劉新軍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要考慮到國家政策、市場變量等多種因素的影響。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益率逐漸降低，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)運營模式進行改變，使其更加適應房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢要求。為減少房地產(chǎn)企業(yè)受各方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇輕資產(chǎn)運營模式來發(fā)展，但由于該模式發(fā)展時間較短，存在一定風險，需要采取措施來進行防范。本篇文章對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式的風險和防范措施進行了分析，希望能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);輕資產(chǎn)運營模式;研究

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國經(jīng)濟增長的重要動力來源。目前，我國經(jīng)濟正在進行結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型，基于當前經(jīng)濟發(fā)展特點，許多房地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式進行轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，一方面與我國經(jīng)濟發(fā)展的基本面相協(xié)調(diào)、適應，另一方面也能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新，使其更加高質(zhì)發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)進行運營模式創(chuàng)新的原因

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)基本仍然采取傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式，但在我國房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下降的背景下，這一模式受到了諸多因素的制約，導致房地產(chǎn)企發(fā)展需要承擔更大的風險，為此，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式進行創(chuàng)新，使其更加適應以下幾個方面的需要：

第一，由于房價過高，導致很多房地產(chǎn)開發(fā)項目，尤其是三四線城市開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得預售證之后無法快速出售。為了解決房價過高的問題，我國政府采取了多次宏觀調(diào)控措施，希望將房地產(chǎn)價格控制在一個較為合理的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到這一因素的影響，發(fā)展勢頭有所減慢^[1]。

第二，伴隨著我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的加快發(fā)展以及國家不斷加大力度保護土地資源的政策，導致許多城市的主城區(qū)及近郊區(qū)能夠開發(fā)的土地資源明顯縮減，房地產(chǎn)內(nèi)部市場競爭逐漸加劇，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸演變成了一個紅海市場。

第三，受到員工工資水平提升、原材料價格上漲等方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不斷上漲。同時，受到國家金融政策的限制，房地產(chǎn)企業(yè)融資工作開展困難，融資成本較高，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力大，這有可能導致企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂的風險。

第四，供給和需求存在著較大的差異。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展差異化趨勢明顯，一個重要表現(xiàn)形式就是區(qū)域之間的差異化。經(jīng)過本輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，我國一二線城市的房地產(chǎn)的供給和需求整體上處于平衡狀態(tài)，即使有一定庫存，由于受到人口流入、城市經(jīng)濟發(fā)展向好等因素的影響，庫存去化的問題也不大;而在一些欠發(fā)達的三四線城市，房地產(chǎn)供應面積較大，但在國家棚戶區(qū)改造政策已緩緩落下帷幕的情況下，需求沒能再次大規(guī)模釋放，導致了房地產(chǎn)市場供過于求的現(xiàn)象比較突出，供給和需求難以達到平衡^[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式的風險識別

當前，我國有很多行業(yè)采用了輕資產(chǎn)運營模式并取得了比較好的成果，比如說零售業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)等。但是在房地產(chǎn)行業(yè)，輕資產(chǎn)運營模式仍然是比較新興的運營模式，在使用過程中伴隨著一定的風險，需要對風險進行識別，并采取措施進行防范。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)所采用的輕資產(chǎn)運營模式主要有三種。第一種是對品牌進行輸出管理，全部的資金都來自投資方;第二種是對房地產(chǎn)項目進行代建的模式;第三種則是小股操盤模式，在合作企業(yè)中擁有少量股份，通過分紅等來獲取收益。經(jīng)過分析可以發(fā)現(xiàn)，這三種模式存在著一定的共同點，都是為了將資金最大化的利用，來提高企業(yè)的管理水平和品牌效應^[3]。

在運營過程中，這三種輕資產(chǎn)運營模式需要面對以下兩點風險：第一，收益和風險不對等的風險沖突。在輕資產(chǎn)運營模式中，輕資產(chǎn)運營企業(yè)很可能出現(xiàn)實際收益不及預期的情況。例如，房地產(chǎn)項目施工以后，房地產(chǎn)項目的投資方由于資金不足，導致輕資產(chǎn)運營方無法按時完成施工進度，雖然根據(jù)雙方約定，是由于投資方資金不足導致的施工進度停滯，甚至爛尾的情況，清資產(chǎn)運營方不會承擔相關責任。但這種局面會導致雙輸?shù)木置?，即投資方?jīng)]有能力完成項目投資并取得預期的銷售目標，輕資產(chǎn)運營方自然不能獲得約定的收益。第二，企業(yè)形象和項目質(zhì)量存在沖突。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)對外界所展現(xiàn)的形象，能夠在一定程度上體現(xiàn)產(chǎn)品的質(zhì)量。在使用輕資產(chǎn)運營模式的房地產(chǎn)企業(yè)中，最根本的目的是為了借助于企業(yè)品牌形象和管理經(jīng)驗使企業(yè)獲得更多的收入來源，轉(zhuǎn)變企業(yè)原本單一的經(jīng)營模式，這就要對房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量有著高標準的要求。但是由于房地產(chǎn)項目建設是由雙方合作進行的，很容易出現(xiàn)輕資產(chǎn)運營方的品牌形象和房地產(chǎn)項目建設質(zhì)量的沖突，特別是當輕資產(chǎn)運營企業(yè)出于各方面的原因，沒有實際參與到設計、施工等工作環(huán)節(jié)時，房地產(chǎn)項目投資方很可能會為降低費用而對房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量把關不嚴，造成施工質(zhì)量差的現(xiàn)象。一旦產(chǎn)品在質(zhì)量上出現(xiàn)問題，輕資產(chǎn)運營企業(yè)的外界形象就會受到重大損失^[4]。

4 輕資產(chǎn)運營模式的風險防范

針對輕資產(chǎn)運營模式在實踐中存在的問題，需要制定有效的措施加以防范。

第一，在應對收益和風險不對等這一風險時，輕資產(chǎn)運營企業(yè)可以在簽訂合同時約定，由房地產(chǎn)項目投資方將一定比例的股權(quán)抵押給輕資產(chǎn)運營方，以防止投資方違約，這樣將大幅度降低違約出現(xiàn)的概率，防止出現(xiàn)不必要的損失。同時，在合同約定中，還可以改變付款方式，要求投資方提高對房地產(chǎn)項目前期施工的資金支付比例，付款時間節(jié)點適當提前，或是約定由輕資產(chǎn)運營方根據(jù)項目建設進度等方面的因素考慮，對房地產(chǎn)項目提供第三方融資貸款以保障項目順利進行。房地產(chǎn)項目融資款直接由輕資產(chǎn)運營方進行管理，并由投資方支付相關的資金利息，直至房地產(chǎn)項目運營結(jié)束。總之，由于輕資產(chǎn)運營方的利潤總額較低，但卻承擔著企業(yè)品牌、形象等方面的重大風險，需要采取多種保障措施，將輕資產(chǎn)運營的房地產(chǎn)項目按合同規(guī)定的內(nèi)容最終完成，取得皆大歡喜的結(jié)果。這樣，輕資產(chǎn)運營方既使企業(yè)獲得了應得的收益，又保障了企業(yè)的外界形象^[5]。

第二，在應對企業(yè)形象和項目質(zhì)量上存在沖突這一風險時，輕資產(chǎn)運營企業(yè)應該對合作方的信用進行周密的調(diào)查，最為常見的方式是調(diào)查其在和其它企業(yè)進行合作時是否存在著違約行為，是否進入了失信違約名單等情況，以此來獲得合作企業(yè)的更多信息，降低進行合作可能出現(xiàn)風險的概率。

5 結(jié)語：

雖然我國經(jīng)濟已經(jīng)步入了轉(zhuǎn)型期，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍然是經(jīng)濟增長的重要動力。經(jīng)過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)的運營模式進行改變，使其從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)的運營模式有利于房地產(chǎn)企業(yè)更加長期穩(wěn)定發(fā)展。但輕資產(chǎn)運營模式由于開展時間比較短，很容易出現(xiàn)風險，需要房地產(chǎn)從業(yè)人員盡快采取有效措施來對風險進行應對，從而讓這種管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)中進行大規(guī)模普及、應用。

參考文獻：

[1] 王軼昕，菲菲. “中式”構(gòu)架下的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展研究——基于投資人視角[J]. 商業(yè)經(jīng)濟研究，2019（02）：161～164.

[2] 侯曉林，李丹丹，張波. 三維視角下房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理績效分析——以新城控股為例[J]. 商業(yè)會計，2019（19）：73～77.

[3] 何珊珊. 非房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)對其全要素生產(chǎn)率的負面影響——基于中國A股上市公司數(shù)據(jù)的實證研究[J]. 當代財經(jīng)，2018（02）：3～14.