汪維

【摘要】從福利分配時(shí)代的“短缺”，到繁榮時(shí)期的“高價(jià)”，住房矛盾在不同歷史時(shí)期顯現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。本文以中國(guó)租房歷史為線索，觀察租住形態(tài)的變遷，為租賃市場(chǎng)未來的發(fā)展貢獻(xiàn)思考。

【關(guān)鍵詞】租賃住房;70年歷史;租購(gòu)并舉;REITs

2015年以來，“房住不炒，租購(gòu)并舉”被屢次提及，成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中著力點(diǎn)。中國(guó)能否通過租賃市場(chǎng)的建設(shè)，形成“低端有保障、租賃有自由、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的國(guó)民住房長(zhǎng)期制度？成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

1、1949-1979年“先生產(chǎn)，后生活”

1.1 ?1949年開始的生產(chǎn)資料社會(huì)主義大改造

1949年建國(guó)后，開始了對(duì)城市的社會(huì)主義改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)被城市公房體系所取代。由政府“統(tǒng)一修理、統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一房屋使用、統(tǒng)一租賃”。以上海為例，經(jīng)改造，私有住房面積從1949年97.2%降低至1965的20.2%。政府成為城市公房唯一供給方。

1.2 ?1952-1958年 工人新村—社會(huì)主義的空間樣本

工業(yè)化是當(dāng)時(shí)社會(huì)主義建設(shè)的主要目標(biāo)。但當(dāng)時(shí)簡(jiǎn)陋的居住條件影響了生產(chǎn)和生活。政府下決心建設(shè)新村緩解工人的住房壓力。新村承載了國(guó)家對(duì)居民生活進(jìn)行集體主義改造的烏托邦實(shí)驗(yàn)。建成于1952年的曹楊新村是中國(guó)第一個(gè)工人新村。規(guī)劃上既參考了西方“鄰里單元”又融入了蘇聯(lián)式等級(jí)化結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)原則。曹楊一村的建設(shè)并不遵循“土地開發(fā)效益最大化”的經(jīng)濟(jì)邏輯，其設(shè)計(jì)營(yíng)造出花園城市式的院落和組團(tuán)，寬闊的公共空間希望培養(yǎng)集體主義生活。相比地私人空間受到嚴(yán)格限制（人均面積低于4平方米）。

少量的工人新村樣板并未根本解決居住矛盾。

1.3 ?1960-1976年 福利供給不足帶來居住條件下降

分配公房的后續(xù)維護(hù)和修繕依賴職工繳納的“租金”，但公房租金極低，根據(jù)1995年頒布的《中央國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員住用公家宿舍收租暫行辦法》每平米月租金0.12元，每戶月房租2.1元，在低工資制度下只占家庭收入的2.4%，租金只及維護(hù)成本的1/3-1/2左右，日常修繕都入不敷出，帶來“租難養(yǎng)房”的問題。福利分房20年來，廣大市民的居住條件仍面臨著困境。城鎮(zhèn)人均居住面積不升反降，從1949年的人均4.5平方米降至1978年人均3.6平方米。

2、1978-1998年 福利分房和商品房改革試點(diǎn)的雙軌并行時(shí)代

改革從住房商品化和提高公房“租金”開始。中國(guó)首次房改從1979年試行全價(jià)銷售住房開始，到1998年6月，大致至可以劃分為四個(gè)階段：

2.1 ?1979-1985年 試點(diǎn)售房階段1982年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)試點(diǎn)新建住房補(bǔ)貼出售。個(gè)人購(gòu)房只需支付1/3的房?jī)r(jià)款，其余2/3由地方政府及職工所在單位分擔(dān)補(bǔ)貼，簡(jiǎn)稱為“三三制”。由于補(bǔ)貼售房沒有觸及福利分房的低租金制，多數(shù)居民仍等待分配不愿自己花錢購(gòu)房。1985年補(bǔ)貼售房政策取消。

2.2 ?1986-1990年 提租補(bǔ)貼階段由于全價(jià)售房受挫，政策轉(zhuǎn)向研究改革公房租金的可能性。改革旨在通過提高租金，做到以租養(yǎng)房，促進(jìn)購(gòu)房，從而實(shí)現(xiàn)住房資金的良性循環(huán)。建立三級(jí)住房基金以形成穩(wěn)定的住房資金來源;推動(dòng)出售公房，進(jìn)行財(cái)政、金融和信貸方面的配套改革。這一改革在部分城市取得了較好的效果，遺憾的是80年代末發(fā)生了嚴(yán)重的通貨膨脹，考慮到提租可能惡化通脹，該方案提前夭折。

2.3 ?1991～1993年 以租帶售階段這一時(shí)期的政策取向開始轉(zhuǎn)變，希望通過新房新政策的方式，避開存量住房提租的“既得利益”阻力，通過在外圍實(shí)行增量房改，最終實(shí)現(xiàn)質(zhì)變。國(guó)家希望在“八五”計(jì)劃期間公房租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的三項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)）水平;長(zhǎng)期目標(biāo)是租金達(dá)到包含八項(xiàng)因素（在五個(gè)因素基礎(chǔ)上加土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)）的商品租金水平，實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化。

2.4 ?1994-1998年 全面推進(jìn)階段1994年7月的房改全面推行住房公積金制度。同時(shí)穩(wěn)步出售公房，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)。到98年6月底，全國(guó)歸集住房公積金總額已達(dá)980億元。97年底，35個(gè)在中城市的新建公房租金已大幅提高至平均每平方米1.29元，深圳等城市率先達(dá)到成本租金水平。整整二十年出臺(tái)的多輪方案形成的房改將住房實(shí)物福利分配的方式改為以按勞分配的貨幣分配為主。其中公房租金的市場(chǎng)化回歸，是居民住房市場(chǎng)化啟動(dòng)的原點(diǎn)。

3、1998-2014年 商品房蓬勃發(fā)展時(shí)代的“租賃”住房

為了深入改革，同時(shí)也應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布房改政策，徹底停止住房實(shí)物分配，住房分配全面貨幣化，建立完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融和交易市場(chǎng)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。相應(yīng)的信貸、土地等配套政策相繼出臺(tái)，主要有 1999 年的按揭房貸、2001年的稅費(fèi)改革、2002 年的土地招/拍/掛制度。房地產(chǎn)行業(yè)取得極大的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。我國(guó)全面開啟住宅商品化的時(shí)代。福利“租房”徹底退出了歷史舞臺(tái)。從1998年的14.2平米到2018年的人均33平米，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積提高近一倍，城鎮(zhèn)居民的住房需求得到較大改善;房地產(chǎn)開發(fā)投資提高了近30倍，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力之一，每年對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的貢獻(xiàn)持續(xù)保持在1個(gè)百分點(diǎn)以上。與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融屬性和房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)讓其成為投機(jī)工具。地產(chǎn)調(diào)控在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”之間幾經(jīng)反復(fù)，出現(xiàn)越調(diào)越漲的現(xiàn)象，在中等收入的國(guó)情下，北、上、深等一線城市房?jī)r(jià)排在全球前列，買房難成為新社會(huì)問題。

和商品房相比，租房市場(chǎng)整體成熟度不足，主要表現(xiàn)在出幾個(gè)特點(diǎn)：（1）總量不足，總體缺房。在人口長(zhǎng)期凈流入的大城市，租賃的供給嚴(yán)重不足，缺口巨大，衍生出“群租”等現(xiàn)象。（2）供需錯(cuò)配。在短缺的情況下，供應(yīng)和需求存在結(jié)構(gòu)性的錯(cuò)配，小戶型稀缺，大戶型難租。（3）租期錯(cuò)配。長(zhǎng)租人員因房源的不穩(wěn)定或價(jià)格調(diào)漲被迫頻繁換房，而部分短租需求被迫接受長(zhǎng)租。

伴隨著每次調(diào)控，租賃房都成為抑制房?jī)r(jià)的政策工具。從1998-2010年作為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“補(bǔ)充”到2010-2014年間作為城鎮(zhèn)住房“保障”基本政策再到租購(gòu)并舉上升為國(guó)家戰(zhàn)略，租賃市場(chǎng)的重要性和覆蓋面逐次提升。公租房保障的應(yīng)是弱勢(shì)群體的居住權(quán)，而非財(cái)產(chǎn)權(quán)。相比共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等制度所給與受保障者財(cái)產(chǎn)紅利的模式，公租房顯然更具公平性。

4、2015-至今 租售并舉上升為國(guó)家戰(zhàn)略

租售并舉在2015年之后，特別是十九大之后上升為國(guó)家戰(zhàn)略。政府出臺(tái)了一系列政策支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在中央政策的指導(dǎo)下，全國(guó)超過 40 城市發(fā)布發(fā)展和監(jiān)管細(xì)則。地方政策從租賃雙方權(quán)益、增加供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個(gè)層面發(fā)布了實(shí)施細(xì)則，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展。以上海為例，2016年樓市調(diào)控的“滬九條”政策中，關(guān)于租賃專門提出多渠道籌措人才公寓住房，加快建設(shè)人才公寓。商品住房項(xiàng)目配建不少于5%保障性住房，一律作為公租房;產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配套建設(shè)租賃房，其建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例從7%提高到不超過15%;利用軌道交通場(chǎng)站“上蓋”，配建公共租賃住房;鼓勵(lì)企業(yè)單位自建人才公寓等政策。

在政策的助推下，一些項(xiàng)目先后落地，首先在土地供應(yīng)端有以下標(biāo)志性案例：2016年5月18日上午，浦東周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11住宅地塊掛牌，由 “保利”競(jìng)得。此為新政后首幅配建15%自持住宅的商品房用地。2017年7月24日掛牌截止并現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊，由張江集團(tuán)底價(jià)摘得。成為全國(guó)首塊R4全自持租賃住房用地。據(jù)悉建成后將由專業(yè)機(jī)構(gòu)“旭輝領(lǐng)寓”負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)。2018年10月22日，上海市首幅用于租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的集體建設(shè)用地松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的SJSB0001單元07-09號(hào)地塊被“華潤(rùn)有巢”競(jìng)得。在北京，類似項(xiàng)目有西紅門高立莊地塊，由當(dāng)?shù)貒?guó)企與“萬科泊寓”合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

除以上三類新增土地供應(yīng)外，一些城市內(nèi)的低效工業(yè)產(chǎn)業(yè)用房也被“魔方”等連鎖機(jī)構(gòu)改造為長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)。深圳城中村集體樓宇的城市更新也衍生出新的形態(tài)，其中廣為人知的是“萬村計(jì)劃”。此外在租賃房金融和財(cái)稅政策方面也不斷釋放利好。各地簡(jiǎn)化公積金提取支付租金。2019年起租房可以個(gè)稅專項(xiàng)扣除。2017年開始部分銀行推出租金貸業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)將6-18個(gè)月的租金一次放款給企業(yè)，而租客可以從傳統(tǒng)的“付3押1”改為租金月付。

租賃企業(yè)在資本市場(chǎng)上也受到政策傾斜，2017年12月14日，新派公寓“權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式在深交所敲鐘，成為國(guó)內(nèi)首支掛牌的類REITs。2018年銀保監(jiān)會(huì)在開放“險(xiǎn)資”進(jìn)入后，以平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的企業(yè)開始布局資產(chǎn)收購(gòu)，上海浦錦路1266號(hào)商辦改長(zhǎng)租公寓是其重資產(chǎn)收購(gòu)代表性項(xiàng)目。（約2000套公寓將由“旭輝領(lǐng)寓” 改建運(yùn)營(yíng)）

2015年以來，大量企業(yè)和社會(huì)資本進(jìn)入租房市場(chǎng)，以“自如”“蛋殼”“青客”為代表的分散式互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)，以“萬科泊寓”“龍湖冠寓”“旭輝領(lǐng)寓”為代表的地產(chǎn)開發(fā)系公寓運(yùn)營(yíng)商，以及以 “城家”“魔方”為代表的連鎖酒店背景創(chuàng)業(yè)公司，分別占據(jù)了行業(yè)的頭部位置。股權(quán)融資新聞不斷，2019年“青客”登陸納斯達(dá)克，成為內(nèi)地第一家IPO的中國(guó)大陸住房租賃業(yè)務(wù)公司。

與之前政策中政府持有的廉租房和公租房不同，“長(zhǎng)租公寓”與“自持租賃住房”的租金水平將與市場(chǎng)接軌，開發(fā)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)自負(fù)盈虧。政策制定者顯然希望用更市場(chǎng)化的方式探索建立成熟租房制度和租賃市場(chǎng)。不僅覆蓋“夾心層”人群的居住問題，更希望借此能夠推動(dòng)一線城市的住房消費(fèi)理念與發(fā)達(dá)國(guó)家接軌，形成租購(gòu)并舉，鼓勵(lì)主動(dòng)租賃的新型居住消費(fèi)觀。

結(jié)語：

存量改革問題重重，租房市場(chǎng)需要新的破局?；仡?978-98年的房改，從增量著手的提租改革避免了對(duì)既有利益和經(jīng)濟(jì)的沖擊，用了20年才逐步實(shí)現(xiàn)公房租金的市場(chǎng)化回歸和取消分房。租購(gòu)并舉的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)顯然會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期化過程。大概率將通過土地自持等制度性安排增量供給出租房源。在這一過程中同時(shí)實(shí)現(xiàn)行業(yè)機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，以此為底層資產(chǎn)，金融制度改革也更容易獲得突破。

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