鄒江

摘 ? 要：隨著政府相繼出臺的一些房價調控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視項目開發(fā)成本的控制，在保證質量安全的情況下降低成本，達到收益最大化。建筑信息模型以集成項目各方的信息數(shù)據(jù)作為基礎，項目參與方在同一平臺上，共享同一建筑信息模型，支持建筑工程全生命周期管理。將BIM技術與成本控制結合，促進各參與方的溝通，成本管理實現(xiàn)動態(tài)化、協(xié)同化，可視化，使房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本動態(tài)控制管理變得快捷有效，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目中的成本。

關鍵詞：房地產(chǎn);BIM技術;成本控制

最近幾年，隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的不斷調控和建筑行業(yè)的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的投機暴利時代已成為過去。在這種市場競爭越來越大、市場越來越規(guī)范穩(wěn)定的情況下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將成本控制作為其管理工作的重點[1]。

建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）是以建筑工程項目的各項相關信息數(shù)據(jù)為基礎的三維建筑模型。一方面，通過三維模型增強可視化，提高各參與方在全過程中信息共享與傳遞的效率，方便各參與方在各階段對成本控制的協(xié)同管理。另一方面，BIM支持項目全生命周期管理。BIM模型從最初建立到項目交付使用，經(jīng)過不斷地修改、更新、保存，最后能完整表達過程實體，對房地產(chǎn)企業(yè)實施全過程的造價控制管理有良好的輔助作用。

1 ? ?BIM技術應用于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)分為決策、實施、使用3個階段，包括決定投資、可行性研究、規(guī)劃設計、施工、竣工交付等基本流程[2]。各階段都有相應的成本控制目標和任務，因此，房地產(chǎn)開發(fā)必須在每一階段都做好成本動態(tài)控制，及時對比各階段的成本控制目標，對于有偏差的，及時實施糾偏措施或調整計劃目標，保證總成本最小化。

1.1 ?BIM在決策階段的成本控制應用

在決策階段進行項目可行性研究時，會對項目各項技術指標做出規(guī)定，并對各指標進行科學評價，決策階段形成的內容是總造價形成的基礎。因此，決策階段的投資估算和方案比選就顯得尤為重要[3]。

BIM技術的應用能有效提高決策階段的投資分析效率。在決策階段主要進行兩項工作，一項是對不同的方案進行投資估算，應用BIM技術提取相似歷史項目的模型和各參數(shù)化信息，結合擬建項目實際情況，對擬建項目進行初步建模，迅速計算和得到擬建項目的工程量和造價指標信息，使每個方案的投資估算有切實有效的依據(jù)。另一項是將各方案進行經(jīng)濟和技術上的比選，選擇最優(yōu)的方案。BIM三維建筑信息模型涵蓋大量信息，對相似項目的模型進行適當修改，軟件自動更新計算修改后的造價指標和工程量等，加上三維模型的可視化，更能快速直觀地對不同投資方案進行比選。

1.2 ?BIM在設計階段的成本控制應用

在設計階段，通常項目的設計費只占建安成本的1%～3%，設計對建安成本的影響卻高達70%，設計階段的成本控制是造價控制的關鍵[3]。

BIM模型能夠累積企業(yè)在歷史項目中的設計指標、工程量、造價指標等信息，設計單位可以根據(jù)這些信息數(shù)據(jù)制定限額設計目標。其次，利用BIM軟件之間的兼容性可以實現(xiàn)各專業(yè)的協(xié)同設計，基于各專業(yè)的協(xié)同設計能快速建立模型并進行造價指標的測算和核對。在設計中，可同步實現(xiàn)成本仿真分析，造價人員和設計人員根據(jù)各設計單元的造價信息來優(yōu)化設計方案，從而實現(xiàn)限額設計。在設計過程中，基于BIM的協(xié)同工作平臺，將各專業(yè)建立的建筑模型、結構模型、機電模型等加載到一起進行三維碰撞沖突檢查，能及早發(fā)現(xiàn)設計不合理的地方并進行修改，極大地減少和避免后期施工階段的設計變更，減少返工，降低后期因設計變更額外增加的成本。同時，項目各參與方也能參與到設計階段協(xié)同工作，進行積極的溝通和協(xié)調，加強各階段的聯(lián)系，解決了開發(fā)過程中各專業(yè)和各階段分割的情況，避免設計不考慮施工環(huán)境與技術的情況，減少設計與施工之間的矛盾。

1.3 ?BIM在招投標階段的成本控制應用

目前，我國絕大部分建設項目計價實行清單模式計價，這意味著不管是投標方還是招標方都要進行兩次工程量計算。

在傳統(tǒng)方式下，即使現(xiàn)在有相關造價軟件輔助，也很難在短時間內完成工程量清單的編制。在利用BIM技術建立BIM模型時，不僅有圖紙模型，還能自動計算工程量，幫助工作人員快速準確地形成工程量清單。招標方在編制招標文件時，可以把BIM模型作為招標文件的一部分放入，投標單位根據(jù)BIM模型中的工程量直觀快速地與招標文件中的工程量清單作對比，有效減少招投標雙方的造價計算工作，縮短招投標階段的時間。

1.4 ?BIM在施工過程中的成本控制應用

在施工階段，成本控制作為項目管理的一個關鍵性目標，包括責任成本目標和計劃成本目標[4]。在保證工期和質量的前提下，采取相應措施把成本控制在計劃范圍內，并進一步尋求最大程度的成本節(jié)約。

1.4.1 ?基于BIM5D的計劃管理

BIM5D即在三維建筑信息模型的基礎上加入了時間進度和成本控制兩個維度，形成3D模型+進度+成本的5D。在施工前，項目各參與方可以就不同階段和節(jié)點，在BIM模型上設置該節(jié)點的進度目標和成本目標。在施工過程中通過前期設定的目標和進度，限額領取材料，實時獲得項目的造價信息和進度情況，若有偏差，及時修整，實現(xiàn)成本最小化。

（1）BIM5D能夠進一步優(yōu)化資金計劃管理。在建設過程中，各參與方都要進行成本目標控制，建設單位需要對投資額進行計劃控制，施工單位需要對成本目標進行控制。BIM5D技術將進度信息和造價信息進行關聯(lián)加載到建筑信息模型中，實現(xiàn)多維度的造價控制管理，制定準確的資金需求計劃。

（2）BIM5D能夠進行施工進度模擬。BIM模型包含構件的相關參數(shù)信息，加入預算和進度信息后，根據(jù)施工進度快速計算出人、材、機和資金等的需求量計劃，通過模擬施工進度，直觀形象地安排施工進度，進行流水施工，保證工序聯(lián)系緊密，專業(yè)人員連續(xù)施工，或合理搭接進行交叉作業(yè)，使施工安全有序地進行，降低工程成本。

（3）BIM5D能夠實現(xiàn)動態(tài)化管理。利用BIM5D技術將進度信息和造價信息進行關聯(lián)加載到建筑信息模型中形成5D模型，在施工前通過施工模擬計算出人、材、機和資金等的需求量計劃。在施工過程中，通過修改和調整自動生成的不同時間點的人、材、機和資金等的需求量，實時進行工程實際消耗量與計劃量以及預算量的對比分析。

（4）BIM5D能夠實現(xiàn)精細化的成本控制。在施工階段，利用BIM5D模型可實時進行動態(tài)控制，并進行施工成本的核算與分析。及時對人、材、機和資金等各資源明細進行監(jiān)測統(tǒng)計分析，解決計劃與實際施工的矛盾，合理運用相應的管理措施手段，保障資源的供應，加強成本控制管理，減少或消除超出預算的情況發(fā)生[5]。

1.4.2 ?基于BIM的進度計量和支付

建設工程合同價款一般按“階段小結、最終結清”來實現(xiàn)，當承包人完成一定的工程量之后，發(fā)包人按合同約定支付一定比例的工程進度款[2]。按照我國工程價款結算辦法規(guī)定，目前主要實行按月支付、分段支付、竣工一次性支付等。在傳統(tǒng)模式下，工程進度款結算時，程序繁瑣、工作量大，需要協(xié)調各方人員積極配合，消耗大量精力和時間，計算結果也較為粗糙，在結算的過程中容易造成雙方爭議?；贐IM5D的模型加入了進度和成本維度，基于多維度的集成信息模型能夠在不同時期對該階段的工程量和造價信息進行匯總，解決了信息分散的問題，方便進度款的計量與支付。

1.4.3 ?基于BIM的工程變更管理

由于建設工程本身具有工程量龐大、工期長等特點，眾多不確定因素可能會造成工程變更，進一步造成物料變更和成本變更等，帶來工期延誤和投資加大等問題。除了在施工過程中進行良好的管理之外，關鍵在于把控引起工程變更的源頭。利用BIM技術，在早期的設計階段，各專業(yè)可以進行協(xié)同設計，將模型加載到一個平臺進行三維碰撞檢查，通過各方溝通協(xié)調，在設計階段及早發(fā)現(xiàn)設計錯誤，減少后期因設計不合理產(chǎn)生的工程變更[6]。在工程變更發(fā)生之后，BIM模型以及相關的信息都能及時修改調整，分析工程變更前后的工程量，防止工程變更的漏算遺算，為后期工程結算或雙方因此產(chǎn)生的索賠提供依據(jù)。

1.4.4 ?基于BIM的簽證索賠管理

在整個施工實施過程中，由于自然因素、不可抗力、發(fā)包方的要求、承包方管理不善等因素，會造成施工索賠與現(xiàn)場簽證，也會對成本管理造成影響。在發(fā)生索賠和現(xiàn)場簽證時，被索賠的一方需要對索賠方提交證據(jù)的真實性、全面性、及時性和關聯(lián)性等方面進行核實與查對。結合實際情況，BIM技術可以減少此項工作的繁雜程序，BIM模型在發(fā)生工程變更后會進行實時調整，三維模型的可視化也直觀反映了工程的變更情況，及時計算出增減工程量和因此產(chǎn)生的費用，使索賠和現(xiàn)場簽證處理工作高效準確，減少爭議。

1.5 ?BIM在竣工結算中的應用

建設項目完工并經(jīng)驗收合格后，發(fā)承包雙方需要對所完成的項目進行全面的工程結算，即項目的最終造價[2]。承包人需要根據(jù)合同文件及實際工程中的變更等相關資料編制竣工結算文件。發(fā)包人需要對承包人提交的竣工決算文件進行全面審查，根據(jù)合同類型，對合同價、設計變更、工程索賠等相關資料的完備性、程序合法性、工程價款、差價計算和工期等內容進行審核。BIM技術支持的全生命周期管理可以很好地幫助竣工結算，從項目的招投標階段到施工階段，再到項目竣工，BIM模型會根據(jù)項目的實際情況進行及時的修改和完善，到項目完工時，BIM模型中的信息量就能完整地表達整個工程實體。在竣工結算時，直接調用BIM模型進行竣工結算文件的編制以及審核，避免錯算多算或描述不清導致結算工作進展緩慢。

2 ? ?結語

隨著BIM技術的不斷發(fā)展，將BIM技術應用于房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制管理，能提高房地產(chǎn)企業(yè)或建筑相關企業(yè)的成本控制管理效率。當前，BIM技術在設計階段的協(xié)同設計方面已經(jīng)展現(xiàn)出良好的優(yōu)勢，在以后的發(fā)展與應用中，BIM技術也將給房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段、施工階段以及運維階段的全生命周期帶來巨大的便利。

[參考文獻]

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[2]李建峰.工程計價與造價管理[M].北京：中國電力出版社，2005.

[3]王廷魁，沈 青，周 滔，等.BIM技術在房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案評價中的應用研究[J].建筑經(jīng)濟，2013（9）：87-90.

[4]閆新梅.房地產(chǎn)項目工程前期階段造價控制的思考[J].消費導刊，2010（7）：113.

[5]方 芳，劉月君，李艷芳，等.基于BIM的工程造價精細化管理研究[J].建筑經(jīng)濟，2014，35（6）：59-62.

[6]李志成，王飛龍，吉久茂，等.BIM技術在建筑工程設計中的應用[J].鐵道科學與工程學報，2016，13（6）：1 179-1 185.