余建芬

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城市房屋供應(yīng)由原來(lái)資源緊張的國(guó)家包辦分配到現(xiàn)在的大量以期房形式供應(yīng)的商品房，這不僅是我國(guó)城市房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，更是商品房預(yù)售制度帶來(lái)的巨大成果。然而，商品房預(yù)售制度也不時(shí)遇到各種不同問(wèn)題。因此，針對(duì)時(shí)刻變化的內(nèi)外部環(huán)境，適時(shí)修正、完善商品房預(yù)售制度，及時(shí)掌控并化解商品房預(yù)售許可風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：商品房;預(yù)售許可;審批風(fēng)險(xiǎn);建議

商品房預(yù)售是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)尚未建成的房屋提前面向公眾出售，購(gòu)房人按照預(yù)售合同向開(kāi)發(fā)商支付房款，開(kāi)發(fā)商則按照預(yù)售合同約定的時(shí)間將預(yù)售房屋交付給購(gòu)房人。相比于商品房現(xiàn)售，商品房預(yù)售能夠加快開(kāi)發(fā)商投入資金的回籠，減少貸款利息，同時(shí)對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，可以提前簽訂購(gòu)房合同，擁有自己的房子，雖然房子尚未建成，但已吃了一顆定心丸。商品房預(yù)售帶來(lái)很多優(yōu)勢(shì)，但是，商品房預(yù)售也存在很多問(wèn)題，例如預(yù)售房屋質(zhì)量沒(méi)有保障，虛假宣傳等。因此，規(guī)范商品房預(yù)售尤為必要。

1 商品房預(yù)售制度存在的問(wèn)題

首先是缺乏具體法律法規(guī)。從立法現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)自實(shí)行預(yù)售許可以來(lái)，相關(guān)的法規(guī)大多是發(fā)住建部和國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的通知，針對(duì)本地區(qū)的僅對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制定了相關(guān)管理辦法，而對(duì)于商品房預(yù)售管理其他方面的具體法規(guī)目前還沒(méi)有。對(duì)于商品房預(yù)售過(guò)程中遇到的一些問(wèn)題，解決起來(lái)經(jīng)常是無(wú)法可依，要不就是找不到根據(jù)，要不就是模棱兩可，最后只能摸著石頭過(guò)河。例如，某市辦理預(yù)售許可需要開(kāi)發(fā)商提供其開(kāi)戶銀行出具的投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明。此處工程建設(shè)總投資在項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和合同備案表上都標(biāo)有項(xiàng)目的總投資，而往往兩個(gè)數(shù)值是不一樣的，由于在法規(guī)中沒(méi)有明確指出，通常在辦理許可的過(guò)程中兩個(gè)數(shù)都可以使用。其次是監(jiān)管額度由開(kāi)發(fā)商自行制定不合理。監(jiān)管額度雖然由區(qū)縣建設(shè)主管部門(mén)審核，但是沒(méi)有明確規(guī)定項(xiàng)目每平米建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管額度由開(kāi)發(fā)商自己設(shè)定，區(qū)縣只掌握大概標(biāo)準(zhǔn)，一般就是建安費(fèi)用。但是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本除土地成本以外，還有前期費(fèi)用、建安成本、稅金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等，綜合來(lái)看，項(xiàng)目每平米建設(shè)費(fèi)用遠(yuǎn)不止建安成本。如果不設(shè)置統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所監(jiān)管資金是否足夠用于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，監(jiān)管部門(mén)都不能確定，就達(dá)不到資金監(jiān)管的目的。最后是房屋交付與預(yù)售約定存在偏差。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃及建設(shè)過(guò)程中，因?yàn)榭偨ㄖ娣e不變，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的利益，往往減少配套設(shè)施的面積，從而增加可售商業(yè)面積，即便是配套設(shè)施指標(biāo)符合要求，在計(jì)算指標(biāo)的時(shí)候大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是選取指標(biāo)下限進(jìn)行計(jì)算，這樣能夠盡可能的放大他們的利益空間。后期建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商更是極少數(shù)能夠按照“同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付”的規(guī)定來(lái)做，基本上都是先建設(shè)可以出售的住宅和商業(yè)，最后才建設(shè)配套設(shè)施，使得很多購(gòu)房人在入住小區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都無(wú)法使用配套設(shè)施，為居民生活帶來(lái)了不便。

2 防控商品房預(yù)售許可審批風(fēng)險(xiǎn)的建議

2.1 建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度

近年來(lái)我國(guó)不斷完善對(duì)商品房預(yù)售的監(jiān)管，不斷改善商品房預(yù)售制度內(nèi)部設(shè)計(jì)，但由于商品房預(yù)售制度建立基礎(chǔ)還不牢固以及本身存在缺陷，在實(shí)施過(guò)程中仍存在不合理的現(xiàn)象，產(chǎn)生種種社會(huì)問(wèn)題，引發(fā)一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)搖制度本身存續(xù)的社會(huì)認(rèn)可基礎(chǔ)。然而，把產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任都?xì)w咎于預(yù)售制度是片面的，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而取消預(yù)售制度在短期內(nèi)也是不可行的，要想防范風(fēng)險(xiǎn)首先要找到風(fēng)險(xiǎn)存在的根源，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。因此，需要建立一種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，將開(kāi)發(fā)商的利益和購(gòu)房者的利益捆綁在一起，在利益共享的同時(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

2.2 完善商品房預(yù)售廣告制度

2完善商品房預(yù)售廣告制度主要是在商品房預(yù)售過(guò)程中，由于商品房尚未竣工，預(yù)購(gòu)方只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商發(fā)布的預(yù)售廣告來(lái)了解商品房情況，而不少開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)路往往會(huì)在廣告中夸大其辭，更有甚者發(fā)布虛假?gòu)V告誤導(dǎo)消費(fèi)者，對(duì)于缺乏房產(chǎn)常識(shí)或法律意識(shí)的消費(fèi)者會(huì)被經(jīng)過(guò)粉飾的預(yù)售廣告吸引而與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，在商品房竣工驗(yàn)收完交付使用時(shí)才會(huì)暴露出實(shí)際情況與宣傳廣告內(nèi)容不符的現(xiàn)象，侵害了消費(fèi)者權(quán)益，導(dǎo)致維權(quán)等矛盾糾紛。因此，對(duì)預(yù)售廣告的監(jiān)管在商品房預(yù)售過(guò)程的整個(gè)監(jiān)管環(huán)節(jié)中起到關(guān)鍵作用。為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保護(hù)購(gòu)房者的合法利益，必須要以解決虛假?gòu)V告等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題為導(dǎo)向，完善商品房預(yù)售廣告制度。

2.3 加強(qiáng)部門(mén)間溝通，建立部門(mén)間協(xié)作及信息

從項(xiàng)目建設(shè)用地出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可、項(xiàng)目規(guī)劃工程許可、施工許可到預(yù)售許可及在建工程抵押等不動(dòng)產(chǎn)登記，采取一張圖、一個(gè)平臺(tái)的模式實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)交互共享，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的政府審批及監(jiān)管工作可視化、透明化，減少部門(mén)之間信息壁壘。此外，房地產(chǎn)各主管部門(mén)還應(yīng)保持協(xié)作，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范與規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范涉及的房屋面積不一致、項(xiàng)目超規(guī)劃許可建設(shè)、房屋用途名稱統(tǒng)一等問(wèn)題保持良好溝通，協(xié)調(diào)制定出具體可行的解決辦法。

2.4 發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用

群眾的力量是不可忽視的，各地房產(chǎn)部門(mén)的轄區(qū)范圍很大，僅靠房產(chǎn)部門(mén)的監(jiān)管還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此應(yīng)當(dāng)在信息系統(tǒng)中設(shè)立公眾實(shí)名監(jiān)督舉報(bào)端口，利用廣大群眾的力量對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督，房產(chǎn)部門(mén)可以根據(jù)群眾的舉報(bào)有針對(duì)性進(jìn)行的檢查。規(guī)定虛假舉報(bào)的懲罰措施，防止個(gè)別群眾虛假舉報(bào)，增加行政機(jī)關(guān)的工作負(fù)擔(dān)。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，預(yù)售制度為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)，但是其中也暴露出了很多的問(wèn)題，但并不能說(shuō)明預(yù)售制度就是不可取的，筆者認(rèn)為，與其取消預(yù)售制度不如完善預(yù)售制度。通過(guò)上文的分析可以看出，預(yù)售的行政監(jiān)管制度不健全是導(dǎo)致預(yù)售過(guò)程中問(wèn)題頻發(fā)的最主要原因，如果沒(méi)有一套完備的預(yù)售監(jiān)管制度，僅靠行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展難上加難，只有完善相關(guān)得行政監(jiān)管制度，才可以從根本上保障購(gòu)房人的交易安全，也才能使行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管發(fā)揮最大的效用。因此筆者認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)以立法形式確定最長(zhǎng)施工期限，縮短預(yù)售項(xiàng)目從發(fā)放預(yù)售許可到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間，減少開(kāi)發(fā)企業(yè)損害預(yù)購(gòu)人合法權(quán)益的幾率;其次，應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)的合同備案制度使其真正發(fā)揮效用，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)建立并完善退房審批制度，并將其上升為法律，使行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管有法可依;最后，應(yīng)當(dāng)完善預(yù)售資金監(jiān)管制度以及信息披露制度，并以政府為主導(dǎo)建立起一個(gè)與現(xiàn)有預(yù)售系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享的預(yù)售資金監(jiān)管以及信息披露的網(wǎng)絡(luò)，使政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及預(yù)購(gòu)人都可以在這個(gè)信息公開(kāi)的網(wǎng)絡(luò)上查詢到相關(guān)的房產(chǎn)信息。只有完善了行政監(jiān)管相關(guān)的法法律制度，建立起一個(gè)透明的監(jiān)管平臺(tái)，充分利用群眾的監(jiān)督力量，并發(fā)揮政府的行政監(jiān)管職能，才能使我國(guó)的商品房預(yù)售制度良好的運(yùn)行，最大程度的保障預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。

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