鄭磊

【摘要】當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2019年中共中央政治局會(huì)議對(duì)其再次重申，并且明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。在嚴(yán)格調(diào)控之下，房?jī)r(jià)回歸理性，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利時(shí)代。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要部分，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。本文結(jié)合實(shí)際，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的分析，提出了成本控制的具體實(shí)施措施與建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;開發(fā)建設(shè);成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)在過去十余年發(fā)展迅速，引來更多的投資者投身于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中，這也使房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。在近年來的發(fā)展中，隨著土地資源越發(fā)稀缺，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目也日趨飽和，小業(yè)主在選購(gòu)房屋時(shí)的態(tài)度也更加謹(jǐn)慎，各方因素都在不同程度上制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者開始意識(shí)到成本管控的重要性，開始對(duì)每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)環(huán)節(jié)的開發(fā)成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)成本管控中較為常見的問題進(jìn)行了梳理與研究。

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中成本控制現(xiàn)狀和存在的問題

1.1對(duì)投資估算的重要性認(rèn)識(shí)不夠

房地產(chǎn)開發(fā)的前期投資估算對(duì)項(xiàng)目投資起控制作用，是籌措資金的重要依據(jù)，雖然投資決策階段的成本費(fèi)用較少，但對(duì)后期的成本影響巨大，許多企業(yè)不重視前期投資概算的重要性，前期策劃、市場(chǎng)盡調(diào)流于形式，只是為了應(yīng)付籌資的需要，對(duì)投資決策的實(shí)操性缺乏指導(dǎo)意義。

1.2缺乏全過程的成本管理

當(dāng)下一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面過于片面，缺乏全過程成本管理，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)，一是缺乏事前成本控制，比如在實(shí)際進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，沒有充分對(duì)一些不可控條件進(jìn)行考慮，比如氣候條件、人員變動(dòng)等，從而對(duì)成本管理帶來不利影響。二是在事中成本控制階段，過于注重對(duì)施工階段的成本控制，其他方面的成本控制則關(guān)注不足，比如沒有立足于設(shè)計(jì)階段，做好外立面、戶型等對(duì)成本有較大影響的內(nèi)容優(yōu)化，導(dǎo)致實(shí)際成本增加。三是在事后成本管理階段，針對(duì)成本管理效果考核評(píng)價(jià)不足，整個(gè)考核過程較為被動(dòng)，難以實(shí)現(xiàn)問題總結(jié)，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)整體成本管理質(zhì)量水平提升。

1.3沒有形成統(tǒng)一而靈活的成本控制體系和流程

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的目標(biāo)和目的性不是十分清楚。沒有統(tǒng)籌質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制和品牌建設(shè)各方面之間的關(guān)系，制定成本控制目標(biāo)時(shí)沒有兼顧公司整體戰(zhàn)略和各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。成本控制目標(biāo)確立后，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的研判，需要調(diào)整成本控制目標(biāo)和公司戰(zhàn)略時(shí)，缺少靈活性與成本控制的統(tǒng)一性有機(jī)結(jié)合，分步實(shí)施時(shí)成本控制隨意性太強(qiáng)，成本控制較為粗放，對(duì)圖紙缺乏優(yōu)化設(shè)計(jì)和評(píng)審，在設(shè)計(jì)上存在項(xiàng)目成本超支，企業(yè)會(huì)直接從設(shè)計(jì)院拿來圖紙用于施工，沒有形成一整套科學(xué)的成本控制體系和流程，邊干邊算，摸著石頭過河，最后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本很難控制在合理預(yù)測(cè)目標(biāo)內(nèi)。

2、掙值法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

2.1基本理論

掙值法主要是通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的預(yù)算成本與實(shí)際成本之間的差額來有效調(diào)控項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度的進(jìn)展情況，以保證項(xiàng)目的順利完成。掙值法是通過預(yù)算成本（BCWS）、掙值（BCWP）、實(shí)際成本（ACWP）三個(gè)基本指標(biāo)和成本偏差（CV）、成本績(jī)效指數(shù)（CPI）、進(jìn)度偏差（SV）、進(jìn)度績(jī)效指數(shù)（SPI）四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行應(yīng)用。

2.2應(yīng)用實(shí)踐

本文以LD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，進(jìn)行應(yīng)用實(shí)踐。LD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為住宅建設(shè)，總建筑面積為10.47萬(wàn)平方米。實(shí)際開工日期為2019年03月10日，交付日期為2021年01月31日。使用掙值法按月對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控分析。截至2019年11月底，其項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)如表 1 所示。其中，CV>0 且 CPI>1 表示項(xiàng)目成本結(jié)余;CV<0且CPI<1表示項(xiàng)目成本超支;SV>0且SPI>1表示項(xiàng)目進(jìn)度提前;SV<0且SPI<1表示項(xiàng)目進(jìn)度延遲。從表1可以看出，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本超支且進(jìn)度延遲的情況居多。截至2019年11月底，項(xiàng)目處于成本結(jié)余且進(jìn)度提前的狀態(tài)?？傮w而言，項(xiàng)目成本控制狀況良好。進(jìn)一步分析可以看出，在CV及CPI超支不算嚴(yán)重的情況下，SV及SPI已經(jīng)出現(xiàn)了大幅變動(dòng)，即在項(xiàng)目成本超支不嚴(yán)重的情況下，項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重延遲現(xiàn)象。不難想象，企業(yè)必然是采取了某些方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行了彌補(bǔ)。經(jīng)了解，企業(yè)在應(yīng)用掙值法后，及時(shí)發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目進(jìn)度延遲現(xiàn)象，從而制定了一系列激勵(lì)機(jī)制，促使項(xiàng)目人員更積極地投入到開發(fā)中。與此同時(shí)，企業(yè)適當(dāng)外包，并引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的員工來加快項(xiàng)目進(jìn)度，減輕項(xiàng)目負(fù)擔(dān)。從目前情況看，項(xiàng)目控制良好，如果可以繼續(xù)保持，則存在項(xiàng)目成本結(jié)余，項(xiàng)目提前完工的可能。

3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中成本管控問題的對(duì)策

3.1健全成本管理體系

建立健全成熟的成本管理體系是執(zhí)行成本管控工作的基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善開發(fā)成本管控工作，企業(yè)高層管理者更需要加強(qiáng)對(duì)管理體系的建設(shè)。健全的成本管理體系要求企業(yè)人力機(jī)制、管理制度、運(yùn)營(yíng)模式及各項(xiàng)資源高度整合。在建立管理體系的過程，還要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際情況，逐步實(shí)現(xiàn)適合企業(yè)自身的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理，并參考借鑒房地產(chǎn)行業(yè)相似類型標(biāo)桿企業(yè)的成本管控體系框架，將企業(yè)自身產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化融入成本管理體系的框架中進(jìn)行優(yōu)化。在框架形成的前提下，逐步完成各項(xiàng)目成本管控相關(guān)制度的完善工作，包括項(xiàng)目成本考核制度、招標(biāo)管理制度、合同管理制度、資金管理制度、項(xiàng)目后評(píng)估制度等。同時(shí)，進(jìn)一步建立開發(fā)成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)、供應(yīng)商庫(kù)，制定合約規(guī)劃、資金計(jì)劃、招采計(jì)劃、變更管理、結(jié)算管理等各項(xiàng)制度的后續(xù)管理辦法及實(shí)施細(xì)則，最終形成一整套切實(shí)可行的成本管理體系。此外，在成本管理體系中，需要明確各部門之間的工作界面與職責(zé)分工，可實(shí)行部門例會(huì)與項(xiàng)目例會(huì)制度，加強(qiáng)部門與部門、部門與項(xiàng)目部的工作交流，從而增加工作信息數(shù)據(jù)的橫向、縱向交流，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)管理者所收到數(shù)據(jù)的精度與時(shí)效性，為企業(yè)高層的管理決策提供更準(zhǔn)確信息。

3.2做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目全過程的成本控制工作

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在成本管理方面，還應(yīng)立足于整個(gè)成本管理過程，做好全過程的成本管理控制，即項(xiàng)目全周期動(dòng)態(tài)成本管理。具體而言，一是要立足于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)前期，做好成本的系統(tǒng)規(guī)劃，針對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)成本。在設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目開發(fā)前，需要做好前期的考察和調(diào)研工作，從而為方案設(shè)計(jì)提供充足的信息支持，確保設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，在施工階段，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制，例如需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡可能地在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步加大圖紙審查力度，保證施工設(shè)計(jì)的科學(xué)合理性，盡可能降低施工變更的概率。針對(duì)在建項(xiàng)目，應(yīng)提前做好實(shí)地考察，掌握第一手資料，在實(shí)際進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)，需要充分考慮各種不可控因素，比如氣候、環(huán)境等，做好合理的應(yīng)對(duì)，保證成本預(yù)算的科學(xué)合理性。

二是立足于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中期階段，加強(qiáng)陳本管理，首先在招投標(biāo)階段，需要加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)考察，完善評(píng)標(biāo)程序，避免惡意競(jìng)標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生。在施工階段，材料與設(shè)備價(jià)格控制是成本管理的重要內(nèi)容，除了要做好市場(chǎng)調(diào)研，保證材料價(jià)格的合理性外，還應(yīng)在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，做好材料驗(yàn)收管理，保證施工材料質(zhì)量。嚴(yán)格控制甲供材的用量以防浪費(fèi)。

三是做好竣工階段的成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)竣工后，需要以實(shí)際工程合同、招標(biāo)文件、施工竣工圖等為依據(jù)，針對(duì)施工方報(bào)審資料做好全面的審核，認(rèn)真核實(shí)工程量計(jì)算，使得成本耗費(fèi)有跡可循。與此同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)事后控制效果評(píng)價(jià)，通過建立合理的成本考核約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)事后控制效果評(píng)價(jià)的合理性，全面保證成本管理控制質(zhì)量。

3.3健全成本控制信息系統(tǒng)

成本管理信息系統(tǒng)所涵蓋的信息應(yīng)當(dāng)包括目標(biāo)成本、實(shí)際成本、合同變更、市場(chǎng)價(jià)格變化等信息數(shù)據(jù)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作過程中必然會(huì)涉及的成本信息。而信息管理系統(tǒng)的建立能夠?qū)ζ渲杏杏玫男畔⑦M(jìn)行篩選、采集、整理和加工等，保證成本控制的有效性;同時(shí)，設(shè)置成本報(bào)告編制功能，系統(tǒng)可以自動(dòng)對(duì)目標(biāo)成本和實(shí)際成本進(jìn)行差異化分析，了解成本管理方案執(zhí)行產(chǎn)生差異的主要原因，并做好后期的改進(jìn)工作，避免超額支出現(xiàn)象，以便為企業(yè)的投資決策提供信息支持。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中每個(gè)時(shí)期都離不開成本控制，這幾個(gè)階段，不是孤立的，相互之間密不可分，只有各個(gè)部門通力協(xié)作、各個(gè)階段精準(zhǔn)控制才能使整個(gè)過程在既定的預(yù)算范圍內(nèi)順利實(shí)施。成本控制與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之間的關(guān)系是決定房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成功的關(guān)鍵，控制成本就等于增加利潤(rùn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際進(jìn)行成本管理時(shí)，需要立足于全過程，做好建設(shè)項(xiàng)目本身管理，有效提升管理質(zhì)量水平，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更加順利穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

鄭磊（1982.07-），漢，湖南長(zhǎng)沙，本科，中級(jí)工程師，從事房建工作。