【摘要】從城市清單、板塊篩選、市場(chǎng)表現(xiàn)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、投資測(cè)算模型五個(gè)層次構(gòu)架項(xiàng)目投資決策的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并綜合BGY、JK、ZL等多個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)踐案例進(jìn)行介紹和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;投資決策;評(píng)價(jià)指標(biāo)

自2017年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)已從黃金時(shí)期過(guò)渡到白銀時(shí)期，利潤(rùn)空間不斷被擠縮，貨幣政策和資金監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的長(zhǎng)效管理機(jī)制已經(jīng)形成，行業(yè)聚集度加速，行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀要求房企必須從粗放到精細(xì)的觀念轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)決策，以體系化建設(shè)保持投資的慎重和嚴(yán)謹(jǐn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功取決于投資決策和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，投資決策發(fā)揮了最主要的作用，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇、計(jì)算、分析是投資決策的核心，因此， 建立科學(xué)的指標(biāo)體系對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定量和定性評(píng)價(jià)，既能讓集團(tuán)投資決策委員會(huì)快速、準(zhǔn)確做出獲取或放棄的意見(jiàn)，又能讓執(zhí)行層在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將評(píng)價(jià)指標(biāo)作為指導(dǎo)工作開(kāi)展的航標(biāo)，還能讓考核者對(duì)被考核者以評(píng)價(jià)指標(biāo)作為客觀績(jī)效評(píng)估的有效依據(jù)。

科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，務(wù)必要從宏觀和微觀層面進(jìn)行構(gòu)架，確保既要有高度又要有深度，既要能簡(jiǎn)明扼要又要具有可實(shí)施性。構(gòu)架指標(biāo)體系首先從構(gòu)架城市進(jìn)入清單評(píng)價(jià)指標(biāo)開(kāi)始，由集團(tuán)董事會(huì)確定城市群發(fā)展戰(zhàn)略，集團(tuán)投資管理部門(mén)與集團(tuán)戰(zhàn)略部門(mén)共同研究制定城市群內(nèi)的城市評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系，城市的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系由一級(jí)指標(biāo)（人口、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)表現(xiàn)、發(fā)展?jié)摿?、城市友好度）和一?jí)指標(biāo)分解的多個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，人口的二級(jí)指標(biāo)（上一年度末常住人口/最近三年常住人口復(fù)合增長(zhǎng)速度），經(jīng)濟(jì)的二級(jí)指標(biāo)（上一年度末GDP總量/最近三年GDP復(fù)合增長(zhǎng)速度/上一年度人均GDP/財(cái)政房地產(chǎn)依賴(lài)度），市場(chǎng)表現(xiàn)的二級(jí)指標(biāo)（土地一級(jí)市場(chǎng)供求平衡度/一二級(jí)市場(chǎng)供求平衡度/市場(chǎng)容量/商品房二級(jí)市場(chǎng)存量風(fēng)險(xiǎn)/地貨比/房?jī)r(jià)收入比），發(fā)展?jié)摿Φ亩?jí)指標(biāo)（發(fā)展定位、人口、產(chǎn)業(yè)吸引力、現(xiàn)有交通通達(dá)性、規(guī)劃交通利好），城市友好度的二級(jí)指標(biāo)（資金監(jiān)管/限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策/預(yù)售條件/土地款支付條件/融資環(huán)境/按揭放款條件），投資部門(mén)在城市進(jìn)入清單范圍內(nèi)對(duì)投資項(xiàng)目信息進(jìn)行搜集、研究后上報(bào)集團(tuán)投資決策委員會(huì)。絕大部分房企在企業(yè)發(fā)展前期和中期過(guò)程，沒(méi)有建立城市清單，往往奉行全國(guó)性投資的機(jī)會(huì)主義，到處撒網(wǎng)，普遍結(jié)果是廣種薄收，被市場(chǎng)充分教育后，最終選擇回歸到區(qū)域精選、或聚焦、或深耕的競(jìng)爭(zhēng)策略。

第二，城市的房地產(chǎn)板塊篩選評(píng)價(jià)指標(biāo)，根據(jù)城市配套成熟度、自然資源稀缺性和板塊發(fā)展趨勢(shì)，一般將房地產(chǎn)板塊分為ABC三類(lèi)， A類(lèi)下分三檔：老城區(qū)的核心區(qū)域（A或A+）/老城區(qū)的次核心區(qū)域（A-）/新城中心區(qū)（A-）且擁有稀缺資源（人文、海景江景湖景、強(qiáng)勢(shì)景觀等），B類(lèi)下分二檔：老城區(qū)的核心邊緣（B或B-）/新城區(qū)的核心區(qū)域（B）， C類(lèi)下分三檔：新城區(qū)的核心邊緣（C+）/新城區(qū)的邊緣地段（C）/起步階段的新區(qū)域（C-）。房企根據(jù)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力和不同階段的投資策略，調(diào)整投資板塊選擇策略，例如強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn)的房企，經(jīng)常選擇一線、二線城市的C類(lèi)板塊，三、四線城市的C類(lèi)板塊，五線城市的A類(lèi)板塊。

第三，在對(duì)城市和板塊建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系后，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)做出評(píng)價(jià)，重點(diǎn)關(guān)注城市和板塊內(nèi)的土地供應(yīng)、商品房供需、存量去化周期、價(jià)格漲幅、自住和投資客戶(hù)構(gòu)成比例、主銷(xiāo)的商品房基礎(chǔ)售價(jià)均價(jià)等，制定相應(yīng)的具體篩選標(biāo)準(zhǔn)。房企一般將土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲幅度，與一、二級(jí)市場(chǎng)供需與去化周期掛鉤考慮，即庫(kù)存土地和商品房所占用的財(cái)務(wù)成本，只要低于后期土地和商品房?jī)r(jià)格上漲收益，就不用太關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，例如奉行土地儲(chǔ)備優(yōu)先戰(zhàn)略的HD房企。

第四、具體項(xiàng)目的投資測(cè)算評(píng)價(jià)指標(biāo)是構(gòu)架投資評(píng)價(jià)體系的核心，一個(gè)全面的投資測(cè)算過(guò)程涉及現(xiàn)金流安排、稅費(fèi)籌劃、效益效率指標(biāo)計(jì)算三大部分，現(xiàn)金流安排和稅費(fèi)籌劃是因，效益效率指標(biāo)是果，效益效率指標(biāo)是指揮棒，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，從經(jīng)濟(jì)層面分析就是現(xiàn)金流安排和稅費(fèi)籌劃服務(wù)于效益效率指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。房企對(duì)項(xiàng)目的效率評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有三個(gè)，分別是開(kāi)工期需要多少個(gè)月，開(kāi)盤(pán)需要多少個(gè)月，自有資金多少個(gè)月可以收回（即回正期），而影響這三個(gè)效率指標(biāo)的決定性因素在于項(xiàng)目所在城市、板塊和市場(chǎng)表現(xiàn)，其次在于項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力，TOP100房企的大多數(shù)房企對(duì)投資項(xiàng)目要求的效率指標(biāo)為“4710”或“4712”，即獲取土地后，4個(gè)月開(kāi)工，7個(gè)月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，10個(gè)月或12個(gè)月自有資金回正。

效益指標(biāo)體系可以從是否考慮時(shí)間價(jià)值進(jìn)行如下分類(lèi)：

管理粗放型房企主要選擇凈利率作為項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，管理集約型房企主要選擇凈利率、IRR（考慮融資）、IRR（不考慮融資）三個(gè)指標(biāo)作為項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，管理精準(zhǔn)型房企主要選擇凈利率、負(fù)現(xiàn)金流修正的IRR、EVA率、凈利潤(rùn)年化自有資金比、車(chē)位貨值凈利潤(rùn)比等有效指標(biāo)作為項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，凈現(xiàn)值、現(xiàn)值系數(shù)指標(biāo)很少應(yīng)用。

評(píng)價(jià)指標(biāo)運(yùn)用的誤區(qū)探討，第一問(wèn)題是房企不重視EVA指標(biāo)，EVA是經(jīng)濟(jì)增加值模型（Economic Value Added）的簡(jiǎn)稱(chēng)，價(jià)值分析工具和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，是基于剩余收益思想發(fā)展起來(lái)的新型價(jià)值模型，項(xiàng)目企業(yè)所占用股東資本是有成本的，所以在衡量企業(yè)業(yè)績(jī)時(shí)，務(wù)必考慮到股東投入的資金成本，也要都考慮到項(xiàng)目對(duì)股東的資金貢獻(xiàn)。房企是資金密集型行業(yè)，對(duì)資金運(yùn)用效率的考核至關(guān)重要，這也是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的命門(mén)所在。第二個(gè)普通存在的問(wèn)題，房企使用頻率頗高的IRR（考慮融資）、IRR（不考慮融資）這二個(gè)指標(biāo)，大多數(shù)房企的內(nèi)部報(bào)酬率計(jì)算結(jié)果普遍是失真的，因?yàn)镮RR計(jì)算的理論假設(shè)前提條件，項(xiàng)目的全周期現(xiàn)金流只能是期初為負(fù)數(shù)（即現(xiàn)金流出），后期全部為正數(shù)（即現(xiàn)金流入），而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期中，因?yàn)殇N(xiāo)售不暢，集中歸還貸款和支付稅費(fèi)，經(jīng)常會(huì)為出現(xiàn)負(fù)數(shù)，根據(jù)代數(shù)理論，若現(xiàn)金流量符號(hào)改變n次，就可能求出n個(gè)IRR，如果IRR使用的前提條件不能夠修正，就得不到正確的計(jì)算結(jié)果，這個(gè)計(jì)算誤區(qū)問(wèn)題在房企普遍存在，投資從業(yè)人員的水平有待提升。第三個(gè)普通存在的問(wèn)題，不重視“凈利潤(rùn)年化自有資金比”這個(gè)指標(biāo)，造成“紙面財(cái)富全在車(chē)庫(kù)”的現(xiàn)象，一個(gè)項(xiàng)目的車(chē)位銷(xiāo)售直接關(guān)系到凈利潤(rùn)是否能夠兌現(xiàn)，凈利率指標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，在一線城市以外的投資項(xiàng)目由于多種原因造成土地增值稅完成清算后的凈利潤(rùn)與剩余未銷(xiāo)售的車(chē)位貨值相當(dāng)。

第五，具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)選定之后，如何準(zhǔn)確計(jì)算是整個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系架構(gòu)的關(guān)（下轉(zhuǎn)34頁(yè)）（上接32頁(yè)）鍵所在，房企投資部門(mén)主要借助EXCEL定制自己的動(dòng)態(tài)投資測(cè)算模型，套表內(nèi)容根據(jù)所涉及的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行獨(dú)立輸入設(shè)置，包括參數(shù)部分、投資部輸入、設(shè)計(jì)部輸入、運(yùn)營(yíng)部輸入、營(yíng)銷(xiāo)部輸入、成本部輸入、資金部輸入、增值稅計(jì)算、土地增值稅計(jì)算，最后輸出現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、量?jī)r(jià)敏感性分析表、投資決策個(gè)性化表。管理層對(duì)投資測(cè)算模型的要求：1.要有全面多角度評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資收益和風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系，類(lèi)似機(jī)長(zhǎng)駕駛艙的儀表板，即高效可視性;2.能夠適應(yīng)各種復(fù)雜和個(gè)性化的項(xiàng)目類(lèi)型，即靈活性;3.結(jié)果準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)關(guān)系勾稽嚴(yán)密，不容易被竄改，或竄改后容易被發(fā)現(xiàn)，即安全性。4.能方便不斷更新，適應(yīng)未來(lái)，即延續(xù)性。執(zhí)行層對(duì)投資測(cè)算模型的要求：1.界面友好度高，易操作性，即使新手也容易上手;2.減少重復(fù)輸入的工作量;3.有自檢功能，便于查錯(cuò)和糾錯(cuò);4.對(duì)初級(jí)水平使用者配套使用手冊(cè)，對(duì)高水平使用者配套測(cè)算依據(jù)介紹手冊(cè)。

匯集了城市清單、板塊篩選、市場(chǎng)表現(xiàn)、評(píng)價(jià)指標(biāo)四大部分的投資測(cè)算模型是構(gòu)架評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的呈現(xiàn)體，不同房企之間投資和管理水平的高低從投資測(cè)算模型能得到最直觀充分的反映。

作者簡(jiǎn)介：

付巧陽(yáng)，1975年8月9日出生，湖南岳陽(yáng)，畢業(yè)于華中科技大學(xué)，工作單位：大唐地產(chǎn)集團(tuán)，研究方向：投資管理。