【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時還是存在許多問題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理是保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)鍵工作。在實(shí)踐工作中，由于受到各種因素的制約，房地產(chǎn)企業(yè)管理仍有一定問題，直接影響到建設(shè)項(xiàng)目的管理效率?；趹?zhàn)略視角的項(xiàng)目組合管理是一種新興的管理模式，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量的基礎(chǔ)上，有效地提高了整體管理效率，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。本文就在分析其優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的設(shè)計優(yōu)化策略。

【關(guān)鍵詞】組合管理;房地產(chǎn)企業(yè);設(shè)計優(yōu)化

1、引言

在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的21世紀(jì)，人民的生活得到了改善，生活質(zhì)量也在不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了發(fā)展的同時，面臨著新的需求。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理水平成為了房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)，而就房地產(chǎn)企業(yè)中所使用的項(xiàng)目組合管理流程進(jìn)行相應(yīng)的研究，以提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)管理需要針對新的需求進(jìn)行相應(yīng)的創(chuàng)新，才能滿足人們的要求。所以我們需要對項(xiàng)目組合管理這一新興的管理模式進(jìn)行研究。

2、項(xiàng)目組合管理的概念

項(xiàng)目組合管理就是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)確定、評價、選擇和管理項(xiàng)目的動態(tài)決策過程。企業(yè)戰(zhàn)略和可用資源是制定項(xiàng)目組合管理的重要來源。核心任務(wù)是確定項(xiàng)目組合。后續(xù)的基礎(chǔ)工作是對項(xiàng)目組合的實(shí)施進(jìn)行全方位的動態(tài)管理。實(shí)行企業(yè)項(xiàng)目組合管理，建立科學(xué)的組合管理準(zhǔn)則和嚴(yán)格的管理工作規(guī)范，確保房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的高效率，在提升項(xiàng)目建設(shè)效率的基礎(chǔ)上，能夠最大程度的優(yōu)化資源配置，進(jìn)而在工作的過程中為企業(yè)避免不必要的開支，同時也能保障企業(yè)的形象。項(xiàng)目組合管理是宏觀上的優(yōu)化管理，能夠在提升單個項(xiàng)目管理效率的基礎(chǔ)上，加速項(xiàng)目之間的管理融合。經(jīng)過大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，采用現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理理念和管理模式，是新時代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的發(fā)展方向。

3、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理所存在的問題

①對項(xiàng)目組合管理認(rèn)識不足以及重視不夠。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理體系是現(xiàn)階段較為新穎的一種項(xiàng)目管理模式，需要企業(yè)對這個管理模式較為陌生。但是項(xiàng)目組合管理的應(yīng)用還處于最淺的階段。一般的房地產(chǎn)企業(yè)利用項(xiàng)目組合管理來完成其整體項(xiàng)目評價和對接功能。其主要的應(yīng)用是通過項(xiàng)目組合管理體系中的項(xiàng)目分析功能來評定每個項(xiàng)目的相應(yīng)的風(fēng)險，沒有形成一個整體的項(xiàng)目組合管理來長期應(yīng)用，而導(dǎo)致這種情況發(fā)生的主要原因是部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理概念的認(rèn)識不夠，不夠重視。

②項(xiàng)目組合管理的技術(shù)支撐不完善?，F(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目組合管理制度相對簡單，通常都只是停留在單個項(xiàng)目管理層面，卻無法對完成評價的多個項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化組合。而且在項(xiàng)目的分析階段，所采用的項(xiàng)目分析指標(biāo)不合理，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目管理的效率降低。沒有辦法實(shí)行真正的項(xiàng)目組合管理。

③項(xiàng)目組合管理的反饋信息不能發(fā)揮其功能。其實(shí)在項(xiàng)目組合管理中最為重要是接受組合管理的單個房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是在現(xiàn)階段，每個項(xiàng)目的管理人員的交流較少，與上級管理人員缺乏信息交流，正因如此，項(xiàng)目組合管理沒有結(jié)合每個項(xiàng)目的實(shí)際情況而充分實(shí)施，而且互相之間的信息不共享進(jìn)而導(dǎo)致管理工作滯后浪費(fèi)，這樣使項(xiàng)目組合管理的反饋信息其無法發(fā)揮其能力。

4、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目組合管理的流程設(shè)計

①首先是本階段項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的主要目的是實(shí)施企業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，判斷企業(yè)項(xiàng)目是否與企業(yè)的戰(zhàn)略方向一致。本階段的主要內(nèi)容是根據(jù)企業(yè)計劃對企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分析，對企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行組合和分類，將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目組合的目標(biāo)進(jìn)行組合。

②項(xiàng)目的優(yōu)先評價分析階段，本階段的對具體項(xiàng)目進(jìn)行分析。其核心內(nèi)容是建立統(tǒng)一的項(xiàng)目評價標(biāo)準(zhǔn)，綜合評價項(xiàng)目成本、風(fēng)險、收益等評價指標(biāo)，確定項(xiàng)目的優(yōu)先順序。

③在優(yōu)先評價的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有資源條件，優(yōu)化項(xiàng)目組合，使企業(yè)項(xiàng)目投資收益最大化。這個階段也是整個項(xiàng)目組合管理過程的關(guān)鍵階段。另一方面通過優(yōu)化模式，在資源、成本等約束條件下，投資組合內(nèi)的項(xiàng)目平衡決定了最優(yōu)投資組合。

④項(xiàng)目組合的決策是在前一階段項(xiàng)目組合優(yōu)化的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，企業(yè)的決策者需要依靠實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀和項(xiàng)目用戶的具體需求，對項(xiàng)目組合進(jìn)行最終調(diào)整，使項(xiàng)目組合更加平衡，并決定企業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的最終決策。

⑤項(xiàng)目實(shí)施跟蹤管理階段的主要目的是通過對企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施跟蹤，快速掌握組合項(xiàng)目的狀態(tài)信息和變化，以進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

5、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理的優(yōu)化措施

5.1 細(xì)化項(xiàng)目組合管理職責(zé)

在設(shè)置項(xiàng)目組合管理權(quán)限方面，應(yīng)認(rèn)真安排項(xiàng)目組合管理的工作分工。不同崗位職責(zé)不同，工作權(quán)力設(shè)置范圍不同。分工后，具體單個項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人對自己的管轄范圍有了清晰的把握，針對項(xiàng)目中存在的問題，做出科學(xué)有效的工作計劃，要根據(jù)自己的能力，向上級項(xiàng)目管理者提出合理可行的建議，對不同項(xiàng)目的進(jìn)行評定工作，使工作處理得更加得體，認(rèn)真區(qū)分不同項(xiàng)目的管理工作，做到細(xì)分管理，專人負(fù)責(zé)相應(yīng)項(xiàng)目的組合管理工作，進(jìn)而保證各部門的工作效率，最終達(dá)到工作目標(biāo)。同時，在劃分工作職責(zé)和權(quán)限的過程中，明確企業(yè)的工作規(guī)章制度，做到不違章、不越權(quán)、不越權(quán)，保障實(shí)現(xiàn)最終的工作目標(biāo)，完成相應(yīng)的工作計劃。

5.2 加強(qiáng)管理人才的培訓(xùn)工作

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理工作中，要實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理，就必須要培養(yǎng)管理人才。通過挖掘人力資源，培養(yǎng)新員工，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理的發(fā)展，人盡其用。建立一支始終如一的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目組合管理工作的飛躍發(fā)展。在倡導(dǎo)項(xiàng)目管理人才提升自身的知識和素質(zhì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將穩(wěn)步把管理人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)作為建設(shè)管理隊(duì)伍的重要內(nèi)容，并把計劃規(guī)劃、企業(yè)項(xiàng)目情況、市場情況和評價等作為重要內(nèi)容。每周都有規(guī)定的人員學(xué)習(xí)日制度，每次會研究項(xiàng)目組合管理的相關(guān)工作，采取集中培訓(xùn)課程的形式，而且集中學(xué)習(xí)的課程需要有系統(tǒng)地規(guī)劃。

結(jié)語：

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時還是存在許多問題，特別是房房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理工作是較為繁瑣的工作。在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，要充分認(rèn)識項(xiàng)目組合管理的重要性，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目組合管理意識，保障管理質(zhì)量，以新的形式適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要。

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作者簡介：

秦立斌（1987.03-），男，漢族，湖南長沙，工程師，本科，從事房地產(chǎn)工程管理與設(shè)計管理工作。