洪峙暉

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)期走向了白銀時(shí)期，企業(yè)只有重視成本才能獲得更高的利潤(rùn)。成本核算作為一項(xiàng)復(fù)雜的工作，不僅需要遵循國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度，還應(yīng)考慮到稅務(wù)部門(mén)的成本規(guī)定，因此財(cái)務(wù)管理中的成本核算應(yīng)該受到重視，保證成本核算的精細(xì)化。成本核算的正確性直接影響企業(yè)的成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、分析、考核和改進(jìn)等控制工作，同時(shí)也對(duì)企業(yè)的成本決策和經(jīng)營(yíng)決策有重大影響，因此成本核算對(duì)企業(yè)成本計(jì)劃的實(shí)施、成本水平的控制和目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。但是，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算中，存在著成本核算意識(shí)不足、核算人員綜合素養(yǎng)低的問(wèn)題，影響了成本核算工作的穩(wěn)步開(kāi)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，管理者需要認(rèn)識(shí)到成本核算的重要性，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，完善成本核算方案，全面提高成本核算工作的質(zhì)量，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的程序和要求

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)確定的成本核算對(duì)象，按照國(guó)家規(guī)定的會(huì)計(jì)制度和房地產(chǎn)企業(yè)管理要求，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各種成本費(fèi)用進(jìn)行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)，取得不同成本核算對(duì)象的總成本和單位成本，向有關(guān)信息使用者提供企業(yè)成本信息的成本管理活動(dòng)。

成本核算的基本程序是：首先根據(jù)核算的基本原則和項(xiàng)目特點(diǎn)確定核算對(duì)象，按照核算管理的要求確定會(huì)計(jì)科目和賬簿，根據(jù)核算的對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用，然后根據(jù)核算對(duì)象的特點(diǎn)確定按期、按項(xiàng)目等劃分的項(xiàng)目輔助核算和按客商劃分的輔助核算等，再把開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集到確定的對(duì)象，接著在項(xiàng)目完工、確定結(jié)算成本、確定開(kāi)發(fā)成本后結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，最后一般按照建筑面積把總成本分配到可售建筑面積中計(jì)算出單位成本。

成本核算對(duì)象主要是指通過(guò)計(jì)算確定的成本費(fèi)用歸集以及分配范圍，也就是被計(jì)算成本的客體。成本核算的對(duì)象主要包括：第一，單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在成本核算中，將獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為核算對(duì)象。第二，群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一種是以同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相似的群體項(xiàng)目作為核算對(duì)象；另一種是開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的、工期相對(duì)較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可以按開(kāi)發(fā)周期作為核算對(duì)象。

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的具體要求主要包括：第一，正確劃分收益性支出和資本性支出的界限；第二，正確劃分生產(chǎn)成本和期間費(fèi)用的界限；第三，正確劃分不同會(huì)計(jì)期間的成本界限；第四，正確劃分各種產(chǎn)品的成本界限；第五，正確劃分完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品的成本界限。只有正確劃分這5個(gè)方面的費(fèi)用界限，才能正確計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本和單位成本，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作提供有用信息。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的特點(diǎn)及內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的特點(diǎn)

1.核算難度大。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，其生產(chǎn)成本主要就是開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本明細(xì)中具有不同的特性，且涉及不同的成本、工程上的專業(yè)領(lǐng)域，成本會(huì)計(jì)需要掌握非財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)。

2.核算時(shí)間跨度大。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，短平快項(xiàng)目少則1～2年，時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)的項(xiàng)目需要5年以上，需要穩(wěn)定的財(cái)務(wù)人員。

3.成本核算的差異大。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目受地域、功能、用途等方面的影響，不同的項(xiàng)目之間核算的差異很大，歸集的方式也不一樣。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的內(nèi)容包括：第一，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，如土地使用費(fèi)用以及農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)用等。第二，前期工程費(fèi)用，主要是指開(kāi)發(fā)商在工程前期政府許可的招標(biāo)代理費(fèi)等，如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。第三，建筑安裝費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中支出的建筑主體工程費(fèi)以及安裝費(fèi)用等，如總承包工程費(fèi)用、消防專業(yè)分包工程費(fèi)用等。第四，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用，即房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的道路、寬帶網(wǎng)絡(luò)以及園林綠化等費(fèi)用支出，如市政配套費(fèi)、供電系統(tǒng)費(fèi)等。第五，公共配套設(shè)施費(fèi)用，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的配套設(shè)施，如居委會(huì)、學(xué)校等的費(fèi)用。第六，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，主要是指在企業(yè)直接組織及管理過(guò)程中形成的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)用等，如工程施工中的審核費(fèi)用、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用等。第七，借款費(fèi)用，指符合資本化條件的借款費(fèi)用［1］。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算存在的主要問(wèn)題

（一）成本核算的意識(shí)不足

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的特點(diǎn)，在一些工作落實(shí)中存在相關(guān)人員成本核算意識(shí)不足的問(wèn)題?？赡艽嬖诖罅康牟痪?xì)化核算、財(cái)務(wù)人員覺(jué)得只要一級(jí)科目正確就不管明細(xì)科目的情況，比如建安工程費(fèi)用建筑費(fèi)和安裝費(fèi)混合使用或者錯(cuò)誤使用等問(wèn)題。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)財(cái)務(wù)工作相對(duì)復(fù)雜，若核算人員意識(shí)不足，不僅會(huì)降低成本核算的質(zhì)量，也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，限制房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期、穩(wěn)步發(fā)展［2］。

（二）沒(méi)有有效劃分核算對(duì)象

在房地產(chǎn)行業(yè)中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般是分期進(jìn)行的。實(shí)際的成本核算中，部分房地產(chǎn)行業(yè)由于核算對(duì)象過(guò)于精細(xì)化，在工作量增加的基礎(chǔ)上工作成果并沒(méi)有對(duì)精細(xì)管理起到有效的幫助，在核算對(duì)象劃分中存在粗糙以及隨意的情況，影響了各項(xiàng)工作成本核算的質(zhì)量，同時(shí)也降低了成本分析以及成本控制的效果。

（三）成本費(fèi)用歸集不合理

房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算中，期間費(fèi)用的歸集是十分重要的，通過(guò)各項(xiàng)工作的細(xì)化處理，不僅可以增加成本核算的嚴(yán)謹(jǐn)性，也可以提高各項(xiàng)工作的準(zhǔn)確性，優(yōu)化費(fèi)用歸集處理的效果。但是在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)中，初期的成本費(fèi)用比如拿地成本、營(yíng)銷費(fèi)用、借款費(fèi)用等，在總公司和項(xiàng)目公司之間分?jǐn)偦蛘邉澽D(zhuǎn)等一系列情況下，存在費(fèi)用不劃分或劃分隨意的問(wèn)題，影響成本核算的效果，導(dǎo)致成本費(fèi)用化歸集出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象［3］。

（四）預(yù)估成本和結(jié)算成本差異大

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在各項(xiàng)工作的成本核算中受到周期性的影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中經(jīng)常面臨資金以及地方環(huán)境等因素的限制，再加上后期審計(jì)的問(wèn)題，成本部門(mén)的結(jié)算相對(duì)于財(cái)務(wù)部門(mén)結(jié)轉(zhuǎn)成本存在時(shí)間和金額的差異。而且這種現(xiàn)象會(huì)引發(fā)成本歸集滯后問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本核算中的預(yù)估成本與最終核定成本差異大，無(wú)法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。

（五）財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力、專業(yè)素質(zhì)不足

在房地產(chǎn)行業(yè)中，需要由專業(yè)的會(huì)計(jì)進(jìn)行各項(xiàng)核算，但是一些財(cái)務(wù)人員自身水平有限，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)支出到底該資本化還是費(fèi)用化沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)，在日常工作中受到多種因素的影響，在具體的核算工作中缺少對(duì)成本核算的思考，出現(xiàn)成本核算工作不到位以及缺少責(zé)任心的問(wèn)題，從而影響成本核算的準(zhǔn)確性。

四、完善房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的策略

（一）健全成本核算管理體系

在房地產(chǎn)成本核算中，為了保證各項(xiàng)工作的穩(wěn)步開(kāi)展，需要健全成本核算管理體系：第一，房地產(chǎn)行業(yè)管理者需要認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，根據(jù)成本核算工作的各項(xiàng)規(guī)范，合理劃分成本核算工作，通過(guò)分析開(kāi)發(fā)方式的落實(shí)，提高成本核算的分析效率，保證房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)成本核算工作的統(tǒng)一開(kāi)展，展現(xiàn)成本核算管理工作的整體價(jià)值。第二，在成本核算管理體系完善中，相關(guān)管理者需要根據(jù)工程項(xiàng)目的狀況，合理劃分成本工作，通過(guò)公平合理、因果關(guān)系等原則的確定，保證成本分配工作的合理性，一般按照功能性再以建筑面積來(lái)劃分成本、費(fèi)用，以滿足房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的需求［4］。

（二）健全會(huì)計(jì)科目核算體系和輔助核算

根據(jù)房地產(chǎn)成本核算工作的特點(diǎn)，通過(guò)會(huì)計(jì)科目核算體系的完善，可以合理劃分成本核算的內(nèi)容，逐漸形成完整的工程成本結(jié)構(gòu)，并提高會(huì)計(jì)成本分析以及成本控制的效率。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算中，為了健全會(huì)計(jì)科目核算體系，需要做到：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本作為一級(jí)科目，企業(yè)需要按照自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，細(xì)化成本核算內(nèi)容，針對(duì)較大的核算項(xiàng)目設(shè)置單獨(dú)的會(huì)計(jì)核算科目，以提高成本核算的效率。第二，在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作中，相關(guān)部門(mén)需要設(shè)置開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)內(nèi)容，尤其是要注意開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目設(shè)置和管理費(fèi)用科目設(shè)置的關(guān)系和區(qū)別。在合同中要詳細(xì)規(guī)定工程開(kāi)始時(shí)間、竣工時(shí)間以及建筑面積等，相關(guān)的會(huì)計(jì)核算人員要根據(jù)各項(xiàng)工作的狀況開(kāi)展成本核算工作，以提高成本核算工作的效率。

（三）明確利息和各項(xiàng)成本資本化和費(fèi)用化的界限

在房地產(chǎn)成本核算中，需要明確利息以及各項(xiàng)成本的費(fèi)用劃分界限。在成本核算中，第一，確定工程項(xiàng)目的毛利、毛利率以及產(chǎn)銷率等；第二，按照工程預(yù)算的流程，確定成本項(xiàng)目執(zhí)行方案，并結(jié)合房地產(chǎn)周期長(zhǎng)、變化因素多的特點(diǎn)，明確利息和各項(xiàng)成本資本化和費(fèi)用化的界限，提高成本核算的整體效率；第三，嚴(yán)格區(qū)分收益性支出以及資本性支出，通過(guò)區(qū)分方案運(yùn)用以及核算內(nèi)容的細(xì)化，將收益性支出納入費(fèi)用賬戶，并將其作為當(dāng)期損益融入企業(yè)的日常費(fèi)用管理，保證各項(xiàng)資本費(fèi)用分析的科學(xué)性，提高成本核算的有效性［5］。

（四）各部門(mén)聯(lián)動(dòng)，合理預(yù)估成本，盡快結(jié)算

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在成本核算工作整合中，管理者應(yīng)該根據(jù)工程的特點(diǎn)聯(lián)動(dòng)各個(gè)部門(mén)。首先，在成本核算中，需要通過(guò)核算目標(biāo)、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及數(shù)據(jù)來(lái)源的確認(rèn)等，保證成本核算工作的穩(wěn)步開(kāi)展，提高各項(xiàng)工作成本核算預(yù)估的科學(xué)性。其次，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)部門(mén)，需要確認(rèn)部門(mén)人員的框架，按照年度、月度的目標(biāo)等，推算部門(mén)的工資費(fèi)用，落實(shí)成本核算工作的內(nèi)容。最后，成本核算部門(mén)需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，確定費(fèi)用支出，并盡快進(jìn)行工程結(jié)算，以提高成本核算的效率。

（五）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員梯隊(duì)建設(shè)

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為了提高成本核算工作的效率，應(yīng)該加強(qiáng)人員隊(duì)伍的建設(shè)。第一，房地產(chǎn)行業(yè)管理者要根據(jù)行業(yè)的運(yùn)行狀況確定科學(xué)的項(xiàng)目決策，并減少企業(yè)成本核算中的風(fēng)險(xiǎn)。在各項(xiàng)工作落實(shí)中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理工作的資金管控，確保資金以及財(cái)務(wù)管理工作符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)確性的要求，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的有效性。第二，成本核算人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)提升中，部門(mén)管理者應(yīng)該根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，要求各個(gè)部門(mén)相互配合，有效提高成本核算工作的效率。第三，在培養(yǎng)成本核算人員的業(yè)務(wù)能力時(shí)，應(yīng)該將工程、財(cái)務(wù)以及管理等內(nèi)容融合，拓寬成本核算人員的知識(shí)面，并通過(guò)信息化成本核算操作能力的提升，提高房地產(chǎn)成本核算工作的控制效率［6］。

五、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算中，需要落實(shí)規(guī)范的成本核算制度，通過(guò)會(huì)計(jì)科目核算體系的整合、成本界限的確定、部門(mén)之間的配合等對(duì)成本進(jìn)行歸集、分?jǐn)偂⒔Y(jié)轉(zhuǎn)的核算，為管理層在合約規(guī)劃、目標(biāo)成本掌控方面提供準(zhǔn)確的信息，保證房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的穩(wěn)步開(kāi)展，為行業(yè)的發(fā)展提供參考。在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行及發(fā)展中，為了提高成本核算的整體效率，行業(yè)管理者需要根據(jù)行業(yè)的以往發(fā)展?fàn)顩r，完善成本核算機(jī)制，保證房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性和透明性，避免出現(xiàn)成本核算不合理的問(wèn)題，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展作出貢獻(xiàn)。