方阿燕

摘要：隨著時代和經(jīng)濟的發(fā)展，人們也提高了對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求，并且這種需求呈現(xiàn)出多樣化的特點，這也為物業(yè)管理公司的快速發(fā)展奠定了扎實的基礎(chǔ)。但現(xiàn)階段物業(yè)管理公司面臨成本逐年增加的難題，這就需要物業(yè)管理公司采取有效的措施加強對成本的控制。本文以A物業(yè)管理公司為研究對象，并在其成本控制現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，提出了解決物業(yè)公司成本控制的措施。

關(guān)鍵詞：A物業(yè)管理公司;成本控制;有效措施

引言

現(xiàn)階段，物業(yè)管理公司都面臨著同樣的問題：物業(yè)服務(wù)成本在不斷增加。一方面，物業(yè)管理公司要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就需要給予成本控制高度的重視，采取積極有效的措施對成本進行控制，從而提升物業(yè)公司的管理水平，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。另一方面，物業(yè)管理公司對成本進行控制的意義有以下三個方面：1.通過成本控制降低企業(yè)的成本，為企業(yè)的擴大發(fā)展創(chuàng)造條件;2.通過對成本進行控制，提高企業(yè)效益，使企業(yè)獲得更高回報;3.通過對企業(yè)的成本控制，增加企業(yè)抗風險能力，確保企業(yè)在激烈市場競爭中獲得核心競爭力。

一、A公司經(jīng)營現(xiàn)狀

A物業(yè)管理有限公司于2016年在深圳注冊，啟用注冊資金180萬人民幣，設(shè)有總經(jīng)理一名、行政主管一名，行政管理部門為企業(yè)的核心職能部門，主要負責公司的財務(wù)以及行政管理工作，具有較強的綜合性。A公司自成立以來始終關(guān)注市場化需求，引進核心人才，對內(nèi)部管理工作不斷創(chuàng)新，從而使物業(yè)服務(wù)更具規(guī)范化和多樣化，形成了良好的經(jīng)營風格，贏得了客戶和社會的一致好評。但是其在實際的成本控制工作中還存在一些不足之處，如：對資源能耗及人力成本控制不佳、成本管理方法不科學、成本控制重視程度不足以及成本控制績效考核制度缺乏等。A公司經(jīng)過不斷的實踐，并對存在的問題進行分析，提出了構(gòu)建完整的成本管理體系、以作業(yè)成本法對成本進行控制、提高節(jié)約意識并加強對成本控制的重視、建立完善的成本控制績效考核制度等策略，對A公司的成本進行有效的控制，為其可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)。

二、A公司成本控制存在的問題

（一）資源能耗及人力成本控制不佳

在收集A公司近幾年的明細賬時發(fā)現(xiàn)，運用類比估算法得出A公司的物業(yè)服務(wù)成本中除去人工成本之外，其花費最高的是租賃費，主要在于A公司管理的相關(guān)小區(qū)在經(jīng)營場地租金方面呈現(xiàn)大幅上漲的趨勢，另一方面，有些小區(qū)在經(jīng)營面積上有所變動，但是對于小區(qū)的產(chǎn)權(quán)卻存在合同約束，這也使得小區(qū)的租賃費在短時間內(nèi)將成為固定成本。此外，A公司所管理的小區(qū)存在水電費浪費嚴重的現(xiàn)象，主要是地下管道漏水、景觀用電面積廣、樓道日光燈未使用聲控裝置等原因。還有職工薪酬整體較高問題，雖然近兩年也下調(diào)了職工薪酬，但仍高于同類型的物業(yè)管理公司。

（二）成本管理方法不科學

在對物業(yè)管理公司進行成本核算時，傳統(tǒng)的核算方法都是以建筑面積為標準進行籠統(tǒng)的測算，并沒有對涉及成本變動的其他服務(wù)所耗費的資源種類和數(shù)量有所考慮，這使得核算成本不夠準確。例如：在對綠化、保潔服務(wù)成本進行核算時，所要計算的耗費資源有人工費、耗材費、水電費等，同時對于清潔的次數(shù)、清潔面積以及清潔人員所耗費的時間等也需要進行歸納核算，這樣才能算出準確的成本。但是A公司在實際的成本核算中一般只按照面積分配計算間接成本，不能真實反映企業(yè)的成本狀況。

（三）對成本控制不夠重視

在A公司物業(yè)管理中，管理人員更加注重其服務(wù)質(zhì)量，對于成本問題卻不太重視。據(jù)調(diào)查顯示，在優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)中，成本問題也是管理者比較關(guān)心的話題之一，且企業(yè)內(nèi)部有專業(yè)素質(zhì)較高、經(jīng)驗豐富的成本規(guī)劃人員，他們能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營成本有個全面的了解，并能采取有效的措施降低成本。但是在A公司中，其成本管理一般由財務(wù)人員負責，由于其對成本缺乏實質(zhì)性的認識，并未真正落實財務(wù)監(jiān)督工作。同時，財務(wù)人員的薪資待遇不高，削減了其工作的積極性，進而導(dǎo)致其在工作中缺少創(chuàng)新精神。

（四）缺乏成本控制績效考核機制

所謂績效就是指勞動人員通過實踐活動所產(chǎn)生的成績和效益?？冃Э己司褪窃谝云髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營為基礎(chǔ)，運用相應(yīng)的標準，對相應(yīng)人員完成相關(guān)的工作任務(wù)和指標進而為企業(yè)創(chuàng)造了相關(guān)的經(jīng)濟價值作出有效判斷的過程。A公司在制度建設(shè)方面有較為完善的公司服務(wù)章程、人員管理辦法，但是對于成本控制還缺乏有效的成本控制績效考核機制，員工一般都是以固定薪酬為主，很少將薪資與績效掛鉤，這也使得財務(wù)人員對開展成本控制工作積極性不高，成本控制工作流于形式。但是從具體的實踐情況來看，擁有一套完善的績效考核機制能夠保障物業(yè)管理公司成本控制工作有效開展，增強企業(yè)的核心競爭力。

三、推進A公司成本控制的有效措施

（一）構(gòu)建完整的成本管理體系

對物業(yè)管理公司而言，因其成本涉及面廣、“戰(zhàn)線長”等特點，需要A公司構(gòu)建出完整的成本管理體系，進而有效改善資源能耗及人力成本控制不佳的狀況，首先，A公司需要制定一套完善的成本控制標準，對成本進行事前控制，當A公司進行日常經(jīng)營決策時，可以依據(jù)這個標準對相關(guān)成本進行預(yù)測，使用制定的標準科學預(yù)測未來成本變動及如何變動，進而為決策提供數(shù)據(jù)參考;其次，制定成本計劃，對資源能耗和人工耗時等進行定額，計算出準確的成本，再將其與預(yù)算費用對比，當大體一致時，將其進行分解形成責任成本，落實到部門或者個人頭上;再其次，還需要對成本進行事中控制，其在A公司的整個成本控制體系中占據(jù)著重要的地位，且起到保證、監(jiān)督以及協(xié)調(diào)的作用。在財務(wù)人員發(fā)現(xiàn)成本核算與預(yù)算費用相差較大時，將輔助其找出原因從而指導(dǎo)其優(yōu)化改進。可見，事中控制是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點內(nèi)容;最后，還需要做好反饋與事后評價，對于整個成本控制與監(jiān)督過程中存在的問題和協(xié)調(diào)處理方式、結(jié)果等應(yīng)予以反饋，分析實際與預(yù)算、計劃的差別點，為以后的成本控制工作提供優(yōu)化和改進依據(jù)。在這個過程中，要求遵循全員參與、全過程控制原則，企業(yè)要認識到提高經(jīng)濟效益不能只依靠成本控制，還需要有強烈的節(jié)約意識，不在不相關(guān)的事情上浪費成本，最大效益地實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）以作業(yè)成本法控制成本

針對A公司間接成本的繁、多、雜等特點，運用作業(yè)成本法能夠?qū)咎峁┑母黝惙?wù)進行分門別類，并對影響資源和作業(yè)的動因進行分析，明確可控的資源能耗，并有效對不能避免的間接費用進行分攤，準確核算出成本信息，進而根據(jù)核算的結(jié)果分析采取積極有效的措施對成本進行控制。作業(yè)成本法就是建立在清楚作業(yè)成本的全流程基礎(chǔ)上，并熟悉其特點，具體包括：（1）對資源能耗進行明確，即水電費、人工費、租賃費、辦公費以及與之相關(guān)的其他各類費用等。（2）劃分作業(yè)中心，根據(jù)A公司的組織結(jié)構(gòu)和其所提供的物業(yè)服務(wù)包括公共設(shè)施維修、公共安全管理、行政管理、環(huán)境衛(wèi)生管理以及業(yè)務(wù)開發(fā)等。（3）確定成本動因，A公司在選擇成本動因時要結(jié)合成本效益以及行為動因等進行綜合的考慮，當成本動因數(shù)量與間接成本之間呈現(xiàn)出線性相關(guān)時，表明相關(guān)程度良好，選擇此成本動因合理。（4）對于成本對象的確定，一般可以選擇項目成本對比也可以選擇部門間的成本對比，只需能從其中找出成本異常原因及責任即可。（5）成本歸集，需要對A公司的不同部門、不同項目的間接成本進行歸集。（6）計算總成本，將A公司成本費用中直接成本和間接成本進行相加。作業(yè)成本法的成本節(jié)約途徑有增值作業(yè)和非增值作業(yè)，需要著重對非增值這部分內(nèi)容進行優(yōu)化，對于不必要的作業(yè)需要去除，才能有效提高資源的使用率。

（三）提高節(jié)約意識并加強對成本控制的重視

1.培養(yǎng)節(jié)約意識

在A公司內(nèi)部還需要堅持以人為本的管理策略，重視對相關(guān)人員的道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其能夠為公司發(fā)展作出更好的業(yè)績貢獻。基于此，公司的管理人員應(yīng)定期對財務(wù)人員的工作進行監(jiān)督和考核，促使財務(wù)人員積極提高自己的業(yè)務(wù)能力并掌握更先進的成本控制方法，進而建立一支高水平、高素質(zhì)的人才隊伍，促進A公司可持續(xù)發(fā)展。另一方面，A公司的管理層還需積極引導(dǎo)員工加入企業(yè)的文化建設(shè)中，使節(jié)約理念深入到公司內(nèi)部。讓每個員工都能以節(jié)約為己任，以浪費資源為恥，節(jié)約資源為榮，通過培養(yǎng)員工的節(jié)約意識，能夠在企業(yè)的成本控制上發(fā)揮出巨大的潛力。

2.加強對成本控制的重視

針對A公司管理人員對成本控制不夠重視的問題，需要在后期的管理中充分認識到財務(wù)管理工作的重要性，并明確成本控制對于企業(yè)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。因此，就需要在作業(yè)成本法預(yù)算出的成本基礎(chǔ)上，對相關(guān)工作進行安排和規(guī)劃，更新傳統(tǒng)的管理理念，積極制定財務(wù)目標，制定完善的考核機制，使有關(guān)人員能夠嚴格按照公司章程、制度執(zhí)行相關(guān)工作，確保企業(yè)成本控制工作的有效性。同時，企業(yè)管理人員還需要加強對成本控制工作的監(jiān)督，及時了解企業(yè)各個部門之間的真實情況，找出不足之處，理清成本控制的監(jiān)管重點和難點，鼓勵各個部門對于發(fā)現(xiàn)的問題及時上報，并落實到相關(guān)人員頭上，督促其采取改正措施。做到全過程的成本控制與監(jiān)管，保證成本控制工作一直處于公司的核心地位。

（四）建立成本控制績效考核機制

1.建立績效評價機制

要想使物業(yè)管理公司成本控制工作有效開展，就需要建立成本績效考核作為條件保障，一般的考核指標只對企業(yè)內(nèi)部的各個部門經(jīng)營業(yè)績進行考核評價，不會對企業(yè)的整體利潤核算有所影響。一般將預(yù)算成本節(jié)約額或預(yù)算成本節(jié)約率作為考核的指標，不同的公司會依據(jù)自身的經(jīng)營和成本特點對其進行相應(yīng)的調(diào)整。通過績效考核，評價企業(yè)內(nèi)部員工在某一階段的表現(xiàn)情況，進而決定給予其獎勵或者懲罰。通過建立合理科學的績效評價機制能夠促進A公司在經(jīng)營績效、服務(wù)質(zhì)量以及責任意識方面都能優(yōu)于其他企業(yè)。

2.指定成本控制管理辦法

A公司還需要制定成本控制管理辦法，確保公司內(nèi)部人員在開展成本控制工作時有一個可以參考的制度。A公司根據(jù)自身的發(fā)展特點，并結(jié)合國內(nèi)物業(yè)管理公司成本控制方面的優(yōu)秀案例，進而擬定了“A公司成本控制管理辦法”，主要包括公司總章程、限定成本管理、限定成本標準以及相應(yīng)的獎懲辦法等內(nèi)容。

結(jié)語

物業(yè)管理行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，具有十分廣闊的發(fā)展前景。但是在實際的發(fā)展過程中，由于人們對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)和管理在認知上有一定的偏差，在一定程度上造成物業(yè)公司在資源方面的浪費，也在一定程度上加大了物業(yè)管理企業(yè)的成本。因此，對于物業(yè)管理公司而言，要想獲得可持續(xù)發(fā)展，除了要提高自身的管理和服務(wù)能力以外，還需要做好成本控制工作。通過采取事前計劃、事中執(zhí)行以及事后考核監(jiān)督等環(huán)節(jié)，能夠在一定程度上降低企業(yè)的成本開支，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的高速發(fā)展提供保障。

參考文獻

[1]譚昆.企業(yè)成本控制管理和內(nèi)部控制的必要性[J].財會學習，2018（03）：177–178.

[2]劉麗娜.成本控制有效方法的探討[J].山東輕工業(yè)學院學報，2013（1）：56–61.

[3]趙靜.淺析物業(yè)公司成本管理與控制[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（20）：163–164.

[4]吳春紅.物業(yè)管理企業(yè)成本的特點與管控策略研究[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（21）：273–274.

[5]吳國梁.論物業(yè)管理成本控制的有效途徑[J].中華民居（下旬刊），2014（04）：169–170.

[6]柴瑞.作業(yè)成本法在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)用研究[D].廣州：廣東財經(jīng)大學，2017.