法可依、可確權(quán)、可定價(jià)、具有稀缺性、有特定空間形態(tài)邊界的自然資源。自然資源資產(chǎn)一定是有價(jià)值的，可評(píng)估、可評(píng)價(jià)的，而其除了傳統(tǒng)意義的經(jīng)濟(jì)價(jià)值外，其生態(tài)價(jià)值也是極其重要的。我們對(duì)于自然資源資產(chǎn)的評(píng)價(jià)必須是經(jīng)濟(jì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值相結(jié)合的價(jià)值體系。

正是由于過往對(duì)自然資源資產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的忽視，才造成在對(duì)自然資源資產(chǎn)的使用過程中，存在過度開發(fā)、浪費(fèi)的現(xiàn)象，并產(chǎn)生了嚴(yán)重的生態(tài)環(huán)境問題。只有結(jié)合對(duì)自然資源資產(chǎn)生態(tài)價(jià)值評(píng)估并對(duì)其價(jià)值進(jìn)行量化，才能更加直觀地體現(xiàn)出自然資源建設(shè)的成果，才能全面衡量自然資源資產(chǎn)真正的價(jià)值。而不僅僅只考慮項(xiàng)目所帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，卻忽視了其中的生態(tài)問題。只有這樣才能抑制免費(fèi)、無度地使用自然資源，從而促進(jìn)自然資源保護(hù)和合理利用，維護(hù)自然資源資產(chǎn)所有者的權(quán)益。

目前對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)擅長(zhǎng)的土地、房產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估體系，僅僅能滿足對(duì)部分自然資源資產(chǎn)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，更需要評(píng)價(jià)的生態(tài)價(jià)值卻無法衡量。需要估價(jià)機(jī)構(gòu)建立全面、系統(tǒng)、科學(xué)、合理的自然資源資產(chǎn)評(píng)價(jià)體系，定期有針對(duì)性地對(duì)自然資源資產(chǎn)開展實(shí)地調(diào)研、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、樣本采集、數(shù)據(jù)收集、市場(chǎng)調(diào)查和相關(guān)文獻(xiàn)資料的收集。從時(shí)間和空間上多維度的進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的分析和比較，充分發(fā)揮估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自然資源資產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)的作用，對(duì)生態(tài)文明建設(shè)貢獻(xiàn)出估價(jià)機(jī)構(gòu)的一份力量。同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)從獨(dú)立、客觀、公正角度去評(píng)價(jià)自然資源資產(chǎn)生態(tài)價(jià)值，也能對(duì)“產(chǎn)權(quán)改革指導(dǎo)意見”中提到“推動(dòng)自然生態(tài)空間系統(tǒng)修復(fù)和合理補(bǔ)償”的“合理補(bǔ)償”提供可靠依據(jù)。

5 評(píng)估將是自然資源資產(chǎn)監(jiān)測(cè)中一項(xiàng)長(zhǎng)期工作

依據(jù)“產(chǎn)權(quán)改革指導(dǎo)意見”，結(jié)合我們熟悉的土地資源資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，我們認(rèn)為自然資源資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式可由以下幾種方式構(gòu)成：委托經(jīng)營(yíng)管理、作價(jià)入股經(jīng)營(yíng)、主體直接進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)等。不論哪種模式都需要建立在對(duì)自然資源資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估的基礎(chǔ)上，且此類評(píng)估必將是個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過程。只有估價(jià)機(jī)構(gòu)深入長(zhǎng)期探索不同經(jīng)營(yíng)模式及權(quán)益實(shí)現(xiàn)的動(dòng)態(tài)全過程，才能充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，也才能對(duì)自然資源管理工作進(jìn)行有效的績(jī)效評(píng)價(jià)，以更好地發(fā)揮政府管制作用，促進(jìn)自然資源資產(chǎn)的合理配置。

與此同時(shí)，國(guó)家一系列政策的出臺(tái)，也都說明國(guó)家對(duì)于生態(tài)文明建設(shè)的決心。而生態(tài)建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，自然資源資產(chǎn)的價(jià)值也是非線性增值的，對(duì)于自然資源資產(chǎn)的投入需要較長(zhǎng)時(shí)間，才能衡量其價(jià)值。除了自然資源資產(chǎn)大數(shù)據(jù)的持續(xù)收集、更新，如何對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、量化評(píng)價(jià)，如何對(duì)自然資源資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期的、連續(xù)性的評(píng)估，如何對(duì)不同時(shí)點(diǎn)評(píng)估結(jié)果加以對(duì)比分析，才是相關(guān)決策部門能對(duì)自然資源資產(chǎn)的投入產(chǎn)出價(jià)值有一個(gè)直觀、全面認(rèn)識(shí)的關(guān)鍵。

可見評(píng)估工作對(duì)了解自然資源資產(chǎn)的價(jià)值變化情況非常必要，必將長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)這場(chǎng)改革中發(fā)揮其專業(yè)的作用。對(duì)各類自然資源資產(chǎn)數(shù)據(jù)做連續(xù)、全面的對(duì)比評(píng)價(jià)和分析，將數(shù)據(jù)進(jìn)行直觀的量化評(píng)價(jià)。作為估價(jià)機(jī)構(gòu)不能僅僅滿足于評(píng)估過去和當(dāng)前的資源，也要能深度挖掘數(shù)據(jù)內(nèi)涵，對(duì)其未來發(fā)展做科學(xué)的預(yù)測(cè)。充分發(fā)揮估價(jià)機(jī)構(gòu)在咨詢服務(wù)領(lǐng)域中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

6 總結(jié)和展望

隨著生態(tài)文明建設(shè)的日益加強(qiáng)，自然資源資產(chǎn)的保護(hù)、流轉(zhuǎn)等問題的解決愈發(fā)迫切和重要，自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的變革必然成為各級(jí)黨委政府工作的重點(diǎn)之一，同時(shí)，已在福建、江西、貴州、海南等地已探索開展全民所有自然資源資產(chǎn)所有權(quán)委托代理機(jī)制的試點(diǎn)工作，全面推出全民所有自然資源資產(chǎn)所有權(quán)委托代理機(jī)制勢(shì)在必行。在該趨勢(shì)下，估價(jià)機(jī)構(gòu)全面參與自然資源的清查、評(píng)價(jià)等工作指日可待。筆者認(rèn)為將會(huì)產(chǎn)生：自然資源資產(chǎn)等相關(guān)制度研究、自然資源資產(chǎn)信息清查、自然資源資產(chǎn)信息大數(shù)據(jù)建立及長(zhǎng)期數(shù)據(jù)更新、自然資源資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)價(jià)體系建立與評(píng)價(jià)、績(jī)效評(píng)價(jià)等一系列相關(guān)工作，對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)來說可在其中提供全體系、全過程的自然資源動(dòng)態(tài)咨詢服務(wù)。

但該系列工作對(duì)于目前估價(jià)機(jī)構(gòu)還有一定難度，如：估價(jià)規(guī)程的局限性、人員專業(yè)結(jié)構(gòu)缺失、相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)不足、數(shù)據(jù)積累少等方面。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)把握政策走向，順應(yīng)歷史趨勢(shì)，提前做好戰(zhàn)略布局，儲(chǔ)備培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才;積極參與產(chǎn)權(quán)制度改革及委托代理機(jī)制在個(gè)地方推出細(xì)則的建立、完善等二r作;積極協(xié)助推進(jìn)相關(guān)估價(jià)體系、估價(jià)規(guī)程的研究和制定;積極研究探索評(píng)估方法;主動(dòng)進(jìn)行相關(guān)評(píng)估數(shù)據(jù)的收集整理等工作。

在新的形勢(shì)下估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，積極探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和發(fā)展方向，由單一的土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的靜態(tài)咨詢?cè)u(píng)估，向更全面更復(fù)雜的自然資源資產(chǎn)動(dòng)態(tài)咨詢服務(wù)工作進(jìn)行探索，謀求多元化的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.谷樹忠.自然資源資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)及管理.中國(guó)旅游報(bào).2019.08.20

2.王立彬.為誰所有、歸誰使用——自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)解讀http：//www.gov.cn/zhengce/2019-04/15/content_5382860.htm

作者簡(jiǎn)介：潘世炳，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)兼總裁，省政府參事，省政協(xié)委員、湖北省監(jiān)察委員會(huì)首屆特約監(jiān)察員。

胡曉，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司。

張丹，永業(yè)行（湖北）土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司。