郭亮

【摘要】隨著近些年來樓價(jià)的逐步攀升，人們也把投資視野和剛需問題集中在了房地產(chǎn)行業(yè)。在國家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)人員如何最大限度的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本，是提高房地產(chǎn)企業(yè)效益的重要保證。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;成本管理;探討

所有開發(fā)項(xiàng)目都離不開成本，而成本中的管理運(yùn)行是關(guān)于到每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目走勢的大前提。執(zhí)行成本管理中，管理者的管理理念以及實(shí)施方針還有多方協(xié)作溝通，是本文主要希望有所探討的部分。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值關(guān)聯(lián)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其主要的價(jià)值關(guān)聯(lián)分為兩種，一是內(nèi)部價(jià)值關(guān)聯(lián)、二是外部價(jià)值關(guān)聯(lián)。對(duì)于內(nèi)部價(jià)值關(guān)聯(lián)，要建立起以項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)為基礎(chǔ)，以企業(yè)職能活動(dòng)為輔助的價(jià)值管理理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全周期6個(gè)階段中，投資分析要通過市場調(diào)研、相關(guān)手續(xù)調(diào)查、分析參與單位以及開發(fā)預(yù)定方案和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等，以了解開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值所在;在土地獲取階段明確土地開發(fā)用途;在決策階段通過編制項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、獲批文件以及融資策劃等相關(guān)活動(dòng)，確立科學(xué)開發(fā)的正確價(jià)值認(rèn)知;而實(shí)施階段，確保穩(wěn)固資產(chǎn)按質(zhì)按量得以形成，在此階段中從項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收，每一個(gè)行為都是對(duì)內(nèi)部價(jià)值的保障。銷售是將內(nèi)部價(jià)值具象化的實(shí)際操作，售后是穩(wěn)固內(nèi)部價(jià)值具象化的實(shí)際操作，這是項(xiàng)目最終具象的階段[1]。

對(duì)于外部價(jià)值關(guān)聯(lián)，保障開發(fā)者行業(yè)內(nèi)競爭分析，對(duì)比開發(fā)項(xiàng)目位于行業(yè)內(nèi)自身的優(yōu)劣，懂得取長補(bǔ)短，進(jìn)一步完善項(xiàng)目在房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值發(fā)揮：

1.1保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值關(guān)系里，基礎(chǔ)設(shè)施起著“潤滑劑”的作用。保障項(xiàng)目順利開發(fā)成功，其主要有相關(guān)制度的完善、組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建等。

1.2人力資源管理

作為成本管理的一點(diǎn)，體現(xiàn)實(shí)質(zhì)的價(jià)值體現(xiàn)，對(duì)于人力管理中優(yōu)化人才，激勵(lì)人才有著對(duì)于外部價(jià)值體現(xiàn)有著潛移默化的促進(jìn)作用。

1.3開發(fā)技術(shù)提升

技術(shù)是開發(fā)項(xiàng)目的原助力，從每一項(xiàng)可實(shí)施報(bào)告到實(shí)質(zhì)性判斷等都無疑不證明開發(fā)技術(shù)的關(guān)鍵，先進(jìn)的開發(fā)技術(shù)提升工程的效率，更是體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值高純度。良好的開發(fā)技術(shù)讓開發(fā)者可以減少相對(duì)經(jīng)濟(jì)成本，從而提升了整體的價(jià)值。

1.4選采管理

選取采購不只是針對(duì)的項(xiàng)目設(shè)備劑材料，包括商、土地權(quán)的獲取，優(yōu)質(zhì)的采購選擇必然是提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值的手段之一，而其中的細(xì)節(jié)管理，可分為招投標(biāo)管理、編制采購計(jì)劃、承包商管理等。每一項(xiàng)都在采購環(huán)境中，起著關(guān)鍵的影響，最終而體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目的整體價(jià)值上[2]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

2.1管理結(jié)構(gòu)構(gòu)建

上點(diǎn)說明了房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值所在，如今對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，先要建立基本構(gòu)架。

從價(jià)值來看，房地產(chǎn)開發(fā)必須有如圖1的關(guān)機(jī)基本構(gòu)架，以市場核心競爭力為初始目標(biāo)，通過作業(yè)工程、戰(zhàn)略監(jiān)督兩個(gè)層面施行成本管理。是通過市場調(diào)研、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等多種手段尋找針對(duì)的目標(biāo)客戶，找到群體需求、同市場競爭核心和相關(guān)政策支持等。通過綜合分析明確開發(fā)項(xiàng)目整體定位和設(shè)計(jì)目的，最終完成項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)。結(jié)合內(nèi)部價(jià)值以及外觀價(jià)值形成結(jié)構(gòu)的價(jià)值驅(qū)動(dòng)直至影響到執(zhí)行力價(jià)值驅(qū)動(dòng)，找到項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值體，通過成本管理有效實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

2.2協(xié)同合作實(shí)現(xiàn)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)絕不是成員間點(diǎn)到點(diǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值的，應(yīng)通過專業(yè)的分工協(xié)作矩陣網(wǎng)絡(luò)更高效地實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)。長期穩(wěn)定的合作和彼此之間的了解，以發(fā)揮各成員優(yōu)勢，使整體價(jià)值擴(kuò)大。

2.3優(yōu)化價(jià)值

明確核心價(jià)值，是每個(gè)開發(fā)管理者共同的目標(biāo)。要對(duì)于各項(xiàng)價(jià)值進(jìn)行組織優(yōu)化，首先就是要做到目標(biāo)成本企劃，滿足客戶要求確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案，實(shí)現(xiàn)其理想的設(shè)計(jì)與功能等。成本管理中成本企劃是所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的指路標(biāo)，房地產(chǎn)涉及的任何一方都希望做到利益最大化，資方想成本縮減、開發(fā)方想設(shè)計(jì)建設(shè)完備、而使用方想得到理想的體驗(yàn)，所以其中進(jìn)行價(jià)值優(yōu)化勢在必行。例如廣州某高層住宅，通過選型、采購及設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的優(yōu)化，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)鋼筋含量由同類結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)的60kg/m2大幅度減少為34kg/m2 （含承臺(tái)及地梁），經(jīng)評(píng)估結(jié)構(gòu)安全度符合國家標(biāo)準(zhǔn)。集中體現(xiàn)了管理結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)價(jià)值提升的明顯作用。

接著是優(yōu)化價(jià)值關(guān)系中的結(jié)構(gòu)，雖然開發(fā)中必然有各種價(jià)值所在，但開發(fā)管理應(yīng)重視直接對(duì)核心價(jià)值受影響的高效價(jià)值，因?yàn)楹诵膬r(jià)值必將體現(xiàn)最終價(jià)值，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)者必須針對(duì)自身不足圍繞項(xiàng)目把控。優(yōu)化價(jià)值管理結(jié)構(gòu)，也是為企業(yè)提升效率，取長補(bǔ)短很重要，揚(yáng)長避短更加重要。最后則是完善融資渠道，開發(fā)者往往會(huì)遇到這樣的問題，理想目標(biāo)總比現(xiàn)實(shí)成本存在一定差距，而完善融資渠道一是幫助開發(fā)者快速直接地完成理想目標(biāo)，縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期，相對(duì)規(guī)避政策、金融、市場等時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。尋找到相同目標(biāo)的合作方既是結(jié)合了上點(diǎn)所提到協(xié)同合作，也是實(shí)現(xiàn)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，提升多方價(jià)值的重要手段之一。例如開發(fā)項(xiàng)目方，尋求上市融資、債券融資、投資信托基金、證券融資等金融等多種手段，進(jìn)行快速形成項(xiàng)目規(guī)模以及快速回流成本。而項(xiàng)目融資實(shí)則是一種成本較低的成本管理行為，項(xiàng)目方設(shè)立獨(dú)立法人發(fā)起借貸，用現(xiàn)金流和收益做還貸，以公司資產(chǎn)作為借貸擔(dān)保，通過合理的融資渠道多項(xiàng)組合式融資降低成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)，是提升價(jià)值優(yōu)化的重點(diǎn)[3]。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，涉及方面眾多，筆者簡述了其中對(duì)于成本管理的分析，成本和價(jià)值是有著不可分割的直接關(guān)系的?？辞屙?xiàng)目開發(fā)中的核心價(jià)值所在，使其時(shí)刻體現(xiàn)在實(shí)踐成本管理中，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本管理的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王晶晶.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成及成本控制[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2017（5）.

[2]高鯤鵬.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制研究[J].綠色環(huán)保建材，2017（1）：122-122.

[3]曾春英.試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（26）.