李亞丹

摘要：本論文具有針對性地闡述了地產項目從計劃開發(fā)，實施設計、現場施工以及竣工驗收等工程建設的全過程，采用理論結合實踐的研究方法對項目建設中存在的一些項目進度管理問題進行陳述和分析，采取相應的解決辦法，保證工程順利進行，也為項目的管理者積累了更多的管理經驗，同時，完善的項目管理辦法也將對房地產行業(yè)的未來長遠發(fā)展起到關鍵性作用。

關鍵詞： 項目開發(fā);設計進度;管理研究

1 YH商業(yè)項目介紹

項目簡介： YH商業(yè)項目位于廣州市南沙經濟技術開發(fā)區(qū)進港大道北側，北側為牛孖涌。項目用地面積9397.3㎡，總建筑面積39815.68㎡，綠地率為35%，容積率為3.0。項目包括1棟高層商業(yè)建筑、底層商業(yè)裙房和兩層地下室，地上建筑共19層。

工程性質：新建公共建筑。

工程投資：10000萬元。

用地面積：9397.30㎡。

建筑面積：總建筑面積為39815.68.00㎡，其中地上建筑面積為28464.08㎡，地下建筑面積11351.60㎡，本次申報的建筑面積為39815.68㎡， 結構形式為剪力墻結構。

2 YH商業(yè)項目開發(fā)實際進度甘特圖表

3 YH商業(yè)項目進度管理中存在的問題

前期開發(fā)問題分析：通過甘特圖表可知，YH商業(yè)項目開發(fā)進度緩慢，使整個項目開發(fā)時間成本提高，造成了人力物力的浪費，在考驗管理者對項目管理能力的同時，也給工程質量的監(jiān)管增加了難度，同時資金長期的支出也增加了企業(yè)的財力負擔，對企業(yè)未來長遠發(fā)展存在很大的風險。

設計階段問題分析：在整個項目的開發(fā)過程中，設計單位會根據開發(fā)商的要求進行設計圖紙，出具設計方案，圖紙的設計水平直接制約著施工的工藝質量，再加上設計單位人員流動性比較大，這對開發(fā)項目的進度管理產生了不利的影響。

施工階段問題分析：在設計與施工工作交接的過程中，會出現設計與現場情況不一致的現象，這需要管理者對突發(fā)事件做到及時響應并做好預案。并且也會涉及到成本控制問題，項目的開發(fā)建設最終的目的是要控制成本，快速盈利，這又直接影響著工程質量的好壞，成本核算的過程往往存在階段性審查和在決算階段把控的缺陷，就會直接影響項目的質量和進度的開展。

4 YH商業(yè)項目進度管理優(yōu)化方案

設計優(yōu)化

內部圖紙審查：按時完成設計圖紙的跟進，完成圖紙內審流程，保證設計圖紙的質量，減少因圖紙錯漏造成的設計拖延，進行多方技術方案優(yōu)化評比， 按時出圖并完成下發(fā)圖紙。

外部溝通管理：對所有設計單位要進行技術交底，把握設計時間節(jié)點進度，聯合相關設計單位定期到現場勘察比對，隨時做好設計圖紙的變更情況核實，及時有效的進行設計情況溝通，杜絕設計緩慢現象的出現。

成本控制管理：由工程部提供材料設備需求計劃，作為成本控制部門編制材料設備采購計劃的依據。成本控制部門應配合設計部門對設計變更所涉及材料、設備的價格或供給情況的變化描述清晰，明確相關工程量和成本造價的增減，對設計變更進行成本測算并提出明確意見。

施工優(yōu)化

人員管理：現場分工明確，人員匹配到位，及時建立好臺帳，每周進行現場會議，記錄施工日記及會議紀要，總結施工過程中存在的施工風險，做好工人的安全教育，制定施工安全管理制度，進行定期施工安全巡視、工程例會、現場簽證及工程質量事故處理。

材料管理：材料進廠要及時處理，安放妥當，材料領取必須要登記在冊，編制工程預算、做好項目計劃書，審核材料清單，做到采購及時，對設備材料的使用做到不浪費。

進度管理：根據項目工程進度計劃的要求，由工程部控制和審核施工單位的施工進度，對工期有無影響等，并對方案的可行性和對進度的影響提出明確意見，并做出對報建、驗收的影響評估;

營銷優(yōu)化

營銷策略：前期介入整個項目的時間節(jié)點要提前，做好營銷計劃、調整方案及做好市場調研工作，對整個項目的前期定位和后期運營都要把握到位。

分析利弊：對市場上的競爭對手進行分析取證，做好競爭個案對比分析表，分析項目在市場上的優(yōu)勢與劣勢，做出投資評估方案。

需求定位：在項目實施的過程中給出項目產品定位和功能區(qū)分建議，符合市場整體需求，并針對項目的整體定位給出未來發(fā)展戰(zhàn)略實施目標。

制度優(yōu)化

人才培養(yǎng)：提升項目的管理規(guī)范性，定期為管理人員開展學習培訓計劃，做到持證上崗。

崗位管理：提高項目運營的標準化，做到各司其職，分工明確，有序完成所交待的工作任務。

提高效率：項目內部運營的管理要做好時間進度計劃安排，項目外部運營的管理要做到提出問題解決問題，做到當日事當日畢。

責任制度：提高績效評估和考核標準，做到有功必獎，有過必罰，責任落實到位，嚴格按制度執(zhí)行。

5 結語

本論文通過以YL集團公司的YH商業(yè)項目為例，展開了對項目開發(fā)進度管理過程中的一個全面論述;未來的房地產業(yè)會不斷地開拓市場結構，形成多源化產業(yè)鏈，所以YH商業(yè)項目的定位是非常具有代表性的建設項目，從項目的總體開發(fā)建設，也充分說明了項目管理的重要性，所以本論文對項目開發(fā)進度管理的研究具有一定借鑒作用。

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