駱建建

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特征分析

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營全過程，包括項目可行性研究費、建設(shè)工程規(guī)劃許可證費、工程勘測設(shè)計費、物業(yè)管理費、銀行貸款流入、基礎(chǔ)工程施工費、銷售回款等。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有顯著的特殊性，因此，在現(xiàn)金流管理方面也呈現(xiàn)出一定的差異化特征。其一，現(xiàn)金流金額較大。投資規(guī)模大決定了企業(yè)資金流入與流出規(guī)模較大，龐大的資金流動對企業(yè)的融資、資本運作、償債能力要求較高。并且能夠合理預(yù)測出企業(yè)資金的流出和流入時間、金額等，保證現(xiàn)金流高速運轉(zhuǎn)是企業(yè)現(xiàn)金流管理的首要問題。其二，現(xiàn)金流循環(huán)時間長。銷售類型的企業(yè)一般的項目開發(fā)周期是3～5年，持有型項目投資回收期則長達10年，這使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流回收存在風險性。如何把控資金時間價值、降低資金使用成本是現(xiàn)金流管理的重要內(nèi)容。其三，現(xiàn)金流不確定性較大。房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)品具有固定性特征，而現(xiàn)金流受經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費水平、土地供給、支付政策、合同變更、稅收政策等變化因素的影響，需要企業(yè)科學規(guī)劃現(xiàn)金流收支活動，最大限度降低不確定因素對現(xiàn)金流的影響。其四，現(xiàn)金流易受宏觀政策的影響。大部分房地產(chǎn)長期處于負債經(jīng)營狀態(tài)，項目投資資金大部分來源于金融機構(gòu)，受國家金融法律法規(guī)及信貸政策的影響較大，這就要求企業(yè)必須提升現(xiàn)金流管理的戰(zhàn)略規(guī)劃能力，把控宏觀環(huán)境變化趨勢，降低資金運營成本與風險。

二、價值創(chuàng)造理念下房地產(chǎn)企業(yè)加強現(xiàn)金流管理的策略

（一）調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，提升創(chuàng)值能力

為了避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流疲軟運行的問題，企業(yè)應(yīng)當全面分析國家調(diào)控政策變更趨勢以及房地產(chǎn)市場的走低態(tài)勢，積極探索轉(zhuǎn)型升級之路。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營模式，避免過度依賴外部資源，在保證服務(wù)質(zhì)量進一步提升的同時，確保負債規(guī)模不會增加，創(chuàng)新企業(yè)利益增長空間；同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，積極發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，主動占領(lǐng)新市場，尋求更多的利益增長點。例如，近年來國民經(jīng)濟的消費熱點逐漸轉(zhuǎn)向醫(yī)療、養(yǎng)老、娛樂等方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞住宅房產(chǎn)，拓展多元化的服務(wù)領(lǐng)域，配備相應(yīng)的醫(yī)療或娛樂設(shè)施，增加房產(chǎn)銷售的價值。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立長效的客戶運營服務(wù)機制，深入分析行業(yè)數(shù)據(jù)、客戶數(shù)據(jù)以及城市數(shù)據(jù)等，讓數(shù)據(jù)資源成為支撐企業(yè)投資決策、積累企業(yè)資本價值的基礎(chǔ)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)價值利益最大化［1］。

（二）控制投資規(guī)模，減輕資金壓力

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了發(fā)揮投資規(guī)模化效應(yīng)，往往采取大量屯地、大舉擴張等經(jīng)營模式，這使企業(yè)長期處于負債經(jīng)營狀態(tài)下，且現(xiàn)金流量較大，企業(yè)資金壓力也隨之增長。為了從根源上降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營風險，在“限購令”等政策的導(dǎo)向下，企業(yè)需要控制投資規(guī)模。一方面，科學預(yù)測國家宏觀經(jīng)濟走向及調(diào)控政策變更趨勢，謹慎預(yù)判市場走向，做到投資“審時度勢”；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策之前需要客觀真實地衡量自身的財務(wù)狀況，在“量入為出”的原則下制定土地籌備計劃，保證土地儲量與企業(yè)的項目現(xiàn)金流規(guī)劃保持一致，避免盲目拿地造成現(xiàn)金流被大量占用。在理性投資理念的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對各投資項目進行合理組合與搭配，即對不同產(chǎn)業(yè)項目、周期長短不同的項目進行合理搭配。在投資前，企業(yè)必須樹立起憂患意識，在沒有具備長期競爭優(yōu)勢的條件下，可以選擇有穩(wěn)定收益的產(chǎn)業(yè)，當企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)不靈時則可以彌補其他產(chǎn)業(yè)資金投入；同時，需要避免集中投資一些開發(fā)周期較長的項目，應(yīng)該合理協(xié)調(diào)長短周期投資項目，利用短期項目資金周轉(zhuǎn)效率高的優(yōu)勢，有效規(guī)避投資風險，也能夠保證企業(yè)整體投資效益最大化［2］?？偟膩碚f，放緩?fù)顿Y速度、適量進行投資項目，并且注重合理搭配項目組合，以實現(xiàn)企業(yè)資本的循序積累，從而實現(xiàn)價值的最大化。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金風險

針對房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財務(wù)杠桿過高、現(xiàn)金流風險大等問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，如為了確保投融資的匹配度，可以采取科學規(guī)劃債務(wù)期限或者債務(wù)投資規(guī)模的方式。一方面，企業(yè)改善資本結(jié)構(gòu)最直接的方式之一就是合理控制債務(wù)融資規(guī)模，即通過適當稀釋股權(quán)融資比例的方式分散投資風險，加大權(quán)益型融資，隨著企業(yè)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，資源配置方向也會更加合理，企業(yè)價值也會增高；另一方面，合理規(guī)劃債務(wù)期限，償債時間要與項目投資時間節(jié)點匹配，盡量減少債務(wù)成本的產(chǎn)生。在開展債務(wù)融資工作時，為了減輕短期本息償還壓力，可以選擇長期債務(wù)融資方式，而短期債務(wù)融資則具備成本低且靈活度高的優(yōu)勢。企業(yè)長期融資如果可以定期匹配相應(yīng)的投資項目，并保持合理的比例，則可以對長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，降低融資成本，也能為企業(yè)創(chuàng)造價值。

（四）動態(tài)管理現(xiàn)金，提升現(xiàn)金流速

房地產(chǎn)企業(yè)要想提升經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)效率，應(yīng)該加強各渠道的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，保證其統(tǒng)籌管理。將最基本的生產(chǎn)和銷售作為現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)途徑，生產(chǎn)渠道的資金活動通常涉及項目開發(fā)前期及項目建設(shè)時期的資金投入，以應(yīng)收賬款和應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項為主；而營銷渠道則以銷售回款作為管理內(nèi)容，通過動態(tài)化、系統(tǒng)化管控，可以及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流管理過程中存在的問題。從生產(chǎn)渠道角度來說，企業(yè)可以以價值為導(dǎo)向建立資金循環(huán)機制，采取手段如下：其一，將工程施工進度納入全面預(yù)算管理范疇內(nèi)，在事前做好施工計劃、土地獲取時間的規(guī)劃，保證土地及時投入使用，并嚴格按照計劃施工，通過控制項目施工進度的方式縮減資金循環(huán)周期；其二，充分發(fā)揮ERP系統(tǒng)在資金流信息與業(yè)務(wù)信息中的融合管理作用，分析業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中的非增值鏈條，減少生產(chǎn)期間對資金的過度占用，避免工程延期給后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)帶來不利影響。從營銷渠道角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)要注意預(yù)收賬款款項回收環(huán)節(jié)，重點關(guān)注市場變化，及時采取有針對性的營銷策略加快存貨周轉(zhuǎn)，遵循“以銷定產(chǎn)”的基本原則，更好地防范市場不確定性帶來的風險［3］。

（五）加強預(yù)算管理，實現(xiàn)風險防范

全面預(yù)算管理對于資金收支控制具有一定的指導(dǎo)意義。在房地產(chǎn)企業(yè)中，以現(xiàn)金流為核心的預(yù)算編制工作中，必須堅持以下兩個原則：一是以收定支原則?，F(xiàn)金流管理與外部市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟形勢聯(lián)系較為緊密，在預(yù)算編制環(huán)節(jié)要充分預(yù)測各業(yè)務(wù)項目的現(xiàn)金支出需求及項目預(yù)期收益，嚴格把控資金支出關(guān)口。例如，在現(xiàn)金流管理工作中應(yīng)該合理調(diào)整現(xiàn)金比例，當現(xiàn)金存量低于預(yù)期時，應(yīng)該適時減小投資規(guī)模，以保證企業(yè)現(xiàn)有的資金能夠有效流轉(zhuǎn)。二是歸口管理原則。在開展現(xiàn)金流預(yù)算編制工作時，應(yīng)該在上一年預(yù)算執(zhí)行情況的基礎(chǔ)上結(jié)合本年度戰(zhàn)略規(guī)劃，在上下協(xié)調(diào)一致的前提下，預(yù)算目標一經(jīng)落實則進入執(zhí)行階段，并依據(jù)執(zhí)行差異及時分析原因，做好后續(xù)的整改工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要重視現(xiàn)金流風險防范工作，以經(jīng)濟景氣程度、行業(yè)發(fā)展前景、國家政策趨勢、經(jīng)營周轉(zhuǎn)能力、成本控制情況、產(chǎn)品競爭優(yōu)勢等作為主要因素，對項目現(xiàn)金流進行合理評估，建立風險測試模型，如ZATA模型、Logistic模型、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析模型等，及時確定企業(yè)資金缺口和來源，制定合理的投融資方案，建立嚴格的風險防范保障機制。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當以保值增值作為現(xiàn)金流管理的基本目標，通過調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略、控制投資規(guī)模、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)動態(tài)管理、強化預(yù)算控制、重視風險監(jiān)控等方式，逐步優(yōu)化現(xiàn)金流管理手段，提升企業(yè)的經(jīng)營效益。