【摘要】房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要生產(chǎn)鏈，為我國城鎮(zhèn)化率提供了重要保障。房地產(chǎn)行業(yè)市場不僅與社會各個群體的生活生產(chǎn)息息相關(guān)，也是國家與地區(qū)政府長期重視的問題。但近幾年我國房地產(chǎn)事業(yè)未能正確處理好供需矛盾，房價飆升增加了居民的購房壓力。盡管我國政府部門陸續(xù)出臺了一些限購、限房價的政策方針，很多開發(fā)商仍不斷從成本上謀取私利，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)事業(yè)轉(zhuǎn)型周期緩慢。因此，在土地價格激增與同行數(shù)量增多的背景下，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)將動態(tài)成本控制管理作為工作的重中之重，在精細(xì)化管理政策的基礎(chǔ)上實現(xiàn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本控制與管理

1、動態(tài)成本控制管理的定義與重要性

1.1動態(tài)成本控制管理的定義

所謂動態(tài)成本控制管理，是指一個房地產(chǎn)事業(yè)在項目開發(fā)過程中，對所涉及的各個領(lǐng)域的成本全程跟蹤并記錄在案，以便將成本管理控制在限定范圍內(nèi)。由此，伴隨著開發(fā)項目施工的周期，通過實際成本與預(yù)期成本數(shù)據(jù)的差異，制定合理、有效的動態(tài)成本控制管理措施進(jìn)行管控，進(jìn)而達(dá)到控制成本的目的，最終促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的工作質(zhì)量與工作效率?！?】

1.2動態(tài)成本控制管理的重要性

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目管理質(zhì)量水平的高低與居住環(huán)境緊密聯(lián)結(jié)，而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)暴露出的問題，如：大幅度提高房價;增加用地成本等，一方面為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展機(jī)遇與前景帶來了嚴(yán)峻考驗，購房需求不同往年也嚴(yán)重影響著國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。如果我國房地產(chǎn)行業(yè)將動態(tài)成本控制管理納入管理體系建設(shè)之中，通過對房地產(chǎn)項目動態(tài)成本進(jìn)行精準(zhǔn)計算與嚴(yán)格控制，可以有效減少動態(tài)成本的不必要消耗，降低房地產(chǎn)施工現(xiàn)場隱患風(fēng)險出現(xiàn)概念，進(jìn)而提高房地產(chǎn)動態(tài)成本控制管理模式的創(chuàng)新能力。此外，對動態(tài)成本合理控制管理，可以促進(jìn)我國公有制經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，優(yōu)化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，從而緩解投融資經(jīng)濟(jì)壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)力度?！?】

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制管理存在的問題

2.1未完善科學(xué)動態(tài)管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)動態(tài)成本管理與施工工程工序都是一個系統(tǒng)、全面的運(yùn)行過程，實際所涉及的管控領(lǐng)域也較復(fù)雜。然而在實際的管理過程中，每個部門工作人員的思維方式與價值理念不一，會導(dǎo)致各種問題的出現(xiàn)。以房地產(chǎn)成本編制為例，由于房地產(chǎn)事業(yè)本身具有很強(qiáng)的變化性與特殊性，一旦項目各項產(chǎn)品的各項參數(shù)發(fā)生變化，總成本編制工作效果也會與預(yù)期效果不符，甚至導(dǎo)致巨大的成本損失。因此，借助現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完善科學(xué)的動態(tài)管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)成本管理項目的重要組成部分，從而掌握科學(xué)的動態(tài)跟蹤技術(shù)，促進(jìn)管理效率高效化進(jìn)行。

2.2未建立健全的管控體系

在總體成本的管理項目中，每個部門負(fù)責(zé)人以領(lǐng)導(dǎo)者的身份對各個環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，而每個部門之間相互獨(dú)立又相互合作，為項目動態(tài)成本管理帶來了嚴(yán)峻的考驗。比如說：項目監(jiān)督人員與施工人員處理管理成本方式之間的差異，破壞房地產(chǎn)行業(yè)整體管控體系的平衡，進(jìn)而造成項目管理體系的惡性循環(huán)發(fā)展。由此，我國目前項目管控體系暴露出的缺陷為新時代房地產(chǎn)管控體系建設(shè)提供了借鑒與思考，要求相關(guān)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)以成本管理成本最小化為主要目標(biāo)，通過先進(jìn)的規(guī)章制度平衡成本與投入的關(guān)系，最終實現(xiàn)動態(tài)成本管理的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益同步發(fā)展?！?】

2.3未嚴(yán)格要求管理人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)是一個綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，但由于我國傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營管理模式的長期影響，房地產(chǎn)管理動態(tài)成本管理始終處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下游。而目前我國房地產(chǎn)本身缺乏專業(yè)的管理人才與技術(shù)，很多會計管賬部門的工作人員一人多職，代替了成本管理的職位。很多財務(wù)會計工作人員在對成本進(jìn)行編制工作時，缺乏相關(guān)專業(yè)知識與工作閱歷，管理技能不過關(guān)，導(dǎo)致與其他部門的溝通交流不及時，最終造成項目動態(tài)成本管理編制工作效率與實際工作周期不符，造成房地產(chǎn)成本供需矛盾的激化。因此，我國房地產(chǎn)管理部門對人才招聘工作應(yīng)嚴(yán)格要求管理人員的綜合素質(zhì)，使項目管理成本利用最大化，提高房地產(chǎn)的市場競爭力。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制管理有效策略

3.1項目動態(tài)開發(fā)的成本管理控制

經(jīng)過多年房地產(chǎn)事業(yè)的巔峰與低谷，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸重視到動態(tài)成本管理對項目開發(fā)的關(guān)鍵作用。從動態(tài)成本管理的角度來看，成本管理主要由前期的用工成本與竣工后的檢測成本組成。因此，我國房地產(chǎn)動態(tài)成本管理控制應(yīng)依照項目施工實際情況，結(jié)合市場價格、需求變化等因素，在項目正式開發(fā)之前，通過協(xié)調(diào)各個部門的運(yùn)作機(jī)制與以往工作經(jīng)驗，對各個環(huán)節(jié)需支出的費(fèi)用與預(yù)期成本進(jìn)行精準(zhǔn)核算，并最終確定項目管理成本費(fèi)用。這種借助動態(tài)管理成本控制的方式，不僅能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)動態(tài)成本管理效率的提高，對保障動態(tài)成本成本的精準(zhǔn)性也有一定保障。由此，在新時代人民日益增長的美好需求的大背景下，我國房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將動態(tài)成本管理視為工作的重中之重，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的資金使用途徑多元化轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)動態(tài)成本的精細(xì)化提高目標(biāo)。【4】

3.2項目動態(tài)開發(fā)的人員管理控制

伴隨著我國科教興國與人才強(qiáng)國戰(zhàn)略的大力推進(jìn)，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理觀念與人才管理標(biāo)準(zhǔn)已不能很好地適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。而目前我國房地產(chǎn)項目動態(tài)成本管理人員態(tài)度不端正與管理技術(shù)不高等問題的出現(xiàn)嚴(yán)重阻礙著成本管理工作的有序進(jìn)行。因此，企業(yè)內(nèi)部建立專門的動態(tài)成本管理部門，通過招聘全面型人才作為管理部門經(jīng)理，促進(jìn)人才優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為技術(shù)優(yōu)勢，從而保障項目動態(tài)開發(fā)管理人員的專業(yè)性與復(fù)合型。同時，各個地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時代發(fā)展潮流，重視大學(xué)生的培養(yǎng)，提高管理人員的綜合素質(zhì)，最終實現(xiàn)項目動態(tài)成本的有效管理控制。

3.3項目動態(tài)開發(fā)的材料管理控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目總體成本編制之前，應(yīng)對市場材料信息進(jìn)行多層次、全方面的深入調(diào)查，結(jié)合客戶購房需求制定合理、高效的動態(tài)成本管理措施。以鋼筋、混凝土為例，大多數(shù)管理部門工作對兩者的基本參數(shù)都進(jìn)行了深入研究，過多忽略特殊性能的存在，以至于造成材料成本的過多消耗。由此，相關(guān)管理部門的工作人員應(yīng)將動態(tài)成本控制表與動態(tài)成本分析表的數(shù)據(jù)整合歸納，在對各個環(huán)節(jié)的材料使用參數(shù)制定明確詳細(xì)的成本管理計劃，以降低動態(tài)成本隱患風(fēng)險出現(xiàn)概率。同時，房地產(chǎn)在開發(fā)項目過程中，材料的選購?fù)ǔＪ苁袌稣吲c價格的制約，導(dǎo)致房地產(chǎn)動態(tài)成本管理入不敷出。因此，我國房地產(chǎn)管理部門也應(yīng)建立健全材料風(fēng)險管控機(jī)制，基于材料管理成本費(fèi)用，制定精準(zhǔn)的預(yù)防措施，從而減少風(fēng)險事故的出現(xiàn)?！?】

結(jié)語：

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)新動能的迅速成長，房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本管理逐漸成為房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要安全保障之一。盡管目前我國房地產(chǎn)行業(yè)管理措施還有許多欠缺，對動態(tài)成本管理模式也應(yīng)提高創(chuàng)新能力與水平。同時，充分發(fā)揮采購、施工、監(jiān)督等各個部門在成本管理中的作用，通過制定精準(zhǔn)的成本管理方針政策，提高房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平與經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，最終實現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本管理的預(yù)期目的。

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作者簡介：

梁學(xué)林，1970年9月生，男，漢族，河南洛陽宜陽縣人，鄭州工業(yè)大學(xué)工民建專業(yè)本科畢業(yè)，洛陽市老城區(qū)房屋征收服務(wù)中心工作，研究方向是城建工程施工管理，工程師職稱。