李如財

摘要：本文主要對房地產投資過程中可能存在的各種風險進行了科學的分析，在進行項目的風險管理時，要對經濟形勢、開發(fā)地點選擇等做具體的研究，對投資過程中可能存在的風險進行分析并且制定多種應對措施，還要進行全面的風險識別與單因素風險評估，通過進行仔細的分析來減少房地產投資商的風險損失，提高投資的可靠度。

關鍵詞：房地產投資;風險;管理

房地產是人類生存必不可少的生活資料，又是人類一切經濟活動須臾不離的生產資料，房地產是國民經濟的重要產業(yè)部門，世界各主要發(fā)達國家用于房地產的投資占其國民生產總值的比重一般在6%～12%，而房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發(fā)、經營、管理和服務等房地產業(yè)的基本經濟活動中，在這個投資過程中，收益與風險是同時存在的。

一、房地產投資的特征

（一）房地產投資具有需要量大、開發(fā)經營周期長的特征

房地產投資的開展需要大量資金的支持。進行房地產投資需要量巨大，少則百萬、多則幾千萬、甚至上億元，且項目的建設期少則1年、多則2～3年，甚至更長。由于房地產項目只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其具有的功能，所以，房地產投資必須在建設過程中一次性支出，這實質上更加大了投資的強度。

（二）房地產投資資金來源廣泛

由于房地產投資大、周期長，單靠投資商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產投資資金主要來源于自有資金、銀行貸款、預售收入、吸引外資、建筑商帶資承包，甚至有些項目由政府財政撥款。

（三）房地產投資具有較高的投資回報率

房地產投資項目一般都有30%的利潤率，且由于項目投資額巨大，若投資成功可為投資者帶來高額收益。如美國《福布斯》評選的中國個人400富豪中從事房地產行業(yè)的共有76人，占總數的19%，從中可看出房地產投資的回報率。當然，投資回報高是有條件的，那就是投資要獲得成功，如果投資失敗了則回報率極低。

二、房地產投資風險的介紹及分類

所謂房地產投資風險，是指投資項目遭受到不利的收益后果的可能性。風險的最初定義出現在1901年美國的A？M？Willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現。”這一定義強調了風險的客觀性和不確定性。投資增長率具有明顯的周期性。歷年的數據顯示，若房地產投資總額3～4年持續(xù)高速度增長，就很大可能會出現1～2年的低速度增長甚至是負增長情況。房地產的周期一般包括四個階段：高峰-收縮-低谷- 恢復。在高峰期，國民經濟得到迅速發(fā)展，各行各業(yè)對投資的需求旺盛，各個產業(yè)擴大生產。房地產行業(yè)處于一個供不應求的時期。投資的風險小。到了收縮期國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產的需求能力受到限制，項目投資風險增大。到了低谷，社會信貸關系進一步緊張，使得房地產投資大幅度減少，項目的價格要么令消費者無法接受要么需求的價格令開發(fā)商無法收回成本。投資風險到了最大程度。到了恢復期，國民經濟有了提高，行業(yè)內需求和供給開始恢復，此時正是房地產投資的黃金時期。因此在對項目的可行性進行分析的時候必須仔細地分析觀察投資周期及其變化，以選擇最恰當的投資時機進行投資。在房地產投資的領域里，風險主要是經濟風險，它的種類大致可分為商業(yè)風險、金融風險、購買力風險和清算風險四種類型。風險分析是房地產投資中一個十分重要的問題。以下為房地產投資過程中存在的一些主要風險種類。

（一）市場競爭風險。

市場競爭力風險是指由于房地產市場上由于同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，導致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風險。市場競爭風險主要是由投資者對市場的調查不足以及錯誤決斷引起的，是對市場把握能力的不足。

（二）流動性和變現性風險。

首先，是由房地產的本身性質決定的。房地產的交易完成只是所有權和使用權的轉移。而它本身是不能移動的。這便導致了由于市場變化，地區(qū)人口結構、交通線路、競爭者等因素的變化而影響到整個投資項目收益的變化。其次，房地產的價值量大、占用資金多，導致了房地產的大多數的資金交易需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性。即投資者在需要現金周轉時，無法快速將手里的房地產脫手，即使脫手也很難達到合理的價格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產投資者的變現風險。

（三）金融風險

金融風險是指項目的純收入不足以償還債務的潛在可能性。金融風險反映了因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項目的金融風險性。當投資中借貸資金的比例很高時，金融風險的可能性就會水漲船高，反之金融風險就會愈低。換言之，金融風險是由借貸資金的使用決定的。

（四）房地產投資風險測量

房地產投資風險測量是指房地產開發(fā)商在風險識別的基礎上，對房地產投資中某一風險的發(fā)生概率、損失程度及范圍進行估量，并評估其系統(tǒng)風險度大小的過程。且風險測量主要從三個角度來看：

1.??? 客觀性風險具有客觀性，它是客觀存在的，風險存在于客觀事件發(fā)展變化的整個過程中，房地產投資也不例外，作為投資者，必須要正視它，并要以積極的態(tài)度在有限的空間和時間內改變風險存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生頻率，減少損失程度。

2.??? 由于房地產物業(yè)本身的特點及其本身特點，加上社會、政治、經濟、自然、技術、市場的各種不同的風險因素，以至于使風險顯示出多樣性和相互關聯性。而風險因素反映在投資過程中呈現的不確定性是受時間、地域、投資結果上的，不確定因素本身的變動幅度和影響力大小往往決定了項目風險的不確性。

3.??? 雖然不確定性是風險的本質屬性，但這并非表明人們對它束手無策。說某一行動主體可以通過對以往發(fā)生過的類似事件的資料進行概率分析與統(tǒng)計，這樣就可以對某種風險的發(fā)生頻率以及其造成的危害程度做出準確的判斷，使人們對即將發(fā)生的風險進行測量。因此，房地產投資風險的測量并不是一個簡單的過程。

四、房地產項目投資風險應對措施

（一）風險回避

在房地產的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資，這樣風險的概率產生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險，那么將會很快有投資者涌入市場，從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。

（二）風險轉移

在保險型轉移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔以及賠償風險所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風險轉移過程中其中的一種方式，被稱作保險型轉移，即通過保險的方式，避免承受大的風險。不過，不是所有的風險都是通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產投資風險的轉移也是部分性的受到限定的。

五、小結

自改革開放以來，隨著我國經濟的飛速發(fā)展，我國的房地產業(yè)逐步走向了輝煌，房地產投資活動也掀起了陣陣熱潮。但是不得不提，在面對巨額利益誘惑時，房地產投資企業(yè)也面臨著很大的投資風險。本篇文章從房地產投資企業(yè)的方向出發(fā)，研究房地產投資項目所面臨的風險，通過分析，識別出了主要風險?？偠灾髽I(yè)在面對房地產項目風險問題時，應該不斷地自我完善并不斷的加強自身的積累，并提高預測風險的警惕能力，這樣才能做好充分的準備，降低可能帶來的一切損失。在投資的過程注意使用多種投資方式，分散投資風險。這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。

參考文獻：

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