林琳

【摘要】我國(guó)工業(yè)用地一直受行政手段控制，地方政府為了招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，一般都以低價(jià)的方式主導(dǎo)工業(yè)用地市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格不能得以真正的體現(xiàn)，隨著網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)司法拍賣(mài)方式的興起，工業(yè)用地的價(jià)格逐步趨向于真正的市場(chǎng)價(jià)格，本文擬通過(guò)收集吳江區(qū)工業(yè)用地司法拍賣(mài)價(jià)格，分析吳江區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格的差異及原因，并提出相關(guān)的建議。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)用地;司法拍賣(mài);價(jià)格;吳江區(qū)

1、數(shù)據(jù)的收集和處理

1.1數(shù)據(jù)的收集

本次數(shù)據(jù)收集的內(nèi)容包括：司法拍賣(mài)工業(yè)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)、設(shè)備及其他資產(chǎn)）所屬區(qū)域、成交范圍、成交情況、成交面積、成交價(jià)格、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況等。

1.2數(shù)據(jù)的處理

1.2.1其他資產(chǎn)的剝離

司法拍賣(mài)中一般很少有單獨(dú)的工業(yè)用地拍賣(mài)，絕大多數(shù)都是已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的工業(yè)房地產(chǎn)。工業(yè)資產(chǎn)中的附著物設(shè)備等非房地產(chǎn)價(jià)格，共同形成了司法拍賣(mài)中的房地產(chǎn)成交價(jià)格。

在進(jìn)行司法拍賣(mài)時(shí)，各法院會(huì)通過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這類(lèi)評(píng)估價(jià)一般都是評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)，但在實(shí)際拍賣(mài)中，有的成交價(jià)會(huì)高于評(píng)估價(jià)，有的成交價(jià)會(huì)低于評(píng)估價(jià)?？紤]到成交價(jià)格中包含了土地、房屋、附著物設(shè)備的價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)土地一般都是有增值效應(yīng)的，而房屋、附著物設(shè)備則會(huì)隨著使用年限的增加而形成折舊，因此，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行剝離時(shí)，若成交價(jià)高于評(píng)估格，則房屋、附著物設(shè)備的價(jià)格即假定為原先房屋、附著物設(shè)備的評(píng)估價(jià)格。若成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，則認(rèn)為低于市場(chǎng)價(jià)的部分都是房屋、附著物設(shè)備的貶值導(dǎo)致的。因此在進(jìn)行價(jià)格剝離時(shí)，將低于市場(chǎng)價(jià)的部分全部歸為房屋、附著物設(shè)備的貶值。

1.2.2稅費(fèi)的處理

目前司法拍賣(mài)中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式主要有兩種，部分法院為幫助買(mǎi)受人進(jìn)一步節(jié)省過(guò)戶(hù)成本，確定稅費(fèi)繳納規(guī)則為買(mǎi)方稅費(fèi)均由買(mǎi)受人自行承擔(dān);賣(mài)方稅款由法院在拍賣(mài)款中扣繳;部分法院規(guī)定過(guò)戶(hù)所涉及的一切稅、費(fèi)（包括根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的一切稅、費(fèi)）均由買(mǎi)受人承擔(dān)。即各自承擔(dān)和由買(mǎi)受人承擔(dān)這兩種，由于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式的不同，最終形成的土地價(jià)格也有差異，故需要對(duì)稅費(fèi)方式進(jìn)行統(tǒng)一，以便后期的統(tǒng)計(jì)分析。

轉(zhuǎn)讓方（被拍賣(mài)廠(chǎng)房及土地方）須繳納的稅種主要有增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、土地增值稅。房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定了類(lèi)目，且在計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可抵扣部分房屋的成本，故本次稅費(fèi)的計(jì)算都在房地產(chǎn)成交價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行測(cè)算，而后將土地增值稅部分全部計(jì)入土地中。各自承擔(dān)和買(mǎi)受人承擔(dān)的區(qū)別主要是，在買(mǎi)受人承擔(dān)這種方式中將原由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)受方。

1.3最終分析的數(shù)據(jù)

經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)的處理后，最終吳江區(qū)參與分析的案例共計(jì)280個(gè)，土地面積為5484218.49平方米，總成交價(jià)格為869059.90萬(wàn)元。

2、成交案例價(jià)格分析

2.1年度間平均單價(jià)情況

本次收集的案例截止2019年3月8日，2019年的數(shù)據(jù)涵蓋2月份春節(jié)，故數(shù)據(jù)量較少，但成交土地面積總量已經(jīng)達(dá)到2018年度成交總量的20%，目前的數(shù)據(jù)總體還是有一定的代表性的。故在對(duì)年度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)，對(duì)2019年的數(shù)據(jù)一并進(jìn)行分析處理。

根據(jù)以上表格，從土地平均單價(jià)來(lái)看，2014至2019年，土地平均單價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2016年略有下降，主要由于該年度成交的大面積地塊居多，較大的單個(gè)價(jià)值總量，一定程度上影響了土地平均單價(jià)，2016年度開(kāi)始，上漲幅度開(kāi)始逐年增加，2018年逼近1000元/m2，2019年雖然數(shù)據(jù)尚少，但土地平均單價(jià)維持在950元/m2左右，總體趨勢(shì)為上漲模式。

從土地成交總量來(lái)看，土地成交總量也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2016至2017年成交總量激增，2018年度有所緩和，2019年度數(shù)據(jù)量較少，但成交量已達(dá)2018年度總量的20%，整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2.2區(qū)域間平均單價(jià)情況

吳江目前一共分為黎里鎮(zhèn)、平望鎮(zhèn)、七都鎮(zhèn)、盛澤鎮(zhèn)、松陵鎮(zhèn)、桃源鎮(zhèn)、同里鎮(zhèn)、吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)這幾大區(qū)域。其中同里鎮(zhèn)由于和吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行區(qū)鎮(zhèn)合一的管理，絕大多數(shù)已經(jīng)歸為吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以上統(tǒng)計(jì)的同里鎮(zhèn)，僅為屯村等個(gè)別村落。故本次進(jìn)行區(qū)域間比較時(shí)，統(tǒng)一合并為吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。而松陵鎮(zhèn)是吳江的主城區(qū)，未來(lái)主要往商住方向發(fā)展，工業(yè)用地主要涉及宛坪、八坼、橫扇等社區(qū)，該部分與吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)從地理上都有所接壤，且目前的太湖新城規(guī)劃，已將該部分地區(qū)融入，故以上所述合并為“開(kāi)發(fā)區(qū)及松陵”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

盛澤鎮(zhèn)自2011年9月，開(kāi)始籌建“江蘇省吳江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，目前已進(jìn)入省政府籌建名單內(nèi)，已連續(xù)3年經(jīng)濟(jì)保持高增長(zhǎng)，已經(jīng)成為吳江的南部城市副中心，故單獨(dú)作為一個(gè)區(qū)域進(jìn)行分析。

黎里鎮(zhèn)目前已成立江蘇省汾湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是江蘇省省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，且根據(jù)《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》等相關(guān)文件，目前上海青浦、吳江黎里、浙江嘉善將形成長(zhǎng)三角一體化發(fā)展示范區(qū)，發(fā)展前景，指日可待，故單獨(dú)作為一個(gè)區(qū)域進(jìn)行分析。

其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r類(lèi)似，故統(tǒng)一作為“其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)”區(qū)域一并進(jìn)行分析。

盛澤鎮(zhèn)作為老牌經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，與松陵鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)上是“一市兩中心”，吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是吳江區(qū)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，兩者都是依靠工業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的支撐，只是側(cè)重點(diǎn)有所不同，盛澤是以紡織業(yè)為主，吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是以電子、物流、機(jī)械制造等為主。故兩者在工業(yè)用地的需求上相當(dāng)，故根據(jù)本次調(diào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“開(kāi)發(fā)區(qū)及松陵”和盛澤鎮(zhèn)的土地平均單價(jià)相似。黎里鎮(zhèn)一方面作為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，另一方面受到長(zhǎng)三角一體化發(fā)展示范區(qū)的影響，其價(jià)格明顯高于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但略遜于“開(kāi)發(fā)區(qū)及松陵”和盛澤鎮(zhèn)。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)相比傳統(tǒng)拍賣(mài)優(yōu)勢(shì)突顯，不僅有效杜絕了暗箱操作和權(quán)力尋租，更具有高度公開(kāi)、透明，不受地域限制，變現(xiàn)率高、溢價(jià)率高等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其優(yōu)越性反復(fù)得以驗(yàn)證。淘寶司法拍賣(mài)平臺(tái)，有著天然的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，上線(xiàn)伊始，就布局全國(guó)，面向服務(wù)商和C端消費(fèi)者。拍品關(guān)注人數(shù)成千上萬(wàn)，為選取意向客戶(hù)奠定了雄厚的流量基礎(chǔ)。并且近年來(lái)逐漸提供輔助工作的社會(huì)機(jī)構(gòu)或組織，包括律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)、拍賣(mài)機(jī)構(gòu)、其他資產(chǎn)交易服務(wù)公司等具備服務(wù)資質(zhì)和服務(wù)能力的機(jī)構(gòu)。提供全程服務(wù)、拍賣(mài)咨詢(xún)、盡職調(diào)查、稅費(fèi)測(cè)算、評(píng)估鑒定、實(shí)地看樣、過(guò)戶(hù)辦證、交易保障、金融貸款幾大服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋了司法拍賣(mài)各個(gè)環(huán)節(jié)，提供了一站式服務(wù)平臺(tái)[1]。

在網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)進(jìn)行一段時(shí)間后，2017年1月1日起實(shí)行的《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)規(guī)定》，第一次通過(guò)書(shū)面方式確認(rèn)了網(wǎng)拍的合法性質(zhì)[1]。關(guān)注、參與競(jìng)拍的人數(shù)增加后，從2017年，成交量開(kāi)始激增，工業(yè)用地地價(jià)水平愈發(fā)趨于市場(chǎng)化。同時(shí)2017年后，各法院明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，使得買(mǎi)受方更加清晰的了解了在司法拍賣(mài)過(guò)程中所要付出的代價(jià)，因此2017年后的各區(qū)域內(nèi)的土地平均單價(jià)更能凸顯市場(chǎng)的作用。

隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步的發(fā)展，各地區(qū)對(duì)工業(yè)用地的需求愈發(fā)增大，但是現(xiàn)階段各地方政府都在嚴(yán)控建設(shè)用地的數(shù)量，因此存量工業(yè)用地的市場(chǎng)潛力巨大。2018年以紡織業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的盛澤迎來(lái)了環(huán)保風(fēng)暴，多個(gè)紡織企業(yè)關(guān)停、政治。大量工業(yè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，略微拉低了由于工業(yè)司法拍賣(mài)市場(chǎng)發(fā)育而帶來(lái)的巨大差距。

2.3案例體量情況

根據(jù)本次選取的工業(yè)用地司法拍賣(mài)案例，以10000平方米作為步長(zhǎng)，將面積進(jìn)行區(qū)間分類(lèi)。

根據(jù)以上表格可知，各區(qū)域內(nèi)面積小于10000平方米的案例居多。面積小于10000平方米的占總案例的39%，面積在10000平方米到20000平方米的占案例的30%。而面積大于50000平方米的僅為6%。

2.4案例體量與成交平均單價(jià)的關(guān)系

2.4.1土地面積與成交均價(jià)的相關(guān)性存在分析

根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，一般土地的面積與成交均價(jià)存在的相應(yīng)的聯(lián)系，即通常情況下，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)所需要的資金越多，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱，其單價(jià)也會(huì)相對(duì)較小。為了驗(yàn)證此關(guān)系，本次分別采用皮爾森Pearson相關(guān)系數(shù)和斯皮爾曼Spearman相關(guān)系數(shù)進(jìn)行驗(yàn)證。

2.4.1.1皮爾森Pearson相關(guān)系數(shù)

皮爾森相關(guān)系數(shù)（Pearson correlation coefficient）也稱(chēng)皮爾森積矩相關(guān)系數(shù)（Pearson product-moment correlation coefficient） ，是一種線(xiàn)性相關(guān)系數(shù)。本次采用spss軟件，將面積和成交均價(jià)進(jìn)行皮爾森Pearson相關(guān)分析，得到皮爾森相關(guān)系數(shù)為負(fù)值，說(shuō)明土地面積和成交均價(jià)兩者存在負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.4.1.2斯皮爾曼Spearman相關(guān)系數(shù)

Spearman相關(guān)系數(shù)是衡量?jī)蓚€(gè)變量的依賴(lài)性的非參數(shù)指標(biāo)。它利用單調(diào)方程評(píng)價(jià)兩個(gè)統(tǒng)計(jì)變量的相關(guān)性。同樣采用spss軟件，將面積和成交均價(jià)進(jìn)行斯皮爾曼Spearman相關(guān)分析，其相關(guān)系數(shù)為負(fù)數(shù)，土地面積和土地的成交單價(jià)有顯著相關(guān)。故在此基礎(chǔ)上，對(duì)土地面積與成交均價(jià)的相關(guān)性進(jìn)行分析。

2.4.2土地面積與成交均價(jià)的相關(guān)性分析

目前受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)受到一定的沖擊，因此小面積的土地更容易受到買(mǎi)受方的青睞，面積越大，價(jià)值量越大，買(mǎi)受方所需要的資金越多，越不容易找到買(mǎi)者，在一定程度上會(huì)影響土地的單價(jià)，根據(jù)上文的分析，本次仍2017年后的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

由上表可見(jiàn)，面積在20000平方米以?xún)?nèi)的案例的成交價(jià)在1001元/m2-2000元/m2之間的數(shù)量相對(duì)居多。

整體成交較多的都是面積在20000平方米以?xún)?nèi)的，該面積區(qū)域內(nèi)，“開(kāi)發(fā)區(qū)及松陵”、盛澤鎮(zhèn)、黎里鎮(zhèn)成交價(jià)的區(qū)間約為1000元/m2-2000元/m2居多，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于集合了多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，整體在360元/m2-600元/m2的居多，與1000元/m2-2000元/m2居多數(shù)量不相上下。

2.4.3評(píng)估價(jià)與成交價(jià)的關(guān)系

在進(jìn)行司法拍賣(mài)時(shí)，專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格一般都是市場(chǎng)價(jià)，在實(shí)際拍賣(mài)中，有的成交價(jià)會(huì)高于評(píng)估價(jià)即高于市場(chǎng)價(jià)成交，部分會(huì)低于評(píng)估價(jià)即低于市場(chǎng)價(jià)成交。為更好的劃分區(qū)間價(jià)，本次對(duì)評(píng)估價(jià)與成交價(jià)按鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行劃分。

根據(jù)上表近三年（2017年-2019年）吳江區(qū)低于評(píng)估價(jià)成交的共計(jì)69個(gè)案例，高于評(píng)估價(jià)成交的共計(jì)117個(gè)案例。針對(duì)高于評(píng)估價(jià)的117個(gè)成交案例進(jìn)行面積區(qū)間和區(qū)域的分析，具體如下表：

從上表可見(jiàn)，近三年的分布區(qū)間與全部年份的區(qū)間趨勢(shì)一致，“開(kāi)發(fā)區(qū)及松陵”、盛澤鎮(zhèn)、黎里鎮(zhèn)成交價(jià)的區(qū)間約為1000元/m2-2000元/m2居多，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于集合了多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，整體在450元/m2-600元/m2的居多，與1000元/m2-2000元/m2的不相上下。

2.5? 一、二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比分析

根據(jù)調(diào)查的一級(jí)市場(chǎng)工業(yè)用地出讓數(shù)據(jù)、二級(jí)市場(chǎng)工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)，以及本次調(diào)查過(guò)程掌握的，司法拍賣(mài)中的工業(yè)用地成交數(shù)據(jù)，做了相應(yīng)的對(duì)比。

上表可見(jiàn)一級(jí)出讓市場(chǎng)由政府把控，近年來(lái)正逐步提高出讓價(jià)格，而二級(jí)轉(zhuǎn)讓交易市場(chǎng)往往是用地者之間的內(nèi)部交易，存在故意壓低的嫌疑。而司法拍賣(mài)市場(chǎng)目前由于其較廣的受眾性，便捷的交易方式，價(jià)格明顯高于其他方式成交的價(jià)格，更能凸顯市場(chǎng)的作用。

3、結(jié)論與建議

3.1結(jié)論

整體而言，工業(yè)用地的司法拍賣(mài)成交數(shù)量相對(duì)較少，不能形成大量的數(shù)據(jù)進(jìn)行詳盡的分析，僅作為在一級(jí)出讓市場(chǎng)嚴(yán)重脫離正常交易市場(chǎng)的情況下作為一個(gè)參考依據(jù)。

二級(jí)轉(zhuǎn)讓交易市場(chǎng)中往往存在交易雙方“合理避稅”的情況，壓低真實(shí)成交價(jià)格，而相比較二級(jí)轉(zhuǎn)讓交易市場(chǎng)而言，司法拍賣(mài)成交案例相對(duì)權(quán)威性更高，市場(chǎng)性更強(qiáng)，不容易作偽，數(shù)據(jù)真實(shí)性高，因此具有一定的參考意義。

吳江區(qū)的工業(yè)用地司法拍賣(mài)案例共計(jì)收集286個(gè)，其中有效數(shù)據(jù)為280個(gè)，土地面積為5484218.49平方米，總成交價(jià)格為869059.90萬(wàn)元，包括黎里鎮(zhèn)、平望鎮(zhèn)、七都鎮(zhèn)、盛澤鎮(zhèn)、松陵鎮(zhèn)、桃源鎮(zhèn)、同里鎮(zhèn)、吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域間的土地成交單價(jià)略有差異。

因此綜合以上分析，建議市場(chǎng)交易或者抵押的土地價(jià)格也有所不同，參考區(qū)間價(jià)格范圍也略有不同，如遇地塊面積過(guò)大交易困難的情況，或面積小，總量小交易供不應(yīng)求的情況，可適當(dāng)上下浮動(dòng)，但以一般情況下的地價(jià)區(qū)間具體如表5：

3.2建議意見(jiàn)

3.2.1金融機(jī)構(gòu)

目前不論是評(píng)估機(jī)構(gòu)還是銀行有關(guān)信貸部門(mén)在確定土地抵押價(jià)值是主要以土地一級(jí)市場(chǎng)成交情況為參考，以判斷工業(yè)用地抵押價(jià)值及有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，但通過(guò)此類(lèi)方式形成的抵押價(jià)格，往往存在偏低的現(xiàn)象。

目前來(lái)看，江蘇省的國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到20.99%，江蘇省承諾全省建設(shè)用地減增量，5年后，到2020年建設(shè)用地總量逐步實(shí)現(xiàn)不增加。2030年，建設(shè)用地總量逐步下降，在此前提下[1]，工業(yè)用地的總量有所控制，但是需求確未能減少。因此根據(jù)供需原則，工業(yè)用地的價(jià)格應(yīng)當(dāng)有所提升，但由于工業(yè)土地一級(jí)市場(chǎng)掛牌出讓一般對(duì)準(zhǔn)入行業(yè)、容積率、建筑高度等均有較高要求，同時(shí)由于政府的宏觀(guān)調(diào)控的原因，采用一級(jí)市場(chǎng)成交情況為參考評(píng)估出來(lái)的價(jià)格，不能代表工業(yè)用地真正的市場(chǎng)價(jià)格，現(xiàn)階段二級(jí)市場(chǎng)尤其是司法拍賣(mài)市場(chǎng)上一般拍賣(mài)的是現(xiàn)狀房地產(chǎn)，對(duì)準(zhǔn)入行業(yè)等無(wú)明顯要求，關(guān)注的企業(yè)相對(duì)較多，因此也使近幾年司法拍賣(mài)成交率和成交價(jià)格有所上漲。

因此，金融機(jī)構(gòu)可從一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)特別是司法拍賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格，這樣一方面能夠控制住信貸風(fēng)險(xiǎn)，另一方面能夠適當(dāng)擴(kuò)大貸款額度，增加營(yíng)業(yè)額。

3.2.2司法處置

由于司法處置的特殊性，標(biāo)的物需在短期內(nèi)快速處分，因此司法鑒定評(píng)估往往需要評(píng)估快速變現(xiàn)價(jià)值，但根據(jù)筆者對(duì)吳江區(qū)的歷年來(lái)的工業(yè)用地司法拍賣(mài)結(jié)果的分析，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間存在一定的差異，不能籠統(tǒng)的采用吳江區(qū)的在整體變現(xiàn)情況進(jìn)行評(píng)估。如黎里鎮(zhèn)目前已成立江蘇省汾湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是江蘇省省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，且根據(jù)《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》等相關(guān)文件，目前上海青浦、吳江黎里、浙江嘉善將形成長(zhǎng)三角一體化發(fā)展示范區(qū)，發(fā)展前景，指日可待。未來(lái)該區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地價(jià)格必然會(huì)與上海青浦、浙江嘉善等看齊，如果采用吳江區(qū)的整體變現(xiàn)情況對(duì)該區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地進(jìn)行預(yù)測(cè)，顯然有所不妥。因此快速變現(xiàn)價(jià)值可適當(dāng)考慮區(qū)域間的差異。

根據(jù)上文可見(jiàn)，工業(yè)用地司法拍賣(mài)中高于評(píng)估價(jià)成交的占半數(shù)以上。這與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)有著顯著的差異，住宅用地可選范圍大，二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓較多，限制性較小，因此，住宅往往以低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的形式成交，一般稱(chēng)為“撿漏”。但工業(yè)用地市場(chǎng)整體較小，且各區(qū)域?qū)I(yè)用地的規(guī)劃限制條件等都較多，因此工業(yè)用地市場(chǎng)較為緊缺。通過(guò)司法拍賣(mài)成交的工業(yè)用地對(duì)行業(yè)性質(zhì)、稅收限制等較小，因此工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)較為快速變現(xiàn)效應(yīng)較為薄弱。

因此工業(yè)用地在司法拍賣(mài)中可適當(dāng)考慮標(biāo)的物的區(qū)域、標(biāo)的物總量大小等因素，區(qū)分不同的情況，設(shè)置拍賣(mài)底價(jià)，保護(hù)債權(quán)人權(quán)利。

3.2.3政府部門(mén)

目前工業(yè)用地一級(jí)市場(chǎng)明顯游離于市場(chǎng)之外，政府為就業(yè)、稅收等目的長(zhǎng)期以來(lái)低價(jià)出讓工業(yè)用地，導(dǎo)致土地利用強(qiáng)度的低效性，造成某種程度的資源浪費(fèi)，也造成了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。

根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕308號(hào)），吳江區(qū)土地等別為七等地;根據(jù)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）以及《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）可知：工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，吳江區(qū)的土地等別為七等地，相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為288元/m2[3] [4] [5]。因此長(zhǎng)期以來(lái)，吳江區(qū)的工業(yè)用地保持在288元/m2近年來(lái)略有提升，但與市場(chǎng)價(jià)格偏離較大。

政府作為工業(yè)用地的供應(yīng)方、價(jià)格的制定方，為了緩解就業(yè)壓力，稅收需求，吸引投資，在與投資商的博弈中采用降低工業(yè)地價(jià)，改善投資環(huán)境等手段，低價(jià)出讓工業(yè)用地。但同時(shí)我國(guó)的建設(shè)用地總量有限，江蘇提出了五年內(nèi)建設(shè)用地總量的不增加的口號(hào)，工業(yè)用地在此背景下稀缺性較強(qiáng)。建議政府在充分考慮用地限制等因素的前提下，完善考核機(jī)制，根據(jù)各地的工業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格，適當(dāng)提高工業(yè)用地的出讓地價(jià)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地的高效配置。

參考文獻(xiàn)：

[1]王俊偉.網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)法律問(wèn)題研究[EB/OL].2018-01-09

[2]江蘇國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為20.99%居全國(guó)之首[J].環(huán)境經(jīng)濟(jì)，2016，（第3期）

[3]國(guó)土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕308號(hào)）

[4]國(guó)土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）

[5]國(guó)土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）