黃蘭

摘 要：隨著我國(guó)老齡化問題日益突出，養(yǎng)老地產(chǎn)的重要性逐漸顯現(xiàn)出來。利用養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，將房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老消費(fèi)需求相結(jié)合，既可以滿足養(yǎng)老需求，還能完成新興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。地產(chǎn)項(xiàng)目雖然已有幾十年的發(fā)展歷史，但養(yǎng)老地產(chǎn)仍屬于新生的事物，特別是其消費(fèi)群體具有特殊性，所以在進(jìn)行地產(chǎn)投資過程中，會(huì)呈現(xiàn)回收時(shí)間長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜等特點(diǎn)。對(duì)地產(chǎn)投資信托與中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式進(jìn)行探討，并為此提供一個(gè)行之有效的方案，以期為后續(xù)地產(chǎn)投資的研究者提供參考。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)投資信托;中國(guó);養(yǎng)老地產(chǎn);融資模式

中圖分類號(hào)：F293.338? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）24-0046-02

人口老齡化問題已成為全球性的問題，面對(duì)養(yǎng)老需求的增加，養(yǎng)老缺口愈加明顯，而養(yǎng)老地產(chǎn)則在此時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。養(yǎng)老地產(chǎn)滿足了老年人醫(yī)療、護(hù)理、文體、日常起居的養(yǎng)老需求，更以先進(jìn)和成熟的融資方式促進(jìn)自身的發(fā)展。因此，即使其出現(xiàn)的時(shí)間短，仍為大眾所重視。

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資出現(xiàn)的問題

隨著我國(guó)老齡化問題的加重，雖然政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展持鼓勵(lì)狀，但養(yǎng)老地產(chǎn)都是以新興項(xiàng)目的姿態(tài)涌入市場(chǎng)之中，由于養(yǎng)老本身具備高風(fēng)險(xiǎn)、融資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以在其發(fā)展前期存有許多問題。

1.前期投入大。不同于其他房地產(chǎn)的開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)投資上，較普通的商品住宅支出要多[1]。其主要的配套內(nèi)容不僅包括了生活中需要的商業(yè)配套設(shè)置，更增添了休閑娛樂的配套設(shè)施，如老年活動(dòng)室、圖書館、健身館等。同時(shí)還增添了老年人急需的醫(yī)療服務(wù)配套內(nèi)容，如老年護(hù)理室、體檢站等等。基于老齡群體的需求，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)部的規(guī)劃、道路甬道的設(shè)置、室內(nèi)洗手間設(shè)計(jì)、房屋大小等設(shè)計(jì)內(nèi)容也都要考慮周全?；诖耍B(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)資金占用周期長(zhǎng)，要求開發(fā)主體須具備一定的資金推進(jìn)項(xiàng)目的開展，尤其是項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)與規(guī)劃需要不小的資金投入，而養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)源融資能力不足，將影響?zhàn)B老地產(chǎn)的發(fā)展與建設(shè)。

2.政府支持力度不夠。養(yǎng)老地產(chǎn)正處于初步發(fā)展階段，這個(gè)特征就決定了政府在養(yǎng)老地產(chǎn)投資建設(shè)過程中的重要作用。雖然政策對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)是持有鼓勵(lì)和扶持的態(tài)度，但在企業(yè)融資階段，有關(guān)法律法規(guī)內(nèi)容制定得過于保守，所以企業(yè)在融資過程中，政府為其提供的金融支持也相對(duì)較少。

3.運(yùn)用金融創(chuàng)新手段拓寬融資渠道的方式不夠靈活。養(yǎng)老地產(chǎn)所需的資金量大，使用周期長(zhǎng)，無法依靠傳統(tǒng)的貸款的方式進(jìn)行融資，同時(shí)僅僅依靠銀行貸款等也難以滿足其融資的需求，必須借助不同的金融融資手段，讓更多的投資者參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)中來。如此一來，既可以拓寬融資渠道，又為投資者創(chuàng)造了更多的投資機(jī)會(huì)。

但當(dāng)前的情況是，在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展與建設(shè)的過程中，有關(guān)政府部門也在鼓勵(lì)房地產(chǎn)商開發(fā)與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)[2]。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策性、民生性、非營(yíng)利性特征突出，相關(guān)用地也是國(guó)家劃撥，這些特征就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)難用于后期的抵押。綜上所述，有關(guān)房地產(chǎn)商并不敢貿(mào)然開啟養(yǎng)老地產(chǎn)的興建，致使養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢。通過以上討論可知，有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)要高出普通商品住宅開發(fā)的很多倍，而有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)往往需要10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)與成熟形態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)相距甚遠(yuǎn)，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)只是在炒概念，并沒有完善相關(guān)內(nèi)容。養(yǎng)老地產(chǎn)本應(yīng)起到帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，但因地產(chǎn)行業(yè)的粗制濫造，無法貼合老年人需求并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而養(yǎng)老地產(chǎn)資金需求的增加、回收周期的延長(zhǎng)、抵押資產(chǎn)的受限，多方受阻，加劇了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展難度。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的借鑒

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)借鑒其他發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，從而為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資提供參考。特別是歐洲多地的養(yǎng)老地產(chǎn)，當(dāng)?shù)卣l(fā)揮了政治引導(dǎo)、質(zhì)量督促、財(cái)政支持等作用，不斷完善相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)。首先是美國(guó)，擁有50多年的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，已形成政府、地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、營(yíng)利機(jī)構(gòu)、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等相結(jié)合的養(yǎng)老體系，構(gòu)建以市場(chǎng)為主、政府為輔的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。在這里，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)享受完善的法律保護(hù)條例，不但為老人提供養(yǎng)老保障服務(wù)，更對(duì)其地產(chǎn)開發(fā)商給予一定的政策幫扶。這些地產(chǎn)采用凈出租、委托運(yùn)營(yíng)、出租的運(yùn)營(yíng)模式，根據(jù)老年人的不同需求設(shè)置不同養(yǎng)老服務(wù)。除此之外，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)多是利用融資模式，即房地產(chǎn)信托基金，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重新整合，對(duì)資產(chǎn)證券進(jìn)行籌集并將其建設(shè)成為投資資金，對(duì)所屬的物業(yè)采用租賃及委托經(jīng)營(yíng)兩種模式。這樣，養(yǎng)老地產(chǎn)就變成可流通的金融產(chǎn)品，在一定程度上可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)，還可以提升地產(chǎn)收益，有效解決養(yǎng)老地產(chǎn)資金籌備的問題。當(dāng)然，這些內(nèi)容足以支撐老年人享受與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的服務(wù)，充分保障老年人有足夠的能力負(fù)擔(dān)起養(yǎng)老地產(chǎn)的入住及服務(wù)費(fèi)用，并保證養(yǎng)老地產(chǎn)收支的穩(wěn)定，為其運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)。無論是從養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量還是數(shù)量方面來看，美國(guó)都擁有豐厚的成果，其成熟的經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)[3]。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。基于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，其風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容如下：一是政策風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)處于初步建立的階段，基于國(guó)家經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展與轉(zhuǎn)型期間，所以，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將受到政策上的影響，基于我國(guó)人口老齡化問題愈加嚴(yán)重，而老年產(chǎn)業(yè)數(shù)量不足，政府不允許保險(xiǎn)公司后期以出售房屋的形式收回成本或進(jìn)行盈利，這為其融資帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。二是利率風(fēng)險(xiǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)過程中，需要大量的資金，而資金需求大、周期長(zhǎng)，將會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的利率，金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避巨大的利率風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)這種存有未知性的開發(fā)項(xiàng)目，將會(huì)提升其貸款標(biāo)準(zhǔn)[4]。三是地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍，它的發(fā)展與地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)將影響到保險(xiǎn)資金投資的收益，無論是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)還是建筑材料的價(jià)格波動(dòng)，都會(huì)造成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)風(fēng)波，周遭的養(yǎng)老地產(chǎn)都會(huì)受到波及。

2.風(fēng)險(xiǎn)控制。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、占用資金較大的綜合項(xiàng)目，所以為確保資金的充足性，在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)融資的過程中，應(yīng)借鑒國(guó)內(nèi)外成熟的管理運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)，對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容進(jìn)行分析，做好防范和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)劃方案，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，利用不同的投資組合方式分散風(fēng)險(xiǎn)，才可以充分保證投資的安全性，使得項(xiàng)目實(shí)施更加合理化，同時(shí)還能降低養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)[5]。

四、完善養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的有效路徑及建議

1.養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)源融資的設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)需要的資金量巨大且投資回收期長(zhǎng)，因此不僅要?jiǎng)?chuàng)新融資的方式，還要拓寬融資渠道，以多元化的融資渠道提升企業(yè)內(nèi)源的融資能力，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供大量的資金。企業(yè)要完成對(duì)外的合作模式，通過由其他兩個(gè)及兩個(gè)以上的企業(yè)投入一定的資金、土地、管理等方式入股，由幾方共同完成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程。企業(yè)通過該方式能更好地完成內(nèi)源的轉(zhuǎn)化，更利于資源的整合。而利用私募資金，與房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成合作關(guān)系，將股權(quán)投資投入到項(xiàng)目開發(fā)中，也可以為項(xiàng)目開發(fā)提供大量的資金。還可以開展證券業(yè)務(wù)，利用現(xiàn)金作為交易基礎(chǔ)，操控資產(chǎn)證券，解決融資難的問題。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)外源融資的設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)融資的外源更多地包括政府補(bǔ)貼、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等內(nèi)容。首先，政府出臺(tái)一系列的投融資政策。一方面為養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)提供低息甚至是免息貸款，另一方面可以給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一定的稅收補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資與發(fā)展。同時(shí)，政府應(yīng)充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，建立完善的養(yǎng)老地產(chǎn)金融支持體系，在資金方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商支持。其次，銀行貸款。一家銀行單獨(dú)完成貸款業(yè)務(wù)需要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，由多家銀行成立一個(gè)銀團(tuán)為養(yǎng)老地產(chǎn)完成貸款業(yè)務(wù)可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)。最后，發(fā)行產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等內(nèi)容。這一類內(nèi)容可以有效完成融資的過程，運(yùn)用不同的債務(wù)投資模式幫扶養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

3.關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的建議。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)綜合性的建設(shè)項(xiàng)目，需要多方的努力才能促進(jìn)該項(xiàng)目的快速發(fā)展，從而真正地服務(wù)于老齡群體的需求，解決人口老齡化的問題?？衫谩敖ㄔO(shè)―經(jīng)營(yíng)―轉(zhuǎn)讓”的模式，通過政府許可，授予私營(yíng)企業(yè)一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，并準(zhǔn)許其通過向用戶收費(fèi)或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn);特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。

總之，隨著我國(guó)老齡化的日益嚴(yán)重，政府應(yīng)出臺(tái)有關(guān)政策幫扶養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，切實(shí)維護(hù)老年人權(quán)益，呼吁社會(huì)關(guān)注老齡化問題，解決老齡人口的養(yǎng)老需求。而養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商也應(yīng)做好自身的內(nèi)源與外源融資工作，確保養(yǎng)老項(xiàng)目的高質(zhì)量完成，改善融資難的問題，開拓新思路，為養(yǎng)老項(xiàng)目早日取得成績(jī)而努力。

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