張璐

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，全國(guó)民眾生育的思想普遍轉(zhuǎn)變?yōu)橥砩偕?，使得人口出生率普遍小于死亡率，老齡化進(jìn)程加快，老年人口大大增加。隨著老年人更加重視精神層面的追求，現(xiàn)有的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足老年人的需求，促使社會(huì)養(yǎng)老居住環(huán)境的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老地產(chǎn)及其商業(yè)模式已成為社會(huì)各界人士共同關(guān)注的話題。

關(guān)鍵詞：城市;養(yǎng)老地產(chǎn);商業(yè)模式

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）27-0030-02

我國(guó)之所以能夠以領(lǐng)跑世界的姿態(tài)快速發(fā)展，最重要的原因在于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和國(guó)家醫(yī)療保障制度方面的發(fā)展與完善。隨著青年人經(jīng)濟(jì)壓力越來(lái)越大，傳統(tǒng)居家由子女照顧的養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)目前的發(fā)展形勢(shì);隨著老齡人對(duì)精神層面有更多的追求，個(gè)人的養(yǎng)老意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老居住的觀念也有了轉(zhuǎn)變，這些都為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。

一、城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況綜述

（一）城市養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的概念與政策支持

城市區(qū)域建設(shè)時(shí)以老年人為目標(biāo)客戶群，并為老年群體提供老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、老年康復(fù)中心等老年專用設(shè)施，滿足老年人對(duì)衛(wèi)生間、樓梯等其他特殊需要，其中涵蓋老年人所需的所有衣食住行用醫(yī)娛學(xué)等一切物質(zhì)文化產(chǎn)業(yè)。它涉及金融、地產(chǎn)、服務(wù)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、旅游等多個(gè)領(lǐng)域，以家庭為單位，滿足老年人日常護(hù)理等剛性需求，同時(shí)增加老年人的休閑娛樂(lè)及金融理財(cái)?shù)确矫娴男枨蠓Q為養(yǎng)老型地產(chǎn)。我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，截至2018年，65周歲以上人口1.66億人，占總?cè)丝诘?1.9%;截至2019年，65周歲以上人口1.76億人，占總?cè)丝诘?2.6%，一年內(nèi)增加了0.7%，老年人口發(fā)展速度加快、數(shù)量迅猛增加，2019年老年撫養(yǎng)比為19.6%，較2018年增加8%，預(yù)計(jì)在2027年我國(guó)將進(jìn)入老年型社會(huì)。1996年我國(guó)通過(guò)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》后，我國(guó)政府先后制定了200多個(gè)老年政策法規(guī)，數(shù)量眾多。

隨著《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》等意見(jiàn)的出臺(tái)，從中央到地方都將引導(dǎo)社會(huì)資本加大開(kāi)放養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)。根據(jù)目前政策適用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的土地政策：一是劃撥用地上建設(shè)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可不變更土地用途，但需要補(bǔ)繳土地出讓金。二是劃撥用地、住宅小區(qū)建設(shè)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不增收土地價(jià)款，土地使用性質(zhì)可暫時(shí)不做變更。三是農(nóng)村用地可用于舉辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。四是閑置的廠房、醫(yī)院、擱置的校舍等設(shè)施進(jìn)行改造建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，可以先建設(shè)后進(jìn)行變更土地使用性質(zhì)，改造建設(shè)方案經(jīng)政府批準(zhǔn)備案后，連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)可暫時(shí)不做變更。五是各地方政策均出臺(tái)關(guān)于對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)征收增值稅補(bǔ)貼的政策，并對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從事一線護(hù)理服務(wù)人員給予補(bǔ)貼和培訓(xùn)。與國(guó)有建設(shè)用地相比，集體建設(shè)用地取得成本相對(duì)較低。若能將養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)集體土地開(kāi)發(fā)可降低土地成本，集體土地在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面占優(yōu)勢(shì)，大范圍整體規(guī)劃提升綠化環(huán)境提升養(yǎng)老項(xiàng)目的環(huán)境質(zhì)量，但根據(jù)一些城市地方政策及養(yǎng)老地產(chǎn)的必須要求，距離綜合性醫(yī)院不超過(guò)一定范圍，建議采用醫(yī)養(yǎng)“一盤棋”的模式，與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，設(shè)立（內(nèi)設(shè)）醫(yī)療機(jī)構(gòu)。由于養(yǎng)老用地政策均為試行，為防范政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)前，就當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)最新政策及時(shí)調(diào)研，加強(qiáng)與政府部門的早期溝通，在法律允許的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最有利的投資條件和政策支持。

（二）城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)在必行

我國(guó)執(zhí)行《計(jì)劃生育》政策后，我國(guó)大多數(shù)家庭均是獨(dú)生子女，持續(xù)到2016年全面二孩政策開(kāi)放而結(jié)束，受政策和人口老齡化影響，“四二一”“四二二”家庭逐漸增多。因?yàn)閭鹘y(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的思想，大多數(shù)老年人不愿去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更希望居家由子女照顧。目前，選擇居家養(yǎng)老占總體的96%。我國(guó)獨(dú)生子女正在面臨養(yǎng)老難題，隨著父母年齡增長(zhǎng)及疾病多發(fā)，獨(dú)生子女同時(shí)照顧醫(yī)院、家、幼兒、單位，卻無(wú)法顧全，獨(dú)生子女既要贍養(yǎng)父母，又要養(yǎng)育孩子，各方面壓力讓他們不堪重負(fù)，如何照顧老人成為難題。隨著老年人財(cái)富的增加和生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的老年人開(kāi)始關(guān)注生活質(zhì)量的提高，不愿意與子女生活在一起，越來(lái)越多的老人選擇獨(dú)居。隨著養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，他們也更加重視養(yǎng)老地產(chǎn)，接受度也會(huì)逐步提高。而如何滿足老年人多樣化養(yǎng)老需求，成為現(xiàn)在的社會(huì)主要研究方向。自2013年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的若干意見(jiàn)》，到2020年，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品也日趨多樣化，市場(chǎng)機(jī)制不斷完善。隨著我國(guó)進(jìn)入快速老齡化階段，養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展提到國(guó)家戰(zhàn)略高度，養(yǎng)老服務(wù)的政策傾向性逐漸增強(qiáng)。隨著老人財(cái)富的增多和個(gè)人養(yǎng)老意識(shí)的增強(qiáng)，普通的養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老模式已經(jīng)不能滿足老年人需求，優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為老年人的更好選擇。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)等適老化設(shè)計(jì)還需提升，做到護(hù)理、醫(yī)療、文體活動(dòng)、金融、地產(chǎn)、服務(wù)、保險(xiǎn)、旅游、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)等管家服務(wù)方面與品質(zhì)地產(chǎn)一體化。

二、城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

（一）城市養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)模式

1.建設(shè)獨(dú)立的養(yǎng)老社區(qū)。包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)，配備活動(dòng)中心、醫(yī)療、老年大學(xué)等設(shè)施。分為以健康老人為主及半自理或完全不能自理的老人提供連續(xù)服務(wù)為主的兩種經(jīng)營(yíng)模式，滿足多種老年人群的養(yǎng)老需求。建設(shè)規(guī)模較大，要求配套設(shè)施完善，前期資金要求較多，自持風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力要求較高。項(xiàng)目案例：北京太陽(yáng)城，社區(qū)配套全面，含醫(yī)院、文化宮、購(gòu)物、家政、酒店、溫泉等公共設(shè)施，讓業(yè)主不出社區(qū)即能享受全方位服務(wù)。

2.新建住宅小區(qū)內(nèi)獨(dú)立部分區(qū)域建設(shè)老年社區(qū)。在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，獨(dú)立部分區(qū)域，采用大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)，形成混居模式，配備公寓、專用設(shè)施、日間照料服務(wù)等。老年群體社區(qū)可以與周邊社區(qū)共享配套資源，減少配套建設(shè)費(fèi)用。但對(duì)選址、環(huán)境、綠化、交通等方面要求較高，也需要注意住宅、養(yǎng)老住宅、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃比例及醫(yī)院等服務(wù)區(qū)域承接能力。項(xiàng)目案例：萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)，配備老年大學(xué)、活動(dòng)室、健康服務(wù)，注重后期運(yùn)營(yíng)，為客戶提供持續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。

3.普通住宅小區(qū)配建養(yǎng)老專用住宅公寓。普通住宅小區(qū)配建一定數(shù)量的老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住方式。在社區(qū)內(nèi)可以設(shè)置綜合服務(wù)醫(yī)療設(shè)施及老人護(hù)理中心，為老年人提供日常護(hù)理服務(wù)。如子女愿意就近居住，可以促進(jìn)樓盤銷售，但銷售對(duì)象不局限老年人，對(duì)日后提供集中式服務(wù)時(shí)可能會(huì)造成不便利影響。項(xiàng)目案例：萬(wàn)科幸福匯，在社區(qū)中出售老年住宅，并配有老年公寓，可以滿足老人兒女就近居住的需求。

4.在成熟社區(qū)周邊建設(shè)老年居住設(shè)施。城市土地資源緊張，利用空閑廠房、學(xué)校等資源改造建設(shè)小規(guī)模綜合性養(yǎng)老設(shè)施，含有一定居住功能外，配備一定老年服務(wù)設(shè)施，周邊配套設(shè)施也可滿足一定的養(yǎng)老服務(wù)。此類老年服務(wù)設(shè)施規(guī)模較小，其服務(wù)范圍輻射周邊較多社區(qū)，減少建設(shè)配套設(shè)施成本。但環(huán)境、綠化等方面面積不足、質(zhì)量較低。

（二）城市養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式

1.開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)模式。養(yǎng)老房地產(chǎn)建設(shè)完成后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)直接運(yùn)營(yíng)管理，為業(yè)主提供物業(yè)、管家、護(hù)理等相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式有利于加強(qiáng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的溝通，建立順暢的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙方利益最大化。該模式具有可控性，有利于后期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)收入，可完全按照規(guī)劃的目標(biāo)制定計(jì)劃并實(shí)施，不必?fù)?dān)心合資方出現(xiàn)決策和管理方面的矛盾。但該模式對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力及運(yùn)營(yíng)管理有較高要求，前期資金需求較大，需要開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，迅速建立成熟服務(wù)體系，要求開(kāi)發(fā)商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，并且對(duì)專業(yè)性要求較高，要持續(xù)提高服務(wù)品質(zhì)和質(zhì)量，注重后期運(yùn)營(yíng)，才能使項(xiàng)目有可持續(xù)性發(fā)展。

2.戰(zhàn)略聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)模式。養(yǎng)老房地產(chǎn)建設(shè)完成后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與一些專業(yè)公司建立合作關(guān)系，開(kāi)展養(yǎng)老房地產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)管理。在這種模式下，我們將建立一個(gè)完善的服務(wù)體系，包括物業(yè)、家政、護(hù)理、醫(yī)療、娛樂(lè)等方面，這些服務(wù)形成一個(gè)完整的養(yǎng)老體系。通過(guò)餐飲服務(wù)、綜合后勤、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、針對(duì)老年人保健的健身會(huì)所等建立聯(lián)盟關(guān)系，打造集居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體的高端老年生活社區(qū)。此種模式對(duì)開(kāi)發(fā)商專業(yè)要求低，能確保在較短的時(shí)間內(nèi)形成養(yǎng)老服務(wù)聯(lián)盟，通過(guò)專業(yè)化的分工，提升服務(wù)品質(zhì)，能將利潤(rùn)最大限度地拉長(zhǎng)，可長(zhǎng)期獲得社區(qū)開(kāi)發(fā)、醫(yī)療、護(hù)理及物業(yè)等方面運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)收益。但合作雙方可能存在利益博弈，在決策和管理上也容易出現(xiàn)分歧。

3.引進(jìn)專業(yè)養(yǎng)老公司經(jīng)營(yíng)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后，通過(guò)引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)管理。此種模式構(gòu)建完善專業(yè)的服務(wù)體系，包括護(hù)理、醫(yī)療、娛樂(lè)、家政等所有方面。此種模式經(jīng)營(yíng)便捷、服務(wù)品質(zhì)高，只建設(shè)成品即可，產(chǎn)業(yè)鏈短，可快速回收成本，避免運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，總體投資成本較小。但需要在建設(shè)初期規(guī)劃全面，與養(yǎng)老公司進(jìn)行溝通再進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，以滿足后期運(yùn)營(yíng)需求。

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施及專業(yè)服務(wù)依然存在短板，還需要在優(yōu)惠政策、投資成本、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)一步加強(qiáng)，我們要在細(xì)分市場(chǎng)、研究老年人活動(dòng)規(guī)律上下功夫，有針對(duì)性地設(shè)置，形成一套成熟的服務(wù)體系、管理體系，進(jìn)一步提高老年人的生活質(zhì)量。

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