摘? 要：本文以房地產市場發(fā)展居中的中部六省二線城市太原商品住宅市場為研究對象，采用統(tǒng)計分析的方法分析了2020年公共危機對土地市場、供求、價格的影響，并預判了短期和長期內商品住宅市場走勢。研究表明：太原市商品住宅市場會加快向理性發(fā)展回歸。政府在供給和需求側兩方面應該支持和防控雙管齊下;房企需搭建網上營銷平臺、重構抗風險體系，重新定位產品設計;消費者要把握市場和政策機會，理性消費。

關鍵詞：公共危機;太原市;商品住宅市場;發(fā)展趨勢

一、引言

2020年席卷全球的公共危機對中國經濟造成了一定程度的抑制。工地停工、土拍延遲、售樓部關門，居民消費下降，使得房地產行業(yè)受到較大沖擊。2020年2～5月期間全國商品房銷售額同比下降了35.9%～10.6%，第一季度房地產開發(fā)投資同比下降 7.7%。邱洪全（2020）認為公共危機事件導致多數居民的收入不及預期，房地產消費將更加理性和謹慎，消費行為將呈現(xiàn)下降趨勢;麻紅萍（2020）指出房地產行業(yè)長期影響一定會顯著小于短期影響，主要取決于其危機事件持續(xù)時間和相關政策應對力度。李學鋒（2020）預測國內房地產企業(yè)或迎來短暫的融資政策松動窗口期，商品房價格或略有上漲。本文力圖通過分析在“房住不炒”大背景和公共危機雙重影響下太原樓市的影響和走向，為政府因城施策、消費者理性購房、房企開發(fā)投資提供指導和建議。

二、公共危機對太原市新建商品住宅市場短期影響分析

（一）住宅類土地供求呈現(xiàn)階梯式下降，成交量縮水，地價保持相對穩(wěn)定。2020年一季度太原市住宅用地供地9宗（49.12萬m2），環(huán)比減少75.2%，同比減少59.9%;成交8宗（27.16萬m2），環(huán)比減少67.6%，同比減少65.6%。成交樓面地價環(huán)比上漲5%，同比下降27.1%。受疫情影響，總體土地供應減少，房企拿地較為謹慎。隨著公共危機的有效控制，5月土地成交量環(huán)比增長41.1%，同比增長11.6%，市場回暖，住宅類土地供應占比增加。（如圖1所示）。

（二）新建商品住宅供求跌入谷底，成交套數和成交金額下滑，市場前冷后熱。根據朗潤智業(yè)和樓查查數據顯示，雖然2020年一季度新建商品住宅供求體量達近三年最低，環(huán)比分別下降了77%和60.4%，但成交面積100.3萬m2，較2019年一季度上漲了134%，達到近兩年峰值。成交套數和金額環(huán)比均下降了57%，同比均下滑31%。究其原因，金融政策收緊和購房者入市積極性較低，開發(fā)商為了生存和資金鏈不斷，不僅通過降薪裁員、轉讓股權、架構調整等方式應對難關，還通過各類優(yōu)惠政策以價換量，總價門檻降低。5月太原市住宅市場回暖，供求環(huán)比上漲1.13倍，成交環(huán)比上漲73%。其中小店區(qū)成交量最高，杏花嶺區(qū)最少。

（三）新建商品住宅成交均價小幅下行，總體保持平穩(wěn)，已出現(xiàn)回暖表現(xiàn)。通過國家統(tǒng)計局數據顯示，近三年太原市新建商品住宅和二手房交易價格整體平穩(wěn)增長，由于受到金融監(jiān)管政策和公共危機事件影響，各企業(yè)為緩解資金鏈壓力，2019年下半年至今略有回落，但幅度不大低于GDP下降幅度（第一季度下降7.9%）。新建住房價格指數環(huán)比自2020年1月下跌0.6%之后，3-5月連續(xù)三個月上漲，漲幅在0.1-0.5%;同比持續(xù)上漲，平均漲幅1.88%。二手住宅價格指數環(huán)比自1月和2月下跌之后，3月和4月價格回升，5月又下跌0.9%，跌幅位于70個城市第二，成交均價在10000～12000元/m2，在二線城市中房價水平偏低，總體住宅市場發(fā)育比較平穩(wěn)。

三、太原市商品住宅市場走勢預判

（一）土地市場回溫，住房供應延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，逐步向理性增長回歸。在公共危機影響褪去、融資相對寬松、政府加速推地等多因素共同作用下，預計三、四季度市場信心持續(xù)修復，優(yōu)質地塊陸續(xù)推出，百強房企投資意愿提升，土地市場整體將回溫。2020年一季度商品住宅投資、開工竣工和土地成交在短期內將受到抑制，但不會造成量上驟減。首先，商品住宅短期供給缺乏彈性，已開工項目會如期在市場上釋放。其次，開發(fā)商都會在安排進度計劃時提前設置緩沖時間以降低開發(fā)建設風險，從目前來看公共危機相對穩(wěn)定的太原市在上半年已有序推進復工復產，因此不會對市場供應造成太大影響。隨著樓市的復蘇，以及太原市多部門聯(lián)合發(fā)布的“救市”“救企”的九條措施（比如預售許可門檻的降低，延長稅收優(yōu)惠、保持房地產信貸合理適度增長等），預估下半年住房供應會呈現(xiàn)明顯的反彈式增長。為保持政策定力，今年3月國家政策強調了 “不將房地產作為短期刺激經濟手段”，“保持收緊的金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”。但由于房地產行業(yè)關聯(lián)產業(yè)較多，為了刺激經濟復蘇，防止由點及面暴發(fā)行業(yè)性系統(tǒng)危機，預判2020年政府會出臺短暫的融資政策松動期，再加上貸款利率下調，房企融資成本下降，需求和供給都會被釋放。從長期來看，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產領域，房地產信托、海外ABS等融資渠道相繼收縮的金融監(jiān)管政策，一定程度上限制房企繼續(xù)加杠桿，從而會抑制投資規(guī)模無序上漲。房企將更多依賴銷售回款和自有資金實現(xiàn)內生增長，從而促使房企加大去庫存力度，讓價加快回款，減輕資金鏈壓力，投資收益減少，房企控制投資規(guī)模，各類投資資金流入房地產領域會減少，市場供給進入理性增長期。

（二）居民購房預期影響不大，短期以遲緩效益為主。2018年實施限購限貸政策以來，太原市商品住宅成交量價一直平穩(wěn)上升，一定程度上反應購房者對市場有良好預期。從公共危機期間對小店區(qū)7個樓盤購房群體的問卷調查結果可以發(fā)現(xiàn)：公共危機并未大幅削弱消費者的購房需求，僅有8.5%的受訪者表示取消買房計劃。絕大部分只是推遲或觀望，消費者的購房意愿并沒有受到較大的沖擊。43.9%的受訪者認為房價會小幅下跌，27.6%的受訪者認為房價會保持穩(wěn)定，16.7%的受訪者認為房價會小幅上漲，11.7%的受訪者認為房價會大幅下跌或上漲。壓抑和推遲的市場購買張力會隨著下半年政府救市的優(yōu)惠購房政策和開發(fā)商回籠資金的市場血拼促銷優(yōu)惠得以持續(xù)釋放。

（三）剛性需求和改善性需求進一步釋放，投資性需求減弱。隨著山西轉型綜改示范區(qū)、太原市瀟河產業(yè)園區(qū)、汾東創(chuàng)新城建設，以及新型城鎮(zhèn)化和落戶政策的放寬，外來人口凈流入和城市婚育人口的規(guī)模增速促進住宅剛性需求增加。在居家隔離期間，較大的居住空間有利于家庭成員之間的空間物理隔離。公共危機過后，部分人群購房計劃前置，對大戶型、別墅類等產品的改善性需求釋放，對于多代同住家庭，二套住房需求或將增加。但由于政策組合拳和投資溢價的下降，投資性需求會降低。

（四）房價總體保持平穩(wěn)，可能伴有小幅波動。從圖2的市場價格指數趨勢分析和5月份的市場表現(xiàn)來看，公共危機期間漲幅和跌幅均低于GDP的變動幅度，說明影響不顯著。隨著系列救市政策出臺，企業(yè)資金面的略有寬松，以價換量的營銷模式將改變，將會造成太原市六主城區(qū)不同程度的市場成交均價略降或略漲。初步判斷短期內銷售熱點區(qū)域比如小店區(qū)、迎澤區(qū)的主力成交項目環(huán)比會有一定幅度上漲，而市場均價最低的尖草坪區(qū)5月份環(huán)比下降3%，基于市場買漲不買跌心理，市場恢復還需要一定時間，企業(yè)為了生存會有小幅降價，特價房會較大幅度促銷回籠資金。在二手住房市場，受公共危機影響，改善性需求進一步釋放，市場成交均價將保持平穩(wěn)。長期來看，在賣方議價、土地供給剛性，土地及建安成本增加，供給的缺乏彈性和需求剛性，以及供給的理性增加等因素下，商品住宅價格會仍會以合理的上漲幅度上漲。

四、對策與建議

（一）政府支持和防控政策雙管齊下。從供應端來看，穩(wěn)步推進核心區(qū)域的土地投放，保證有效的土地供應和相對穩(wěn)定的地價，以防供應短缺和市場需求釋放造成房價過快上漲。支持房地產業(yè)合理融資需求，適當調整土地出讓金的繳納方式和時間，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。制定金融政策以防大量海外資金進入中國房地產債市避險引發(fā)房企“短貸長投”帶來的期限錯配風險和匯率風險。明確城市房價和地價波動范圍，穩(wěn)定市場預期;對限價政策做適當調整。從需求端來看，出臺支持剛需和改善型需求等系列政策，刺激需求釋放。比如契稅減免、公積金繳存比例及提取時間放寬、人才購房補貼，按揭貸款利率優(yōu)惠， 搭臺開辦網上房展會等等。

（二）房企搭建線上營銷平臺，重構抗風險體系，重新定位產品。售樓處關閉和人們居家隔離已使傳統(tǒng)門店營銷模式弊端畢現(xiàn)。據克爾瑞統(tǒng)計，目前已有超過100家房企以集團或區(qū)域為單位自建線上營銷平臺，包含自主開發(fā)的APP及微信小程序、VR樣板間體驗、全景沙盤體驗、進駐第三方平臺（視頻直播平臺、電商、地產咨詢）的方式，開展線上營銷，實現(xiàn)房企的線上拓客及線上認籌簽約，促進銷售業(yè)績。房企線上線下聯(lián)動營銷已成為未來主方向。多年來，房地產行業(yè)高回報率快速發(fā)展使部分房地產企業(yè)依靠較高的周轉速度與較高的杠桿負債快速做大規(guī)模，缺乏應對市場突變和政策收緊的風險控制能力，很多企業(yè)需要建立完整的風控體系，保障企業(yè)穩(wěn)健運行。公共危機使居民更加關注健康、社交、綠色和科技。房企需實踐探索美好、健康人居新理念、升級創(chuàng)新更適應客服需求的住宅產品。

（三）消費者把握市場和政策機會，理性消費?；?020年下半年各企業(yè)“促銷售、抓回款”仍是重要目標，樓市會有特價房和促銷大動作，且政府會出臺系列刺激需求的利好政策，核心區(qū)域的主力樓盤升值潛力大，質量有保障，同時銀行貸款利率降低，股市不景氣，房市該出手時還得出手。

參考文獻：

[1]邱洪全.析后疫情時代房地產消費影響因素與形成機制[J].中國房地產，2020（18）：14-22.

[2]麻紅萍.新冠肺炎疫情對房地產行業(yè)影響及對策研究[J].湖北經濟學院學報，2020（06）：23-24.

[3]黃程棟等.2019年上海房地產市場運行情況以及2020年市場研判[J].上海房地，2020（04）：2-6.

作者簡介：

王秀燕（1969-）;性別：女;民族：漢;籍貫：遼寧省阜新市;職稱：主任、副教授;學歷：碩士;研究方向：住房制度與房地產經濟。