陳麗云

[摘 要]近年來，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展態(tài)勢十分迅猛。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)以及企業(yè)之間競爭程度的加劇，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)面臨著比較大的資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際，采取有效的財(cái)務(wù)管理措施解決財(cái)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制問題，有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本密集、投資大、回收周期長等特點(diǎn)，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力和可持續(xù)發(fā)展能力。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;關(guān)鍵環(huán)節(jié);風(fēng)險(xiǎn)控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.23.118

房地產(chǎn)行業(yè)由于投資規(guī)模大、資金回收周期長，所以財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目開發(fā)過程中顯得尤為重要，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中的資金管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃和稅務(wù)籌劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理工作，這樣才能在提高資金利用效率的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)成本的有效控制，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期收益目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，樹立全過程管理和全員參與的先進(jìn)理念，構(gòu)建財(cái)務(wù)管理及成本控制的協(xié)同模式，提高房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是至關(guān)重要的。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1.1 資金管理

房地產(chǎn)開發(fā)體系涵蓋土地競標(biāo)、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開盤銷售、竣工驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)資金的需求都非常密集和敏感，資金投入與產(chǎn)出之間的時(shí)間間隔比較長，所以如何做好資金管理工作至關(guān)重要。一方面，要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本和資金管理，這是因?yàn)槌瞧髽I(yè)通過劃撥的方式獲取土地，否則在前期就必須投入大額的資金，資金是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的重要因素;另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的資金回籠問題，應(yīng)當(dāng)盡可能地提高資金回籠的周期和效率，如在政策許可的條件下盡可能早的獲取預(yù)售證，與政府部門溝通做好銷售資金的監(jiān)管工作，努力降低單方監(jiān)管額度，在每個(gè)監(jiān)管節(jié)點(diǎn)足額提取超額資金等，這都有助于企業(yè)降低資金使用成本，提高資金使用效率。

1.2 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，基本涉及了房地產(chǎn)企業(yè)從土地獲取到項(xiàng)目完工清算的各個(gè)階段，所以也是財(cái)務(wù)管理工作中不容忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是需要每個(gè)財(cái)務(wù)人員高度重視的。同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)類稅種繁多，稅額較高，如土地購置期的契稅、印花稅;項(xiàng)目開發(fā)期的城鎮(zhèn)土地使用稅;項(xiàng)目銷售期的增值稅、附加稅費(fèi)、土地增值稅、印花稅及企業(yè)所得稅等。在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段，產(chǎn)生不同類型的稅種，只有在法律許可的范圍內(nèi)，在合同談判、合同簽訂等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)才能得到有效的控制和降低，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益水平，這最能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的工作內(nèi)容。

1.3 財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)管控

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的系統(tǒng)性、復(fù)雜性和長期性，財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)防控成為了財(cái)務(wù)管理工作中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是從土地獲取之前的可行性研究開始的，如市場調(diào)研、開發(fā)假設(shè)、現(xiàn)金流量預(yù)計(jì)等環(huán)節(jié)必不可少，需將地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度、資金回籠進(jìn)度與預(yù)期項(xiàng)目收益相結(jié)合，同時(shí)還要綜合考慮市場因素、政策因素、自身管理因素等。因此，要想對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管控，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門還需要制訂各類預(yù)算計(jì)劃，如月、季、年度預(yù)算等，需要財(cái)務(wù)管理人員針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)、利潤預(yù)計(jì)、現(xiàn)金流預(yù)計(jì)、新簽合同額、投資支付預(yù)計(jì)等進(jìn)行科學(xué)確定，并盡可能地要求相關(guān)部門參與制定和嚴(yán)格執(zhí)行。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員還需要提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)急預(yù)案等，這樣才能將可能發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利開展。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略2.1 健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制首先依賴健全的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度。要明確各類財(cái)務(wù)工作人員和相關(guān)工作人員的各項(xiàng)職責(zé)，尤其是提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理流程、改革財(cái)務(wù)管理模式奠定良好的基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的業(yè)務(wù)需求和發(fā)展需求，對(duì)財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行持續(xù)性的完善，確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作有理有據(jù)、有章可循，這樣不僅可以減少財(cái)務(wù)沖突，節(jié)省財(cái)務(wù)成本，又提高了財(cái)務(wù)管理效率，大大提升了企業(yè)核心競爭力。最后，要科學(xué)建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，重視財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)和完善，通過有效的獎(jiǎng)懲措施及激勵(lì)機(jī)制充分激發(fā)財(cái)務(wù)人員的工作激情和執(zhí)行力，增強(qiáng)崗位責(zé)任感和榮譽(yù)感，提升其對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度，精益求精。

2.2 關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理涉及的環(huán)節(jié)和領(lǐng)域比較多，如融資、投資和銷售等很多環(huán)節(jié)，都會(huì)涉及比較大的資金流和現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高融資效率和資金使用效率，才能有效降低企業(yè)的資金使用成本。首先，在融資方面，拓寬融資渠道是首要任務(wù)，將銀行貸款融資、債權(quán)型融資與股權(quán)型融資結(jié)合起來，運(yùn)用強(qiáng)大的融資網(wǎng)絡(luò)解決資金缺口和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn);其次，針對(duì)企業(yè)的資金、現(xiàn)金管理，企業(yè)需要制定科學(xué)有效的資金管理體系，制訂戰(zhàn)略性項(xiàng)目投資計(jì)劃，把控投資、融資等高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)已立項(xiàng)的在建項(xiàng)目資金使用情況的控制;最后，房地產(chǎn)企業(yè)要制定資金管理的動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)管機(jī)制，確保企業(yè)各項(xiàng)資金的合理使用，將資金使用成本控制在合理范圍之內(nèi)，盡可能地縮短資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，精準(zhǔn)把握各種資金流向，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合理現(xiàn)象進(jìn)行及時(shí)的整改和調(diào)整。這樣才能在提高資金使用效率的同時(shí)，緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中可能背負(fù)的債務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范財(cái)務(wù)管理工作中各類資金風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.3 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案

稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)與否，將會(huì)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)和項(xiàng)目開發(fā)成本的高低，所以房地產(chǎn)企業(yè)要重視對(duì)稅務(wù)籌劃方案的優(yōu)化。但需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)一切稅務(wù)籌劃方案的優(yōu)化，都必須以遵守法律、誠信納稅為前提，以此落實(shí)到土地競標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品預(yù)售、資金回籠等各個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的優(yōu)化，需要充分考慮到國家調(diào)控政策的變化，稅務(wù)籌劃工作的開展必須以國家政策為準(zhǔn)繩，在法律允許的范圍內(nèi)多渠道提升利潤空間，為企業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的動(dòng)力。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉稅種類多，可以籌劃的稅種以土地增值稅專業(yè)技術(shù)要求高、可節(jié)稅金額大。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等文件規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和稅務(wù)籌劃，應(yīng)對(duì)成本合同簽訂、成本分?jǐn)?、產(chǎn)品品質(zhì)提升等方面進(jìn)行綜合利弊權(quán)衡。對(duì)于企業(yè)所得稅，需要關(guān)注企業(yè)成本類發(fā)票取得時(shí)點(diǎn)和全案土地增值稅清算補(bǔ)繳稅款的抵扣。同時(shí)，除此以外的其他稅種，應(yīng)及時(shí)關(guān)注不同時(shí)期國家出臺(tái)的各種稅收優(yōu)惠政策，如適用不預(yù)征、小稅種減免等相關(guān)政策的，并在稅務(wù)籌劃緩解進(jìn)行有效的應(yīng)用和落實(shí)，這些都可以成為企業(yè)減稅降費(fèi)的有效措施。

3 結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常開發(fā)與管理工作中，財(cái)務(wù)管理是其中的核心環(huán)節(jié)，而資金管理、稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)控制又是財(cái)務(wù)管理中的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。所以，財(cái)務(wù)管理人員一定要結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的時(shí)代需求和長期需求，積極完善自身的財(cái)務(wù)管理制度，有效控制并積極優(yōu)化財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的資金管理與稅務(wù)籌劃工作，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)成本進(jìn)行有效控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

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