李春陽(yáng)

摘 要：文章以不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的概念及內(nèi)涵為開篇，在概括其特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的實(shí)踐應(yīng)用展開研究分析，并就現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中存在的問(wèn)題提出對(duì)策建議，希望文章能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用提供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪;測(cè)繪工程技術(shù);實(shí)踐;應(yīng)用

中圖分類號(hào)：P204 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1064（2020）08-0049-02

改革開放40余年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。持續(xù)升溫的房地產(chǎn)交易量，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作提出了更高要求。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪作為不動(dòng)產(chǎn)登記最基本的環(huán)節(jié)，其重要性也日益凸顯。權(quán)威、公正、準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果，既是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的核心數(shù)據(jù)，也是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的重要依據(jù)。因此，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的研究創(chuàng)新，對(duì)于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪概述

1.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的概念及內(nèi)涵

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的地理位置和實(shí)際構(gòu)造，選擇適宜可行的測(cè)繪技術(shù)，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施精準(zhǔn)測(cè)量。其測(cè)定對(duì)象主要是房產(chǎn)及相關(guān)土地、地籍等要素，故將其分為房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、行政區(qū)域界線測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)理。其中，房產(chǎn)測(cè)繪主要是針對(duì)房屋的位置、數(shù)量以及使用狀況進(jìn)行專業(yè)測(cè)繪。地籍測(cè)量則側(cè)重于測(cè)量各類土地的位置與數(shù)量、境界、權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)與宗地面積，并在此基礎(chǔ)上繪制出地籍圖。行政區(qū)域界線測(cè)繪是對(duì)地理位置相毗鄰的行政區(qū)域分界線的測(cè)繪。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)理則是以國(guó)家法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)繩，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)理，以保證測(cè)繪工程質(zhì)量[1]。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的操作步驟

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)步驟如下：一是專業(yè)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的平面單元進(jìn)行測(cè)量。二是對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行具體調(diào)查，對(duì)其基本要素進(jìn)行核查。三是基于上述信息，繪制出房產(chǎn)圖，分別繪制分丘圖和分戶圖。四是根據(jù)測(cè)量結(jié)果計(jì)算出不動(dòng)產(chǎn)的具體面積（建筑面積、使用面積）。五是根據(jù)實(shí)際情況，按照程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)信息實(shí)施更改。六是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪全過(guò)程進(jìn)行審核查驗(yàn)，以保證其準(zhǔn)確性。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

2.1 權(quán)威性

測(cè)量單位開展業(yè)務(wù)前應(yīng)向相關(guān)部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審批通過(guò)的測(cè)量計(jì)劃、方案不可再行變更。開展測(cè)繪工作時(shí)，專業(yè)測(cè)繪人員應(yīng)嚴(yán)格遵循國(guó)家條例進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量工具也須符合國(guó)家要求。測(cè)量完成后，數(shù)據(jù)一經(jīng)上交審批，即不可隨意變更。審批機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)繩開展審核。測(cè)繪成果確定后將作為該不動(dòng)產(chǎn)的初始資料存檔，也是作為房產(chǎn)交易的重要參考依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的權(quán)威性是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益的重要保證。

2.2 測(cè)繪比例尺較大

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的目標(biāo)是特定不動(dòng)產(chǎn)單元，其圖紙需詳細(xì)表達(dá)房產(chǎn)的位置、數(shù)量等信息。因此，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪對(duì)精細(xì)度要求更高，所需比例尺也相對(duì)較大。

2.3 對(duì)專業(yè)人員的技術(shù)要求更高

一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量都是由不動(dòng)產(chǎn)登記（管理）部門或具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)完成，這樣才能保證工作人員更好地理解測(cè)繪要求，嫻熟地運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)完成測(cè)繪任務(wù)。

3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的實(shí)踐應(yīng)用

3.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)分析

3.1.1 GPS技術(shù)

GPS依靠對(duì)接收衛(wèi)星信號(hào)的數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)分析，來(lái)求定測(cè)量點(diǎn)的空間位置。因其具有全能性、全域性、連續(xù)性、實(shí)時(shí)性以及良好的抗干擾性、保密性，已普遍應(yīng)用于工程測(cè)量領(lǐng)域。當(dāng)前，大部分不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量都會(huì)運(yùn)用該技術(shù)，將其中的CASS應(yīng)用于定義圖形的計(jì)算過(guò)程，從而自動(dòng)繪制各層平面圖，完成房產(chǎn)測(cè)量中的層高計(jì)算。

3.1.2 遙感技術(shù)

遙感技術(shù)是對(duì)飛行器返回的地物目標(biāo)電磁輻射信息進(jìn)行分析，從而判認(rèn)地球環(huán)境和資源的技術(shù)。其優(yōu)點(diǎn)是可以迅速獲得海量信息，并以圖像或非圖像方式呈現(xiàn)，其感測(cè)范圍之廣，也是其他測(cè)量手段無(wú)法比擬的。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中，運(yùn)用遙感技術(shù)不僅可以保證測(cè)量數(shù)據(jù)科學(xué)精準(zhǔn)，同時(shí)可以有效擴(kuò)大測(cè)量范圍、測(cè)量對(duì)象。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作中，主要利用遙感技術(shù)來(lái)監(jiān)測(cè)土地利用率及相關(guān)數(shù)據(jù)。根據(jù)土地利用的周期變化規(guī)律劃定監(jiān)測(cè)周期，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，將難以分辨的圖像或數(shù)據(jù)信息進(jìn)行加工分析、對(duì)比整理，進(jìn)而形成科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)集[2]。

3.1.3 GIS技術(shù)

GIS運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)地球表層空間的地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、存儲(chǔ)、處理、分析和描述。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐中，GIS技術(shù)主要應(yīng)用于進(jìn)一步改進(jìn)和整合統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)中的調(diào)查記錄，并進(jìn)行屬性分析，從而使數(shù)據(jù)庫(kù)中的圖形、影像以及屬性等元素充分發(fā)揮效用。

3.1.4 激光掃描技術(shù)

三維激光掃描技術(shù)運(yùn)用高速激光進(jìn)行掃描測(cè)量，大范圍、精準(zhǔn)迅速獲取物體表面全系坐標(biāo)、反射率、顏色等信息，基于上述信息快速?gòu)?fù)建出一比一的彩色立體模型，給測(cè)繪制圖提供準(zhǔn)確依據(jù)。其主要特點(diǎn)是超越傳統(tǒng)的單點(diǎn)測(cè)量方法，具有高效率、高精度的優(yōu)勢(shì)，其點(diǎn)云測(cè)量密度可達(dá)毫米級(jí)，復(fù)雜建筑也能實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確表達(dá)。實(shí)踐證明，這一技術(shù)的應(yīng)用可以使測(cè)繪成果的表達(dá)形式，由單一的地形圖拓寬到三維地圖，平、立、剖面圖以及建立數(shù)字地形模型，通過(guò)對(duì)地形數(shù)據(jù)進(jìn)行全面采集，可根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)提取相關(guān)信息[3]。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐中遇到的問(wèn)題

3.2.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一

不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記后，各類不動(dòng)產(chǎn)分散登記、互不相通的局面一時(shí)難以打破，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)難以在短時(shí)間內(nèi)規(guī)范統(tǒng)一，使得不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作尚存難點(diǎn)，測(cè)繪監(jiān)管工作仍存“盲點(diǎn)”?，F(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)量中，各種不同類型的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，仍沿用改革前的測(cè)量口徑，各自的坐標(biāo)系統(tǒng)、精度要求、數(shù)據(jù)格式等不盡相同，技術(shù)平臺(tái)尚未統(tǒng)一，造成各類登記信息難以互通共用，甚至存在不同類型不動(dòng)產(chǎn)宗地邊界重疊、錯(cuò)漏等問(wèn)題。

3.2.2 從業(yè)人員專業(yè)水平待改進(jìn)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重要性和專業(yè)性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作人員的專業(yè)水平提出更高要求?！蹲?cè)測(cè)繪師暫行規(guī)定》頒布實(shí)施已逾13年時(shí)間，其中明確從事測(cè)繪活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，關(guān)鍵崗位必須具備注冊(cè)測(cè)繪師資格，測(cè)繪工作中產(chǎn)生的技術(shù)設(shè)計(jì)以及成果質(zhì)量文件，必須由其簽字蓋章后方可生效，他人無(wú)權(quán)修改。然而，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐中，真正具備準(zhǔn)入資格的專業(yè)技術(shù)人員寥寥無(wú)幾。因此，還需加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐技能的系統(tǒng)培養(yǎng)，從而為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪穩(wěn)定發(fā)展提供智力支持。

3.2.3 測(cè)繪多頭安排問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)改革中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與其他部門分別負(fù)責(zé)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記、審批許可。以現(xiàn)階段筆者所在區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)為例，不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管仍由其他部門負(fù)責(zé)。為保證各環(huán)節(jié)的嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確，監(jiān)管部門在行使審批權(quán)力時(shí)，需對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量。不動(dòng)產(chǎn)登記部門登記發(fā)證時(shí)，還要進(jìn)行一次權(quán)籍測(cè)量，導(dǎo)致程序繁瑣、資源浪費(fèi)[4]。

4 改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理的建議

4.1 建立統(tǒng)一測(cè)繪精度體系

規(guī)范統(tǒng)一的精度體系，是提升測(cè)繪成果準(zhǔn)確性的前提和基礎(chǔ)。筆者建議利用同精度首級(jí)控制網(wǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行控制，運(yùn)用平面控制精度指標(biāo)來(lái)約束測(cè)繪結(jié)果，使得房產(chǎn)測(cè)繪與地籍測(cè)繪的精度要求保持一致。對(duì)于其他類型不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪，可考慮精度及實(shí)用性等需要，統(tǒng)一相應(yīng)的精度指標(biāo)。

4.2 統(tǒng)一測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》要求為依據(jù)，建立起統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，由此得出的測(cè)繪成果，可以為登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”提供科學(xué)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。

4.3 充分發(fā)揮注冊(cè)測(cè)繪師在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中的作用

如上文提及，注冊(cè)測(cè)繪師在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中的作用舉足輕重，然而受到技術(shù)力量的局限，注冊(cè)測(cè)繪師的重要作用尚未得到充分發(fā)揮。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，提升測(cè)繪質(zhì)量，就要強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)人員的教育培養(yǎng)，引導(dǎo)鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員取得注冊(cè)測(cè)繪師資格，充分發(fā)揮注冊(cè)測(cè)繪師在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域中的領(lǐng)軍作用 [5]。

4.4 加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理技術(shù)應(yīng)用

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)時(shí)，工作人員應(yīng)側(cè)重房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)支撐，確保房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確無(wú)誤，一方面滿足不動(dòng)產(chǎn)管理部門、土地管理部門、交易管理部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪信息的審核管理需求，另一方面也為規(guī)劃部門制定城市規(guī)劃以及解決房產(chǎn)糾紛提供可靠數(shù)據(jù)支持 [6]。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的實(shí)施，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的要求越來(lái)越高。但是，因?yàn)橹T多因素影響，尚有一些問(wèn)題亟待解決。因此，必須充分認(rèn)清不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重要性，因癥施策，全過(guò)程改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，實(shí)現(xiàn)以土地為主的精準(zhǔn)化房產(chǎn)信息管理，動(dòng)態(tài)化實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)房產(chǎn)變化，從而推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記事業(yè)高質(zhì)量開展。

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