摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的拉動(dòng)作用，特別是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中在對(duì)人口以及資本等的吸引方面有著重要貢獻(xiàn)。國內(nèi)的大部分城市都有不少的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開展，但財(cái)務(wù)測(cè)算環(huán)節(jié)仍然在實(shí)際操作中有不少問題存在。本文通過介紹財(cái)務(wù)測(cè)算的方法、原則以及其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的具體運(yùn)用，希望能夠給業(yè)內(nèi)人士提供一些可參考的經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;財(cái)務(wù)測(cè)算;方法與注意事項(xiàng)

一、引言

房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做出財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是項(xiàng)目開展的重要環(huán)節(jié)，通過前瞻性的預(yù)測(cè)可以較好地控制風(fēng)險(xiǎn)。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的大型項(xiàng)目而言，在財(cái)務(wù)測(cè)算方面不準(zhǔn)確很可能導(dǎo)致后期難以彌補(bǔ)的損失發(fā)生。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，做好財(cái)務(wù)測(cè)算工作時(shí)必不可少的?？偟膩碚f，財(cái)務(wù)測(cè)算是通過靜態(tài)或動(dòng)態(tài)的測(cè)算方式掌握資金的需求以及成本等情況，從而計(jì)算出項(xiàng)目是否能夠達(dá)成預(yù)期的目標(biāo)。企業(yè)在設(shè)定計(jì)劃時(shí)，可以通過財(cái)務(wù)測(cè)算的結(jié)果不斷修正自己的計(jì)劃，保證計(jì)劃的可行性，以保證盈利。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算的方法介紹

（一）通過靜態(tài)方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算

財(cái)務(wù)測(cè)算的靜態(tài)方法是目前的企業(yè)財(cái)務(wù)測(cè)算中使用的較多的方法，其特點(diǎn)在于不考慮資金的時(shí)間價(jià)值。該方法的優(yōu)點(diǎn)是，計(jì)算起來簡單便利，只需要將各期的資金數(shù)額統(tǒng)計(jì)出來就可以完成測(cè)算;該方法的缺點(diǎn)是，在不考慮資金資本的前提下，不適合涉及大數(shù)額資金的測(cè)算，因此多用于資金數(shù)額不高且工期時(shí)間線較短的項(xiàng)目。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算仍然大量使用此方法。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)測(cè)算方法

與靜態(tài)的方法相比較，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)測(cè)算方法可以輕易地得出項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)和適用項(xiàng)目的類型。該方法的優(yōu)點(diǎn)是，由于對(duì)資金的各方面價(jià)值計(jì)算地較為全面，因此能夠準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目能否達(dá)成預(yù)期目標(biāo)做參考作用。一般是根據(jù)工期和銷期確定回款現(xiàn)金流，確定融資利息，融資利息的預(yù)測(cè)對(duì)凈利率也會(huì)產(chǎn)生重要影響。如果財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力不過關(guān)，對(duì)相關(guān)計(jì)算函數(shù)和電子工具的掌握不到位，就無法得出正確的財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)果。該方法適合建設(shè)工期較長的大型工程。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)測(cè)算的主要注意事項(xiàng)

在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)要注意到一些重點(diǎn)內(nèi)容，主要是對(duì)工程成本和管理費(fèi)用的測(cè)算，并且要將全面和系統(tǒng)的原則貫徹到財(cái)務(wù)測(cè)算的全過程。

（一）工程成本的財(cái)務(wù)測(cè)算注意點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算首先要通過工程和成本方面的工作預(yù)期安排即項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容，掌握業(yè)務(wù)開展的狀況，同時(shí)還需要根據(jù)施工單位給出相應(yīng)的成本造價(jià)來進(jìn)行分析，從而將該項(xiàng)目整個(gè)過程需要投入的資金總量以及方式測(cè)算出來。特別關(guān)注的是：第一如果該項(xiàng)目是一般計(jì)稅而非簡易計(jì)稅不能把工程發(fā)票的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額納入工程成本;第二除了要計(jì)算得出需要投入的資金總量，還要得出資金如何分階段投入才能最大化利用，從而幫助項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行合理，企業(yè)的利益受到保護(hù)。

（二）管理費(fèi)用的財(cái)務(wù)測(cè)算注意點(diǎn)

管理費(fèi)用的測(cè)算是一般企業(yè)容易忽視且考慮得較不完善的方面，因此需要重點(diǎn)注意。首先，承接房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)一般體量較大其管理模式也比較成熟，相關(guān)管理費(fèi)用的支出也比小型企業(yè)更多，因此對(duì)管理費(fèi)用的測(cè)算不可忽視;其次，不同企業(yè)的管理方式不同，因此在管理費(fèi)用的測(cè)算時(shí)不可直接照搬其他同行方式，要根據(jù)實(shí)際情況做出考慮;第三，對(duì)管理費(fèi)用的測(cè)算需要與決策者做好良好的溝通，以保證將后續(xù)的可能變動(dòng)也納入考慮范圍內(nèi);第四，在管理費(fèi)用的測(cè)算原則上，取高不取低。因此在測(cè)算管理費(fèi)用時(shí)，盡量在可達(dá)成的目標(biāo)范圍內(nèi)做好進(jìn)行優(yōu)化的準(zhǔn)備。

（三）財(cái)務(wù)測(cè)算做到全面而系統(tǒng)化

財(cái)務(wù)測(cè)算的總體原則是做到全面而系統(tǒng)化。財(cái)務(wù)測(cè)算涉及項(xiàng)目規(guī)劃的多方面，要形成良好的支撐決策的作用。目前根據(jù)大量實(shí)際工作中得出的觀察結(jié)果來看，財(cái)務(wù)測(cè)算中的缺漏情況還是時(shí)常出現(xiàn)，包括缺少必要的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表、關(guān)鍵性的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)、混淆概念等多種情況。前兩者代表的財(cái)務(wù)測(cè)算不夠全面的典型狀態(tài)，后者是財(cái)務(wù)測(cè)算不夠系統(tǒng)會(huì)出現(xiàn)的狀況。為解決這些問題，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該設(shè)定一系列的程序性規(guī)則，做好自檢工作以保證做出的財(cái)務(wù)測(cè)算是有可用性的。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算的具體運(yùn)用

在進(jìn)行了房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算的注意要點(diǎn)以及原則的討論之后，下文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算中的具體運(yùn)用進(jìn)行探索，由于篇幅有限，重點(diǎn)對(duì)銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售收入等方面進(jìn)行討論。

（一）銷售費(fèi)用測(cè)算的具體運(yùn)用

房產(chǎn)的銷售是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)，其中銷售團(tuán)隊(duì)的人員工資和進(jìn)行廣告投入的費(fèi)用時(shí)其中的重頭戲。首先銷售費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算需要結(jié)合銷售部門過去的實(shí)際數(shù)據(jù)以及項(xiàng)目本身的安排，在遵循一定的理性預(yù)期理論的基礎(chǔ)上，對(duì)銷售費(fèi)用組成與波動(dòng)的內(nèi)部關(guān)系進(jìn)行掌握，并且在此理論的基礎(chǔ)上建立測(cè)算模型。其次在進(jìn)行測(cè)算是可以結(jié)合定額標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和彈性預(yù)算來進(jìn)行，可以有效達(dá)成全面而系統(tǒng)的要求，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。

（二）財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算的具體運(yùn)用

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源主要依靠外部融資和股東投入資金，其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用占比高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需重點(diǎn)做好財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算，針對(duì)借款產(chǎn)生的費(fèi)用是資本化還是費(fèi)用化，凡是為開發(fā)項(xiàng)目專門借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)間接費(fèi)用-資本化利息”科目;不符合資本化條件的借款利息費(fèi)用直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，費(fèi)用化處理。

（三）管理費(fèi)用測(cè)算的具體運(yùn)用

管理費(fèi)用的測(cè)算主要是因?yàn)轫?xiàng)目眾多，比較繁雜而容易出錯(cuò)。項(xiàng)目主要有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、公共設(shè)備設(shè)施以及維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)以及其他的比如清潔費(fèi)和公共秩序等費(fèi)用。在以上各類費(fèi)用之下，還要做好細(xì)化的分類，以免測(cè)算不全面。比如在公共設(shè)備方面就要包括供電配、照明、消防、供排水、防盜監(jiān)控以及其他費(fèi)用等等多個(gè)子目，并且要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況予以增減。

（四）銷售收入測(cè)算的具體運(yùn)用

銷售收入的測(cè)算主要是對(duì)銷售的收入和回款的計(jì)算，而這兩個(gè)方面是根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售狀況決定的。從房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃中的預(yù)設(shè)銷售價(jià)格以及可收面積就可以計(jì)算出能夠獲得的銷售收入的狀況。但由于房產(chǎn)銷售時(shí)貸款情況較多，因此處于長時(shí)間對(duì)資金時(shí)間成本的影響，需要使用動(dòng)態(tài)的測(cè)算方式比較合適。

（五）建造成本測(cè)算的具體運(yùn)用

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本的測(cè)算的專業(yè)性較強(qiáng)。主要通過參與工程建設(shè)的部門進(jìn)行反應(yīng)，以數(shù)據(jù)信息支撐來進(jìn)行。具體要注意的有是否有額外的配套設(shè)施需要修建、是否有紅線外成本、土方的單價(jià)情況以及行政事業(yè)型收費(fèi)的減免是否有文字依據(jù)。對(duì)于工程合同上標(biāo)注的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要做到準(zhǔn)確，認(rèn)真仔細(xì)、考慮周全是首要的準(zhǔn)則。

（六）相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算的具體運(yùn)用

稅費(fèi)測(cè)算的重難點(diǎn)在于掌握各項(xiàng)稅費(fèi)的稅率、抵減扣免的各類情況，并且還要對(duì)各類票據(jù)的狀況有準(zhǔn)確的掌握，以免出現(xiàn)不能用的票據(jù)。現(xiàn)實(shí)操作中一般用各種成型的稅費(fèi)測(cè)算表做模型，然后對(duì)應(yīng)進(jìn)行計(jì)算。由于營改增政策的出臺(tái)，要注意即使取得專票等也不能抵扣的特殊情況。因此，財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)跟進(jìn)各項(xiàng)財(cái)稅政策的最新變化。

五、結(jié)語

項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算是一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)等大型項(xiàng)目而言，財(cái)務(wù)測(cè)算的結(jié)果會(huì)對(duì)經(jīng)營決策者起到重要指導(dǎo)作用。但在現(xiàn)實(shí)工作中，財(cái)務(wù)測(cè)算的實(shí)際情況并不如人意，在全面性和系統(tǒng)性上均不足，希望通過以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為基本的例子，對(duì)將來財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算有一定的經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示作用。

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作者簡介：

李金童，金華星龍置業(yè)有限公司。