張立鶴

摘要：不動(dòng)產(chǎn)是人民銀行履行中央銀行職能的重要基礎(chǔ)保障，做好對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處置利用工作，推進(jìn)建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)配置、使用和管理的長(zhǎng)效機(jī)制，確保人民銀行不動(dòng)產(chǎn)的安全和完整，防止不動(dòng)產(chǎn)閑置、浪費(fèi)、流失顯得尤為重要。本文全面分析了基層央行加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理的必要性及不動(dòng)產(chǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生根源的分析，提出加強(qiáng)基層央行不動(dòng)產(chǎn)處置的若干途徑。

Abstract： Real estate is an important basic guarantee for the People's Bank of China to perform its functions as a central bank. It is particularly important to do a good job in the disposal and utilization of real estate， promote the construction of a long-term mechanism for the allocation， use and management of real estate， ensure the safety and integrity of the real estate， and prevent real estate from being idle， wasted or loss. This paper comprehensively analyzes the necessity of strengthening the real estate management of the grassroots central bank and the problems existing in the process of real estate management. By analyzing the root causes of related problems， it proposes several ways to strengthen the disposal of real estate at the grassroots central banks.

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);人民銀行;管理;機(jī)制

Key words： real estate;People's Bank of China;management;mechanism

中圖分類號(hào)：F832.0 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2020）25-0101-02

0 ?引言

在定義上，將不可移動(dòng)（或是被移動(dòng)其性質(zhì)就會(huì)發(fā)生變化、或是其價(jià)值就被損害）的諸如土地及其定著物的有形財(cái)產(chǎn)稱為不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)，廣義上劃分的不動(dòng)產(chǎn)主要包括：土地（林地、耕地），及定著于地表（地上或地下）的構(gòu)筑物、林木和空間;海域及海上建筑物（構(gòu)筑物）等。因此，從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義可以看出不動(dòng)產(chǎn)不僅指物質(zhì)實(shí)體自身，還包括與其相關(guān)的利益，其最顯著的特點(diǎn)包括不可移動(dòng)性、不可隱匿性、耐久性以及稀缺性[1，2]。

不動(dòng)產(chǎn)資源對(duì)人民群眾的日常生活、企（事）業(yè)單位的良好運(yùn)轉(zhuǎn)等存在重大影響。管理好不動(dòng)產(chǎn)、充分發(fā)揮其使用效益是人類生存和保證社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)展的基本條件。就基層央行而言，自人民銀行獨(dú)立行使中央銀行至今，人民銀行不動(dòng)產(chǎn)累積數(shù)量逐漸上升、不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量逐漸提高，主要包括辦公用房、技術(shù)業(yè)務(wù)用房、職工宿舍、土地等。這對(duì)人民銀行的有效運(yùn)轉(zhuǎn)、正常履行中央銀行職能提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和保障。但是，由于人民銀行不動(dòng)產(chǎn)存在來(lái)源復(fù)雜的特點(diǎn)，且歷史上其機(jī)構(gòu)存在多次改革，致使在不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際管理工作中存在了諸多未解決的問(wèn)題，一定程度上造成了不動(dòng)產(chǎn)資源的浪費(fèi)[3]。

近些年，關(guān)于加強(qiáng)人民銀行的外部審計(jì)、檢查、巡視的形勢(shì)以及內(nèi)部提出的提升管理效益的要求，對(duì)存在與不動(dòng)產(chǎn)管理中的問(wèn)題進(jìn)行剖析以及原因分析，進(jìn)而有針對(duì)性采取相應(yīng)的解決對(duì)策，以提高固定資產(chǎn)管理效益具有很重要的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

1 ?加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理的必要性

不動(dòng)產(chǎn)的充分管理和其使用效益的有效發(fā)揮，是人民銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的基本前提之一，也是保證當(dāng)今社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)等活動(dòng)有序且良好發(fā)展的基本要求。對(duì)基層央行不動(dòng)產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析，并結(jié)合國(guó)際先進(jìn)管理方法和基層央行自身實(shí)際情況對(duì)存在的問(wèn)題提出相關(guān)的解決方案，主要有以下兩個(gè)方面的必要性：

1.1 外部審計(jì)、規(guī)范管理的客觀需要

針對(duì)閑置土地的充分利用、土地市場(chǎng)的規(guī)范、集體土地的節(jié)約問(wèn)題，基于《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，1999年4月26日，《閑置土地處置辦法》（后文簡(jiǎn)稱“處置辦法”）在國(guó)土資源部第6次部長(zhǎng)辦公會(huì)議上被通過(guò)，后在2012年5月22日國(guó)土資源部第1次部務(wù)會(huì)議上進(jìn)行了修訂。為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律，國(guó)務(wù)院制定了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（后文簡(jiǎn)稱“條例”），該條例于2014年11月24日發(fā)布，自2015年3月1日起正式施行。在2017年12月11日，為堅(jiān)持和完善社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)黨政機(jī)關(guān)的辦公用房管理、進(jìn)一步降低行政成本、進(jìn)一步促進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和節(jié)約型機(jī)關(guān)建設(shè)，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理辦法》（后文簡(jiǎn)稱“管理辦法”）。國(guó)務(wù)院在2018年6月30日頒布出臺(tái)《關(guān)于完善國(guó)有金融資本管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（后文簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”），主要針對(duì)當(dāng)前國(guó)有資本管理中存在的“職責(zé)分散、權(quán)責(zé)不明、授權(quán)不清、布局不優(yōu)，配置效率不高以及法制建設(shè)不到位”等矛盾和問(wèn)題[4]。

此外，國(guó)家相關(guān)部門還出臺(tái)了一些列相關(guān)條例和辦法，如《黨政機(jī)關(guān)厲行節(jié)約反對(duì)浪費(fèi)條例》、《機(jī)關(guān)事務(wù)管理?xiàng)l例》、《機(jī)關(guān)團(tuán)體建設(shè)樓堂館所管理?xiàng)l例》等等。

1.2 內(nèi)部?jī)?yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量、提高使用效率的必然要求

基于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，如何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理工作進(jìn)行加強(qiáng)以及如何提高不動(dòng)產(chǎn)的事業(yè)效率，是基層央行資產(chǎn)質(zhì)量梳理工作的重要結(jié)構(gòu)之一，這也是如何對(duì)國(guó)有金融資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行優(yōu)化的必然要求。鑒于此，基層央行已經(jīng)先后開(kāi)展了一系列針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的核算和使用情況的調(diào)查工作，如對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行清查、對(duì)已房改職工宿舍經(jīng)濟(jì)的鑒定工作。這不僅為基層央行厘清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系和保障不動(dòng)產(chǎn)賬實(shí)相符奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，還為分類梳理不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量明確了方向和思路。

2 ?基層央行不動(dòng)產(chǎn)管理存在問(wèn)題及產(chǎn)生原因

通過(guò)對(duì)基層央行不動(dòng)產(chǎn)管理工作進(jìn)行調(diào)查和分析，基層央行不動(dòng)產(chǎn)管理中面臨以下幾方面的問(wèn)題：

2.1 部分資產(chǎn)賬實(shí)不符

基層央行不動(dòng)產(chǎn)管理中一個(gè)最突出的問(wèn)題就是部分資產(chǎn)存在賬實(shí)不符的情況，具體可從以下幾方面進(jìn)行分析：①房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的登記面積與固定資產(chǎn)賬面所統(tǒng)計(jì)的面積之間存在出入;②一些辦公樓、宿舍以及附屬用房等由于地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策等被拆遷或是返回，但未進(jìn)行與之相關(guān)的賬務(wù)處理;③機(jī)構(gòu)合并和新舊人員交替等現(xiàn)象而造成個(gè)別不動(dòng)產(chǎn)賬存實(shí)銷或是一些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)存賬漏等現(xiàn)象，長(zhǎng)時(shí)間未進(jìn)行賬務(wù)處理。

2.2 閑置現(xiàn)象嚴(yán)重、資源浪費(fèi)

基層央行不動(dòng)產(chǎn)的存量較多，其中閑置的數(shù)量亦較多。造成該資源浪費(fèi)的原因是多樣的，如：①部分縣支行發(fā)行庫(kù)閑置是由于人民銀行監(jiān)管職能與業(yè)務(wù)的變化后，轄區(qū)縣支行發(fā)行業(yè)務(wù)的上收，以致部分縣支行發(fā)行庫(kù)撤銷;②八項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)以后，基層央行開(kāi)展的專項(xiàng)清理和整改工作后騰退出了一些樓堂館所和辦公用房，但是這些用房或是分散、或是零星，無(wú)法有效的整合利用，以至于出現(xiàn)閑置;③隨著停止文件的出臺(tái)，部分原計(jì)劃新建或在建用房項(xiàng)目停滯，在新的建造計(jì)劃出來(lái)之前，一般該部分土地閑置，這就造成了土地的浪費(fèi);④由于修繕資金的限制，部分收回的宿舍及附屬用房的安全隱患等得不到有效排除，這也就造成了房屋的閑置浪費(fèi)。

2.3 部分資產(chǎn)權(quán)屬不清

基層央行資產(chǎn)權(quán)屬不清問(wèn)題一直存在，主要由以下幾方面的原因造成：①相關(guān)權(quán)屬證書(shū)的辦理需要一定的稅費(fèi)，如土地出讓金、建設(shè)管理費(fèi)等等，相關(guān)稅費(fèi)難以納入人民銀行現(xiàn)行預(yù)算管理，因此在不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)件初期，部分單位為了規(guī)避相關(guān)稅費(fèi)而主動(dòng)放棄辦理相關(guān)權(quán)屬證書(shū);②由于缺少土地規(guī)劃許可、建設(shè)許可以及竣工驗(yàn)收證明等材料而無(wú)法進(jìn)行相關(guān)證書(shū)辦理;③由于單位內(nèi)部管理存在紕漏，出現(xiàn)權(quán)屬證書(shū)遺失或是漏報(bào)的現(xiàn)象;④由于相關(guān)政策的影響而未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理[5]。

2.4 出租不嚴(yán)、管理粗略

基層央行在不動(dòng)產(chǎn)的出租過(guò)程中，暴露出來(lái)了以下問(wèn)題：①閑置不動(dòng)產(chǎn)出租審批粗略;②租賃合同的簽訂未經(jīng)過(guò)法律審核，存在權(quán)責(zé)不明的情況;③租賃價(jià)格未能做到根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而調(diào)整，沒(méi)有做到效益最大化。

3 ?提高基層央行不動(dòng)產(chǎn)使用效率的途徑

3.1 加強(qiáng)機(jī)制建設(shè)，完善不動(dòng)產(chǎn)管理相關(guān)制度

3.1.1 不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部管理制度的建立和完善

基層央行不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)部管理設(shè)計(jì)多個(gè)崗位和若干個(gè)環(huán)節(jié)，為了提升管理效率，應(yīng)對(duì)管理過(guò)程中涉及到的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督和反饋，做到高效執(zhí)行，以提升不動(dòng)產(chǎn)專人負(fù)責(zé)制的工作效率。

3.1.2 建立不動(dòng)產(chǎn)處置利用制度

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處理思路，可以考慮分類管理，明確不同不動(dòng)產(chǎn)的處理方式，給不動(dòng)產(chǎn)管理部門提供新的方向和具體的建議，加強(qiáng)對(duì)該部門的監(jiān)督，處理過(guò)程一定要保持透明化、公開(kāi)化和市場(chǎng)化。

3.1.3 建立不動(dòng)產(chǎn)臺(tái)賬，登記不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)督和關(guān)系系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，將不動(dòng)產(chǎn)管理涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)，如權(quán)證管理、決策程序等進(jìn)行實(shí)時(shí)且有效的動(dòng)態(tài)管理。

3.1.4 加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

針對(duì)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，進(jìn)行更進(jìn)一步的梳理工作，督促及時(shí)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證;對(duì)資料不齊全的情況，要及時(shí)和有關(guān)部門溝通，爭(zhēng)取支持，及時(shí)辦理。對(duì)能辦理產(chǎn)權(quán)的盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，然后將其納入規(guī)范的產(chǎn)權(quán)管理，保證合法權(quán)益。

3.2 分類施策指導(dǎo)閑置不動(dòng)產(chǎn)處置利用方向

可以考慮將不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)不同的指標(biāo)依據(jù)進(jìn)行分類，如不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位或是資產(chǎn)狀況等，然后根據(jù)實(shí)際情況對(duì)分類后的不動(dòng)產(chǎn)“對(duì)癥下藥”。比如：①對(duì)于暫時(shí)無(wú)法使用但是地段較佳的不動(dòng)產(chǎn)，可以考慮出租或是委托管理等辦法;②再比如對(duì)于暫時(shí)難以利用的地段較差的不動(dòng)產(chǎn)，可以考慮采用市場(chǎng)化的思路進(jìn)行處理;③對(duì)于閑置的住房，可以作為公寓等，這樣就可以在比如新入職職工培訓(xùn)等情況下使用。

3.3 積極盤活部分閑置不動(dòng)產(chǎn)

通過(guò)調(diào)查，基層央行辦公用房清理整改后存在較大比例的空置辦公用房，可以結(jié)合近年來(lái)人民銀行職能和業(yè)務(wù)變化，針對(duì)對(duì)外營(yíng)業(yè)、服務(wù)、宣傳等技術(shù)業(yè)務(wù)用房的需求有所增加的情況，建議基層央行積極盤活利用閑置固定資產(chǎn)，以滿足業(yè)務(wù)需求。如結(jié)合業(yè)務(wù)工作需要，將閑置營(yíng)業(yè)辦公用房用于普惠金融知識(shí)宣傳、反假、征信、反洗錢、金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等。

3.4 相關(guān)業(yè)務(wù)人員綜合素質(zhì)的強(qiáng)化

人力資源是不動(dòng)產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，注重隊(duì)伍建設(shè)，可開(kāi)展專門的培訓(xùn)學(xué)習(xí)以達(dá)到提升資產(chǎn)管理工作人員在本職工作方面的能力，讓管理人員充分認(rèn)識(shí)資產(chǎn)管理的重要性，熟悉資產(chǎn)管理制度、方式和流程，掌握資產(chǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制的要求，深悟資產(chǎn)管理精髓。必要時(shí)，可將不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)納入到內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃中去，以起到專人專職、提升基層央行不動(dòng)產(chǎn)管理的能力和水平。

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