摘要：推進(jìn)誠(chéng)信體系建設(shè)，將不動(dòng)產(chǎn)登記與個(gè)人誠(chéng)信體系建設(shè)相結(jié)合，可以有效地防范不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)重要組成部分，在目前的中國(guó)市場(chǎng)上，不論是作為家庭的歸屬，還是作為主要投資方向，在家庭資產(chǎn)中都占有著重要的份額，防范房屋交易風(fēng)險(xiǎn)，保證房屋交易安全是十分必要的。本文闡述了不實(shí)申請(qǐng)的主要情形和后果，并提出了相關(guān)誠(chéng)信體系系統(tǒng)建設(shè)建議，希望這些建議能夠有效地規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記中的風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)誠(chéng)信體系建設(shè)進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;誠(chéng)信體系建設(shè);不實(shí)申請(qǐng)的情形和后果;建議

自古以來(lái)，中國(guó)傳統(tǒng)文化推崇“成家立業(yè)”的觀念，這種理念決定了中國(guó)人在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)有“擁有屬于自己房屋”的追求。在中國(guó)，“擁有自己的小窩”不論是在精神上還是在物質(zhì)上，都能夠大大地提升國(guó)民的安全感與幸福指數(shù)。在房屋交易中，一些不法分子掌握了消費(fèi)者對(duì)房屋的需求心理，不惜采取各種手段騙取登記，造成了不動(dòng)產(chǎn)登記秩序的混亂，給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。首先我們來(lái)分析一下不實(shí)申請(qǐng)的主要情形和后果。

1.不動(dòng)產(chǎn)不實(shí)申請(qǐng)的主要情形和后果

在《物權(quán)法》第21條中明確規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”。當(dāng)然，在具體的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，不實(shí)申請(qǐng)不僅包含了虛假材料，還包括無(wú)效材料、虛假主體以及虛假意思表示等。

首先我們來(lái)分析一下虛假材料。虛假材料主要包括以下情形：虛假的身份證件、虛假的授權(quán)委托書(shū)、虛假產(chǎn)權(quán)來(lái)源、依據(jù)虛假登記原因的文件等。例如申請(qǐng)人因身份證件過(guò)期、營(yíng)業(yè)執(zhí)照過(guò)期，卻又急于想取得不動(dòng)產(chǎn)的登記，而對(duì)其相關(guān)證明進(jìn)行偽造變?cè)炀蛯儆谶@一類(lèi)。再就是由于強(qiáng)制公證取消，在不動(dòng)產(chǎn)的繼承當(dāng)中，有很多證明材料存在著偽造的情況，繼承中的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)是偽造材料的重災(zāi)區(qū)。

然后我們來(lái)分析一下虛假主體申請(qǐng)登記。在不動(dòng)產(chǎn)中所說(shuō)的虛假主體主要指的是自然人，主要的表現(xiàn)為未得到不動(dòng)產(chǎn)共有人的同意或者共有人因故無(wú)法到場(chǎng)的原因而致使他人冒充的情形。由于虛假主體申請(qǐng)登記的罕見(jiàn)性，故其蒙蔽性會(huì)更高，需要相關(guān)的工作人員在工作當(dāng)中仔細(xì)甄別，加強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)知識(shí)水平。

最后我們來(lái)分析一下虛假意思表示和無(wú)效材料。虛假意思，在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中主要是指無(wú)權(quán)代理或在接受不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)時(shí)做不實(shí)陳述。無(wú)效材料則是指材料本身是具有真實(shí)性的，但是由于被撤銷(xiāo)改變等原因喪失全部或部分效力，從而不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。申請(qǐng)人利用無(wú)效材料進(jìn)行登記或權(quán)利的來(lái)源依據(jù)，則構(gòu)成不實(shí)申請(qǐng)。不實(shí)申請(qǐng)會(huì)導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力存疑，帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)爭(zhēng)議。

2.建設(shè)誠(chéng)信系統(tǒng)的建議

通過(guò)以上對(duì)于不實(shí)申請(qǐng)的情形和后果的分析，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)必須做到“嚴(yán)格審查、認(rèn)真核查、適時(shí)調(diào)查”。合理的運(yùn)用公證、公告、具結(jié)書(shū)等一系列措施有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少錯(cuò)誤登記的發(fā)生率。但是俗語(yǔ)有言“只有千日做賊，哪有千日防賊”，再加上不動(dòng)產(chǎn)登記的開(kāi)展時(shí)間短，相關(guān)一線工作人員缺乏豐富的經(jīng)驗(yàn)，讓風(fēng)險(xiǎn)防范處于被動(dòng)地位，壓力較大。如若將不動(dòng)產(chǎn)登記與個(gè)人誠(chéng)信體系建設(shè)相結(jié)合起來(lái)，這樣就大大地降低了不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上減少不實(shí)申請(qǐng)的發(fā)生概率。

2.1建立黑名單制度

隨著誠(chéng)信體系建設(shè)的社會(huì)化進(jìn)程，誠(chéng)實(shí)信用原則開(kāi)始適用于各個(gè)領(lǐng)域，被廣大民眾所熟知的就是征信。那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)中也可以建立黑名單制度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)持虛假材料、無(wú)效證明冒充他人申請(qǐng)登記的申請(qǐng)人，除了依法收繳偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)以外，還必須對(duì)當(dāng)事人的相關(guān)申請(qǐng)、不實(shí)申報(bào)、處理結(jié)果等信息，登記在案，記載入黑名單。黑名單制度可以避免不時(shí)申請(qǐng)人在不實(shí)申請(qǐng)受挫后，在其他的時(shí)間、地點(diǎn)重新申請(qǐng)。在全國(guó)建立聯(lián)網(wǎng)式的黑名單，讓不實(shí)申請(qǐng)人不管是在什么地方進(jìn)行申請(qǐng)，都可以通過(guò)內(nèi)部的黑名單，提醒相關(guān)受理人引起高度的重視，對(duì)相關(guān)的材料進(jìn)行“嚴(yán)格的審查、認(rèn)真的核查、適時(shí)的調(diào)查”，減少一線受理人員的差異性帶來(lái)的負(fù)面影響。

2.2建立依法披露制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人實(shí)施或參與不實(shí)申請(qǐng)行為的，必須按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行處罰和紕漏，除了記進(jìn)黑名單以外，還必須視情節(jié)嚴(yán)重程度將其納入信用記錄和信用報(bào)告當(dāng)中，實(shí)行“警告、行業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)、公開(kāi)譴責(zé)”等懲戒措施。對(duì)于情節(jié)特別嚴(yán)重的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還可以通過(guò)大廳的公示、媒體報(bào)道等方式對(duì)其失信行為進(jìn)行曝光和披露，接受廣大民眾監(jiān)督。

2.3加快不動(dòng)產(chǎn)登記信用管理進(jìn)程

“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記存在的時(shí)間不長(zhǎng)，缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)。但是在具體的實(shí)施過(guò)程中，必須加快制定不動(dòng)產(chǎn)登記信用管理辦法，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的具體規(guī)章或制度詳細(xì)到對(duì)“問(wèn)題采取、記錄、披露方式、懲戒措施、今天管理”等的規(guī)定。從程序上、措施上、范圍上有效地規(guī)避各種不實(shí)申請(qǐng)情形的發(fā)生。

3.結(jié)束語(yǔ)

為了有效地防范不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)，必須推進(jìn)誠(chéng)信體系建設(shè)，有效地防范不實(shí)申請(qǐng)情形的發(fā)生，通過(guò)黑名單制度和依法披露的制度加強(qiáng)對(duì)于不實(shí)申請(qǐng)的管理，加快制定不動(dòng)產(chǎn)登記信用管理辦法。

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作者簡(jiǎn)介：鄒德全，男，1974年4月出生，2003年取得經(jīng)濟(jì)師職稱。1998年參加工作以來(lái)一直從事土地登記及管理工作。2016年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后從事不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記工作至今。