陳正英

（南京麒麟山莊開發(fā)有限公司，江蘇 南京 211135）

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資額大，回收期長，資產(chǎn)負(fù)債率高的特點，其生產(chǎn)經(jīng)營面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度普遍增加，加劇了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，如何妥善應(yīng)對生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化帶來的風(fēng)險，確保房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，已成為房地產(chǎn)企業(yè)近切需要解決的重要課題。為此，本文以房地產(chǎn)公司為研究對象，研究探討房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營中存在的主要財務(wù)風(fēng)險及應(yīng)對措施。

一、財務(wù)風(fēng)險及財務(wù)風(fēng)險管理的概念

（一）財務(wù)風(fēng)險

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為狹義的財務(wù)風(fēng)險和廣義的財務(wù)風(fēng)險。狹義的財務(wù)風(fēng)險，又稱籌資風(fēng)險，是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的到期不能償還其負(fù)債的可能性，和由于使用財務(wù)杠桿而使企業(yè)凈利潤波動加大的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險是指由于企業(yè)的外部環(huán)境或其內(nèi)部因素，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)成果和財務(wù)狀況存在可能偏離預(yù)期目標(biāo)的一種不確定性。

（二）財務(wù)風(fēng)險管理

財務(wù)風(fēng)險管理屬于財務(wù)管理的一個組成部分，主要是指財務(wù)主體對生產(chǎn)經(jīng)營活動中存在的各種風(fēng)險進(jìn)行的識別、度量、分析和評價，并及時采用合理的措施來對風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警和應(yīng)對，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營正常運(yùn)行的一項財務(wù)管理內(nèi)容。通過有效的財務(wù)風(fēng)險管理，企業(yè)管理者可以及時預(yù)測、評估風(fēng)險，并及時采用合理的方法來應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，使財務(wù)風(fēng)險帶來的損失降低到最小。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營的起點是籌資，籌資活動會引發(fā)不同層次的籌資風(fēng)險，具體包括：

1．銀行借款風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款籌資，銀行借款既有抵稅功能，也有較強(qiáng)的財務(wù)杠桿效應(yīng)，但是由于金融機(jī)構(gòu)借款籌資的限制條件較多，在同一期間存在資金投放和歸還等平衡風(fēng)險。由于銀行貸款會受到國家經(jīng)濟(jì)、政治形勢變化的直接影響，進(jìn)而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目推遲、調(diào)整和終止。同時銀行貸款也會面臨以下風(fēng)險：信用風(fēng)險、匯率變動風(fēng)險、利率變動風(fēng)險等，例如如果房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間簽署了一項期限較長的貸款合同，按固定利率付息，遇到銀行貸款利率降低時，房地產(chǎn)公司的利息會增加，從而加大財務(wù)風(fēng)險。

2．債券籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)通過債券籌資時，因票面利率、發(fā)行價格、發(fā)行時機(jī)以及還款方式等方面因素而導(dǎo)致的對企業(yè)還本付息產(chǎn)生影響以及使企業(yè)利潤波動加大，這一風(fēng)險即為債券籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資可能存在的風(fēng)險還包括：由于債券籌資有著固定的利息，如果遇到銀行貸款利率下調(diào)就會讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險；由于發(fā)行債券耗費(fèi)較長時間、手續(xù)復(fù)雜、籌資成本較高，就會導(dǎo)致債券的利息率大于企業(yè)資金的收益率；房地產(chǎn)企業(yè)具備較大的盈利波動，有時并不能按照期限償還本息，這就提高了債務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)。

3．租賃籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)采用租賃方法進(jìn)行籌資的過程中，會由于租金較高、租期較長、租期內(nèi)的市場利率變化較大等因素會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的損失。租賃在實務(wù)操作中存在的模式比較多。房地產(chǎn)租賃主要以售后回租、直接租賃方式為主。存在風(fēng)險主要是融資成本較高；售后租回的租賃物變現(xiàn)難度較大，同時還會受政策的影響，在實際操作過程中涉及溝通成本的增加。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險會隨著市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化的，一些不確定因素會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來一定的風(fēng)險，從財務(wù)方面來看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要包括以下幾個：

1．通貨膨脹風(fēng)險

主要指房地產(chǎn)投資結(jié)束后，與投入資金相比，收回資金的購買力下降，使得投資者的實際收益率低于名義收益率所產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。如果存在通貨膨脹因素，就會給投資者帶來一定的通貨膨脹風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要認(rèn)識到通貨膨脹風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險，是不可能被消除或避免的，因此在投資決策時，需要對通貨膨脹可能產(chǎn)生的不利影響進(jìn)行充分的考慮，對最低收益率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

2．利率風(fēng)險

調(diào)整利率是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的常用手段之一，提高利率會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來以下影響：一個是折減了房地產(chǎn)企業(yè)的實際價值，利率的提升對于折現(xiàn)現(xiàn)金流來說，減小了凈現(xiàn)值，容易引發(fā)凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)數(shù)；另一個是提高利率會提高投資者的債務(wù)壓力，加大償還貸款的難度，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險

在銷售過程中一般的房地產(chǎn)企業(yè)都會采用預(yù)售的方法，在取得項目預(yù)售資格并進(jìn)行開盤之后，與客戶之間簽訂了訂房合同并預(yù)繳一部分房款之后就完成了預(yù)定，收到的資金計入到預(yù)收房款之中。由于政策調(diào)整，信貸政策的收緊，銀行存款準(zhǔn)備金的增加，個人按揭貸款投放較為嚴(yán)格，這樣會存在預(yù)售房屋后，資金回收困難的可能性。遇到市場行情不好的情況下，存在房屋銷售困難，導(dǎo)致存貨無法變現(xiàn)，存貨生產(chǎn)投入的資金無法收回。

三、房企產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

（一）籌資活動中財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

1．制定合理的籌資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要從自身經(jīng)營情況出發(fā)，制定合理的籌資結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行合理融資。例如房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售前景較好、回收資金較快時，具備良好的資金基礎(chǔ)，可以充分地利用財務(wù)杠桿的作用，適當(dāng)?shù)奶岣邆鶆?wù)比率和資產(chǎn)負(fù)債率；當(dāng)銷售情況不景氣的時候，需要根據(jù)實際情況來降低負(fù)債規(guī)模，降低負(fù)債比例，避免由于財務(wù)杠桿過大所給企業(yè)帶來的不必要損失。

2．采用多元化的籌資方法

房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款籌集資金會有審批時間長、手續(xù)復(fù)雜等局限性，因此房地產(chǎn)可以采用多元化的籌資方法，例如存貨籌資、應(yīng)收賬款、民間籌資等方法進(jìn)行籌資，同時也要對不同方法籌資成本進(jìn)行綜合的考慮，盡可能地降低籌資成本。近幾年來一些房地產(chǎn)企業(yè)采用了應(yīng)收賬款的方法進(jìn)行籌資，即在開發(fā)項目建設(shè)之前，采用宣傳的方法來讓購房者了解項目的優(yōu)勢，吸引購房者預(yù)先交付房款，通過預(yù)售方式進(jìn)行融資付出的籌資成本較低，并且有較高的資金回收率，能夠降低企業(yè)的籌資風(fēng)險。

3．針對租賃籌資風(fēng)險應(yīng)對措施

通過售后回租+保理的模式進(jìn)行運(yùn)作，規(guī)范業(yè)務(wù)流程。事前確定好合理的資金成本率，做好前期投資測算，以及加強(qiáng)合同順利管理，利用合同來規(guī)避風(fēng)險。

（二）投資活動中的財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

1．對投資項目的可行性進(jìn)行準(zhǔn)確分析

房地產(chǎn)企業(yè)在投資一個項目之前，要綜合考慮政府規(guī)劃、市民需求、經(jīng)濟(jì)綜合水平等因素，對市場需求進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，選擇一些在預(yù)期之內(nèi)可以為企業(yè)帶來較大經(jīng)濟(jì)利潤的建設(shè)項目。在項目前期策劃的過程中，要側(cè)重房屋售價的定位、成本預(yù)算、市場預(yù)測等工作，在實際操作過程中要注重把握各個細(xì)節(jié)，這樣才能提高前期策劃的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)立一個專門的研究小組，主要負(fù)責(zé)研究項目的可行性，評估和分析項目的財務(wù)運(yùn)營情況，降低房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的財務(wù)風(fēng)險。

2．通過組合投資，分散投資風(fēng)險

在進(jìn)行項目投資過程中，房地產(chǎn)企行業(yè)會面臨很多外在環(huán)境的變數(shù)，降低投資風(fēng)險的方式是利用多元化、經(jīng)營策略，如聯(lián)營和對外投資，以分散財務(wù)風(fēng)險。對于一個財務(wù)風(fēng)險較高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，例如單個財政風(fēng)險較高的項目，可以通過與其他企業(yè)共同投資的方法，來共擔(dān)財務(wù)風(fēng)險和收益，這樣就可以有效地降低由于投資風(fēng)險給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不必要損失。同時房地產(chǎn)企業(yè)也可以采用多元化經(jīng)營的方式，例如開發(fā)辦公樓、住房、商業(yè)廣場等項目，避免開發(fā)單一類型的項目而給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失，這種組合投資的策略可以有效地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

（三）資金回收財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

一方面房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對資金的管理力度，提高對資金的利用效率，按照合同節(jié)點來積極回籠資金，在過程中通過營銷手段，積極催收客戶，在收款環(huán)節(jié)，盡量全款使用，在事前合同約定中盡量壓縮資金回收期，以促使積極回款。

另一方面做好應(yīng)收賬款的管理工作，在房地產(chǎn)總資產(chǎn)中應(yīng)收賬款所占的比例較大，并且回收期限較長，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能按照規(guī)定及時收回賬款，就很容易發(fā)生壞賬，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇合適的信用期限來提高回收應(yīng)收賬款的速度，對于逾期未付的應(yīng)收賬款要督促收回，提高資金的流動性。具體來說要從以下幾點入手加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要適當(dāng)?shù)乜刂茟?yīng)收賬款的額度，綜合客戶的資信評價體系，制定出不同的信用額度，為客戶建立信用檔案，對客戶進(jìn)行信用分級管理，采用不同的催收應(yīng)收賬款方法，對于長期逾期未付應(yīng)收賬款的客戶可以采用適當(dāng)?shù)姆墒侄危@樣可以有效地減少壞賬損失的財務(wù)問題發(fā)生。

其次，明確應(yīng)收賬款工作職責(zé)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門、管理部門、內(nèi)部審計部門以及售房部門要各司其職的監(jiān)控應(yīng)收賬款，應(yīng)收賬款部門也應(yīng)該積極主動的接受其他部門的監(jiān)督。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中財務(wù)風(fēng)險是不可規(guī)避的，只能積極的采用科學(xué)合理的方法來降低財務(wù)風(fēng)險所帶來的不必要損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要對各種財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的識別，并采用和合理的方法來應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，這樣才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。