杜艷鋒
摘要:土地供應(yīng),即為結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)用地實際需求,各級政府部門經(jīng)一段時間的儲備完成前期所開發(fā)用地,逐步分期分批推向市場的一種活動。但是,因國內(nèi)缺少完善化土地的供應(yīng)機制,部分地區(qū)無長期性供給對策,供應(yīng)方面缺少連續(xù)性和前瞻性,導致土地供給處于不足狀態(tài),對于市場經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展十分不利,這就決定了深入了解土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)問題十分必要且重要。鑒于此,本文主要圍繞著土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)問題開展深入的研究和探討,期望能夠為相關(guān)部門今后高效化處理土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)方面問題提供有價值的指導或者參考。
關(guān)鍵詞:土地儲備;運行機制;土地供應(yīng);問題
現(xiàn)階段,土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)問題更為突出,對于土地供應(yīng)各項工作實施進度和效果有著十分不利的影響。故而,深入了解土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題,積極構(gòu)思出相應(yīng)的土地供應(yīng)實施對策,對土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)各項工作的有效落實來說,現(xiàn)實意義較為突出。
1 土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題
國有土地,屬于國有資產(chǎn),所有權(quán)在國家手中,國家拿出部分土地資源,實現(xiàn)有期限、有償使用后,促使土地市場逐漸形成。在這一情況之下,土地的所有權(quán)仍然歸屬國家,國家以出租、出讓土地的使用權(quán)形成土地一級市場,用地主體從國家獲取相應(yīng)合法的使用權(quán)利后,在市場上流通土地,如轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等等,逐漸形成了可實現(xiàn)市場自由支配二級的土地市場。建立土地的儲備制度,屬于土地使用制度改革最終結(jié)果。伴隨國內(nèi)政治制度深化改革持續(xù)推進,各級地方單位均相繼確立土地儲備專項制度,運行流程即為:以土地的儲備計劃為基礎(chǔ),收回或者收購土地的使用權(quán),再把已收回土地全部納入至土地的儲備體系內(nèi),由當?shù)赝恋貎錂C構(gòu)負責前期的開發(fā)及管理,結(jié)合實際情況,把所儲備土地分批次流向于市場,實現(xiàn)土地重新流通[1]。然則,因現(xiàn)階段國內(nèi)土地供給層面建設(shè)處于不夠完善狀態(tài),土地供應(yīng)嚴重不足,無法滿足所指定供給計劃,部分城市當中土地儲備也處于不足狀態(tài),可推向于市場土地較少,對于土地市場今后發(fā)展十分不利。
2 土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)實施對策
2.1 制定與長期規(guī)劃相吻合土地供應(yīng)專項制度
若想妥善處理好土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)問題,要求有關(guān)部門或者單位務(wù)必要將總體規(guī)劃部署工作落實好,制定一整套能夠與長期規(guī)劃相吻合土地供應(yīng)專項制度,期間需考慮到層次性問題,城市規(guī)劃建設(shè)短期運行期間,務(wù)必要將長遠目標設(shè)定好,并將土地供應(yīng)中長期合理且科學的計劃制定出來,制定出一年期限為基礎(chǔ)的短期供應(yīng)計劃,制定為期3-5年中長期的供應(yīng)計劃,以保證土地的供給規(guī)劃有著連續(xù)性與統(tǒng)一性,便于更加有效的開發(fā)及利用土地資源;此外,要以公開原則為基礎(chǔ),要求土地的儲備機構(gòu)面向全社會公開土地信息,特別是土地短期的供應(yīng)計劃務(wù)必要公開,以便為廣大投資者提供可靠性投資依據(jù)或者參考。
2.2 注重土地實際供應(yīng)價格的合理引導和房產(chǎn)市場的有效預測
在土地實際供應(yīng)價格的合理引導層面:土地供應(yīng)的價格構(gòu)成即為收購價、土地的增值收益及儲備成本等。土地供應(yīng)的價格,對于土地市場的持續(xù)發(fā)展有著潛移默化的影響,是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種關(guān)鍵手段或者方式。那么,為做好土地實際供應(yīng)價格的合理引導工作,則需從如下方面著手:一是,土地儲備期間,注重市場競爭專項機制的科學引入,以招標方式,逐漸引入更多土地整理專業(yè)企業(yè),給予土地整理專業(yè)企業(yè)已達授權(quán),便于企業(yè)整理土地,提高土地的整理質(zhì)量,把控好土地整理時間及成本;二是,嚴格監(jiān)管經(jīng)營性質(zhì)用地,借助競爭機制或者招標手段等,將引導和監(jiān)督工作妥善落實好;在房產(chǎn)市場的有效預測層面:要求有關(guān)部門或者單位能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)的市場動態(tài)情況開展實時化監(jiān)測,對市場發(fā)展的動態(tài)情況做好實時分析,將土地儲備市場調(diào)控職能作用有效發(fā)揮出來,做好土地的供應(yīng)關(guān)系平衡工作,把控好一些企業(yè)壟斷土地的使用權(quán)方面問題。堅持實事求是基本原則,合理科學地判斷及預測商品房的市場需求,通過有效分析商品房實際空置率情況,實現(xiàn)對市場動態(tài)的全面了解及掌握,有效調(diào)控市場變化[2]。
2.3 注重土地儲備實際運作范圍的合理調(diào)整
做好儲備土地來源分析,新區(qū)土地資源的儲備豐富、土地增值開發(fā)較為完善,借助經(jīng)營性質(zhì)土地開發(fā)儲備運行模式,便于短期內(nèi)更好地收容及積累資金,帶動新區(qū)發(fā)展。新區(qū)需全面落實轉(zhuǎn)型升級工作,自增值土地的開發(fā)過渡到存量土地挖掘,對存儲土地基本類型做好分析工作,除部分城市規(guī)劃建設(shè)用地儲備,對土地的儲備系統(tǒng)內(nèi)集體建設(shè)方面用地也需納入范疇內(nèi),實現(xiàn)政府部門的統(tǒng)一規(guī)劃,有序管理市場集體的用地建設(shè)。
2.4 重視土地供應(yīng)全新模式的積極探索
新區(qū)屬于改革開放核心區(qū)域,應(yīng)當重視土地供應(yīng)全新模式的積極探索工作,逐步完善招拍掛的土地出讓運行模式,將政府部門市場調(diào)控職能有效發(fā)揮出來,注重土地申請和使用制度的創(chuàng)新,結(jié)合用地實際需求來申請審批,針對已經(jīng)審批項目實施掛牌出讓;積極探索及逐步完善化土地閑置專項機制,針對已出讓土地,若未依據(jù)規(guī)定時間將建設(shè)手續(xù)辦好,亦或者是并未依照著審批要求來落實開發(fā)活動,則有權(quán)將土地交易行為終止[3];積極探索及逐步完善化土地的供應(yīng)模式,結(jié)合土地開發(fā)難度系數(shù)及使用性質(zhì)等,合理設(shè)定土地有償?shù)氖褂媚晗藓烷_發(fā)用途等。
2.5 土地儲備的籌融資渠道需持續(xù)拓寬
政府部門應(yīng)當注重土地儲備的籌融資渠道持續(xù)拓寬,借助土地的儲備債券發(fā)行形式,吸納更多社會上的閑散資金,對土地儲備的資金起到緩解作用;還可以土地開發(fā)的信托計劃,來吸引更多信托公司資金。
2.6 逐步完善化土地儲備的信息化管理系統(tǒng)
通過土地儲備的信息化管理系統(tǒng)有效完善,可促使土地儲備整體效率得以提升,可以說,在新形勢之下,土地儲備的信息化管理系統(tǒng)完善化建設(shè)期間,務(wù)必要做好多方位及系統(tǒng)化分析,需包括計劃編制、土地儲備的規(guī)劃、交易數(shù)據(jù)、項目跟進各方面信息內(nèi)容,定性和定量分析存儲土地空間配置實際情況,結(jié)合分析結(jié)果,合理布局好土地的建設(shè)用地,以便于有效增加土地效益。
3 結(jié)語
綜上所述,通過以上分析論述之后我們對于土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題,均能夠有了更加深入地認識及了解。從總體上來說,為妥善處理好土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)現(xiàn)實問題,高效落實土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)各方面工作,不僅要求有關(guān)部門或者單位積極采取制定與長期規(guī)劃相吻合土地供應(yīng)專項制度、注重土地實際供應(yīng)價格的合理引導和房產(chǎn)市場的有效預測、注重土地儲備實際運作范圍的合理調(diào)整、重視土地供應(yīng)全新模式的積極探索、土地儲備的籌融資渠道有效拓寬、逐步完善土地儲備的信息化管理系統(tǒng)等各項措施,還應(yīng)當實行土地利用的動態(tài)化監(jiān)測和土地差異化供應(yīng)方式,逐步完善土地供應(yīng)整體規(guī)劃,在妥善處理土地儲備的運行機制當中土地供應(yīng)各方面問題的同時,確保土地供應(yīng)各項工作得以高效進展。
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