姜永杰　周明居　陰鵬峰　毛旭

[摘 要]新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響逐漸增大，房地產(chǎn)行業(yè)該如何繼續(xù)發(fā)展是亟須解決的問(wèn)題。文章利用2014—2018年我國(guó)30個(gè)省相關(guān)數(shù)據(jù)，首先，通過(guò)構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，量化得到各省的新型城鎮(zhèn)化綜合水平，得出結(jié)果表明盡管各省新型城鎮(zhèn)化水平各有差異，但總體發(fā)展趨勢(shì)良好。其次，建立面板數(shù)據(jù)模型，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模受新型城鎮(zhèn)化的影響進(jìn)行實(shí)證分析，最后，探討了新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效方法和對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]新型城鎮(zhèn)化;評(píng)價(jià)體系;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);面板數(shù)據(jù)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.30.010

1 引言

自改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)化建設(shè)水平逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ唬c全國(guó)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益密切。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，也暴露出了許多問(wèn)題，如地產(chǎn)投機(jī)行為猖狂、建設(shè)用地粗放低效、城鎮(zhèn)規(guī)模分布不合理等，為解決這些問(wèn)題，中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)報(bào)告提出要走新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)急需進(jìn)行轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新以適應(yīng)新環(huán)境。如何在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展是當(dāng)下需要進(jìn)行探討研究的重要問(wèn)題。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的研究文獻(xiàn)有很多，其中許多富有創(chuàng)新性與實(shí)踐意義。在眾多理論研究中，大體可分為定性研究與定量研究?jī)深?lèi)，從定性分析看，尹伯成（2014）提出新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)烈刺激著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大內(nèi)需與潛力;趙娟（2015）在分析新型城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)政策后，建議基于城市房地產(chǎn)是否為了滿足城市居民的基本生活需求而實(shí)行差異化的房地產(chǎn)政策;湯姆古德費(fèi)羅（2017）認(rèn)為在低收入城市化較晚的國(guó)家，政府實(shí)行一系列正式和非正式的激勵(lì)和約束措施會(huì)使開(kāi)發(fā)高端房地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商最保險(xiǎn)的投資;豆玲玲（2019）提出新型城鎮(zhèn)化的背景下要關(guān)注其對(duì)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的影響;從定量分析看，李成剛（2018）利用面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型探究土地財(cái)政與城鎮(zhèn)化之間相互關(guān)系，進(jìn)一步探究了土地財(cái)政和城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響，提出在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下要完善房地產(chǎn)稅的分稅制改革并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng);費(fèi)德里科馬爹利（2018）認(rèn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中要重新調(diào)整規(guī)劃的優(yōu)先次序，只有通過(guò)增加有利于生態(tài)保護(hù)的政策，才有可能更好地促進(jìn)可持續(xù)的土地利用;羅福周（2018）采用同步發(fā)展的動(dòng)態(tài)計(jì)量分析方法得出各省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和新型城鎮(zhèn)化水平顯現(xiàn)出較強(qiáng)的一致性的結(jié)論;覃飛（2019）通過(guò)構(gòu)建空間自回歸模型、空間誤差項(xiàng)模型和空間效應(yīng)分解模型，證實(shí)了新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存直接效應(yīng)顯著，但間接效應(yīng)不顯著。王文萱（2019）基于耦合協(xié)調(diào)度模型，利用熵權(quán)法印證新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有效引導(dǎo)作用將進(jìn)一步發(fā)揮。趙光華等（2018）運(yùn)用動(dòng)態(tài)空間杜賓模型進(jìn)行計(jì)量，得出城市在全面提升自身城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)，需加強(qiáng)城市間的協(xié)同發(fā)展的結(jié)論。

綜上所述，通過(guò)對(duì)目前研究成果對(duì)比分析可知，新型城鎮(zhèn)化不僅對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著顯著作用，也對(duì)其提出了新的要求。文章旨在建立新型城鎮(zhèn)化的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系得出各省綜合得分，利用面板數(shù)據(jù)模型研究新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響，并為新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供合理化建議。

2 新型城鎮(zhèn)化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建與分析

2.1 新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.1.1 綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系往往從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、空間供給數(shù)量、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地區(qū)相關(guān)政策等方面對(duì)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)行分析，從而了解其發(fā)展水平。這樣的新型城鎮(zhèn)化研究模式不能夠全面、徹底地反映新型城鎮(zhèn)化的整體進(jìn)程和當(dāng)前水平，忽視了生態(tài)環(huán)境、人民生活保障等方面所展現(xiàn)出的新型城鎮(zhèn)化態(tài)勢(shì)。因此，依據(jù)全局性、層次性、可獲取性等評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建原則，結(jié)合適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)體系，從經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化、社會(huì)城鎮(zhèn)化、生態(tài)城鎮(zhèn)化四個(gè)一級(jí)指標(biāo)入手，篩選出九個(gè)具有代表性的二級(jí)指標(biāo)，構(gòu)建出全國(guó)范圍內(nèi)省際新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。如表1所示。

2.1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究以全國(guó)除西藏及港澳臺(tái)地區(qū)外30個(gè)省為案例地，新型城鎮(zhèn)化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2015—2018），部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于各省統(tǒng)計(jì)局頒布的地方統(tǒng)計(jì)年鑒。

2.2 新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)體系分析

文章利用SPSS22.0及已確定的評(píng)價(jià)體系指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，得到了總方差解釋主成分提取表（見(jiàn)表2），通過(guò)少數(shù)主成分來(lái)表示多個(gè)影響因素之間的內(nèi)部關(guān)系。

2.2.1 效度檢測(cè)

體系中所選取分析的原始數(shù)據(jù)KMO值為0.747，Barlett球形檢驗(yàn)顯著性為0.000，根據(jù)此檢驗(yàn)結(jié)果，所選取的變量可以進(jìn)行因子分析。

2.2.2 主成分分析

根據(jù)主成分分析所得到的總方差解釋表（見(jiàn)表2）可知，四個(gè)特征值大于1的主成分因子累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到了87.602%，大于85%，則這四個(gè)主因子可以代表復(fù)雜變量來(lái)綜合評(píng)價(jià)各省新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平。

根據(jù)主成分分析法得到的旋轉(zhuǎn)后成分矩陣可知人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出和城鎮(zhèn)人口比重在第一主成分中比例較高，表明第一主成分主要反映了近五年來(lái)各省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城鎮(zhèn)人口數(shù)量信息，稱為經(jīng)濟(jì)人口綜合發(fā)展主因子。城市生活垃圾無(wú)害化處理率和城市建成區(qū)綠化覆蓋率在第二主成分中比重較大，可見(jiàn)第二主成分主要表示了各省的生態(tài)環(huán)境建設(shè)情況。生態(tài)環(huán)境水平是衡量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要因素，生態(tài)環(huán)境建設(shè)要與新型城鎮(zhèn)化同步推進(jìn)，故生態(tài)環(huán)境可作為第二主因子。城市每千人口醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位是第三主成分的主要組成部分，第三主成分可以反映各省的社會(huì)服務(wù)建設(shè)水平，將社會(huì)服務(wù)因子作為第三主因子。在第四主成分上表達(dá)信息最多的指標(biāo)為失業(yè)率，該指標(biāo)是社會(huì)就業(yè)水平的反向反映，新型城鎮(zhèn)化可以在一定程度上提高就業(yè)，減小失業(yè)率，因此第四主因子為就業(yè)保障因子。

2.2.3 主成分綜合模型分析

根據(jù)SPSS22.0的輸出結(jié)果，確定主成分綜合模型為：

F=（0.43155F1+0.17447F2+0.14151F3+0.12849F4）/0.87602（1）

通過(guò)主成分綜合模型計(jì)算出新型城鎮(zhèn)化的綜合得分，由于所得結(jié)果存在負(fù)值，通過(guò)增加標(biāo)準(zhǔn)差的方法進(jìn)行坐標(biāo)平移使綜合得分全部轉(zhuǎn)化為正值，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表3。

通過(guò)分析各省新型城鎮(zhèn)化的綜合得分情況可知，上海、北京、天津、浙江等地的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展程度較高，這些省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、生態(tài)環(huán)境建設(shè)初見(jiàn)成效且有政策的大力支持，從而促進(jìn)了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。而黑龍江、寧夏、山西、吉林等地的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為中等水平，限制其新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要原因有：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理（如第一、第二產(chǎn)業(yè)占比過(guò)大）、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢、土地集約程度不足、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平有待提高等。新型城鎮(zhèn)化程度較低的省有貴州、甘肅、安徽、廣西等，這些省份主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、農(nóng)業(yè)人口占比較大、協(xié)調(diào)綜合發(fā)展規(guī)劃欠佳、對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的政策實(shí)施力度不夠而導(dǎo)致的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢。

從趨勢(shì)上來(lái)看，甘肅、海南等省份的城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)薄弱、起點(diǎn)低，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展速度較快。而經(jīng)濟(jì)水平較高、已有一定城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)的北京、上海等地發(fā)展速度相對(duì)緩慢?？偟膩?lái)說(shuō)，各省在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)上都取得了一定成效，雖增速有異，但整體穩(wěn)步提升。

3 新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響的計(jì)量分析

文章選用全國(guó)除西藏及港澳臺(tái)地區(qū)外30個(gè)省2014—2018年五年的數(shù)據(jù)，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型研究新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的影響程度。

3.1 模型構(gòu)建

為了深入研究新型城鎮(zhèn)化綜合水平對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的影響，文章借鑒以往研究，采用面板數(shù)據(jù)模型，選取系列指標(biāo)構(gòu)建面板模型如下：

lnred_it=α_it+β₁lnnu_it+β₂lnind_it+β₃lnfdi_it+β₄lnpop_it+β₅lntf_it+δ_i+μ_t+ε_it

i=1，2，…，30;t=1，2，3，4，5（2）

式（2）中的lnred表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，lnnu表示新型城鎮(zhèn)化水平，lnind表示第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比值，lnfdi表示外商直接投資占GDP的比值，lnpop表示人口總數(shù)，lntf表示客運(yùn)量，εit為誤差項(xiàng)，i為橫截面單元、表示各省數(shù)據(jù)樣本，共30個(gè)省份。t是時(shí)間序列，共5個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

3.2 變量選取與數(shù)據(jù)說(shuō)明

文章在模型構(gòu)建中選取如下變量：被解釋變量選取為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，該指標(biāo)由在建房屋施工面積進(jìn)行衡量：新型城鎮(zhèn)化水平為解釋變量，由前文構(gòu)建評(píng)價(jià)體系測(cè)算得到的新型城鎮(zhèn)化綜合得分衡量;控制變量包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、工業(yè)化水平、對(duì)外貿(mào)易、人口規(guī)模及交通建設(shè)規(guī)模，分別通過(guò)第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比值、外商直接投資占GDP的比值、人口總數(shù)及客運(yùn)量進(jìn)行測(cè)算。以上各變量數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2014—2018）及各省官方統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站所公布的數(shù)據(jù)。

3.3 模型回歸結(jié)果分析

在對(duì)模型進(jìn)行回歸之前，應(yīng)先確定模型類(lèi)型，經(jīng)過(guò)豪斯曼檢驗(yàn)，可知P值為零，則拒絕選取隨機(jī)效應(yīng)模型的原假設(shè)，選擇固定效應(yīng)模型，接下來(lái)進(jìn)行回歸分析，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與新型城鎮(zhèn)化綜合水平之間的影響關(guān)系。

根據(jù)表4的回歸結(jié)果可知，新型城鎮(zhèn)化水平（lnnu）與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模有著非常顯著的正向關(guān)系。新型城鎮(zhèn)化水平每提高1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模增加0.246%，有正向關(guān)系并十分顯著。由此可見(jiàn)，新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要影響因素。首先，新型城鎮(zhèn)化能夠促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，推動(dòng)農(nóng)村居民市民化，使得房地產(chǎn)需求量大幅增加，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大。其次，新型城鎮(zhèn)化綜合水平的提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了發(fā)展模式和建設(shè)技術(shù)的新要求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。最后，在新型城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展的進(jìn)程中可能會(huì)涉及一定量的舊城改造和新城規(guī)劃，這將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多潛在的發(fā)展機(jī)遇。

對(duì)外貿(mào)易（lnfdi）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)生正向影響，但并不顯著。外商直接投資的增多會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供良好的投資環(huán)境，從而增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。人口規(guī)模（lnpop）的增大也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生一定的正向影響，人口增多不僅可以增加房地產(chǎn)的需求量，還能夠提供更豐富的勞動(dòng)力，這兩方面都不同程度地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大產(chǎn)生了積極影響。交通建設(shè)水平（lntf）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模有負(fù)向不顯著影響，其原因可能是在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，政府部門(mén)對(duì)交通建設(shè)的扶持力度大大增強(qiáng)，導(dǎo)致資源向交通建設(shè)傾斜，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模受到一定抑制。

4 結(jié)論與對(duì)策建議

4.1 結(jié)論

自國(guó)家倡導(dǎo)進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化以來(lái)，各省出臺(tái)了相應(yīng)政策，積極探索新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式。文章建立了新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)體系，選取了九個(gè)指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性分析，歸納出經(jīng)濟(jì)人口綜合發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、社會(huì)服務(wù)建設(shè)、就業(yè)保障這四個(gè)主因子，給出了30個(gè)省2014—2018年來(lái)新型城鎮(zhèn)化綜合評(píng)價(jià)得分，直觀地表達(dá)了各省的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)。自2014年以來(lái)，各省的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展均取得一定進(jìn)步，但受制于經(jīng)濟(jì)水平、人口規(guī)模、生態(tài)環(huán)境條件、城市基礎(chǔ)建設(shè)水平等條件的區(qū)別，各省的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程各有不同，北京、上海、浙江等發(fā)達(dá)城市的新型城鎮(zhèn)化程度較高，但增速低于一些基礎(chǔ)較差但在大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的城市，如重慶、四川、湖南等地?？傮w來(lái)看，在全面推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的大環(huán)境下，各省都在積極響應(yīng)，整體呈現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是應(yīng)當(dāng)引起重視的，文章利用2014—2018年30個(gè)省的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立面板數(shù)據(jù)模型，實(shí)證分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與新型城鎮(zhèn)化綜合水平之間的影響關(guān)系，結(jié)果表明新型城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大產(chǎn)生正向顯著影響。在選取的控制變量中工業(yè)化水平也對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大起到顯著的積極作用，人口規(guī)模、對(duì)外貿(mào)易、交通建設(shè)規(guī)模雖有影響但不顯著，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中也要注意他們產(chǎn)生的影響。

4.2 對(duì)策建議

4.2.1 提高新型城鎮(zhèn)化發(fā)展整體協(xié)調(diào)性

新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展不是某一單一領(lǐng)域的發(fā)展，而是需要以系統(tǒng)化、協(xié)調(diào)化的思維來(lái)統(tǒng)籌整體發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化涉及領(lǐng)域眾多，僅在文章構(gòu)建的指標(biāo)體系中就涉及經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)、生態(tài)等影響層次，通過(guò)主成分分析可知所選取的各項(xiàng)指標(biāo)都對(duì)新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)生影響。所以在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中要重視各方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)頂層設(shè)計(jì)和整體規(guī)劃推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化各相關(guān)領(lǐng)域協(xié)同化發(fā)展，讓城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)步與城市建設(shè)同步進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)。

4.2.2 以人為核心完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

以人為核心是新型城鎮(zhèn)化的重要戰(zhàn)略部署，提高居民的生活質(zhì)量是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的一個(gè)重要課題，而完善城市基礎(chǔ)設(shè)施是提高生活質(zhì)量的一個(gè)關(guān)鍵途徑。然而我國(guó)大多數(shù)城市目前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是相對(duì)落后的，文章在分析各省新型城鎮(zhèn)化綜合得分時(shí)發(fā)現(xiàn)各省在城市每千人口醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位和城市建成區(qū)綠化率這兩項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)上均得分不高，嚴(yán)重拉低了新型城鎮(zhèn)化綜合水平。醫(yī)療設(shè)施和環(huán)保設(shè)施都是城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，所以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重中之重。要加大投資規(guī)模，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理能力，優(yōu)化區(qū)域資源配置，根據(jù)城市發(fā)展的進(jìn)程和需要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)同步發(fā)展。

4.2.3 調(diào)節(jié)供需，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)平衡

新型城鎮(zhèn)化在不斷發(fā)展的過(guò)程中會(huì)促使一部分農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變，這一轉(zhuǎn)變會(huì)使城市房地產(chǎn)需求量迅速增加。在需求量大幅波動(dòng)時(shí)，首先要擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模以保證供給充足，房地產(chǎn)供需在一定時(shí)期內(nèi)達(dá)到平衡才能促使新型城鎮(zhèn)化繼續(xù)向前發(fā)展。但與此同時(shí)，供給量也不是越多越好，要時(shí)時(shí)加以監(jiān)管，避免出現(xiàn)供給過(guò)剩的現(xiàn)象。另外，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)需求的變化，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)需求情況開(kāi)發(fā)各種不同規(guī)模、不同用途的房地產(chǎn)。不斷調(diào)節(jié)新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)的供需關(guān)系，穩(wěn)定好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的平衡，才能更好地把握房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走向。

4.2.4 推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)

新型城鎮(zhèn)化相比傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化更加注重可持續(xù)發(fā)展，但在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更傾向于追求利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)方式，這樣會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，并且不利于新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)需要去積極尋求轉(zhuǎn)變和升級(jí)，將多元開(kāi)發(fā)、生態(tài)化開(kāi)發(fā)融入自身的開(kāi)發(fā)模式中，與新興產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)合作，謀求共贏。以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，使得地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)，找到適合行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)模式，以實(shí)現(xiàn)更好的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹伯成.新型城鎮(zhèn)化與未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[J].中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，2014（8）：26-27.

[2]趙娟.新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)政策研究[J].時(shí)代金融，2015（20）：258-259.

[3]TOM G. Urban fortunes and skeleton cityscapes： real estate and late urbanization in kigali and addis ababa[J]. international journal of urban and regional research，2017，41（5）.

[4]豆玲玲.新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[J].產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究，2019（7）：96-97.

[5]李成剛，潘康.土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展——基于面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型的實(shí)證[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2018（6）：43-53.

[6]MARTELLOZZO F，AMATO F，MURGANTE B，et al. Modelling the impact of urban growth on agriculture and natural land in italy to 2030[J]. applied geography，2018（91）.

[7]羅福周，李娜.西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展關(guān)系的動(dòng)態(tài)計(jì)量研究[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2018，50（6）：906-912.

[8] 覃飛，石小霞，李東霞.新型城鎮(zhèn)化對(duì)城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的空間效應(yīng)分析[J].武漢金融，2019（9）：35-41.

[9]王文萱.湖南省新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性測(cè)度分析[J].工程管理學(xué)報(bào)，2019，33（2）：70-74.

[10]趙光華，王敏.城鎮(zhèn)化下住房?jī)r(jià)格空間溢出效應(yīng)研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2018（6）：54-57.

[基金項(xiàng)目]黑龍江省大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目“新型城鎮(zhèn)化對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響研究”（項(xiàng)目編號(hào)：201910225269）。

[作者簡(jiǎn)介]姜永杰（1999—），男，漢族，山東臨沂人，本科，就讀于東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院;周明居（1998—），女，漢族，河南洛陽(yáng)人，本科，就讀于東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院;陰鵬峰（1999—），男，漢族，河南三門(mén)峽人，本科，就讀于東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院;毛旭（1999—），男，漢族，河南漯河人，本科，就讀于東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。