關濤 蘇宇欣

摘要：辦公樓和商業(yè)物業(yè)同屬于收益性物業(yè)，并且是非住宅物業(yè)（ Non-residential）的兩個重要子類。由于在財務核算中的地位和評估的方法均相同，導致兩者的差異性無論在理論上還是在實踐中均被系統(tǒng)性地忽視了。研究表明：辦公樓和商業(yè)物業(yè)無論在企業(yè)的內(nèi)部財務核算中，還是在租賃決策的微觀層面和在投資決策的宏觀層面，都存在著顯著的差異。而對這些差異的重視，影響著學術(shù)研究、財務統(tǒng)計、企業(yè)的經(jīng)營決策和投資者的投資決策。

關鍵詞：辦公樓;商業(yè)物業(yè);租賃決策;投資決策

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（ 2020） 04-0023-28

收稿日期：2020-02-29

1研究背景

辦公樓和商業(yè)物業(yè)兩類物業(yè)都被歸類為收益性物業(yè)（Profitable Property），或者被歸類為非住宅物業(yè)（ Non-residential Property）。這類物業(yè)的顯著特征是他們的“盈利性”，即持有其主要目的是“盈利”。在對其進行價格評估時候，采用的方法也是一樣的，就是采用“收益法”進行評估。因此，學術(shù)界往往認為：對于投資者來說，辦公樓和商業(yè)物業(yè)在本質(zhì)上沒有顯著差異，它們都不過是一種投資標的，或者說是投資工具。在進行投資的可行性研究的時候，均需要測算未來的現(xiàn)金流的均值和方差，即收益的均值和風險。

同時，從中國當年的法律制度來看，辦公樓和商業(yè)物業(yè)的土地性質(zhì)、土地使用年限、以及其他各個方面的規(guī)定也是相同的。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日施行）第12條規(guī)定，各種土地類別的使用年限如下：（1）居住用地70年;（2）工業(yè)用地50年;（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;（5）綜合或者其他用地50年。第（4）種情形，即“商業(yè)、旅游、娛樂用地”既包括商業(yè)物業(yè)，也包括辦公樓，兩者的使用年限都是40年。而且，兩者還有一點是相同的，就是它們的使用年限到期的時候，均沒有“自動延期”的規(guī)定，這一點均不同于住宅用地。

但是，辦公樓和商業(yè)物業(yè)，無論在理論性質(zhì)上，還是在實踐投資策略上，確實沒有區(qū)別嗎？如果有，究竟有哪些區(qū)別呢？這正是本文探討的問題。

2相關文獻研究

從概念上來說，辦公樓也稱寫字樓，是指“供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈?，F(xiàn)代寫字樓一般具有現(xiàn)代化的設備，環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場地，并且越來越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機關、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應的設施”（王素梅，2008）。本文所討論的辦公樓，主要是指企業(yè)用的辦公樓。

商業(yè)物業(yè)，是指“能同時供眾多零售商和其他商業(yè)服務機構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營服務活動的大型收益性物業(yè)”，“商業(yè)物業(yè)有兩層含義：一是以各種零售商店（或柜臺、樓面）組合為主，包括其他商業(yè)服務和金融機構(gòu)在內(nèi)的建筑群體;二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)。現(xiàn)代商場百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務業(yè)、娛樂場所、銀行等”（魯捷，2007）。

我們看到，至少從概念上來看，兩者是不同的。一些研究對兩者做了詳細的區(qū)分。壽金寶、王照雯（ 2007）指出，“商業(yè)樓和商務樓（指辦公樓）屬于兩個不同的范疇。有人經(jīng)常把辦理商業(yè)事務的物業(yè)或辦公樓（即寫字樓）稱為商務樓，并把兼有辦公與居住功能的大樓稱之為商住樓。其實，二者的稱謂雖有差異，但都屬于商務樓范疇。商務樓即商務辦公樓或叫寫字樓，是企業(yè)進行與商品生產(chǎn)、流通有關的業(yè)務聯(lián)系、洽談、合同簽約與落實等經(jīng)濟活動的場所。但商業(yè)樓宇則是商品現(xiàn)場買賣（交易）場所，有的稱商業(yè)場所（簡稱商場），如商店、超市、購物中心等”。

Celka（ 2011）對Poznan辦公樓市場上租客的偏好進行了研究，該研究的目的是確定與需求相關的因素，而這些因素決定著租客對辦公樓的選擇。在全球經(jīng)濟危機時期，租戶通常會把降低業(yè)務運營成本作為選擇辦公室的標準，而不是聲譽和位置作為選擇標準。Ben Lobel（ 2018）指出，在選擇商業(yè)物業(yè)的時候，應該考慮的因素有：區(qū)域，是否有正的現(xiàn)金流，租還是買，法規(guī)和建筑要求，投資回報。Komisarov、Kauskale、Lepkova（ 2016）對商業(yè)房地產(chǎn)市場的影響因素進行了研究，尤其是對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的積極影響因素進行了研究。研究發(fā)現(xiàn)：建設程序要求、開發(fā)資格要求、廣告的方式與投入，是影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和選擇的核心因素。

綜上所述，雖然有部分的研究已經(jīng)觸及到辦公樓和商業(yè)物業(yè)的區(qū)別，但是并沒有針對性地進行研究。而辦公樓和商業(yè)物業(yè)的區(qū)別，正是本文研究的主旨。

3辦公樓和商業(yè)物業(yè)的財務角色：財務報表和企業(yè)內(nèi)部核算

辦公樓和商業(yè)物業(yè)都是企業(yè)開展經(jīng)營必不可少的部分。從財務的角度來看，它們的“財務地位”也都是相同，即都是作為企業(yè)的“期間費用”。然而，兩者在企業(yè)經(jīng)營中扮演的角色截然不同。

雖然商業(yè)物業(yè)的費用在財務報表上顯示為“期間費用”，即和經(jīng)營過程不直接相關，而是從當期損益中直接扣除的費用。但是，從本質(zhì)上來說，商業(yè)物業(yè)和諸多商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營過程直接相關的，它是生產(chǎn)經(jīng)營必不可少的條件。所以，商業(yè)企業(yè)再進行具體核算的時候，商業(yè)物業(yè)的租金或者折舊卻是作為和經(jīng)營過程直接相關的要素，在事實上是作為“主營業(yè)務成本”進行核算的。例如，一個做某品牌衣服專賣的企業(yè)在北京的王府井大街租了一個商鋪，由于每件衣服的進價比較穩(wěn)定，銷售人員的工資也比較穩(wěn)定，相關的水電費用等也比較穩(wěn)定，于是，租賃這個商鋪的必須支付的租金成為決策的重要因素，乃至核心因素。因此，商鋪租金在企業(yè)的財務決策中的角色，不是遠離經(jīng)營過程的“期間費用”，而是和“經(jīng)營過程”直接相關的“經(jīng)營費用”或者“主營業(yè)務成本”。

辦公樓雖然也是企業(yè)經(jīng)營必不可少的要素，但是它和企業(yè)具體的經(jīng)營過程卻不直接相關。它并非企業(yè)經(jīng)營直接利用的場所，它只是作為企業(yè)的管理人員從事企業(yè)管理或具體的經(jīng)營管理而存在的。因此，辦公樓的租金（租賃物業(yè)）或折舊（自有物業(yè)），不僅僅在“財務”上作為“管理費用”進入到企業(yè)的損益表，而且企業(yè)內(nèi)部核算的時候，也是作為“管理費用”而存在的。換言之，它不被分攤到具體的經(jīng)營過程，而是直接計人當期損益。

4辦公樓和商業(yè)物業(yè)的影響因素分析：微觀視角與租賃決策

商業(yè)物業(yè)在企業(yè)經(jīng)營中既然扮演著“經(jīng)營成本”的重要角色，那么，企業(yè)在租賃商鋪的過程中，考慮的不僅僅是“成本”或者“支出”維度，更重要的是“收入”維度。換言之，企業(yè)考慮到并不是這個商業(yè)物業(yè)的租金是高還是低，而是這個商鋪的投入產(chǎn)出比。

比如，同在北京城區(qū)的二環(huán)內(nèi)，北京王府井的一個商鋪的租金，是西直門內(nèi)大街某個沿街的同面積商鋪租金的數(shù)倍。這是否意味著西直門內(nèi)大街的這個商鋪更有吸引力呢？當然不是！恰恰相反，租金高昂的王府井大街的商鋪實際上更有吸引力。原因正是因為王府井的商鋪能夠帶來更高的收益，所以其租金才如此之高。

那么，企業(yè)在商鋪的租賃決策中，考慮的是哪些因素呢？除了價格因素，還要考慮如下因素：

第一，客流量。人群多意味著可帶來的有效流量更大，購買量更多可以增加實現(xiàn)商業(yè)利潤的機會，因此商家往往選擇靠近人群多的商鋪。

第二，人群收入層次。人群收入層次越高意味著客戶可支付能力更強，購買力的質(zhì)量更高，因此商家一般選擇靠近收入層次高的人群的商鋪。

第三，商鋪的位置。在業(yè)內(nèi)選址素有“金角銀邊”這一說法，“金角”指道路相交的街角，所以街角商鋪可以擁有兩條道路上的客流，而且街角處人們的停留時間長，可以有效吸引客戶，為商家增加更多的有效流量。“銀邊”是指沿街道布局的商鋪，相比于“金角”，這些商鋪只擁有一條道路上的客流，有效流量較少。所以“金角”的鋪位一般是商家首選。

第四，通達性。一方面商鋪所在的地段交通要便利，另一方面是商鋪自身的通達性要高，如銷售大宗貨物的商鋪周圍要具備一定的停車位。這也是為什么大型百貨商場不在CBD中心設置商鋪的原因，雖然人流量大，但是地段的擁擠和停車位的不足使得貨物難以輸送，交通成本增加。

那么，對于辦公樓，其租賃決策的影響因素是什么呢？

同商業(yè)物業(yè)不一樣，辦公樓是作為企業(yè)的純粹的“期間費用”而存在的。換言之，這些費用和企業(yè)的經(jīng)營過程不直接相關。比如.一個大型的零售企業(yè)的總部是放在北京某個高檔的繁華熱鬧的CBD，還是放在某個幽靜甚至可以稱之外“偏遠”的圓明園附近，對于這個零售企業(yè)的日常銷售，并沒有直接影響。從這個意義上講，辦公樓的開支，由于和企業(yè)的收入不直接相關，是企業(yè)的一項“純成本”。于是，盡量壓縮這個成本，對企業(yè)來說是有利的。于是，企業(yè)選擇辦公樓的時候，主要考慮如下因素：

第一，企業(yè)自身的經(jīng)濟實力。經(jīng)濟實力決定了企業(yè)可以選擇的辦公樓的位置。如財力雄厚的企業(yè)往往更有在城市商業(yè)中心選擇辦公樓的資本。

第二，企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務的性質(zhì)。企業(yè)選取辦公樓的位置不僅要考慮自身資金，還要從自身經(jīng)營業(yè)務的性質(zhì)出發(fā)。金融業(yè)、咨詢業(yè)、財務會計業(yè)一般選擇位于CBD中心這樣可以吸引客戶增加知名度的高檔辦公樓，而工程施工、制造加工業(yè)則對辦公樓的位置、質(zhì)量等要求不高。

第三，企業(yè)的客戶群體。企業(yè)在對辦公樓進行選址時也會考慮辦公樓與客戶群體之間的聯(lián)系。但值得注意的是，企業(yè)決策時優(yōu)先考慮自身的經(jīng)濟實力和業(yè)務性質(zhì)這兩點。

然而，作為“期間費用”，同具體的生產(chǎn)過程不直接相關的“辦公樓”的費用，是不是只是作為企業(yè)的一項“無法躲過”的開支，因此可以任意壓縮呢？答案是否定的。

辦公樓雖然和一個企業(yè)的業(yè)務獲得和開展不直接相關，但是卻和企業(yè)業(yè)務的獲得和開展間接相關。在很多情況下，間接相關與直接相關相比，可以給企業(yè)帶來更大的利益。這個更大的利益，不僅表現(xiàn)為當前的更多的現(xiàn)金流，還表現(xiàn)為諸多無形資產(chǎn)的積累，如企業(yè)的資信等級、客戶的信任，以及企業(yè)品牌價值的積累。

我們以位于CBD中心的檔次高、交通便利的辦公樓為例進行說明。企業(yè)為了使用辦公樓需要支付租金，這是企業(yè)的投入。其“產(chǎn)出”主要表現(xiàn)在三個方面：

第一，一般這樣的辦公樓可以提升企業(yè)在客戶心中的知名度，增加客戶對企業(yè)的信任度，增強客戶依賴。

第二，這樣的辦公樓可以提升企業(yè)的知名度和社會認可度，拓展?jié)撛诳蛻簟?/p>

第三，位于CBD中心，交通便利，可選擇的交通方式多，員工的通勤成本低。便利的通勤條件和較低的通勤成本，會吸引更優(yōu)質(zhì)的員工，從而也有利于企業(yè)業(yè)績的提升。第四，高檔的辦公樓設施完備，員工的舒適度高，這些便利可以增加員工對企業(yè)的認可度，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部氛圍。由此可見，辦公樓并不直接為企業(yè)帶來利益，而是通過間接影響促進企業(yè)效益的提升，是企業(yè)的一項成本而不是投資。

5辦公樓和商業(yè)物業(yè)的影響因素分析：宏觀視角與投資決策

我們從另外一個角度，即投資者的角度來分析辦公樓和商業(yè)物業(yè)的差異。

從投資者的角度來看，商鋪的價值和一個城市的人口、收入水平直接相關，而辦公樓和一個城市的人口、收入水平未必有明顯的相關關系。于是，影響商業(yè)物業(yè)價值的三個核心要素（宏觀層面的因素）包括：

第一，城市的人口總量。一個城市的人口總量如果比較大，意味著商鋪的客流比較多。

第二，人均可支配收入和城市的經(jīng)濟總量。在人口一定的情況下，人均可支配收入越高，經(jīng)濟總量越大，該城市或者區(qū)域的購買力就越強。

第三，人們的消費習慣和消費模式。在人口和人均可支配收入一定的情況下，一個城市的邊際消費傾向越大，這個城市的購買力就越強，社會需求就越大。

以從事日用消費品零售的商鋪為例，租賃該商鋪的現(xiàn)金流人取決于該商鋪的客流量和這些客流的收入水平，而該商鋪的客流量和這些客流的收入水平，又取決于該商鋪所在的城市或區(qū)域人口總量、該城市或區(qū)域的經(jīng)濟總量、人群的消費檔次和消費模式。人口量比較大的城市，自然會給每個商鋪帶來較大的客流;而一個城市的GDP會決定著這個城市人口的可支配收入水平和企業(yè)的投資需求水平，從而也影響著一個城市對零售產(chǎn)品的購買力。

辦公樓的租金和特定行業(yè)的數(shù)量和集中程度直接相關，和一個城市的人口、收入水平未必直接相關。并不是所有的行業(yè)都需要辦公樓的，實際上，只有兩類企業(yè)需要辦公樓：

第一，規(guī)模較大、導致與生產(chǎn)或經(jīng)營相關的很多職能必須獨立出來、并需要一定的場所和人員來完成這些職能的企業(yè)。比如，規(guī)模小的生產(chǎn)企業(yè)或者商業(yè)企業(yè)，并不需要一個在廠房或者商鋪之外專門設立辦公室。但是，當生產(chǎn)企業(yè)、從事零售的各種企業(yè)、建筑企業(yè)、道路運輸企業(yè)，當它們達到一定規(guī)模的時候，往往需要成立很多專門的部門分別從事產(chǎn)品研發(fā)、供應鏈的管理、營銷渠道的開拓乃至品牌和無形資產(chǎn)的管理，這些部門就需要從生產(chǎn)的一線獨立出來，并招聘相當數(shù)量的人員從事這些工作。獨立的部門和大量的人員需要專門的區(qū)域來從事這些工作，這就需要獨立的辦公場所。

第二，內(nèi)部管理和業(yè)務承攬一體化的企業(yè)。比如會計師會所、律師事務所、各種咨詢公司、保險公司等，這些公司的辦公室既承擔著內(nèi)部管理的功能（為自己的員工提供一個工作場所），也承擔著業(yè)務承攬的功能（接待客戶）。實際上，幾乎所有的廣義上的現(xiàn)代服務業(yè)（金融中介、融資租賃、現(xiàn)代物流、個性化服務、高科技研發(fā)）都屬于這類企業(yè)，它們都需要一定的辦公場所。

在這兩類企業(yè)中，第一類企業(yè)，在選擇辦公樓的時候，考慮的一般是辦公樓所在區(qū)域的交通便捷性、辦公樓的面積以及設施的方便程度。而第二類企業(yè)，也就是廣義上的現(xiàn)代服務業(yè)，對辦公場所的要求更高。除了考慮內(nèi)部管理和功能的需要，還要考慮潛在客戶的流量和認可度。于是，這類企業(yè)在辦公樓選址的時候，除了考慮交通的便利性、面積和設施，還要考慮區(qū)域的中心性（是不是處于一個城市和區(qū)域的中心位置）、建筑本身知名度（在一個城市或者區(qū)域是否知名）和設施本身的高檔性。

造成這個差別的根本原因是：第一類企業(yè)的辦公樓的功能很單一，就是為了完成特定的管理職能（研發(fā)、供應鏈、營銷、品牌），并不需要兼顧吸引客戶的功能。所以，成本最低，成了該類企業(yè)選擇辦公樓考慮的最重要的因素。但是，第二類企業(yè)除了完成特定的管理職能，還需要吸引客戶、取信于客戶。所以，成本并非選擇決策的第一要素，把客戶吸引過來，才是選擇決策的第一要素。當然，第一類企業(yè)，當出于營銷考慮的時候，也會在核心區(qū)域的知名辦公樓中選擇自己的辦公場所，以便增加自己的知名度和品牌價值。

因此，辦公樓的選址，不同類的企業(yè)，其考慮到因素是有所不同的。對于第一類企業(yè)，辦公樓選址的考慮到核心因素：（1）交通;（2）面積和布局;（3）設施的適合程度;（4）區(qū)域的中心性（針對想提高知名度的企業(yè)）。對于第二類企業(yè)，辦公樓選址要考慮到核心因素：（1）交通;（2）面積和布局;（3）設施的適合程度;（4）區(qū)域的中心性;（5）建筑本身知名度;（6）設施本身的高檔性。

通過如上分析，我們發(fā)現(xiàn)，一個投資者在考慮是否投資一個商鋪的時候，主要考慮的因素是：該城市或區(qū)域的人口總量;該城市或區(qū)域的人均可支配收入或經(jīng)濟總量;該城市人口的消費習慣和消費模式。但是，一個投資者在考慮是否投資一個辦公樓的時候，主要考慮因素卻主要不是如上三個因素，而是在該城市或區(qū)域中，大型企業(yè)和現(xiàn)代服務也在所有行業(yè)中所占的比重，即該城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

所以，在對商業(yè)物業(yè)進行估值的時候，如果一個城市的人口眾多、人均可支配收入高、邊際消費傾向較高，該城市的商鋪的價值也必然比較高。然而，一個人口眾多、人均可支配收入比較高、邊際消費傾向較高的城市，其辦公樓的價值未必很高，因為辦公樓的價值主要取決于該城市大企業(yè)的數(shù)量和現(xiàn)代服務業(yè)的數(shù)量。所以，只有大企業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的數(shù)量比較多的城市和區(qū)域，其辦公樓的價值才比較高。

例如，國內(nèi)很多城市，雖然人口很多，經(jīng)濟總量極高，但是由于缺乏諸多大型的企業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，所以就出現(xiàn)如此現(xiàn)象：這些城市的商業(yè)物業(yè)的價值和租金都很高，但是其辦公樓的價值和租金都比較低。在省會城市中，西寧、銀川、呼和浩特就屬于這類城市;在非省會城市中，鄂爾多斯、包頭，諸多三線城市（河南的商丘、開封;河北的衡水、邯鄲等）就屬于這些城市。這些對于投資者都有重要的啟示。

6結(jié)論和建議

辦公樓和商業(yè)物業(yè)至少在如下方面是類似的：它們同屬于收益性物業(yè);在財務報表上它們的租金或就同屬于期間費用;在進行價值評估的時候，均采用收益法。然而，它們存在本質(zhì)的區(qū)別：

第一，商業(yè)物業(yè)雖然在會計報表上作為“期間費用”，但在企業(yè)進行內(nèi)部核算的時候，是被作為事實上的“經(jīng)營成本”;而辦公樓無論是在會計報表上，還是在企業(yè)進行內(nèi)部核算的時候，均都作為“期間費用”。

第二，在微觀層面，商鋪的租賃決策考慮的因素主要在“收入層面”，即影響現(xiàn)金流人的各種因素，包括人流量;收入層次;位置;通達性。而辦公樓的租賃決策考慮的因素主要在“支出層面”，即影響現(xiàn)金流人的各種因素，包括企業(yè)自身的經(jīng)濟實力;企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務的性質(zhì);企業(yè)的客戶群體。

第三，在宏觀層面，商鋪投資決策主要考慮三個因素：城市的人口總量;人均可支配收入和城市的經(jīng)濟總量;人們的消費習慣和消費模式。而辦公樓投資決策主要考慮的因素則因不同類企業(yè)有所不同。對于大型企業(yè)，主要考慮交通、面積和布局、設施的適合程度等因素;對于現(xiàn)代服務業(yè)，除了如上因素，還需要考慮所處區(qū)域的中心性、建筑本身知名度以及設施本身的高檔性。而這一切可以概括為一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

基于如上決策，我們針對性提出如下建議：

1.在學術(shù)研究中，需要對辦公樓和商業(yè)物業(yè)做區(qū)別對待，盡管兩者均屬于收益性物業(yè)，但是其在企業(yè)運營中所扮演的角色，租賃決策中所考慮的因素，以及投資決策所考慮的因素均有著重要的差別;

2.在財務核算中，雖然辦公樓和商業(yè)物業(yè)的租金或這就都屬于企業(yè)的“期間費用”，但是必須考慮它們對于企業(yè)的運營有著本質(zhì)的差異，在核算中區(qū)別對待，在財務監(jiān)督中也賦予不同的權(quán)重;

3.企業(yè)在進行租賃決策的時候，辦公樓的租賃決策一定要著眼于“節(jié)流”，即要慎重考慮企業(yè)的承受能力，不能“打腫臉充胖子”;而商鋪的租賃決策一定要著眼于“開源”，即仔細考慮該商業(yè)物業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流的能力;

4.投資者在進行租賃決策的時候，投資辦公樓，主要是考慮該城市或區(qū)域中的大型企業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)在所有行業(yè)中所占的比重如何，即主要考慮該城市區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu);而投資商鋪，則主要考慮人口總量、收入水平和消費習慣，也就是考慮該城市的經(jīng)濟總量和消費特性。

參考文獻：

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2.王素梅，物業(yè)管理概論.機械工業(yè)出版社.2008.09

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4.壽金寶 王照雯.物業(yè)管理.機械工業(yè)出版社.2007.02

5.Krzysztof Celka（ 2011），“Determinants of OfficeSpace Choice”， Journal of International Studies， Vol.4.N0 1，2011，pp.108 -114

6.Ben Lobel（ 2018 ）“What to consider when choosinga commercial property”https：//s mallhusiness.co.uk/what-to-consider-when-choosing-a-commercial-property-2543 376/

作者簡介：關濤，經(jīng)濟學博士，華東師范大學工商管理學院副教授。

蘇宇欣，華東師范大學工商管理學院房地產(chǎn)系本科生。