胡心安 韓建敏 王首名 王佩瑜
摘要:房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程管理是其重要內(nèi)容之一,但是當(dāng)前房地產(chǎn)項目工程管理過程中存在一定的問題,造成工程管理效果不盡人意。不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)期間爛尾樓以及業(yè)主維權(quán)事件頻繁發(fā)生,這些均說明了當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理并沒有達到滿意效果。鑒于此,本文對房地產(chǎn)工程項目管理及監(jiān)理存在問題進行分析,以供參考。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)工程;項目管理;監(jiān)理
房地產(chǎn)工程管理是一項復(fù)雜而又專業(yè)的問題,現(xiàn)階段管理期間尚存在一定的問題,不同房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實際情況,不斷總結(jié)管理中存在的問題,并加強全過程管理與全員管理,善于運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù),保證項目管理效果。
1 房地產(chǎn)項目管理及監(jiān)理主要內(nèi)容
①通過對房地產(chǎn)項目施工方案、施工工序安排、施工技術(shù)的具體落實情況進行全方位、全過程的跟蹤,實現(xiàn)房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量的監(jiān)管;②仔細研讀施工合同內(nèi)容,對施工階段的成本輸出情況做詳細的核算,確保房地產(chǎn)項目資金被最大化的利用;③對每一個承建單位在各個階段的施工任務(wù)及施工成果,按照施工合同內(nèi)容對每一個承建單位的施工進度進行評價,確定施工進度不受多方面因素影響;④對施工合同的實踐情況進行調(diào)查取證,對承建單位的施工行為做有效監(jiān)督;⑤協(xié)調(diào)不同參建單位之間的矛盾與沖突,高質(zhì)量處理不同單位之間的問題,做好服務(wù)工作;⑥委派專職安全檢查員對施工現(xiàn)場的安全防范情況做調(diào)查,能夠幫助承建單位正確處理安全施工問題。
2 房地產(chǎn)工程管理意義
房地產(chǎn)工程具有一般工程的特點,比如投資額大、建設(shè)周期長、工序復(fù)雜、影響因素多等,因而其管理難度較大。與此同時,結(jié)合我國不同地區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)情況,整體房地產(chǎn)項目工程數(shù)量在不斷增加,但是部分工程項目建設(shè)質(zhì)量一般,并不能使業(yè)主滿意,存在各類質(zhì)量問題。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的增加,不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭力愈加激烈,其中項目管理效果較差、維權(quán)較多的項目,其社會競爭力較差,開發(fā)的房地產(chǎn)項目在眾多房地產(chǎn)項目中也不具有品牌效應(yīng),相應(yīng)的影響到項目投資效益與社會效益,而且不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立社會形象。
3 房地產(chǎn)工程管理存在的問題
3.1 房地產(chǎn)工程管理環(huán)境復(fù)雜
隨著我國城市化進程的不斷加快,房地產(chǎn)工程建設(shè)數(shù)量也在逐年攀升,與以往房地產(chǎn)工程建設(shè)相比,施工環(huán)境復(fù)雜已然成為影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。實際施工過程中,很多不可確定因素都會影響到工程質(zhì)量。因此,工程管理的復(fù)雜程度也會相應(yīng)增加。然而目前大部分房地產(chǎn)工程的管理工作,仍然沿襲著傳統(tǒng)的管理模式,并未意識到更新管理理念,創(chuàng)新管理辦法的重要性,致使管理工作的具體實施存在諸多與現(xiàn)實需求不符的地方,管理效果無法發(fā)揮作用,很大程度上阻礙了工程質(zhì)量的提升。
3.2 工程委托監(jiān)理存在問題
委托監(jiān)理是為了保證施工過程及施工細節(jié)的完善,進一步確保工程質(zhì)量而開展的一系列監(jiān)管活動。此外,監(jiān)理部門在工程建設(shè)中還承擔(dān)著一部分管理工作,通過監(jiān)管部門權(quán)責(zé)的明確促使管理水平的提升。然而,由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在確定委托監(jiān)理單位時,沒有進行全面審核考察,導(dǎo)致其資質(zhì)并不能滿足工程建設(shè)需求,加上具體實施過程中缺少對委托監(jiān)管部門權(quán)責(zé)的充分明確,致使整個監(jiān)管過程混亂不堪,不能達到預(yù)期的效果。
3.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)資金問題較為突出
房地產(chǎn)項目建設(shè)周期較長,資金回籠速度較慢,隨著建設(shè)規(guī)模及建設(shè)深度的不斷增加,房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的資金管理風(fēng)險隨之上升。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段對資金的依賴程度較高,容易出現(xiàn)房地產(chǎn)項目概預(yù)算不合理、項目資金分配不合理、造價管理存在漏洞等問題。
4 房地產(chǎn)工程監(jiān)理中常見問題及應(yīng)對措施
4.1 工程的規(guī)劃開發(fā)管理
首先是房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理。對于房地產(chǎn)工程建設(shè)而言,規(guī)劃管理的重要性不言而喻,是確保工程順利實施且達到預(yù)期目標(biāo)的重要條件。在工程規(guī)劃中,為了確保其科學(xué)性和可實施性,規(guī)劃人員應(yīng)根據(jù)工程建設(shè)需求和實際施工環(huán)境,做出最有效的規(guī)劃方案。規(guī)劃方案完成后交由開發(fā)商對各個方面進行全面審核和評估,并利用計算機技術(shù)繪制施工效果圖。其次是工程開發(fā)管理。開發(fā)管理是一個全面、系統(tǒng)的工作,開發(fā)人員要綜合考慮工程建設(shè)中所需的各類資源,如施工建設(shè)人員、財務(wù)管理、產(chǎn)品銷售和后勤保障等。在這個過程中,財務(wù)部門需加強對各項資金使用的嚴(yán)格管理,做好各類財務(wù)報表統(tǒng)計工作,制定符合實際的產(chǎn)品營銷方案。
4.2 工程資金管控
房地產(chǎn)工程建設(shè)所涉及的部門多、工程量大,因此資金使用也相對較為分散,如果能夠?qū)Y金進行全面、有效管理,勢必會導(dǎo)致施工成本增加,降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。在工程資金管控方面,財務(wù)管理部門要充分發(fā)揮其作用,結(jié)合工程建設(shè)情況制定完善的資金管控體系,對于工程建設(shè)中所有資源協(xié)調(diào)把控,盡可能實現(xiàn)資源利用最大化,從而保證房地產(chǎn)工程的順利進行。
4.3 不同部門各司其職,加強協(xié)調(diào)與配合
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中除了建設(shè)單位相關(guān)人員外,同時還包括設(shè)計人員、施工人員、監(jiān)理人員以及交付使用后的物業(yè)管理人員等,不同人員在整個項目工程管理階段均承擔(dān)著重要作用,對此需要強調(diào)不同部門的互相配合。房地產(chǎn)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人需要開工前期深入現(xiàn)場,全方位了解并評估項目建設(shè)地的交通、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施等情況。建設(shè)單位積極辦理《施工許可證》,同時根據(jù)前期調(diào)查與可行性研究報告,與項目設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等完成工程建設(shè)交涉工作,如告知相關(guān)單位工程現(xiàn)場情況、計劃工期、施工中可能遇到的問題等。對施工單位、監(jiān)理單位編制的相關(guān)施工技術(shù)方案予以審核。詳細說明工程建設(shè)中不同物質(zhì)供應(yīng)情況,比如哪些材料是建設(shè)單位供應(yīng),哪些材料是施工單位自行購置等。不同單位協(xié)調(diào)過程中還需要重視過程管理,保證工程進度、工程質(zhì)量、施工安全。明確不同單位的責(zé)任與義務(wù),不同單位需要編制相應(yīng)的工程進度計劃,定期上報工程進展,分析工程計劃與工程實際出現(xiàn)差異的原因,并及時在總體項目管理目標(biāo)不變的情況下調(diào)整階段性目標(biāo)。
4.4 建立科學(xué)的評價體系
在房地產(chǎn)項目管理過程中,每一位員工的工作積極性都需要進行嚴(yán)厲的考核。在積極的評價體系促進下可以提升工作人員的積極性,嚴(yán)格的獎懲措施也可以帶動工作人員的工作責(zé)任心,在此基礎(chǔ)上完善考核體系,進一步促進工作人員的工作效率,在不斷提升責(zé)任意識的同時促進建筑過程中管理工作的實施。
5 結(jié)語
房地產(chǎn)工程項目具有施工周期長、技術(shù)含量高等特點,加上現(xiàn)階段人們對于房地產(chǎn)工程質(zhì)量要求的不斷提高,使得工程管理工作被企業(yè)給予了高度重視。而想要促使工程管理的作用在房地產(chǎn)項目中充分發(fā)揮出來,管理者就必須了解工作中的幾個關(guān)鍵點,并結(jié)合工程建設(shè)的實際情況,制定行之有效的完善對策。只有這樣,才能夠從根本上提高工程管理效果,進一步提高工程質(zhì)量。
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作者簡介:胡心安,(1973,6),男,浙江紹興,本科學(xué)歷,注冊監(jiān)理工程師,一級注冊建造師。