袁益

【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，因此必須要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化管理，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益.本文主要圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理展開(kāi)分析和論述，首先介紹當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程管理過(guò)程當(dāng)中所存在的一系列問(wèn)題，然后提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理的舉措。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;流程管理;存在問(wèn)題;優(yōu)化舉措

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市建設(shè)越來(lái)越多，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目迎來(lái)了發(fā)展中的春天，但是在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)存在著一些問(wèn)題，影響到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常有序推進(jìn)，因此必須要采取有效的改進(jìn)措施，全面優(yōu)化管理，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)更好更快的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程管理存在的問(wèn)題和不足分析

1.1項(xiàng)目啟動(dòng)階段問(wèn)題分析

在項(xiàng)目正式立項(xiàng)之前，發(fā)起工作的歸屬部門(mén)存在不明確的問(wèn)題，并且，項(xiàng)目立項(xiàng)的最初方向以及內(nèi)容通常是由董事會(huì)所決定，但卻未制定合理的流程操作機(jī)制，導(dǎo)致項(xiàng)目的立項(xiàng)主觀性過(guò)強(qiáng)。同時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷部門(mén)一般只是按照領(lǐng)導(dǎo)人員確定的方向做可行性調(diào)查，而未對(duì)市場(chǎng)目前的發(fā)展?fàn)顩r做客觀合理的分析和考察，從而對(duì)主方向的操作未能起到有效的引導(dǎo)作用，使得市場(chǎng)部門(mén)的工作單純的只是起到輔助證明與參考效果。

1.2施工階段問(wèn)題分析

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)管理流程的重中之重，施工階段對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量起著決定性作用，同時(shí)也與企業(yè)將來(lái)的發(fā)展有著莫大的關(guān)聯(lián)。施工階段的工作流程之中，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理為開(kāi)發(fā)單位的唯一代表，主要起到?jīng)Q定與審批的作用，但是這種太過(guò)依賴監(jiān)理的形式，容易發(fā)生監(jiān)管不到位或是滋生腐敗的問(wèn)題，進(jìn)而使得項(xiàng)目質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。并且，在施工階段的組織流程之中，許多工作僅僅只是進(jìn)行了計(jì)劃分析，而未確定實(shí)質(zhì)性的控制方案，導(dǎo)致改流程只能夠當(dāng)作工作計(jì)劃來(lái)為項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)展做準(zhǔn)備工作，不存在實(shí)際意義。

1.3竣工驗(yàn)收階段問(wèn)題分析

在竣工驗(yàn)收階段，工作十分繁雜、工作量較多，但是該環(huán)節(jié)也是整體項(xiàng)目的重點(diǎn)部分。一般而言，項(xiàng)目的驗(yàn)收與交接都是由施工方發(fā)起，提交有關(guān)的驗(yàn)收資料與文件，交由監(jiān)理方對(duì)其進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)，同時(shí)還會(huì)組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)等參與竣工驗(yàn)收，在確定項(xiàng)目合格以后再簽署有關(guān)的證明文件，實(shí)行項(xiàng)目交接。不過(guò)，在竣工驗(yàn)收之后或是項(xiàng)目投入使用之后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題該如何進(jìn)行處理、對(duì)施工方控制力的約束，這兩點(diǎn)并未在管理流程之中予以規(guī)定。

2、全面加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程優(yōu)化管理的舉措分析

2.1要全面加強(qiáng)對(duì)決策環(huán)節(jié)的管理

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前的決策環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)管理工作，一方面要分析投資的風(fēng)險(xiǎn)，另外也要經(jīng)過(guò)前期的調(diào)研，制定出可行性的報(bào)告，以便為房地產(chǎn)企業(yè)決策從提供相關(guān)的參考依據(jù)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該對(duì)比不同的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的評(píng)估。此外，在對(duì)決策環(huán)節(jié)的管理流程優(yōu)化上，考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向通常是由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部提出，因此可以把由領(lǐng)導(dǎo)層單獨(dú)主導(dǎo)的決策項(xiàng)目立項(xiàng)的流程轉(zhuǎn)變成由領(lǐng)導(dǎo)層和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部門(mén)一同探討項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，這樣經(jīng)過(guò)優(yōu)化后的決策流程更加強(qiáng)調(diào)前期調(diào)研工作，從而保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向的正確性。董事會(huì)在決策環(huán)節(jié)主要針對(duì)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)與項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告等做出決斷，防止上層決策存在不嚴(yán)謹(jǐn)或不客觀等問(wèn)題。

2.2要做好準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)要制定出施工的方案，并且能夠結(jié)合施工的規(guī)模以及技術(shù)要求制定出科學(xué)合理的施工計(jì)劃，尤其是要做好項(xiàng)目的成本質(zhì)量以及安全管理相關(guān)的規(guī)劃，才能夠指導(dǎo)施工的開(kāi)展，并且能夠提前預(yù)防一些存在的隱藏風(fēng)險(xiǎn)，從而化解風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

2.3要加強(qiáng)具體施工環(huán)節(jié)的管理

針對(duì)上文提到的施工環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，可在項(xiàng)目監(jiān)理團(tuán)隊(duì)中設(shè)立工作組，把項(xiàng)目施工期間的所有任務(wù)合理分配給各位監(jiān)理人員，采取專人專事的制度，并且，還可以在監(jiān)理工作組中任命項(xiàng)目總監(jiān)與督導(dǎo)，為了避免二人在工作上存在重疊或是沖突，可讓其分別管理不同區(qū)域的監(jiān)督工作，從而防止發(fā)生互相推諉責(zé)任的情況。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，具體可按照以下三個(gè)方面加強(qiáng)管理工作：

2.3.1要全面強(qiáng)化質(zhì)量管理工作

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，質(zhì)量是第一位的，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量直接影響到了企業(yè)的形象和信譽(yù)，因此必須要堅(jiān)持推進(jìn)質(zhì)量管理工作，能夠嚴(yán)格的按照施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)展開(kāi)質(zhì)量監(jiān)督工作，一旦出現(xiàn)了質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，及時(shí)的進(jìn)行整改和返工，保證項(xiàng)目建設(shè)能夠順利通過(guò)驗(yàn)收。

2.3.2要進(jìn)一步加強(qiáng)施工成本管理工作

成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)而言是至關(guān)重要的，在進(jìn)行成本管理時(shí)，要結(jié)合施工的工程量制定出整個(gè)工程的概預(yù)算，能夠?qū)Y金使用進(jìn)行有效的分配，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)需要的變更事項(xiàng)要做好記錄，避免隨意變更，影響到造價(jià)投入。

2.3.3要加強(qiáng)施工的安全管理工作

在進(jìn)行施工時(shí)，為了維護(hù)施工人員的生命，減少安全事故的發(fā)生，必須要做好安全管理工作，一方面要加強(qiáng)安全知識(shí)宣傳，另外要加強(qiáng)安全檢查，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)各種安全隱患，保證施工的安全有序推進(jìn)，在進(jìn)行安全管理時(shí)，對(duì)于一些違反安全操作的行為，要進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰，這樣才能夠產(chǎn)生警示的作用。

2.3.4要做好進(jìn)度管理工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此要做好進(jìn)度管理工作，能夠結(jié)合施工的需要對(duì)人力、物力、財(cái)力資源進(jìn)行優(yōu)化配置，確保各個(gè)環(huán)節(jié)的有效銜接，保證能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交工。

2.4要做好竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的管理工作

在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的流程優(yōu)化，主要是在原流程的基礎(chǔ)上增添項(xiàng)目后續(xù)質(zhì)量保障方案。為了使得項(xiàng)目在投入使用之后出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)施工方可以對(duì)其進(jìn)行及時(shí)有效的處理，在項(xiàng)目合同訂立時(shí)就應(yīng)確定竣工結(jié)算時(shí)需付工程款的比例，也就是在延保合同期限之內(nèi)通過(guò)扣押部分工程款項(xiàng)，使得施工方可以及時(shí)的處理項(xiàng)目存在的問(wèn)題，比如若是發(fā)生拖延、推諉或是不處理項(xiàng)目問(wèn)題的情況，便能夠合理扣除部分尾款。

總結(jié)：

當(dāng)下在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程進(jìn)行管理時(shí)存在著一些問(wèn)題，比如說(shuō)片面的追求經(jīng)濟(jì)利益，在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)缺乏可行性的分析和研究，最后由于造價(jià)監(jiān)管不到位，容易影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此為了進(jìn)一步優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程管理工作，需要加強(qiáng)科學(xué)決策，在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)進(jìn)行前期的考察和調(diào)研，同時(shí)要全面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)施工環(huán)節(jié)的管理，真正的優(yōu)化質(zhì)量減少，安全問(wèn)題的發(fā)生，最后通過(guò)加強(qiáng)對(duì)造價(jià)的有效控制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]晏祥智，劉國(guó)君.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化管理研究[J].城市建筑，2019（5）：153-154.