鐘倩楠

(福州大學,福建 福州 350108)

2010年6月,國家發(fā)展與改革委員會發(fā)布了《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》,首次提出要逐步推進房產稅改革。隨后,滬、渝兩市便率先出臺了相應的改革方案,在本市一定范圍內開啟了房產稅試點改革的浪潮。而如何深化房產稅改革,實現(xiàn)房地產行業(yè)的健康發(fā)展始終熱度不減,成為理論界與實務界持續(xù)探討的重要課題。2019年3月5日,在十三屆全國人民代表大會第二次會議上,國務院總理李克強向大會作政府工作報告時再次指出,要健全地方稅體系,穩(wěn)步推進房地產稅立法。可見,房產稅改革已是大勢所趨,而如何在試點經驗的基礎上正確認識房產稅,構建完善的房產稅實施政策是當下急需解決的問題。

一、變與不變:對房產稅進行改革的現(xiàn)實需要

20世紀80年代,我國國民居住條件相對落后,個人住房持有率低下,基于這一基本國情,國務院在1986年發(fā)布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，將個人所有非營業(yè)性用房納入了房產稅的免征范圍,隨后,住房改革政策的推行使我國房地產市場煥發(fā)出巨大的生機與活力,相比于政策推行前,個人住房占城鎮(zhèn)住房總面積不足10%,經過20余年的發(fā)展,這一比例已上漲至近七成。當下,大量的購房行為都是由國民個人發(fā)起,甚至已經遠遠超出了個人住房需求,以國家發(fā)展與改革委員會提出房產稅改革的2010年為例,該年度全國商品房銷售總面積為104 764.65萬平方米,其中住宅及高檔公寓等個人所購面積占比高達93.16%,而個人所購住房中,有大量住房處于空置狀態(tài)。根據(jù)北京市朝陽區(qū)政府公布的住房統(tǒng)計,該區(qū)2010年1月至7月住宅空置面積就已經高達133萬平方米?？梢?個人住房持有率低以及個人持有住房大多用于滿足自身生活需求的國情已然改變,當購房成為一種盈利手段,繼續(xù)對個人住房一律實行免征房產稅并不利于國家治理,反而極有可能對一般收入家庭的住房保障造成影響。大量房產閑置導致資源浪費以及住房空置與低收入家庭基本住房需求不能得到滿足之間的矛盾，使通過房產稅政策改革以提高空置房持有成本迫在眉睫。

此外,房價的持續(xù)上漲和居高不下一直以來都廣為國民所詬病,而個人住房房產稅的開征對抑制房價持續(xù)性、跳躍性上漲具有可期待性。在國家發(fā)展與改革委員會首次提出房產稅改革以前,在2005—2010年短短5年間,全國商品住房平均銷售價格從2 937元/平方米上漲至4 725元/平方米,同比增長高達60.9%(見表1)。國家采取限購、限價、限貸等一系列經濟、法律、行政房地產調控手段,暫時抑制了房地產市場中的不合理需求,但這些調控手段都缺乏長效機制,具有應急性和時效性,如果長期采用這些行政干預手段來調控市場,很可能對正常經濟活動造成誤傷甚至扭曲市場。此時,房產稅改革作為一項長期而穩(wěn)妥的稅收經濟手段,對調控房地產市場具備十分明顯的優(yōu)勢。對個人持有住房征收房產稅將大大提高房屋的持有成本,進而降低房地產領域的投資收益率。一個制度設計得當?shù)姆慨a稅征收方案將有效減少大部分潛在投機者的購房需求。同時,房屋持有成本的增高很可能使一些擁有多套房產的納稅人考慮出租或出售房屋,使市場供給得以增加,最終達到一定的穩(wěn)定房價的效果。房地產市場亟須調控引導,而征收房產稅就是一個很好的選擇。

表1 2005—2010年全國商品住房平均銷售價格 單位：元/平方米

地方財政長期“入不敷出”也是促成房產稅改革的一大現(xiàn)實要因。自1994年稅制改革以來,中央與地方根據(jù)事權與財權相匹配的原則,按稅種劃分了中央和地方的收入,地方財政開始陷入支出高于收入的困境,這一難題多年來始終未得到解決。全國地方財政收入與支出對比見表2。以2010年為例,該年度地方財政收入40 613.04億元,占全國財政收入的48.9%,但地方財政支出卻高達73 884.43億元,占全國財政支出的82.2%,可見財政長期“入不敷出”是每一個地方政府都不得不正視的問題。同時,一直以來作為地方財政收入重要來源的土地出讓金,隨著土地資源的減少也將逐漸減少,所以地方財政赤字問題會愈發(fā)嚴重。而經濟拮據(jù)將導致政府在開展公共事業(yè)時無法提供最優(yōu)保障,因此,有必要為地方政府尋求一個長期穩(wěn)定的經濟支柱。有學者指出,隨著房產稅制度的逐漸完善,房產稅收入將為地方政府帶來穩(wěn)定而可觀的稅收來源,尤其是一些房地產市場較為發(fā)達的地區(qū)。同時,也有相反觀點認為，以房產稅充當?shù)胤街黧w稅種的充分性與保證一般家庭稅款支付能力的可操作性之間存在不可兼得的選擇困境。但在筆者看來,房產稅的征收對象應是個人超額保有的住房,屬于基本生活需要的部分并不在征收范圍內,因此只要對房產稅方案做好減免設計,就能使房產稅征收成為規(guī)制投機行為的一把利劍,對一般家庭并不會構成威脅,自然也就不存在不可兼得的困境。在改革初期,房產稅稅收或許不高,而隨著改革的不斷推進,制度也將更加成熟。對于地方政府而言,征收房產稅在調控房地產市場亂象的同時,可以充實地方稅體系,為地方財政帶來一筆穩(wěn)定的收入。

表2 全國地方財政收入與支出對比

綜上所述,個人住房持有率低下、持有住房僅用于滿足自身生活需求的國情已然改變,在房產投機日益嚴重的當下,對個人所有非營業(yè)性用房進行免征的制度設計也應當做出改變,這是保障國民基本生活需求,避免住房成為盈利性工具的需要,同時對解決地方財政難題、充實地方稅體系也大有好處。簡而言之,對房產稅進行改革具有一定的現(xiàn)實意義。

二、破冰嘗試:房產稅改革的試點實踐

2011年1月28日,滬、渝兩市同時試點進行房產稅改革。作為首批房產稅試點城市,上海市與重慶市均采取了較為溫和的制度方案,但在具體改革內容上卻各有側重,可謂各具特色。上海市制度設計的目的在于打擊房產領域的投機行為尤其是非本市居民的房產投機行為,進而穩(wěn)定房價,抑制房價的持續(xù)性和跳躍性上漲；而重慶市則主要旨在引導大眾形成合理的住房需求。兩市推行房產稅的目的不同，因此具體的制度設計也不盡相同，如表3所示。

表3 上海和重慶房產稅制度設計對比表

(一)征稅對象

上海市只對增量房進行征稅,并且對本市居民與非本市居民進行了差別征稅。本市居民僅需對新購第二套及以上住房繳納房產稅,而非本市居民凡新購不論是否首套均需繳納房產稅,其在保障本市居民住房需求的前提下防止房產投機行為的制度設計初衷可見一斑。對比之下,重慶市則除普通住房外,同時將高檔住房列入了征稅范圍,并且采取保有即征稅以及新購即征稅的制度設計。除此以外,重慶市也同樣打擊普通住房中的投機性購房行為,但僅將矛頭指向本市內無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購住房,即本市居民的住房無論是否新購、是否多套,均不在征收范圍內,就其對兩類住房的征稅力度而言,重慶市試圖引導大眾形成合理住房需求的制度設計目標更為突出。

(二)免稅面積規(guī)定

上海市與重慶市均對非本市居民住房采取了一律不予免稅的政策。就具體免稅面積的計算而言,上海市為保障居民的基本住房需求,通過規(guī)定人均免稅面積的方式確定某一套住房的總體免稅面積；而重慶市則是以住宅的購買時間為標準劃分免稅面積,對于在政策施行后新購的獨棟商品住宅、高檔住房,給予更低的免稅額度,進而降低在政策施行后獨棟商品住宅、高檔住房的選擇購買率。

(三)稅收減免和稅率制定

雖然滬、渝兩市的改革目的不同,導致其征稅對象、免稅面積的規(guī)定均有所差別,但二者殊途同歸均采用了“低稅率多減免措施”的制度設計,其目的自然在于減輕納稅人的稅款負擔,進而緩和大眾對房產稅改革的排斥心理。具體而言,對于納入房產稅征收范圍的非本市居民新購住房,當其滿足一定條件,都將獲得免征房產稅待遇。上海市改革方案中還有對已征收房產稅予以退還的規(guī)定,這在一定程度上彌補了根據(jù)本市居民與非本市居民的劃分進行區(qū)別征稅的局限性。另外,重慶市對農民在宅基地上建造的自有住房予以免征房產稅,體現(xiàn)了對低收入農民階層的特殊減免,而上海市則出于吸引高層次人才的需要,對符合條件的高層次人才、重點產業(yè)緊缺急需人才保有住房予以免征房產稅,這些制度設計都具有一定地方發(fā)展需求的特色。

(四)計稅依據(jù)

滬、渝兩市均在改革方案中嘗試提出了房產評估值概念,但又因當下的適用條件不滿足而最終決定在試點初期依舊采用房屋的市場交易價格作為計稅依據(jù),有所不同的是,上海市的房產稅按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納,這在一定程度上再次降低了稅負。

通過分析可以發(fā)現(xiàn),滬、渝兩市的改革方案均帶有較強的過渡性質,雖然具體設計還不夠完善,但改革目標突出,能在打擊房產投機行為的同時注重本市居民的基本需求,差別稅率及減免設計也都十分人性化,能夠避免對正常經濟活動的誤傷,是我國房產稅全面開征的一次具有探路性質的破冰嘗試。

三、成效反思:改革效果評述及原因探尋

(一)滬、渝試點改革的成效評價

不可否認,經過9年的實踐,滬、渝兩市的房產稅試點改革為我國全面推行房產稅改革提供了寶貴的經驗,但就方案的實施效果而言,似乎并不理想。

在試點改革前,上海市商品住房的平均銷售價格在2009年經歷了一次跳躍式增長,漲幅高達51.11%(見表4),這也是激勵上海市率先開展房產稅改革的一個原因。除去這一特殊年份,2006—2010年的年均漲幅約為10.45%。自2011年試點以來,上海市商品住房的平均銷售價格依舊呈現(xiàn)逐年上漲趨勢,但總體而言增長率較改革前有所下降。2010—2017年的年均漲幅約為9.04%,相較于改革前的10.45%區(qū)別不大,且年增長率不太穩(wěn)定。2015年的漲幅依舊高達30.98%。可見,就抑制房價而言,上海市的房產稅改革效果并不理想。

表4 試點前后上海市商品住房平均銷售價格 單位：元/平方米

重慶市房產稅試點的影響相較于上海市要更復雜一些。從表5來看,在2011年改革以前,重慶市商品住房平均銷售價格也是持續(xù)增長,2006—2010年的年均漲幅約為18.45%；而在房產稅改革方案實施的第一年,商品住房平均價格的漲幅下跌至11.18%,第二年和第三年分別為6.96%和9.03%?？梢?相較于改革前,改革后的房價增長速度開始變緩,在2014年和2015年更是開始出現(xiàn)小幅度的負增長,居高不下的房價似乎終于開始回溫。但這一下跌趨勢并未維持太久,2016年商品住房平均銷售價格重新回到正增長狀態(tài),2017年更是重新回到了27.95%的高增長率,且增長率在2018年度繼續(xù)保持在23.99%。高檔住宅的銷售情況也有類似的規(guī)律,根據(jù)表6可以看出,2011—2016年,高檔住房銷售面積占商品住房銷售面積的平均比重約為3.29%,較改革前有所下降,雖然數(shù)值不算太高,但是小有成效,這說明在房產稅改革試點政策引導下,重慶市居民在購房時開始更加理智地根據(jù)自己的需求選擇住房,但在2017年、2018年,這一占比卻又重新回到了與改革前基本相當?shù)臓顟B(tài)。

表5 試點前后重慶市商品住房平均銷售價格 單位：元/平方米

表5(續(xù))

表6 試點后重慶市高檔住房銷售面積及占商品住房銷售面積比重

無論是商品住房平均銷售價格還是高檔住房的銷售面積,二者都是在小有成效之后又重新回到改革前的失控狀態(tài)。首先應當肯定的是,重慶市的房產稅改革有其可取之處,否則不會在改革初期取得一定的成效；但同時我們也應當看到,重慶市的房產稅改革對房地產領域的引導是不穩(wěn)定的,當試點改革進行到一定程度,這一有益引導開始失去作用,這或許與試點方案遲遲沒有做出進一步的推進有關。

另外,從地方財政收入來看,由表7可知,滬、渝兩市的房產稅收入在試點后開始逐步上升,占地方稅收收入的比重也有小幅度提高。上海市的房產稅收入更是由2010年的62.3億元上升到了2018年的213.84億元。雖然房產稅作為一個小稅種,其收入并不足以完全彌補地方財政的缺口,但滬、渝兩市的實踐結果表明,假以時日,其給地方財政帶來的收入也是具有一定可期待性的。

表7 試點前后上海和重慶房產稅收入及占地方稅收收入比重

(二)改革收效甚微的原因

滬、渝兩市試點改革已開展9年有余,卻并未帶來學術界與理論界最初所預想的顯著成效,因此,有學者指出,房產稅的作用被夸大了,影響房地產市場的因素十分復雜,想要通過房產稅在復雜的市場環(huán)境中降低房價,實際上是不切實際的想法。房價是多方因素共同作用的結果,市場剛性需求的多少、納稅人的稅賦轉嫁、國家相關政策的出臺都是影響房價高低的不確定因素。因此,房價增長速度得到有效抑制甚至開始下跌以及大眾在購房時根據(jù)需求理性消費,或許不是開征個人住房房產稅的必然結果,但房產稅改革能否對這一結果產生足夠的促進作用,其中一個決定性因素便在于其具體的制度設計。而滬、渝兩市所推行的房產稅試點方案均存在些許缺陷,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.稅款用途設計使房產稅正當性存疑。在我國,城市的土地所有權屬于國家,因此當土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者時,將收取一筆土地出讓金,而房產稅的課稅對象為企業(yè)和個人所有的不動產,這里的不動產包括房產與地產,在獲取使用權時已經繳納過土地出讓金的地產,在保有環(huán)節(jié)再次征收房產稅,一些反對房產稅改革的學者認為,這已然構成重復征稅。

針對這一觀點,筆者認為,土地出讓金與房產稅并不矛盾,土地使用人交付土地出讓金是為了獲得土地的使用權,而房產稅在性質上應屬于受益稅,繳納房產稅是在已經獲得土地使用權的基礎上獲得了更加舒適穩(wěn)定的生活環(huán)境,由此可見,土地出讓金與房產稅在性質與用途上皆存在較大區(qū)分,并不屬于重復征稅。在這一理論基礎上,房產稅的用途應當在于改善居民的生活條件,但上海市與重慶市的試點改革方案中卻都將其用于保障性住房建設。保障性住房建設系政府職責,并不是保有住房的公民的義務,因此為房產稅設計此種用途使得房產稅征收的正當性存疑。

2.課稅范圍仍留有投機空間。上海市僅對增量房征稅而不涉及存量房,如此便將大量上海市居民家庭和非居民家庭在方案出臺之前已經擁有的第二套及以上的住房排除在了課稅范圍外,簡單來說,試點之前已經擁有多套房產的所有人并不會成為房產稅的納稅人,這顯然是不合理的。從稅收公平角度來說,在試點前后購買并擁有多套房產的所有人,若無特殊情況,在納稅能力上應當不分伯仲,僅以購買房屋的時間點來劃分是否納稅并無合理的依據(jù),實在有失偏頗。這一制度設計對房產投機行為的打擊力度明顯不足,存量房中也有大量超出生活需求而屬于盈利用途的住房,一律排除在課稅范圍外是對政策實施前投機行為的一種默認或許可,在如此設計之下,多套房所有者的房屋持有成本并不會提高,自然也就不會起到增加市場供給的作用,不利于房產稅發(fā)揮其財政收入和宏觀調控的雙重作用。

重慶市房產稅的課稅對象并未刻意區(qū)分增量與存量,但將目標主要放在高檔住房和同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購住房的做法也使這一方案具有了一定的局限性。重慶市政府顯然也意識到了這一點,所以在2017年1月13日發(fā)布了政府令,將原改革辦法中的 “在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套的普通住房” 這一征稅對象擴大為“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上普通住房”。除此之外，加上稅收減免中當“有戶籍、有企業(yè)、有工作”三者滿足任一條件時即可從當年起免征的制度設計,將有效避免政策實施后外來投機的發(fā)生。但即便如此,這一房產稅方案依舊留有一定的投機空間,因為在這一制度設計下,“無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人”在政策實施前就已經持有的住房將得不到規(guī)制。同時,不僅在政策實施前,甚至是政策實施后,重慶市居民對普通住房采取的投機行為也都不會受到影響。由此可見,重慶市的投機打擊力度也是遠遠不夠的。

3.計稅依據(jù)不能科學體現(xiàn)房產價值。滬、渝兩市的試點改革方案中均提及了房產評估值概念,但目前在計算稅款時卻仍然采用房屋的市場交易價格作為計稅依據(jù),房產評估值制度的確立依舊遙遙無期。以房產交易價格作為計稅依據(jù)會使政府在房產稅征收上過于被動,房產交易雙方可能會惡意簽訂 “陰陽”購房合同,以降低表面交易價格的方式實現(xiàn)逃稅的目的，進而導致稅款流失。房產評估值制度的缺失導致稅務部門無法客觀、準確、科學地評價課稅房產的市場價值,將影響房產稅改革的長期有效運作。滬、渝試點已開展九年有余,“條件尚不成熟”已經不足以成為依舊以房產交易價格作為計稅依據(jù)的理由,房產評估系統(tǒng)的建立應盡快納入改革日程。

4.稅率過低導致房產稅無法充分發(fā)揮作用。上海市的房產稅稅率為0.4%或0.6%,重慶市的房產稅稅率為0.5%、1%和1.2%,二者均采用對交易價格越低的房產適用越低稅率的模式,但總體而言均處于過低的狀態(tài)。對于一些增值性較強的房產來說,過低的稅率難以對潛在的高檔住房買主和房產投機者產生足夠的限制作用。對于高檔住房買主,低稅率下的房產稅相較于高額的購房款不值一提,自然也就起不到引導買房人重新審視其合理住房需求的目的。而當房價上漲到一定程度時,房產投機者可以將房子轉手,并獲得相應的收益,以彌補甚至超過其所繳納的房產稅。以上海市商品住房平均銷售價格的增長規(guī)律為例,假設一位非上海市居民在2011年以當年商品住房平均銷售價格作為交易單價購入了一套住房,則其每平方米應繳納的稅款為13 448.3×70%×0.6%=56.48286元,而在2012年上海市商品住房平均銷售價格為13 869.9元,相較2011年,每平方米上漲了421.6元,是其所繳納稅款的7倍,而且由于稅款是固定不變的,而房價卻依舊還有上升空間,到2017年,上海市商品住房平均銷售價格已經達到24 866.1元,此時,因稅率過低,征收房產稅并不會阻斷房產的投機市場,許多房產投機者依舊可以從中獲利。

四、完善我國房產稅征收制度之建議

(一)稅款用途以居民受益為宗旨

個人住房房產稅的開征意味著房屋所有人定期會有一筆額外的支出,若長期納稅并未給生活帶來任何益處而僅有稅收負擔,長此以往,納稅人必將有所抵觸,但若在納稅之后能夠得到更加適宜的居住環(huán)境、更加便利的出行條件以及更加優(yōu)良的教育資源,抵觸心理就會大大降低。因此,在房產稅實施方案中,政府應明確稅款的用途并依此嚴格使用稅款,使房產稅成為納稅人改善生活條件的一種方式,改善應稅住房的周邊條件,房屋的價值也將同時得到提升,這樣便能形成稅收的良性循環(huán)。如此取之于民,用之于民,才能使房產稅改革真正為民眾所接納,最終在我國形成完善的房產稅體系。

(二)把握房產稅征收范圍與適用稅率

如前所述,滬、渝試點的現(xiàn)狀已經證明,課稅對象與稅率的確定是決定房產稅能否充分發(fā)揮作用的重要因素。溫和的方案設計的確有利于提高民眾的接納度,減小政策推行的阻力,但同時也使房產稅不能發(fā)揮出其應有的效果。一個適宜的房產稅方案在征收范圍上應平衡好房產稅征收與居民基本生活條件之間的關系,因此有學者指出,作為保障居民基本生活需求的首套住房和第二套改善性住房應排除在房產稅的課稅范圍之外。這一建議看似合理,其實還蘊含著首套房標準難以確定的問題,比如別墅、獨棟洋房等高檔住房已經超出基本生活條件的需求范圍之外,再繼續(xù)一味地進行免稅將違背制度初衷,并且對所有不同標準的首套住房皆一視同仁劃進免稅范圍,也實在有失公允,甚至可能最終導致人們?yōu)樽非竺舛惱娑谑状钨彿繒r選擇遠超出經濟負擔能力之外的住房。如此,便又與房產稅的征收目的背道而馳。因此,一概免征的方式并不恰當。至于在房產稅征收政策下如何保障居民的基本生活需求,筆者認為可通過制度設計中的免稅面積達成,即僅對超額保有住房以及高檔住房進行征稅,如此便能夠在實現(xiàn)保障居民基本住房需求的同時,不給投機者留有空間。

應稅住房不應區(qū)分增量與存量,也不應區(qū)分普通住房和高檔住房,應一律予以課征,但在稅率上應當有所不同。首先,稅率的確定應與住房的地理位置、環(huán)境條件、房齡等因素相聯(lián)系,對此可以將應稅住房的單位面積的市場評估值與上年度該市單位住房面積的平均銷售價格進行對比,然后由低到高對在平均銷售價格以下、在平均銷售價格以上但在平均銷售價格兩倍以下以及在平均銷售價格兩倍以上的應稅住房分別確定不同的稅率。其次,稅率還應與所有人擁有的住房數(shù)量成正比,對擁有多套住房的所有人采取階梯制稅率,對其所擁有的第三套住房適用高于第二套住房的稅率,第四套住房適用高于第三套住房的稅率,逐次遞增,以此來減少房產的空置現(xiàn)象。再次,稅率制定還應考慮容積率,對于別墅和低密度住宅等土地利用率較低的房產適用較高的稅率,以便與土地節(jié)約集約利用的國家制度相適應。最后,稅率設計還應符合其打擊房產投機的初衷,不可一味追求減少推行阻力而不顧實施的效果。

(三)規(guī)范房產評估機制

我國房產稅制度設計應以房產評估值作為計稅依據(jù)。在充分考慮地理位置、周圍環(huán)境、交通狀況等基本因素的前提下,客觀評價房屋的市場價值。而房產評估工作的開展應建立在擁有一個專門評估機構的基礎上,為保證評估結果的公平、公正以及對外的充分公信力,評估機構不可隸屬于稅務部門,而應當是獨立于稅收體制之外的第三方主體,還應確定統(tǒng)一的評估標準,避免評估的任意性。對評估結果以及評估所依據(jù)的信息與資料都應予以公開備查,以便于群眾監(jiān)督,進一步保障評估結果的客觀性與真實性。同時,還應構建相對簡便的異議機制,若納稅人對評估結果存在異議,可在說明正當理由的基礎上請求聽證或復議。

(四)構建合理的稅收優(yōu)惠制度

房產稅改革方案中應規(guī)定相應的減免措施以增強房產稅征收的合理性和科學性,具體包括普遍適用的免稅面積與針對特殊情況適用的其他減免措施。

1.制定全國統(tǒng)一的人均免稅面積。根據(jù)保障民生的需要,房產稅改革方案中必須規(guī)定一定的免稅面積以滿足大眾基本的住房需求。相較于重慶市以家庭為單位進行減免,筆者認為,上海市以人均為單位規(guī)定減免面積的做法其實更有借鑒意義,這是因為,在我國家庭人口數(shù)量不定,三口之家常有,四世同堂也不在少數(shù)的情況下,對擁有較多人口的大家庭與人口較少的小家庭適用相同的免稅面積其實略有不公。至于具體的減免面積應由國家統(tǒng)一劃定,這是因為對房產稅進行人均減免是出于保障民生的需要,并不存在地方差異,統(tǒng)一減免面積能避免不同地區(qū)居民的比較心理,有利于政策實施。

對于外國國籍以及港澳臺地區(qū)的自然人在大陸范圍內購買住房的,應不予適用免稅面積。如前所述,規(guī)定免稅面積是出于保障公民基本住房需求的考量,而我國政府并不具有保障外國國籍自然人基本住房需求的義務,港澳臺地區(qū)雖是我國領土不可分割的一部分,但在“一國兩制”方針指導下,保障港澳臺公民基本住房需求應屬港澳臺地區(qū)政府的職責所在,大陸地區(qū)的住房還應優(yōu)先用于滿足大陸居民的合理住房需求。

2.視地方情況增加減免措施。除了普遍適用的減免面積,地方政府可視地方具體情況采取其他的減免舉措,具體包括:(1)為吸引人才、促進地方建設，對落戶高端人才制定專門的減免措施;(2)對退伍軍人等特殊貢獻人員制定專門的減免措施;(3)對農民等低收入人群制定專門的減免措施。

五、結語

在房產投機日益嚴重的當下,為保障居民基本生活需要、促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展,對房產稅進行改革具有一定的現(xiàn)實意義。自國家發(fā)展與改革委員會首次提出房產稅改革以來,至今已近10年,卻遲遲未能實現(xiàn)改革的預期目標,已然陷入停滯狀態(tài)。試點城市也在前期取得初步成效后,由于改革未能得到進一步推進而重新回到政策實施前的房價高速增長狀態(tài)。因此，在改革的重要階段,還應依據(jù)實踐反饋進一步完善制度設計,推進房產稅改革進程,全力打擊房產領域的投機行為和不合理消費行為,以實現(xiàn)房產稅改革的積極推進。