摘要：長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于資金高度密集型的產(chǎn)業(yè)。此外，其投資項(xiàng)目具備周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大，并且深受國家宏觀調(diào)控政策的影響。本文主要研究對(duì)象是針對(duì)廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)經(jīng)營績(jī)效的影響，并通過杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際績(jī)效之間的影響作出客戶評(píng)價(jià)，進(jìn)一步提出企業(yè)優(yōu)化杠桿結(jié)構(gòu)的對(duì)策，實(shí)現(xiàn)其良序發(fā)展的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);杠桿結(jié)構(gòu);企業(yè)績(jī)效

目前，廣東地區(qū)上市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及去庫存的關(guān)鍵時(shí)刻，只有不斷提高企業(yè)績(jī)效才有可能穩(wěn)步發(fā)展本企業(yè)。同樣，廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)杠桿結(jié)構(gòu)也引起了學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的廣泛關(guān)注和討論。尤其是在國家實(shí)施“一帶一路”戰(zhàn)略以及頒發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》以來，其“宜居、宜業(yè)、宜游、優(yōu)質(zhì)生活圈”的定位，為粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)共通、共融發(fā)展提供了巨大空間，廣東房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的發(fā)展契機(jī)。然而，目前廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)過高，過于依靠外部融資，影響著房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展。本課題主要研究廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響，其研究具有一定的理論意義和實(shí)踐意義。

1.文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外關(guān)于杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)績(jī)效影響方面的研究并沒有形成統(tǒng)一的結(jié)論，從影響方面看有兩種截然不同的觀點(diǎn)，

一是圍繞杠桿結(jié)構(gòu)與企業(yè)績(jī)效之間呈正相關(guān)展開：SAMUEL（2013）利用GMM回歸模型來研究杠桿結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效之間的關(guān)系，最終的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)杠桿與公司績(jī)效顯著正相關(guān)。DEMARZO和FISHMAN（2015）指出債權(quán)融資可以向市場(chǎng)釋放正向的企業(yè)績(jī)效信息，有利于提升公司產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而提高公司價(jià)值。李蘭云和張璇（2012）通過研究房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)融資對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響，他們也同樣得出了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)的績(jī)效是有正向的影響的結(jié)論。焦曉風(fēng)（2014通過運(yùn)用多元回歸分析進(jìn)而得出：總資產(chǎn)收益率與流動(dòng)比率正相關(guān)，但是相關(guān)性并不是十分明顯;同時(shí)總資產(chǎn)收益率與股東權(quán)益比率顯著正相關(guān)。徐康佳（2014）通過不斷地研究得出修正后的“MM理論”在考慮所得稅的情況下，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率越高，公司的價(jià)值越大，企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)胶谩?/p>

另一觀點(diǎn)認(rèn)為杠桿結(jié)構(gòu)與企業(yè)績(jī)效負(fù)相關(guān)主要有：CHADHA S（2015）指出股東權(quán)益利潤率與企業(yè)的杠桿結(jié)構(gòu)存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系。MUSTAFA M SOUMADI（2015）運(yùn)用多元線性回歸模型對(duì)76家公司進(jìn)行分析研究，最終得出結(jié)論：公司經(jīng)營績(jī)效與企業(yè)的杠桿結(jié)構(gòu)呈負(fù)相關(guān)。國內(nèi)研究學(xué)者占文雯（2014）以及邱鵬冰（2014）分別從制造業(yè)上市公司、房地產(chǎn)上市公司兩個(gè)不同性質(zhì)的行業(yè)為出發(fā)點(diǎn)作為研究主體，最終都得出結(jié)論：債務(wù)整體水平對(duì)企業(yè)績(jī)效存在著有負(fù)面作用的結(jié)論。王坤（2015）通過建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，提出房地產(chǎn)上市企業(yè)的杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營績(jī)效有負(fù)面的影響，并呈現(xiàn)倒U型的影響效應(yīng)。陳超（2016）通過抽樣調(diào)查我國128家已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，得出最終的研究結(jié)果：伴隨著企業(yè)債務(wù)比重的不斷升高，尤其是企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模不斷擴(kuò)大，最終導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營績(jī)效在不斷下降。賴凱（2016）通過建立經(jīng)濟(jì)模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)報(bào)進(jìn)行研究，最終指出非流動(dòng)負(fù)債占長期資本比重越高會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績(jī)效。張本照、王威振等（2017）通過研究指出：上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)本身的經(jīng)營績(jī)效有關(guān)系，這種關(guān)系是反向抑制的影響。

2.廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)杠桿結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

2.1資產(chǎn)負(fù)債率居高不下

廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)存在長期依靠銀行貸款的財(cái)務(wù)杠桿結(jié)構(gòu)來獲取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的大量的建設(shè)資金，這就出現(xiàn)了廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，這進(jìn)一步致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中中會(huì)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。以下表1（廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2017年至2019年的資產(chǎn)負(fù)債情況）為例。

從上表可以看出，廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)2017-2019年資產(chǎn)負(fù)債率分別為62.88%、79.90%、80.20%，說明廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)2017-2019年資產(chǎn)負(fù)債率在不斷上升，并且總體水平也較高，尤其是2018年以來，一直保持在80%左右。資產(chǎn)負(fù)債率過高，會(huì)導(dǎo)致廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，其抵御能力低下。若作為資金密集型的廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)出現(xiàn)融資困難的問題，會(huì)出現(xiàn)資金需求不足甚至斷裂的問題，嚴(yán)重影響該行業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)展;此外，房地產(chǎn)行業(yè)深受國家宏觀政策調(diào)控的影響，也導(dǎo)致其面臨著較大的外部的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行貸款

房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于資金高度密集型的產(chǎn)業(yè)，因此，該行業(yè)一直需要大量的資金來滿足本身的發(fā)展需求。我國的融資市場(chǎng)當(dāng)中，雖然直接融資市場(chǎng)在迅速地發(fā)展，但是占據(jù)主導(dǎo)地位仍然是間接融資。廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)過度依賴間接融資中的銀行貸款來滿足企業(yè)不斷發(fā)展的資金需求，融資結(jié)構(gòu)十分單一，這樣的融資結(jié)構(gòu)，終將導(dǎo)致廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)面臨著高度集中的商業(yè)銀行融資困境，很大程度增加了廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所建造的商品房銷售業(yè)績(jī)不佳就會(huì)造成大量積壓，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法償還銀行貸款及施工單位的工程項(xiàng)目款，甚至?xí)霈F(xiàn)破產(chǎn)嚴(yán)重后果。同時(shí)，房地產(chǎn)上市企業(yè)過度依賴銀行貸款杠桿融資，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國家、銀行的信貸政策的影響，這不利于企業(yè)制定出穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，并使得廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)在經(jīng)營、投資、融資發(fā)展過程中會(huì)受到信貸收縮與擴(kuò)張政策的影響。因此，廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)長期存在融資結(jié)構(gòu)單一，過度依賴銀行貸款，是不利于企業(yè)長期發(fā)展的。

2.3內(nèi)源融資結(jié)構(gòu)比例低下

企業(yè)經(jīng)營發(fā)展最佳的融資道路就是使用留存于企業(yè)內(nèi)部的未分配利潤來不斷投入新項(xiàng)目當(dāng)中，從而變成新的生產(chǎn)經(jīng)營成本，這樣可使得企業(yè)面臨著較低的融資成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，由于其本身存在著項(xiàng)目經(jīng)營周期較長，投資回報(bào)期限長，致使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的未分配利潤無法立即投入新項(xiàng)目開發(fā)，較大比例的依靠外源融資—銀行貸款的財(cái)務(wù)杠桿融資方式，也就導(dǎo)致了廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)源融資比例低下，這樣就導(dǎo)致廣東房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資成本過高，加大了企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響

3.1廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)的杠桿結(jié)構(gòu)與企業(yè)績(jī)效呈負(fù)相關(guān)

本文通過構(gòu)建基本模型：企業(yè)經(jīng)營績(jī)效=債務(wù)融資（α）+企業(yè)規(guī)模（β）+隨機(jī)偏差（ε），并選取128家廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)的2017-2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)作為樣本進(jìn)行多元回歸分析得出結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)融資杠桿越高（資產(chǎn)負(fù)債率越高），其企業(yè)績(jī)效越低，呈負(fù)相關(guān)的影響結(jié)果。由于廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)的特殊性，大量地依靠銀行貸款來完成項(xiàng)目所需的資金需求，致使其本身的資產(chǎn)負(fù)債率過高;而過高的財(cái)務(wù)杠桿比例是不利于提高企業(yè)的績(jī)效水平，甚至?xí)档推髽I(yè)的績(jī)效。由于目前我國在破產(chǎn)清算制度不健全，有一部分廣東地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營不佳的狀況下，并沒有被強(qiáng)制執(zhí)行破產(chǎn)程序，而是通過向銀行申請(qǐng)貸款的延期，企圖通過運(yùn)用新的舉債來償還原有的銀行貸款金額，這樣的后果只會(huì)進(jìn)一步地導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高居不下，企業(yè)的績(jī)效越來越差的現(xiàn)象。

3.2廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)規(guī)模與企業(yè)績(jī)效無顯著關(guān)系

企業(yè)規(guī)模作為一個(gè)可持續(xù)性的指標(biāo)，會(huì)直接影響到企業(yè)的融資的結(jié)構(gòu)形式。理論上，廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)規(guī)模越大，企業(yè)內(nèi)部的融資結(jié)構(gòu)也應(yīng)該相應(yīng)地不斷增加，但是存在基本前提：企業(yè)要進(jìn)行長時(shí)期的資本積累。本文選取了2018-2020年3年廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但是經(jīng)研究，并未發(fā)現(xiàn)廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)規(guī)模與企業(yè)績(jī)效存在顯著的關(guān)系。

3.3銀行借款利率與企業(yè)績(jī)效呈負(fù)相關(guān)

從廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)的杠桿融資結(jié)構(gòu)角度看，企業(yè)的銀行借款的利率一旦升高，這將導(dǎo)致企業(yè)在不斷降低（產(chǎn)生負(fù)相關(guān)）。從2019年底至2020年初，央行持續(xù)降準(zhǔn)、降息，目的就是為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，緩解房地產(chǎn)上市企業(yè)所面臨的融資困境，但是這也從側(cè)面說明銀行利率的上升會(huì)導(dǎo)致企業(yè)績(jī)效下降的一個(gè)印證。企業(yè)的銀行借款的利率提高，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要用更多的資金償還銀行貸款，這使得原本資金緊張的房地產(chǎn)上市企業(yè)更加容易出現(xiàn)資金斷裂的可能性，不利于企業(yè)的績(jī)效的提高。因此，廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)銀行借款利率與企業(yè)績(jī)效之間存在著負(fù)相關(guān)的聯(lián)系。

4.政策及建議

結(jié)合本文關(guān)于廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)杠桿結(jié)構(gòu)與企業(yè)績(jī)效的關(guān)系，并結(jié)合房地產(chǎn)自身的特征，從下面三個(gè)方面提出政策建議。

4.1建立多渠道的債務(wù)融資模式

從上文可知：廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，需要大量的資金投入項(xiàng)目中，但是房地產(chǎn)上市企業(yè)過度依賴于銀行借款來解決企業(yè)的發(fā)展。未解決這一問題，可以考慮建立多渠道的融資模式。首先，廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)可以利用房地產(chǎn)投資信托基金這種新興的融資方式。這一方式是通過銷售基金份額來實(shí)現(xiàn)融資的目的的一種融資手段。通過房地產(chǎn)投資信托基金，可以幫助廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)降低其對(duì)于銀行借款的過度依賴，更加關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展，也能限制房地產(chǎn)企業(yè)存在的盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。其次，廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)可以通過發(fā)行企業(yè)債券來進(jìn)行長期的融資，與股權(quán)融資相比，這一融資方式限制性條件較少，適用的范圍也更加廣泛，此外，通過這一方式融資還能降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而不斷提高企業(yè)的績(jī)效。

4.2調(diào)整廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)

首先，廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)要做到提高自身的股權(quán)集中度，增加大股東對(duì)于本企業(yè)的監(jiān)督作用，提高大股東在企業(yè)中經(jīng)營管理的積極性。當(dāng)大股東參與到企業(yè)經(jīng)營中，會(huì)更加關(guān)注企業(yè)的長期發(fā)展和長期利益，會(huì)及時(shí)解決企業(yè)內(nèi)部留存的問題，這樣更加有利于企業(yè)長期發(fā)展。此外，適當(dāng)?shù)卦黾拥谝淮蠊蓶|的持股權(quán)，并保證不損害中小股東利益為前提，這樣可以形成一個(gè)相對(duì)制約的股權(quán)結(jié)構(gòu)，并能有效地彌補(bǔ)小股東治理存在不足帶來的不利影響，發(fā)揮出代理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)的良性發(fā)展。其次，還可以通過引進(jìn)新的投資人，增加新的流通股股東對(duì)于廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)的管理，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)。通過上述方式來調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，可以幫助廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，并進(jìn)一步提高企業(yè)的績(jī)效。

4.3提高廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)內(nèi)源融資比例

內(nèi)源融資方式，可以實(shí)現(xiàn)提高房地產(chǎn)上市企業(yè)績(jī)效的目的。但是廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)目前對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的資金的利用不高，對(duì)于資本的原始積累不夠重視。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)績(jī)效的不斷提高，廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)應(yīng)不斷提高其內(nèi)源融資的比例，不斷提高自有資金的利用率，建立起合理并高效的內(nèi)源融資制度，提高企業(yè)內(nèi)源資金的占比，從而確保企業(yè)內(nèi)部資金得到合理良好的運(yùn)轉(zhuǎn)。

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基金項(xiàng)目：本文屬廣東培正學(xué)院校級(jí)青年基金項(xiàng)目《廣東地區(qū)房地產(chǎn)上市企業(yè)杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)績(jī)效的影響研究》（編號(hào)：20pzxmqn19）研究成果。

作者簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)逸蓉（1992.8-），女，漢族，廣東廣州人，單位：廣東培正學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院，碩士學(xué)歷，會(huì)計(jì)專業(yè)，研究方向：會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理。