国产日韩欧美一区二区三区三州_亚洲少妇熟女av_久久久久亚洲av国产精品_波多野结衣网站一区二区_亚洲欧美色片在线91_国产亚洲精品精品国产优播av_日本一区二区三区波多野结衣 _久久国产av不卡

?

房地產(chǎn)宏觀審慎管理:國際案例比較與政策啟示

2020-08-02 11:48:45羅幼強
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

【摘要】近年來,我國房地產(chǎn)市場在調(diào)控下總體平穩(wěn),但影響其健康發(fā)展的深層次矛盾尚未根本化解。本文從加強房地產(chǎn)調(diào)控已成為各國宏觀審慎政策的題中之義出發(fā),對新加坡、韓國、荷蘭等不同國家的房地產(chǎn)宏觀審慎政策措施及階段性成效進行了系統(tǒng)性的梳理與比較;并在此基礎(chǔ)上,就保持政策的穩(wěn)定性、增強政策的靈活性、豐富政策工具,以及從宏觀審慎的視角加強政策宣傳和預(yù)期管理提出了相關(guān)政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);宏觀審慎;國際案例

【中圖分類號】F831.0

【文獻標(biāo)識碼】A

1、引言

自1998年我國啟動住房制度貨幣化改革以來,房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展,由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多,逐漸成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重,從1997年的4%不斷上升,到2011年以后就一直保持在13%-15%的水平。房地產(chǎn)業(yè)在支撐經(jīng)濟高速增長的同時,也有效改善了人民生活水平,全國城鎮(zhèn)居民的人均居住面積從1997年的8.83平方米,增加到2018年的39平方米,為全面建成小康社會奠定了堅實基礎(chǔ)。但另一方面,房地產(chǎn)市場繁榮也推動了房價快速上漲,從而對消費和投資產(chǎn)生擠出、拉大收入差距、推高系統(tǒng)性風(fēng)險等負面效應(yīng)也日益累積,并隨著我國經(jīng)濟進入高質(zhì)量發(fā)展的新階段愈發(fā)凸顯。在2015年啟動的這輪周期中,全國商品住宅銷售均價從2014年的5933元/平方米上漲到2018年的8544元/平方米,年均漲幅9.55%,超出同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增速(8.01%)1.54個百分點,居民部門的宏觀杠桿率和整體債務(wù)收入比持續(xù)攀升。為此,中央于2016年首次提出“房住不炒”,相關(guān)部門也陸續(xù)出臺配套政策。根據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展總報告(2019-2020)》,當(dāng)前房地產(chǎn)市場在調(diào)控下總體平穩(wěn),但影響其健康發(fā)展的深層次矛盾尚未根本化解;從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,2019年,全國商品房銷售量雖略有回落,但平均銷售價格進一步漲至9310元/平方米,本輪房地產(chǎn)周期尚未實現(xiàn)軟著陸。

宏觀審慎這一概念系國際清算銀行在2008年國際金融危機后首次提出,并在2009年9月的G20峰會上得到正式認可。簡言之,宏觀審慎政策就是指用于抑制系統(tǒng)性風(fēng)險的政策,旨在熨平以廣義信貸和資產(chǎn)價格波動為標(biāo)志的金融周期,降低金融危機發(fā)生的頻率和嚴重程度。房地產(chǎn)屬于資金密集行業(yè),是銀行信貸的重要抵押品,也是居民的主要配置資產(chǎn)之一,房地產(chǎn)與金融之間存在著相互放大、彼此強化的順周期性,如果不對之進行有效調(diào)控,在“房價上漲→投融資增加→房價上漲”這一正反饋循環(huán)鏈作用下,很容易產(chǎn)生泡沫并最終引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險??v觀世界經(jīng)濟金融史,幾乎每一次房地產(chǎn)泡沫都與危機如影隨形,如:20世紀(jì)90年代初日本因房地產(chǎn)泡沫破滅陷入漫長的經(jīng)濟衰退;1997年泰國等東南亞國家因房地產(chǎn)泡沫破滅產(chǎn)生的嚴重銀行壞賬成為亞洲金融危機爆發(fā)的根源;2008年,由房價下跌、房地產(chǎn)次級抵押貸款產(chǎn)品違約而觸發(fā)的次貸危機則演變?yōu)橐粓鋈蛐缘慕鹑谖C。因此,加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險,成為當(dāng)前各國宏觀審慎政策的題中之義。雖然宏觀審慎已為房地產(chǎn)調(diào)控提供了理論基礎(chǔ),但實踐中的具體政策仍在不斷完善。本文旨在比較三個國家的相關(guān)案例,對其政策背景、措施及成效進行系統(tǒng)性的梳理分析,從中獲得相關(guān)政策啟示與經(jīng)驗借鑒。

2、國際案例比較

2.1新加坡案例

新加坡是世界最大的金融中心之一,其政府組屋制度使住房自有率達到90%以上,居發(fā)達經(jīng)濟體之首,但在2008年后,由于受到西方國家超常規(guī)貨幣政策的溢出效應(yīng)影響,房地產(chǎn)市場也面臨泡沫化風(fēng)險。為此,新加坡金融管理局(MAS)實施了一系列房地產(chǎn)宏觀審慎管理措施:

(1)貸款價值比(即房屋貸款占房屋總價的比例,簡稱LTV)和最低首期付款(DP)。自2010年2月以來,MAS先后8次調(diào)整LTV,最近一次為2018年7月,將LTV收緊至75%。值得注意的是,LTV政策在總體收緊的同時,靈活性和針對性不斷增強。如在首次調(diào)整時,僅統(tǒng)一從90%降至80%,而之后則逐漸根據(jù)借款人的房貸數(shù)量、借款期限、年齡等情況,制定不同標(biāo)準(zhǔn)(見表1)。同時,自第2次調(diào)整起,逐步提高買家需以現(xiàn)金支付的最低首期付款(DP)要求(新加坡的房屋交易一般采取分期付款方式)。

(2)總償債率(TDSR)政策。MAS于2013年6月引入該政策,要求金融機構(gòu)在評估個人房貸申請時,其每月償債總額(包括房貸和非房地產(chǎn)貸款)不得超過月收入的60%。并且,要求借款人必須是該房產(chǎn)業(yè)主,防止以他人名義向銀行申請貸款的套利活動。該政策有效限制了基于房地產(chǎn)貸款的再融資。同時,MAS要求金融機構(gòu)在評估借款人的浮動收入(如花紅、租金收入)時,必須做出至少30%的折扣,用以針對收入更具順周期特征的企業(yè)主。

(3)稅收政策。一是對短期轉(zhuǎn)手加征賣方印花稅(SSD),最初是對購房一年內(nèi)出售的賣家征收,2011年1月起擴展到四年內(nèi)出售的賣家,稅率按持有期限從16%到4%遞減。二是于2011年12月推出買方額外印花稅(ABSD),在最新一輪調(diào)控中,將公民購買第二套、第三套及以上房產(chǎn)的ABSD,分別從7%和10%上調(diào)至12%和15%;將永久居民購買第二套及以上房產(chǎn)的ABSD從10%上調(diào)至15%;將外國買家的ABSD從15%上調(diào)至20%;將公司的ABSD從15%上調(diào)至25%。同時,為保障公民的改善型需求,允許一方是新加坡公民的夫婦,若在購買二套房之日起六個月內(nèi)出售第一套住房,可申請退還第二套住房的ABSD。

(4)政策效果。新加坡的房地產(chǎn)宏觀審慎政策一方面不斷收緊對房地產(chǎn)投資型需求的限制,另一方面注重保護居民的自住需求,調(diào)控兼具靈活性、針對性和逆周期特征,化解房地產(chǎn)風(fēng)險成效顯著。在2018年7月的新一輪調(diào)控作用下,新加坡房屋貸款增速在年末迅速放緩至0.58%,創(chuàng)歷史新低,遠低于2017年的3.84%;其中,投資型房貸下跌更加明顯(表2)。根據(jù)瑞士聯(lián)合銀行發(fā)布的2019《全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》,新加坡房地產(chǎn)泡沫指數(shù)僅0.45,不僅連續(xù)3年處于亞太地區(qū)的最低水平,而且在亞太區(qū)中唯一位于“公允價值”區(qū)間。

2.2韓國案例

韓國由金融委員會及其指導(dǎo)下的金融監(jiān)督院對各類金融機構(gòu)和金融業(yè)務(wù)實施統(tǒng)一監(jiān)管,同時賦予韓國銀行(韓國央行)宏觀審慎管理職責(zé)。在化解房地產(chǎn)風(fēng)險方面,其宏觀審慎政策及成效如下:

(1)貸款價值比(LTV)。2001年,由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅,資金涌入房地產(chǎn)市場,推動韓國房價快速上漲。對此,金大中政府于2002年起引入LTV,規(guī)定貸款占房屋總價的比例不得超過60%;2017年,文在寅政府在“8.2”樓市新政中,將“房產(chǎn)投機過熱地區(qū)”和“房產(chǎn)投機地區(qū)”的LTV下調(diào)至40%;并在2019年12月的最新調(diào)控方案中,進一步收緊對高端住房的貸款限制,對“投機過熱地區(qū)”房價超過9億韓元的部分,LTV下調(diào)至20%,并禁止向15億韓元以上的豪宅提供貸款。

(2)債務(wù)收入比(DTI)。即家庭用于償還各種非一次性大額償還的債務(wù)支出占家庭當(dāng)月總收入的百分比,相當(dāng)于新加坡的總償債率。韓國為應(yīng)對2003年的信用卡債務(wù)危機采取了寬松的貨幣政策,導(dǎo)致已經(jīng)趨穩(wěn)的房地產(chǎn)價格再次出現(xiàn)攀升,于是盧武鉉政府在2005年引入DTI,與LTV一并用以限制居民家庭的杠桿率,控制房價增速。目前,韓國規(guī)定“調(diào)整對象地區(qū)”的DTI為50%、“投機過熱地區(qū)”的DTI為40%。同時,加強投機性房產(chǎn)需求的調(diào)查,在投機過熱地區(qū),購買價格達3億韓元房產(chǎn)時必須公開資金準(zhǔn)備計劃和入住計劃。

(3)稅收政策。為加強需求管理,韓國對住房交易所得稅采取累進制形式,稅率隨房屋交易價格和轉(zhuǎn)讓者的住房擁有數(shù)而遞增,具體而言:1200萬韓元以下的住房交易所得稅率為6%、4600萬韓元以下為15%、8800萬韓元以下為24%、1.5億韓元以下為35%、5億韓元以下為38%、5億韓元以上為40%;同時,對兩套房的擁有者,所適用稅率在原基礎(chǔ)上提高10%,三套房則提高20%;并規(guī)定僅擁有一套房產(chǎn)的家庭也必須在居住兩年以上才能享受稅收減免。

(4)政策效果。令人深思的是,韓國的房地產(chǎn)宏觀審慎政策工具雖然與新加坡有較多共同點,但由于歷屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度不一,導(dǎo)致最終效果大相徑庭。如在金、盧后執(zhí)政的李、樸兩屆政府均對房地產(chǎn)予以鼓勵,導(dǎo)致樓市長期堅挺而成為最佳投資品;此后文在寅政府雖已采取18次收緊措施,但效果甚微,難以扭轉(zhuǎn)市場看漲預(yù)期,政策的公信力倍受質(zhì)疑。根據(jù)民調(diào)機構(gòu)RealMeter的調(diào)查,60%的韓國人不信任政府的房地產(chǎn)政策。統(tǒng)計顯示,占韓國人口5%的富人階層擁有全國82.7%的房產(chǎn),普通家庭則陷入買不起房的困境或沉重的負債之下,婚姻率和生育率持續(xù)下降。2018年,韓國的總和生育率進入零時代,成為經(jīng)合組織成員中唯一低于1的經(jīng)濟體;2019年則再次刷新歷史最低水平,從上年的0.98進一步跌至0.92。

2.3荷蘭案例

作為金融史上首次發(fā)生投機泡沫的國家和“雙峰”模式的早期采用者,荷蘭由荷蘭國家銀行(DNB,荷蘭央行)負責(zé)宏觀審慎監(jiān)管,金融市場管理局(AFM)負責(zé)金融機構(gòu)的行為監(jiān)管。雖然荷蘭通過社會住房模式使人民居住需求得到了較好滿足,但是在寬松政策刺激下,也面臨房價快速上漲、居民負債率持續(xù)攀升的問題,其采取的宏觀審慎政策及成效如下:

(1)貸款價值比(LTV)和貸款收入比(LTI)。2008年國際金融危機爆發(fā)后,在全球流動性充足、稅收政策支持等背景下,荷蘭家庭積累了大量房屋抵押貸款債務(wù),如2010年新增房貸的LTV超過120%;家庭債務(wù)占可支配收入的比重達到270%。為此,荷蘭從2013年引入LTV,并采取分步實施模式:2013年所有新發(fā)放按揭貸款的LTV上限為105%,然后逐年降低1個百分點,直到2018年的100%。同時,貸款收入比(相當(dāng)于債務(wù)收入比)也于2013年引入,根據(jù)荷蘭國家預(yù)算信息研究所(Nibud)的意見每年進行調(diào)整更新。

(2)稅收政策調(diào)整。2013年以前,荷蘭規(guī)定住房按揭貸款利息可抵扣個人所得稅(簡稱MID),這意味著貸款金額越高,得到的稅收減免優(yōu)惠越多,因此刺激了家庭尤其是高收入家庭的購房需求。為此,2013年1月,荷蘭也對MID政策做出調(diào)整,新的按揭貸款利息不再享受稅收優(yōu)惠資格。

(3)政策效果。荷蘭的房地產(chǎn)宏觀審慎政策取得了部分成效。一方面,隨著新發(fā)放的房屋貸款LTV緩慢下行(圖1實線所示),房貸拖欠現(xiàn)象不斷改善。根據(jù)荷蘭信用登記機構(gòu)(BKR)的報告,房貸逾期人數(shù)的增長趨勢在2014年便出現(xiàn)拐點,并自2015年7月后轉(zhuǎn)為持續(xù)下降。其最新監(jiān)測顯示,截至2019年10月1日,拖欠房貸3個月以上的約7萬人,同比下降12.5%;并且債務(wù)期限縮短,50%的拖欠者能夠在1年內(nèi)償還貸款,而6個月前僅為40%;34%的能在1-2年內(nèi)償還,而6個月前僅為26%。

另一方面,由于調(diào)控力度偏小,如LTV降至100%仍相當(dāng)于零首付,在國際上處于較高水平,導(dǎo)致風(fēng)險尚未充分化解。一是從房價走勢看,在2013年調(diào)控政策出臺后,荷蘭自有住房價格僅經(jīng)歷半年低谷便不斷上漲,并于2018年5月突破歷史高點;2020年2月,其自有住房價格同比上漲6.6%,再創(chuàng)歷史新高。二是從家庭債務(wù)看,房貸拖欠人數(shù)的下降速度已趨緩,其中70歲以上老年人的拖欠數(shù)量還在不斷增加。購房者的貸款收入比持續(xù)攀升(圖1虛線所示),2018年末,有一半的首次購房者的LTI達到規(guī)定上限的90%以上。據(jù)調(diào)查,2018年荷蘭20-45歲的人群中,存款不足3000歐元的超過1/3;首都阿姆斯特丹則被瑞銀列入全球房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險最高的八大城市之一。為此,DNB在《2019年金融穩(wěn)定報告(秋季版)》中提出,應(yīng)進一步加強宏觀審慎政策來化解房地產(chǎn)風(fēng)險。

3、啟示與建議

3.1切實保持政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性

綜合三個國家的案例來看,新加坡取得的成效最為顯著;荷蘭因前期力度不夠而收效次之,但未來尚有較大政策空間;韓國則由于調(diào)控政策數(shù)次反復(fù),形勢頗為嚴峻,雖然還未發(fā)生危機,但出現(xiàn)的諸多社會問題已成為經(jīng)濟長期健康發(fā)展的掣肘??梢姡诜康禺a(chǎn)宏觀審慎管理上,保持政策定力至關(guān)重要。當(dāng)前,在結(jié)構(gòu)調(diào)整、貿(mào)易摩擦和疫情擴散的疊加影響下,我國經(jīng)濟穩(wěn)增長壓力前所未有。在這一背景下,更要從相關(guān)國家的案例中引以為戒,排除干擾,堅持“房住不炒”的定位,保持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的戰(zhàn)略定力,持續(xù)完善房地產(chǎn)宏觀審慎管理長效機制,穩(wěn)定社會預(yù)期,防止出臺相關(guān)刺激政策引發(fā)房價再次快速上漲而吹大市場泡沫。

3.2不斷增強政策的靈活性和針對性

在房地產(chǎn)宏觀審慎管理中,貸款價值比(LTV)的使用最為廣泛,根據(jù)IMF研究人員對119個國家的調(diào)查統(tǒng)計,其使用頻次高居第一。我國實行的房貸首付比例(DPR)政策作用與LTV基本相同,如2016年規(guī)定非限購城市首套房的最低首付比為20%,則對應(yīng)LTV上限為80%。目前,我國各地的房貸首付比主要按照住房套數(shù)和所在城市進行劃分,考慮的因素還可以適當(dāng)擴充,如在市場自律機制中將房屋性質(zhì)、借款人年齡、房貸期限、購房動機等因素納入,并鼓勵金融機構(gòu)以此為基礎(chǔ),根據(jù)客戶的綜合信用情況細分不同標(biāo)準(zhǔn),增強政策的靈活性和針對性,提高宏觀審慎管理的精準(zhǔn)度,從而達到既嚴格限制房地產(chǎn)投資投機型需求、又充分保障首套房或改善型自住需求的調(diào)控目的。

3.3進一步豐富房地產(chǎn)宏觀審慎政策工具

國際上的房地產(chǎn)宏觀審慎管理工具大致可歸入抵押、收入和資本三個維度,其中債務(wù)收入比從收入維度,與抵押維度的LTV搭配使用可增強調(diào)控的及時性和有效性,本文考察的三個國家均無一例外的使用了這一組合。我國可通過在局部地區(qū)先行試點的方式,穩(wěn)步引入這一工具。一方面,通過限制家庭在既定收入水平下的最高債務(wù),可有效防范其過度舉債——特別是通過首付貸、消費貸、信用卡透支等方式繞開LTV限制的監(jiān)管套利行為,確保還貸能力。并且,如果在衡量收入水平時進一步考慮周期因素(如新加坡),還能夠克服單一LTV工具存在的順周期問題,增強逆周期管理效果。另一方面,債務(wù)收入比能夠彌補現(xiàn)階段針對貸款人群的相關(guān)微觀統(tǒng)計資料缺乏的空白,對完善我國金融風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警體系也具有重要意義。

3.4加強政策宣傳和預(yù)期管理

根據(jù)行為金融學(xué)的預(yù)期理論,投資者對市場未來的預(yù)期,對價格的形成有著決定性的作用,而這種預(yù)期本身具有“自我維持”或“自我實現(xiàn)”的特點。有關(guān)國家的案例證明,如果不矯正這種預(yù)期,就難以真正有效的抑制投機需求。當(dāng)前,雖然中央提出并多次強調(diào)“房住不炒”,但樓市在過去長時期形成的看漲思維仍具有較強的慣性,因此,在完善政策的同時,應(yīng)注意加大政策的宣傳力度。特別是,與我國貨幣政策和金融監(jiān)管已歷經(jīng)數(shù)十年歷史演進相比,宏觀審慎仍是一個比較新鮮的事物,需要通過及時發(fā)布新聞稿、召開吹風(fēng)會、開展專家解讀等多種方式,更好的發(fā)揮政策宣示效應(yīng),讓公眾從宏觀審慎的視角,刷新對房地產(chǎn)調(diào)控的傳統(tǒng)認識,充分意識到讓住房回歸居住屬性和消費品功能是長期的政策取向,從而對其未來趨勢形成穩(wěn)定合理的市場預(yù)期。

參考文獻:

[1]IMF,Macroprudential Policy:An Organizing Framework,IMF Policy Paper,2011年3月.

[2]Eugenio Cerutti, Stijin Claessens, Luc Laeven,The Use and Effectiveness of Macroprudential Policoes: New Evidence,IMF Working Paper,2015年3月.

[3]Salim M.Darbar,Xiaoyong Wu,Experiences with Macroprudential Policy - Five Case Studies,IMF Working Paper,2015年6月.

作者簡介:

羅幼強(1977-),男,四川南充人,供職于中國人民銀行綿陽市中心支行,碩士,主要從事經(jīng)濟金融分析、區(qū)域金融改革和政策研究。

猜你喜歡
房地產(chǎn)
試論我國房地產(chǎn)行業(yè)知識產(chǎn)權(quán)立體化保護策略
房地產(chǎn)管理的重要性及其研究
房產(chǎn)售樓寶項目研究
科技視界(2016年22期)2016-10-18 15:02:46
關(guān)于房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的辨析
中國市場(2016年33期)2016-10-18 12:38:42
化解我國房地產(chǎn)庫存對策研究
商(2016年27期)2016-10-17 05:17:30
新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究
商(2016年27期)2016-10-17 04:00:11
“白銀時代”房企轉(zhuǎn)型,路在何方
人民論壇(2016年27期)2016-10-14 13:21:12
房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀及成因的分析探討
淺議房地產(chǎn)風(fēng)險分析以及管理措施
房地產(chǎn)土地拓展模式的探索
仁怀市| 茌平县| 赞皇县| 武定县| 武隆县| 虞城县| 峨边| 沈丘县| 砚山县| 社会| 商水县| 浦县| 文水县| 漳浦县| 香格里拉县| 大冶市| 民县| 沂水县| 洞口县| 洛宁县| 福安市| 马鞍山市| 庄河市| 神木县| 闽清县| 永昌县| 大埔县| 翁牛特旗| 巴中市| 佛教| 信丰县| 正宁县| 沂源县| 宕昌县| 滦平县| 平邑县| 宁乡县| 白朗县| 若羌县| 玛沁县| 平果县|