周杰芬

摘要：本文研究了如何在大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)中進(jìn)行全成本管理，首先分析了大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)中成本核算的項(xiàng)目，然后研究了全成本管理的原則和如何構(gòu)建管理體系，最后研究開(kāi)展如何將全成本管理使用在大型住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。

關(guān)鍵詞：大型住宅小區(qū);開(kāi)發(fā);全成本管理

1 引言

針對(duì)大型住宅小區(qū)的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)在控制投資工作上的核心，需要進(jìn)行成本預(yù)算、成本分析、成本控制等大量工作，必須建立專(zhuān)門(mén)的成本管理體系，才能實(shí)現(xiàn)管理效果，控制整個(gè)項(xiàng)目每個(gè)周期的成本。大型住宅小區(qū)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)投入大量的成本，為了保證對(duì)成本的控制，就需要采用合理的成本管理方法。所以可以通過(guò)使用全成本管理的途徑，獲得良好的成本管理效果。

2 工程概況

該住宅小區(qū)位于浙江地區(qū)，建筑面積為23100 m²，用地面積119081.20m²。該小區(qū)包括 4 幢住宅樓和1 所幼兒園，住宅樓均設(shè) 2層地下室，為物業(yè)辦公室、變電室及設(shè)備用房等，1 號(hào)～3 號(hào)住宅樓的 1 層～3 層為商場(chǎng)，4層以上及 4 號(hào)樓為住宅，其中住宅樓 202 套，4 幢樓之間的地下部分為地下車(chē)庫(kù)。

3 大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)成本管理的主要內(nèi)容

3.1 土地購(gòu)置成本

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地是開(kāi)發(fā)工作的基礎(chǔ)，對(duì)住宅小區(qū)的前期開(kāi)發(fā)中也主要是對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)利用，包括做好需安置工作、確定用地規(guī)模、獲得使用權(quán)等等，然后進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃和實(shí)施。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地購(gòu)置成本的一般會(huì)占據(jù)總成本的15%到30%，尤其是一些地價(jià)比較高的位置，往往土地購(gòu)置成本更高。所以，在進(jìn)行全成本管理時(shí)，必須要做好購(gòu)置土地成本的核算工作。

3.2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備

開(kāi)發(fā)前提準(zhǔn)備包括丈量費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)等等，還包括對(duì)臨時(shí)工程費(fèi)用的核算工作。開(kāi)發(fā)之前，必須要通過(guò)勘察丈量來(lái)了解當(dāng)?shù)氐牡匦?，通過(guò)做地形圖測(cè)繪，來(lái)進(jìn)行道路規(guī)劃和設(shè)計(jì)，這部分費(fèi)用一般按合同計(jì)入。對(duì)于大型住宅小區(qū)，由于投入的成本很高，所以在方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)這些工作中，就會(huì)影響七成左右的造價(jià)。同時(shí)還需要考慮是否使用限額設(shè)計(jì)等方法，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也需要根據(jù)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)力確定，這些費(fèi)用按照合同計(jì)入。前準(zhǔn)備工作中還會(huì)形成臨時(shí)工程費(fèi)，比如臨時(shí)用電，拆除工程、平整場(chǎng)地等等，這些臨時(shí)費(fèi)一般要根據(jù)實(shí)際發(fā)生結(jié)算計(jì)入。以上費(fèi)用共計(jì) 905.97 萬(wàn)元，不到全成本費(fèi)用的 1%，卻是影響項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素。

3.3 建筑工程費(fèi)用

建筑工程費(fèi)用中包括建筑施工、安裝和小區(qū)的綠化等。建筑施工以及安裝工程中包括設(shè)計(jì)坑開(kāi)挖、支護(hù)工程、門(mén)窗工程、消防工程、天然氣設(shè)備安裝、水電表設(shè)備的安裝等等。當(dāng)前住宅小區(qū)的施工一般都會(huì)采取招標(biāo)的模式，所以會(huì)根據(jù)招標(biāo)訂立合同價(jià)來(lái)計(jì)入成本。對(duì)于沒(méi)有招標(biāo)的工程，則根據(jù)初步設(shè)計(jì)和功能預(yù)算的要求來(lái)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)核算，該小區(qū)建安費(fèi)用達(dá)到 52249.50 萬(wàn)元，占全成本的 60%，是全成本費(fèi)用的主要構(gòu)成部分。

住宅小區(qū)的綠化包括園林小品、大門(mén)、圍墻、室外消防道路、路面硬化工程等內(nèi)容，對(duì)于招標(biāo)的工程，也按照招標(biāo)訂立合同價(jià)來(lái)計(jì)入成本。如果沒(méi)有招標(biāo)，就根據(jù)功能的需要拍匹配評(píng)估。此項(xiàng)費(fèi)用為1829.34 萬(wàn)元，占全成本的1.95%。

3.4 管網(wǎng)工程和配套設(shè)施

住宅小區(qū)會(huì)一般很多管網(wǎng)工程，包括供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、消防管網(wǎng)、天然氣管道、高低壓電網(wǎng)等等。如果沒(méi)有使用招標(biāo)的方式進(jìn)行建設(shè)，就可以使用初步設(shè)計(jì)需要配置來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

3.5 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和工程其他費(fèi)用

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)過(guò)程中產(chǎn)生的各種間接費(fèi)用，比如工資、福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)。工程其他管理費(fèi)用包括代理費(fèi)用、工程造假咨詢(xún)費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用、法律顧問(wèn)費(fèi)用。為了控制成本，對(duì)于已發(fā)生的按照合同價(jià)計(jì)入，未發(fā)生的在核算時(shí)按照國(guó)家、省級(jí)文件計(jì)算計(jì)入成本。

工程的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等等，該住宅小區(qū)在這方面的費(fèi)用達(dá)到了53466.82萬(wàn)元，占據(jù)工程成本的33.35。為控制成本，所有費(fèi)用都在總價(jià)測(cè)算之后折合到工程單位中。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來(lái)對(duì)銷(xiāo)售模式、廣告模式、開(kāi)盤(pán)時(shí)間做好規(guī)劃。

4 大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)成本管理的控制要點(diǎn)

為了做好大型住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)成本管理工作，首先需要做好成本管理體系的構(gòu)建。通過(guò)建立完善的成本管理體系，然后采取針對(duì)性的成本管理辦法。

4.1 做好大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)成本的全過(guò)程管理

在管理過(guò)程中，成本管理的體系建設(shè)從公司的戰(zhàn)略出發(fā)，建立了基本的管理流程和管理的制度體系，保證了定額控制、重點(diǎn)控制的效果，明確管理人員在成本控制中的責(zé)任，通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)審批等不同管理形式的配合，有效控制了整體費(fèi)用。在前期側(cè)滑和規(guī)劃的工作，在明確工程定位的同時(shí)，也對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了充分優(yōu)化，并且采取限額設(shè)計(jì)的成本控制方法，保證工程各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

工程在施工之前，都會(huì)進(jìn)行施工圖紙審核，同時(shí)開(kāi)展圖紙會(huì)審工作，以便了解設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，保證可以減少出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的情況，避免成本增加。在融資渠道上，通過(guò)投資之前就做好各種融資渠道的比較，在工程建設(shè)過(guò)程中也不斷進(jìn)行融資的模擬，計(jì)算出融資的成本，建立起科學(xué)的資金使用計(jì)劃，科學(xué)設(shè)計(jì)放款和還款時(shí)間，解決工程建設(shè)過(guò)程中可能存在的資金短缺問(wèn)題，減小融資成本。還定制相關(guān)的銷(xiāo)售方案，加速資金的回籠，減少因貸款產(chǎn)生的壓力。

4.2 保證建設(shè)中各個(gè)組織的聯(lián)動(dòng)性

為了確保全成本管理的成本控制，必須要保證大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中組織內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系，通過(guò)保證各個(gè)組織的聯(lián)動(dòng)性，保證成本管理的效果。為此，可以建立以房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理為核心的工作制度，做好工程各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，并且對(duì)不同部門(mén)都規(guī)定好明確的權(quán)責(zé)。為了保證聯(lián)動(dòng)的效果，還可以專(zhuān)門(mén)成立專(zhuān)業(yè)人員的構(gòu)成的成本管理小組，負(fù)責(zé)各個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)絡(luò)工作。

在組織構(gòu)架上，要建立決策層、管理層、執(zhí)行層的三級(jí)管理結(jié)構(gòu)。決策層負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的總體成本管理工作，設(shè)定好成本管理目標(biāo)和定制成本管理的相關(guān)策略。管理層負(fù)責(zé)細(xì)化決策層的成本管理目標(biāo)，并且監(jiān)督成本管理要求的執(zhí)行。執(zhí)行層負(fù)責(zé)完成成本管理的工作，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

部門(mén)之間，為了能夠提高信息溝通的效率，降低相關(guān)費(fèi)用，采取精簡(jiǎn)人員的策略。同時(shí)，通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售方案進(jìn)行優(yōu)化，控制廣告費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用，并且做好找到費(fèi)用的開(kāi)支。銷(xiāo)售工作中通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查，實(shí)現(xiàn)對(duì)銷(xiāo)售方案的優(yōu)化。并且利用事前報(bào)告和時(shí)候?qū)徟闹贫龋嵘斯ぷ餍?，有效控制成本?/p>

4.3 構(gòu)建成本管理信息系統(tǒng)

由于在施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量的信息，所以需要建立起成本信息系統(tǒng)來(lái)對(duì)成本進(jìn)行更加高效和科學(xué)的管理工作。避免人工錄入信息的低效率和信息傳遞過(guò)程中準(zhǔn)確性不足。由于房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)并不具備相關(guān)的信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且日常維護(hù)工作也缺少專(zhuān)業(yè)的人員。所以可以從專(zhuān)業(yè)的軟件商購(gòu)買(mǎi)定制軟件和維護(hù)服務(wù)，構(gòu)建起穩(wěn)定的信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各種成本信息的處理和分析工作，提升對(duì)成本的控制效率，和保證成本管理的效率。

在系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上需要保證操作簡(jiǎn)單，能夠自動(dòng)生成相關(guān)信息，方便管理人員打印和錄入信息。并且系統(tǒng)還要能自動(dòng)進(jìn)行實(shí)際成本和預(yù)算數(shù)據(jù)的對(duì)比，發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題。

5 結(jié)語(yǔ)：

在大型住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中中，必須要建立貫穿于全程的成本管理方法，從項(xiàng)目立項(xiàng)一直到施工完成，都要做好核算分析等工作。使用全成本管理的方法，保證對(duì)成本的控制效果，科學(xué)控制小區(qū)的建設(shè)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔣其生. 淺談大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)全成本管理[J]. 建設(shè)監(jiān)理，2017（11）：53-56.

[2] 吳粵文. 房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2018.