劉麗珍

摘 要：在我國(guó)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)況下，城市化建設(shè)進(jìn)度日漸增快，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量日漸增多，由于造價(jià)管理在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程之中具有必不可少的作用，其與開(kāi)發(fā)商與投資商之間的切身效益之間具有極為緊密的關(guān)聯(lián)，所以若想提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程投資收益，不斷提高造價(jià)管理力度就變得愈發(fā)重要，合理應(yīng)用資金，借助有效的措施與方式，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)控制在要求范疇之中，展現(xiàn)投資效用，與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提升與其后續(xù)發(fā)展之間具有十分密切的關(guān)系?；诖?，本文主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理優(yōu)化進(jìn)行簡(jiǎn)略的研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程;造價(jià)管理;優(yōu)化研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理工作是全面貫徹到項(xiàng)目工程施工全壽命周期且必不可少的基礎(chǔ)工作之一，是落實(shí)高效管理、提升建設(shè)質(zhì)量、合理應(yīng)用資金、減少成本造價(jià)的有效措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程在進(jìn)行造價(jià)管理工作時(shí)，主要是在確保項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上減少項(xiàng)目工程總成本，最大限度的取得更客觀的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能的促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)的主要因素

（一）造價(jià)構(gòu)成要素

首先，直接費(fèi)。主要可以劃分成直接工程費(fèi)以及措施費(fèi)兩個(gè)方面，其中直接工程費(fèi)還可以被劃分成人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班應(yīng)用費(fèi)以及材料費(fèi)三個(gè)方面。其次，間接費(fèi)。主要可以被劃分成規(guī)費(fèi)以及管理費(fèi)兩個(gè)方面。然后，利潤(rùn)。所指的主要是建設(shè)企業(yè)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程所取得的經(jīng)濟(jì)效益。最后，稅費(fèi)。所指的主要是根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)條例，需要計(jì)入的營(yíng)業(yè)稅、教育附加稅以及城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等多個(gè)方面。

（二）市場(chǎng)環(huán)境因素

首先，供需情況的影響。之所以市場(chǎng)供需情況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，其主要影響因素并非建筑產(chǎn)品自身，主要指的是建筑工程施工所產(chǎn)生的一系列生產(chǎn)要素。其次，競(jìng)爭(zhēng)情況的影響。就我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)而言，建設(shè)力量供應(yīng)遠(yuǎn)超建設(shè)需求，實(shí)質(zhì)上屬于買方市場(chǎng)。因此，建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基本上是以承包企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主。

（三）運(yùn)營(yíng)管理因素

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程建設(shè)而言，其運(yùn)營(yíng)管理主要涉及到計(jì)價(jià)依據(jù)的具體應(yīng)用、計(jì)價(jià)形式的抉擇、合同協(xié)議簽署形式、投資方與承包方參與工程造價(jià)工作的重視程度與能力以及工程竣工結(jié)算措施等一系列內(nèi)容。

（四）其他影響因素

主要會(huì)涉及到以下因素：首先，我國(guó)法規(guī)條例、價(jià)格政策、稅收政策、金融政策、外匯政策以及施工政策等一系列國(guó)家政策因素;其次，施工行政主管單位的相關(guān)規(guī)定;再次，我國(guó)確立的固定資產(chǎn)投資趨勢(shì)、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和形式等多種因素;然后，建筑行業(yè)相關(guān)技術(shù)工藝發(fā)展進(jìn)程;最后，我國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度以及宏觀管理能力等一系列因素。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理優(yōu)化的有效策略

（一）投資決策環(huán)節(jié)造價(jià)管理的優(yōu)化策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程的決策環(huán)節(jié)，與項(xiàng)目工程選址、所有環(huán)節(jié)的開(kāi)始時(shí)間、施工要求、建設(shè)材料抉擇、機(jī)械設(shè)備以及建設(shè)技術(shù)等所有重要決定之間具有極為緊密的關(guān)聯(lián)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程產(chǎn)生直接的影響。借助調(diào)查研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程決策環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量與效果會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理工作產(chǎn)生決定性的影響，因此，為了能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理工作更具高效性，首先就應(yīng)該做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水平以及市場(chǎng)定位等一系列的調(diào)查分析工作，以此為接下來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程選址、確定所有環(huán)節(jié)開(kāi)始時(shí)間等相關(guān)工作提供相應(yīng)的決策依據(jù)。與此同時(shí)，必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程決策環(huán)節(jié)按照項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案編制出有效的投資估算以及施工方案規(guī)劃等，同時(shí)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程的造價(jià)管理工作需求著重針對(duì)投資預(yù)估工作的動(dòng)態(tài)因素等展開(kāi)系統(tǒng)性的估算，并且借助提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程估算的合理性，不斷提高造價(jià)管理工作質(zhì)量與效率。

（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，即使造價(jià)成本較低，通常會(huì)占據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程總成本的1%左右，然而這一環(huán)節(jié)會(huì)對(duì)接下來(lái)的建設(shè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)之間就有十分緊密的關(guān)聯(lián)。所以就需要積極提高設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的造價(jià)管理力度，不斷提高設(shè)計(jì)質(zhì)量與水平，設(shè)計(jì)者必須進(jìn)行嚴(yán)格的管控，同時(shí)針對(duì)設(shè)計(jì)效果和工程造價(jià)予以合理的協(xié)調(diào)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)者必須積極和開(kāi)發(fā)生與建設(shè)方之間予以交流協(xié)調(diào)，有任何要求都應(yīng)該在建設(shè)以前予以相應(yīng)的變更和調(diào)整，積極做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)工作，防止接下來(lái)的建設(shè)環(huán)節(jié)發(fā)生不必要的變更，造成巨大的損失，提高工程造價(jià)成本等。

（三）建設(shè)環(huán)節(jié)

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程建設(shè)環(huán)節(jié)的造價(jià)管理工作予以高度重視，制定并管理資金應(yīng)用方案，及時(shí)找出差異，分析誘因，是科學(xué)確定與管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程總目標(biāo)值、所有環(huán)節(jié)分目標(biāo)值的主要依據(jù)，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)能夠處于目標(biāo)要求之中。必須科學(xué)配置施工組織，優(yōu)化技術(shù)工藝，及時(shí)進(jìn)行簽證以及審核，從而切實(shí)的展現(xiàn)出具體的工程造價(jià)。必須對(duì)建設(shè)材料、機(jī)械設(shè)備等市場(chǎng)波動(dòng)進(jìn)行充分的了解，由于建設(shè)材料價(jià)格會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)產(chǎn)生巨大的影響，所以必須對(duì)工程計(jì)量以及建設(shè)材料價(jià)格進(jìn)行樣的管控，對(duì)我國(guó)建筑工程造價(jià)調(diào)價(jià)情況進(jìn)行充分的了解，精準(zhǔn)了解設(shè)計(jì)意圖，著重針對(duì)設(shè)計(jì)缺乏合理性的內(nèi)容予以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，防止出現(xiàn)工程索賠現(xiàn)象，并對(duì)工程造價(jià)展開(kāi)嚴(yán)格的管控，避免發(fā)生工程造價(jià)較高的問(wèn)題。

（四）竣工結(jié)算環(huán)節(jié)

竣工結(jié)算作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理工作的核心工作之一，在開(kāi)展造價(jià)結(jié)算工作時(shí)，必須進(jìn)行嚴(yán)格審核，并實(shí)事求是的予以結(jié)算，由于這一環(huán)節(jié)獲得的工程造價(jià)便為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程總投資，所以必須確保精準(zhǔn)性與合理性，是合理確定企業(yè)工程造價(jià)以及竣工結(jié)算的重要基礎(chǔ)和有效保障。除此之外，還需要確保結(jié)算材料的健全性，必須做好材料信息收集工作，著重針對(duì)材料信息予以整理、分析以及歸類，以此確保材料信息審核結(jié)果更具精準(zhǔn)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程之內(nèi)，工程造價(jià)管理工作極為重要。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程而言，其造價(jià)管理工作是從投資決策環(huán)節(jié)開(kāi)始，直至竣工決算環(huán)節(jié)結(jié)束的全周期性管理，其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益之間具有極為緊密的關(guān)聯(lián)，所有環(huán)節(jié)都極為重要。必須積極分析問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，著重針對(duì)造價(jià)管理予以進(jìn)一步優(yōu)化及創(chuàng)新，以此才能夠促使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程投資管理目標(biāo)得以達(dá)成。

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