摘要：文章從三個(gè)方面入手對(duì)物業(yè)維修改造中機(jī)電施工質(zhì)量管理進(jìn)行分析，包括針對(duì)機(jī)電系統(tǒng)老化的改善對(duì)策、對(duì)竣工交付過保系統(tǒng)的質(zhì)量提升方法和提升物業(yè)維修改造資源消耗的管理方法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)維修改造;機(jī)電施工;質(zhì)量管理

在物業(yè)維修改造中，機(jī)電維修改造比例居高不下，隨著時(shí)間推移所占維修改造比例逐步升高。這是因?yàn)闄C(jī)電工程包含建筑給水、排水與采暖、建筑電氣、通風(fēng)空調(diào)工程、智能化建筑工程、消防工程、電梯工程等多種專業(yè)，材料、設(shè)備使用頻率高，維護(hù)、保養(yǎng)過程需專業(yè)人員進(jìn)行操作等諸多特點(diǎn)，現(xiàn)階段物業(yè)管理公司均設(shè)有維保部門，簡(jiǎn)單管線及線路的巡檢工作可以自己解決，但涉及專業(yè)設(shè)備巡檢、維修、更換、升級(jí)、改造，會(huì)通過招標(biāo)形式選用專業(yè)施工單位進(jìn)行外包服務(wù)。專業(yè)的施工質(zhì)量影響著物業(yè)管理公司的效益及服務(wù)質(zhì)量。在保障物業(yè)管理的服務(wù)中，建筑物主體的維護(hù)、維修與改造和硬件保養(yǎng)、升級(jí)，成為了基礎(chǔ)工作。機(jī)電工程做為主體建筑中設(shè)備最多、專業(yè)跨度最大、新型材料及技術(shù)的應(yīng)用最多，隨著使用功能更新?lián)Q代最快等諸多特點(diǎn)，在物業(yè)維修改造項(xiàng)目中占據(jù)著極其重要的位置。將質(zhì)量管理細(xì)化到機(jī)電施工質(zhì)量管理再運(yùn)用到物業(yè)維修改造的項(xiàng)目中，提高施工管理的終極服務(wù)意識(shí)，從使用者角度提升維修改造質(zhì)量與品質(zhì)，提供全面服務(wù)，并全員參與質(zhì)量把控，從根本上延長(zhǎng)建筑物使用壽命及提升建筑物整體價(jià)值，讓物業(yè)管理公司方便管理，在工程技術(shù)落實(shí)過程中再無后顧之憂。

一、針對(duì)機(jī)電系統(tǒng)老化的改善對(duì)策

在物業(yè)維修改造項(xiàng)目中，通過完善物業(yè)工程質(zhì)量管理職責(zé)，制定相關(guān)的保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理制度，針對(duì)性的改善通風(fēng)空調(diào)及消防排煙系統(tǒng)、給排水及采暖系統(tǒng)、消防及電梯系統(tǒng)等機(jī)電老化的系統(tǒng)問題。

（1）、通過服務(wù)過程控制，包括公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)維和訂立相關(guān)物業(yè)服務(wù)管控規(guī)則。完善物業(yè)管理職責(zé)提高物業(yè)對(duì)老舊設(shè)備及設(shè)施的管理水平，完善施工單位管理方法，提高施工單位施工對(duì)老舊系統(tǒng)改造的質(zhì)量

（2）、制定設(shè)備設(shè)施的檢查保養(yǎng)計(jì)劃，定期處理損壞的設(shè)備設(shè)施，對(duì)仍在運(yùn)行的設(shè)備進(jìn)行檢查和養(yǎng)護(hù)，找出有隱患的設(shè)備和存在故障的設(shè)備分別進(jìn)行修理整改。

（3）、工程部負(fù)責(zé)維護(hù)各個(gè)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，包括供配電、照明、消防、通訊、供排水系統(tǒng)等，同時(shí)負(fù)責(zé)驗(yàn)收工程項(xiàng)目并保管項(xiàng)目資料。

（4）、組織技術(shù)人員負(fù)責(zé)制定技術(shù)相關(guān)方案，包括工程的進(jìn)度和維護(hù)、施工的管理和整改、預(yù)算協(xié)商與合同訂立。

（5）、相關(guān)標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)和運(yùn)維。嚴(yán)格管控物業(yè)服務(wù)設(shè)備和環(huán)境設(shè)施涉及的各類標(biāo)識(shí)的應(yīng)用，包括標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、使用和養(yǎng)護(hù)。

（6）、對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，使員工掌握設(shè)備的運(yùn)維技術(shù)及應(yīng)急處理能力。

（7）、建立健全完善的報(bào)修和資料管理系統(tǒng)。組織人員及時(shí)提供水電、照明等報(bào)修服務(wù)，同時(shí)對(duì)客戶的裝修進(jìn)行充分協(xié)助。

（8）、對(duì)建筑物的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理，管理范圍為：供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、樓宇自控和監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、報(bào)警和防盜系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)、有線電系統(tǒng)、和交換機(jī)設(shè)備管理及建筑物一般土建項(xiàng)目的維修等工作。

（9）、為建筑物供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)機(jī)的運(yùn)行控制、提供值班和日常管理工作。

（10）、定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，使之保持良好的工作狀態(tài)。

二、對(duì)竣工交付過保系統(tǒng)的質(zhì)量提升方法

在物業(yè)維修改造項(xiàng)目中，全員參與對(duì)竣工交付物業(yè)的過保系統(tǒng)質(zhì)量改善，針對(duì)物業(yè)管理公司在工程主體施工管理中介入過晚，移交物業(yè)管理公司后部分系統(tǒng)已過質(zhì)保期，物業(yè)管理公司及施工單位在發(fā)現(xiàn)問題解決問題當(dāng)中，全員參與，排除過保系統(tǒng)造成的安全隱患，及時(shí)修繕，提高施工質(zhì)量。

全員參與：為提高竣工過保系統(tǒng)的質(zhì)量，提高服務(wù)效能，提升施工人員及管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)意識(shí)，本著服務(wù)終極客戶的理念，完成物業(yè)維修改造中的機(jī)電施工工作，以長(zhǎng)期使用為出發(fā)點(diǎn)，以建筑物的保護(hù)為前提，強(qiáng)調(diào)各方利益的完善。強(qiáng)化機(jī)電安裝工程全面質(zhì)量管理為在物業(yè)維修改造項(xiàng)目上發(fā)揮的本職作用。

物業(yè)維修改造項(xiàng)目中的機(jī)電施工質(zhì)量管理，最終要的便是質(zhì)量至上。社會(huì)進(jìn)步及時(shí)代發(fā)展，使用者對(duì)建筑物的舒適度、使用功能的實(shí)現(xiàn)要求不斷提升，機(jī)電工程質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響著終極客戶的滿意度，質(zhì)量至上在物業(yè)維修改造項(xiàng)目中，通過全員參與從人工、材料、機(jī)械、等方面多重考慮，確保每一步驟的優(yōu)化。

提高過保機(jī)電設(shè)備的維修改造質(zhì)量，可以有效的節(jié)約成本，減去重復(fù)采購(gòu)的成本壓力，以及對(duì)舊設(shè)備處理不當(dāng)造成的浪費(fèi)，物業(yè)機(jī)電設(shè)備維修改造包括：機(jī)電設(shè)備維修前的檢測(cè)及準(zhǔn)備、機(jī)電設(shè)備的拆卸與裝配、機(jī)械零部件的修復(fù)技術(shù)、機(jī)電設(shè)備修理精度的檢驗(yàn)、典型機(jī)械零部件及電器元件的維修、典型機(jī)電設(shè)備的維修等對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的影響較大，機(jī)電設(shè)備維修中大多采用零部件維修、機(jī)械修復(fù)、焊接修復(fù)、噴涂修復(fù)、電鍍修復(fù)、粘接修復(fù)、刮研修復(fù)等，在采用以上方法完成修復(fù)的設(shè)備再次運(yùn)輸安裝過程中的保護(hù)、及安裝過程中的準(zhǔn)確性，設(shè)備試運(yùn)行的負(fù)荷，若層層把關(guān)，質(zhì)量嚴(yán)格把控，每一環(huán)節(jié)都保留質(zhì)量檢查記錄，直至運(yùn)行，可有效降低設(shè)備維修改造對(duì)系統(tǒng)的影響，保障系統(tǒng)的運(yùn)行。

三、提升物業(yè)維修改造資源消耗的管理方法

在物業(yè)維修改造項(xiàng)目中，通過建設(shè)質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)，提高物業(yè)機(jī)電維修改造質(zhì)量，降低能源及資源的消耗。

建筑機(jī)電工程質(zhì)量管理過程控制的首要因素就是人。這里的人，是項(xiàng)目管控機(jī)構(gòu)的概稱，即項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目經(jīng)理部會(huì)參與整個(gè)施工過程質(zhì)量監(jiān)管，并按照最優(yōu)的施工計(jì)劃進(jìn)行全程現(xiàn)場(chǎng)管控。除了項(xiàng)目經(jīng)理部，強(qiáng)有力且專業(yè)化的施工隊(duì)伍也功不可沒。二者按照科學(xué)的施工程序進(jìn)行協(xié)同作業(yè)，使用高效的節(jié)能環(huán)保設(shè)備設(shè)施，并實(shí)時(shí)保持良好的交流溝通，必能實(shí)現(xiàn)保質(zhì)保量地按期竣工。對(duì)綠色施工，能源保護(hù)起到關(guān)鍵作用。

建筑物主耗能源：水、電、氣、集中供熱的熱量、集中供冷的冷量、其他能源消耗（煤、油、可再生資源）。建筑物的能耗，主要來自機(jī)電系統(tǒng)的直接電能消耗，動(dòng)力用電：主要包括：電梯、水泵、通風(fēng)機(jī);空調(diào)用電：冷熱站用電、空調(diào)末端用電;照明插座用電：主要功能區(qū)域照明、插座用電、室外景觀用電;供熱耗電：鍋爐、水泵、控制器;特殊用電：中控室、功能區(qū)域。

做好機(jī)電工程的質(zhì)量管理工作，可以降低能源消耗達(dá)到節(jié)約資源節(jié)約成本的效果。

制定質(zhì)量計(jì)劃及方針，并監(jiān)督執(zhí)行，檢查執(zhí)行情況，及時(shí)反饋總結(jié)，做出改進(jìn)。利舊材料及設(shè)備充分考慮節(jié)能及環(huán)保，之后投入使用。

在基礎(chǔ)管理中系統(tǒng)的對(duì)水、電、煤能耗進(jìn)行按用量的峰、平、谷時(shí)間和季節(jié)記錄總結(jié)用戶的用量，完成統(tǒng)計(jì)、分析、制表、入檔，為計(jì)量收費(fèi)、節(jié)能降耗提供依據(jù)，后期管理效率。

針對(duì)公共區(qū)域空調(diào)夏季設(shè)定溫度為24度以下，冬天30度以上，造成的能源浪費(fèi)對(duì)中央空調(diào)末端風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行及控制，進(jìn)行溫度控制、運(yùn)行及時(shí)、集中監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)中央空調(diào)的節(jié)能管理。

結(jié)語

總之，提升物業(yè)維修改造項(xiàng)目中的機(jī)電維修改造質(zhì)量，改善管理方法，提升施工單位服務(wù)終極客戶的理念，提升施工質(zhì)量管理，特別提升針對(duì)人員、材料、機(jī)械的質(zhì)量管理，為物業(yè)管理公司及最終使用者提供更舒適的服務(wù)，以專業(yè)的水平服務(wù)大眾，延長(zhǎng)建筑物的使用壽命及為建筑物的使用安全提供保障，為非專業(yè)的使用者提供便捷，減少物業(yè)管理公司對(duì)工程質(zhì)量管理負(fù)擔(dān)。

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作者簡(jiǎn)介：王立彬（1976.12--）男，本科，助理工程師，主要從事工程方面工作方面。