◎范松杰

(1.鄭州信息科技職業(yè)學院；2.河南廣播電視大學財會金融學院，鄭州450000)

商品房市場在運行過程中，出現(xiàn)了需求與供給不匹配、保障房數(shù)量過少、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、價格過高等問題。伴隨收入懸殊、貧富差距的加劇，高企的房價使低收入群體購買住房變得愈加困難。2007 年，黨的十七大報告明確指出我國社會建設(shè)的重要目標是以改善民生為重點，確保人民有房可居。為了實現(xiàn)這一目標，中央相繼出臺若干住房政策。2012 年，在黨的十八大報告中，提出要不斷加快保障房建設(shè)腳步，不斷完善保障房供應(yīng)體系。2017 年，在黨的十九大報告中，強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。住房制度的建立與完善，歸根結(jié)底還是由于居民的商品房支付能力不足。住房究竟給居民帶來了多大壓力？對居民的消費結(jié)構(gòu)造成了多大程度的影響？究竟有多大比例的城鎮(zhèn)居民對于商品房具有可支付能力？這些問題須需我們采用科學的測度方法進行客觀的探究、分析。

一、文獻綜述

對于住房可支付能力的研究集中在采用不同的方法測度住房可支付能力?？傮w來說分為兩種，一種是比率法，是一個相對數(shù)指標，包括房價收入比法、住房消費收入比法、住房可支付性指數(shù)；另一種是絕對數(shù)法，主要是指剩余收入法。周仁、郝前進、陳杰（2010）研究了上海地區(qū)，結(jié)合了剩余收入法與不匹配性，指出收入差距的加大和住宅結(jié)構(gòu)供給的不合理性是造成住房出現(xiàn)障礙的主要原因[1]。鄒瑞文（2011）分析了房價、收入、利率對住房可支付能力的影響做了理論分析，采用平均房價收入比、平均住房可支付指數(shù)、平均月供收入比對北京市城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力作了定量分析[2]。范艷（2014）首先采用了定性分析，在定性分析的基礎(chǔ)上，采用了剩余收入法對武漢市住房可支付能力做了詳細研究[3]。

文獻中多偏向使用剩余收入法進行研究，主要在于剩余收入法采用的是絕對數(shù)去衡量，在計算方法上更加合理，更具有說服力。該方法引入了居民自身的消費意愿，而不是劃定一個標準，超過了這個標準就認為是住房可支付能力。同時，剩余收入法更強調(diào)居民的消費結(jié)構(gòu)對購房的影響，計算結(jié)果能直觀顯示每個收入階層對于各種目標住房的支付差額。

筆者在借鑒剩余收入法測算河南各收入階層的住房可支付能力的基礎(chǔ)上，進一步得出河南省城鎮(zhèn)家庭需要保障的比例，運用GM（1,1）測算出2019～2023 年需要保障的家庭戶數(shù)，為制定保障房政策提供參考。

二、測算原理與模型

（一）剩余收入法的測算原理

判斷一個普通家庭是否具有商品房可支付能力，實質(zhì)就是比較一個家庭的剩余收入與某一標準下的住房支出的大小。若剩余收入大于標準住房支出，則認為該家庭是具備住房可支付能力的，不需要被納入住房保障的范圍內(nèi)。若剩余收入小于標準住房支出，則認為該類家庭是不具備住房可支付能力的，需要社會及政府的幫助來解決自身住房問題[4]。

1. 數(shù)據(jù)選取

（1）收入

城鎮(zhèn)居民家庭年可支配收入含義為：所有家庭成員得到的可用于最終和其他消費支出和其他非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入，包括統(tǒng)計年鑒中所給出的工資收入等。在計算一個家庭的商品房可支付能力時，采用家庭的實際可支配收入最為合理。根據(jù)統(tǒng)計年鑒，河南省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入在2014 年后分為五個等級，戶均規(guī)模也分為五個等級。不同等級的家庭年可支配收入=人均可配收入*戶均規(guī)模。

（2）剩余可支配收入

根據(jù)年鑒的分類及數(shù)據(jù)的可取得性，定義下列實證需要的數(shù)據(jù)。

剩余可支配收入=城鎮(zhèn)家庭年可支配收入-基本非住房支出

基本非住房支出=消費支出-居住支出

（3）住房支出

家庭擁有或使用住房所產(chǎn)生的貨幣性支出，分為購買性住房支出和租用性住房支出。購買性住房支出包括還貸的住房支出和已經(jīng)還清貸款后的住房支出。因為筆者考慮的是購買住房支出，所以住房支出在本文特指購買性住房支出中每年需要還貸的住房支出。

（4）商品房單價

根據(jù)統(tǒng)計年鑒所給出的數(shù)據(jù)，商品房單價由商品房銷售額除以商品房銷售面積得到。

（5）房屋標準

統(tǒng)計年鑒給出了90m2以下，144m2以上，別墅及高檔公寓的銷售額和銷售面積。參考業(yè)內(nèi)普遍處理方法，筆者選取的普通商品房是60m2和90m2，144m2，別墅及高檔公寓不予考慮。

（6）貸款標準

根據(jù)中央銀行及商業(yè)銀行的住房貸款管理辦法，筆者對于首付和貸款年限的處理辦法是首付為30%，貸款年限設(shè)為30 年，住房貸款利率為2014—2017 年中央行最低的五年期基準貸款年利率4.9%，每年的還款額是按照等額本息還款方法的計算額。

2. 剩余收入法的計算技術(shù)路線

根據(jù)河南省統(tǒng)計年鑒得到不同收入階層的人均可支配收入及戶均規(guī)模，戶均可支配收入=人均可支配收入×戶均規(guī)模。

統(tǒng)計得到不同收入階層的人均非住房消費支出，則戶均非住房消費支出=人均非住房消費支出×戶均規(guī)模。

年剩余可支配收入=戶均可支配收入—戶均非住房消費支出

按照等額本息還款法計算標準住房對應(yīng)的年還款額，比較年剩余可支配收入與標準住房對應(yīng)的年還款額之間的大小，分析比較各個收入階層的購房能力。

（二）GM（1，1）模型

灰色GM（1，1）模型應(yīng)用微分擬合法直接將時間序列轉(zhuǎn)化為微分方程，從而建立發(fā)展變化模型，它是一種利用不足信息建立可能充分信息模型的途徑，對于含有不確定性的少數(shù)據(jù)序列預(yù)測比較理想。其計算表達式為：

式中 x（0）（t）為原序列，x（1）（t）為一階累加生成序列，a、u 為辨識參數(shù)的估計值。最后由即可得到原序列的擬合值或預(yù)測值[5]。

三、實證分析

（一）戶均年可支配收入及戶均年非住房消費支出的測算

戶均可支配收入=人均可支配收入*戶均規(guī)模，人均可支配收入與戶均規(guī)模數(shù)據(jù)均取自河南省歷年統(tǒng)計年鑒。

人均非住房消費支出=基本消費-住房消費

戶均非住房消費支出=人均非住房消費支出×戶均規(guī)模

統(tǒng)計數(shù)據(jù)之后，得到的數(shù)據(jù)如表1。

（二）標準類型商品房的價格測算

商品房均價=商品房銷售額/商品房銷售面積

商品房總價=商品房均價×對應(yīng)的標準面積，數(shù)據(jù)均來源于河南省統(tǒng)計年鑒。由年鑒數(shù)據(jù)整理得表3。

表1 河南省2014—2017 年各收入階層城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入 單位：元

表2 河南省不同收入等級的戶均非住房消費支出 單位：元

2014—2017 年，商品房價格持上漲趨勢，90平方米以下的商品房，17 年的房價相比于14 年上漲了24%；144 平方米以上的商品房，17 年的房價相比于14 年上漲了31%。

（三）剩余收入法下商品房可支付能力分析

根據(jù)剩余收入法的原理，首先需要計算的就是剩余可支配收入。

剩余可支配收入=戶均可支配收入-戶均非住房消費支出，則可得表4。

第二步計算等額還款法下標準商品房的年還款額。首付按照30%，還款年限定為30 年，貸款利率選自2014 年1 月1 日—2017 年12 月31日中最低的5 年以上中長期貸款利率，即2015年10 月24 日規(guī)定的年化4.9%。

標準住房均價=商品房銷售額/商品房銷售面積

標準住房的總價T=標準住房的面積S×相應(yīng)均價P

設(shè)住房貸款的月利率為r，期數(shù)為n，首付比率是p，則按照等額本息還款法每年的還款額H=12×T×(1-p)×[r×(1+r)^n]÷[(1+r)^n-1]

則根據(jù)上述公式，計算得到60m2、90m2和144m2的普通商品房的住房年還款額。

根據(jù)剩余收入法的計算規(guī)則，若年用于住房支付的最大收入大于年還款額，則認為該群體對于住房是具有購買（租?。┠芰Φ摹７駝t需要保障。

（四）實證結(jié)果分析

對同一種類型的住房來說，從最低收入階層到最高收入階層，剩余收入從負值逐漸上升為正值，從最低收入階層無法支付到最高收入階層輕松支付，表明收入的高低與住房可支付能力呈正向關(guān)系。收入越高，剩余收入越高。

表3 河南省2014—2017 年商品房每平方米銷售均價 單位：元

表4 河南省2014—2017 年城鎮(zhèn)居民各收入階層剩余可支配收入 單位：元

表5 河南省標準面積的住房年還款額 單位：元

從表6 看，對60m2的商品房來說，在城鎮(zhèn)居民中占比20%的低收入戶中，2015 年差額達到2000.99 元，2016 年差額達到 1003.12，已經(jīng)超過該收入階層的年剩余可支配收入，支付遇到問題。2014 和2017 年低收入戶有一定的支付能力，但卻不穩(wěn)定。此外，一方面筆者設(shè)定的計算參數(shù)選用了2014 年至2017 年最高的首付率30%和最低的五年期貸款年利率4.9%，而實際中的房貸支付會大于表中的數(shù)據(jù)，故支付能力會進一步降低。另一方面在前文設(shè)定的條件中，剩余可支配收入是扣除了除住房外的基本消費，是家庭的最大可支配收入，比較極端，因此這部分群體完全通過市場去解決自己的住房問題還是有一定的障礙的，這部分人是應(yīng)該被納入住房保障群體的。因此對于低收入階層的城鎮(zhèn)居民來講，住房是非常嚴重的問題，政府應(yīng)該給予極大重視，并調(diào)整政策等保障這一部分收入群體。而對于低收入戶以上階層的群體來說，對普通商品房的支付從數(shù)據(jù)分析上看，已經(jīng)不存在障礙，因此認為這些群體可以通過市場去解決自己的問題。

從表7 和表8 來看，中低收入戶對于144m2的普通商品住房的支付存在差額，中等收入對于144 平方米的普通商品房的支付存在一定差額。但這部分群體可以通過購買面積稍小一點的住房來解決自己的問題。而對于中高收入和高收入階層而言，分析數(shù)據(jù)結(jié)果，他們非但能夠在市場上自主購置意愿住宅，還不會影響高質(zhì)量的生活。

四、結(jié)論

（一）河南省城鎮(zhèn)居民商品房可支付能力評價

筆者以河南省城鎮(zhèn)居民商品房可支付能力為研究對象,對城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力采用剩余收入法做詳細評估，按照實證結(jié)果預(yù)測了2019—2023 年城鎮(zhèn)居民住房需要被保障的戶數(shù)。根據(jù)筆者的研究，主要得出以下結(jié)論：

表6 河南省各收入階層對A類住宅的購買能力 單位：元

表7 河南省各收入階層對B 類住宅的購買能力 單位：元

表8 河南省各收入階層對C 類住宅的購買能力 單位：元

從剩余收入法計算的結(jié)果來看，低收入戶對于60m2的商品房支付能力不足，在部分年度中雖有一定的支付能力，但卻不穩(wěn)定，況且文章設(shè)定的條件在一定程度上減輕了房屋的支出，所以這部分人群毫無疑問需要被納入住房保障群體。對于其他階層的收入戶，考慮到目前的政策覆蓋面，筆者將住房保障覆蓋面界定為20%。河南省在提供住房時，應(yīng)至少提供20%的公租房和20%的90m2以下的普通商品房。此外，在確定合理的住房結(jié)構(gòu)后，也要科學設(shè)置保障房申請條件，不能將真正需要的群體拒之門外，杜絕尋租現(xiàn)象的發(fā)生。因此，合理界定保障房對象也是重要環(huán)節(jié)。

（二）2019—2023 年城鎮(zhèn)家庭需要保障戶數(shù)

由于城鎮(zhèn)居民人口數(shù)、戶均規(guī)模影響因素較多，回歸難度較大。且數(shù)據(jù)之間是一個復雜的非線性關(guān)系，變化規(guī)律不確定。因此筆者采用鄧聚龍教授的GM（1,1）去預(yù)測城鎮(zhèn)居民人口數(shù)和戶均規(guī)模。

從實證結(jié)果分析來看，筆者將保障覆蓋面定為20%。以此數(shù)據(jù)，應(yīng)用Matlab7.0 軟件建立灰色系統(tǒng)預(yù)測模型預(yù)測2019—2023 年河南省城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)、河南省城鎮(zhèn)居民戶均規(guī)模、河南省需要保障的城鎮(zhèn)居民戶數(shù)，從而預(yù)測河南省城鎮(zhèn)居民住房保障戶數(shù)，期望為政府決策提供數(shù)據(jù)依據(jù)，經(jīng)計算得出如下預(yù)測值。

表9 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民人口總數(shù) 單位：萬人

同理計算2019—2023 年戶均規(guī)模預(yù)測表10：

表10 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民戶均規(guī)模 單位：人

則2019—2023 年城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)為：

表11 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民戶數(shù) 單位：萬戶

則2019—2023 年城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)為：

表12 河南省2019—2023 年城鎮(zhèn)居民住房保障戶數(shù) 單位：萬戶