柯云蝦

一、引言

2008年后，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)攀升，大量資源流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。近些年，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)隨之提升，已有不少國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)因投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)及資金回收風(fēng)險(xiǎn)，誘發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，失去市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，走向破產(chǎn)清算。面對(duì)新形勢(shì)、新環(huán)境，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，必須提升財(cái)務(wù)管理水平，正視可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，采取強(qiáng)而有力的財(cái)務(wù)內(nèi)控措施，管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素。

二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，所以國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)需維持良好財(cái)務(wù)狀態(tài)［1］。若財(cái)務(wù)管理存在問題，資金鏈斷裂，便會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度和質(zhì)量。目前來(lái)看，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模，投資了大量工程項(xiàng)目，中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司就是如此。但高投入不一定等于高回報(bào)，投資中存在很多帶有風(fēng)險(xiǎn)的影響因素［2］。若項(xiàng)目開發(fā)效益難以達(dá)到預(yù)期，投資收益率低，將直接導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)對(duì)資金有較高的要求，企業(yè)除自有資金和預(yù)售房款外，通常還需要通過(guò)籌資，獲得外部資金的支持，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)。從國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的情況來(lái)看，自有資本比例相對(duì)較低，很多時(shí)候依靠銀行貸款。任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，籌資活動(dòng)自然也不例外［3］。而市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化都可能影響到國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的籌資財(cái)務(wù)成果，對(duì)預(yù)期收益產(chǎn)生巨大影響。例如，利率波動(dòng)、貸款利率增長(zhǎng)，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求降低；項(xiàng)目開發(fā)成本增長(zhǎng)，可能導(dǎo)致國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法如約償還貸款，從而影響后續(xù)開發(fā)，資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，各階段都會(huì)產(chǎn)生巨額支出。例如，在土地獲取階段，土地獲取成本高，往往需付出巨大代價(jià)。且國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)參與的工程項(xiàng)目多、土地需求量大，土地資源的獲取需花費(fèi)巨資。另外，在工程項(xiàng)目建設(shè)階段，設(shè)備的使用、人力和物力的投入都會(huì)產(chǎn)生巨額費(fèi)用，若工程延期還會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目整體成本增加。龐大的資本投入，導(dǎo)致資金深度套牢，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)或資金市場(chǎng)發(fā)生變動(dòng)，房屋出現(xiàn)積壓情況，將導(dǎo)致資金回收困難，企業(yè)無(wú)力償還貸款。

三、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控現(xiàn)狀

（一）對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重視不足

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上長(zhǎng)期處于優(yōu)勢(shì)地位，融資相對(duì)簡(jiǎn)單，籌資難度較小。因此，許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不夠重視，相關(guān)管理工作較為粗放，管理理論落后，管理理念不清晰，沒有形成有效的管控機(jī)制［4］。且由于管理層不重視，各部門配合度低，沒有很好地配合財(cái)務(wù)內(nèi)控工作，導(dǎo)致無(wú)法有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與預(yù)警不及時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題不能及時(shí)得到處理。

（二）預(yù)算控制存在不足

預(yù)算管理關(guān)系到項(xiàng)目的進(jìn)度，會(huì)影響資金的利用率，決定資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)每個(gè)環(huán)節(jié)的資金投入量都比較大，對(duì)資金的使用效益有一定的要求。若缺乏有效的預(yù)算管控，將影響資金的利用率，發(fā)生超預(yù)算情況，甚至導(dǎo)致資金出現(xiàn)缺口。然而，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預(yù)算控制不到位的情況，內(nèi)控管理缺乏有效性和針對(duì)性，很多時(shí)候是進(jìn)行事后監(jiān)管，導(dǎo)致部分預(yù)算款項(xiàng)的設(shè)置缺乏真實(shí)性，編制參考不符合實(shí)際情況，預(yù)算追加缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，從而給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，易發(fā)生資金浪費(fèi)問題。

（三）沒有建立現(xiàn)代化內(nèi)控理念

現(xiàn)代房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，涉及諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)量非常龐大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素多，因此對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控提出了更多的新要求。然而，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才結(jié)構(gòu)老齡化，管理方面缺乏創(chuàng)新，沿襲傳統(tǒng)內(nèi)控模式，財(cái)務(wù)內(nèi)控沒有做到與時(shí)俱進(jìn)。很多時(shí)候依賴上級(jí)部門的規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)開展內(nèi)控工作，沒有根據(jù)內(nèi)控的需要更新內(nèi)控方式，沒有引入現(xiàn)代化財(cái)務(wù)內(nèi)控理念，沒有針對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需要，建立完善的內(nèi)控體系。在管理工作開展的過(guò)程中，缺乏對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用，導(dǎo)致內(nèi)控管理時(shí)效性差，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)無(wú)法得到實(shí)時(shí)管控，提升了潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金使用管理不到位

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，將導(dǎo)致國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)生變化。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)需求不穩(wěn)定，工程項(xiàng)目開發(fā)成本高。企業(yè)要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，資金的合理配置至關(guān)重要，合理利用資金才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)影響降低到企業(yè)可承受的范圍內(nèi)。然而，很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在問題。例如，征地階段沒有基于全面預(yù)算管理理念開展資金管控工作，籌資階段缺乏籌資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，施工階段成本費(fèi)用控制不足，資金使用流向控制不到位，最終導(dǎo)致資金的使用效益具有不確定性，無(wú)形之中提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控的措施

（一）健全財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視市場(chǎng)環(huán)境的變化，提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響力的重視程度，基于國(guó)有企業(yè)的特點(diǎn)，采取強(qiáng)而有力的財(cái)務(wù)內(nèi)控措施，健全現(xiàn)有內(nèi)控機(jī)制，從而嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)行為，打擊營(yíng)私舞弊的行為。具體來(lái)講，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要保證內(nèi)控管理的獨(dú)立性，避免自檢自管，要明確內(nèi)控權(quán)責(zé)劃分細(xì)則，確保財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制的合理性與科學(xué)性，通過(guò)明確責(zé)任提高各部門的配合度，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控的效率和質(zhì)量，從而形成一套行之有效的內(nèi)控模式，加強(qiáng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力，保障國(guó)有資產(chǎn)的安全。

（二）加強(qiáng)預(yù)算管理監(jiān)督

預(yù)算的編制和執(zhí)行質(zhì)量，關(guān)系到項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目質(zhì)量，會(huì)影響國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。資金利用率低，籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)居高不下，根本原因就是缺乏預(yù)算管理監(jiān)督，導(dǎo)致預(yù)算編制和執(zhí)行不規(guī)范，預(yù)算追加不合理。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)控措施，加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督管理，嚴(yán)格審查和核對(duì)預(yù)算編制方案及執(zhí)行情況，提高預(yù)算編制的嚴(yán)謹(jǐn)性。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的預(yù)算追加情況，必須全面審查，結(jié)合案例預(yù)測(cè)預(yù)算使用效益，檢驗(yàn)預(yù)算追加的合理性。

（三）樹立現(xiàn)代化內(nèi)控理念

項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)量就越多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素就越多。而傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)內(nèi)控措施很難做到面面俱到，難以滿足當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控需求。另外，21世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)越來(lái)越多，財(cái)務(wù)管理信息化已是大勢(shì)所趨。在這種情況下，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)行為進(jìn)行高效管控，規(guī)避潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須樹立現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)內(nèi)控理念。在財(cái)務(wù)內(nèi)控過(guò)程中融入信息技術(shù)手段，建立財(cái)務(wù)共享中心，通過(guò)信息化平臺(tái)更好地掌握財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)。基于大數(shù)據(jù)技術(shù)分析財(cái)務(wù)管理行為，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)類型和風(fēng)險(xiǎn)源，事先對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

（四）加強(qiáng)資金使用控制

對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金使用的合理性至關(guān)重要，將資金用到該用的地方，才能節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)成本，避免超預(yù)算情況發(fā)生，提高經(jīng)濟(jì)效益，避免資金冗余或浪費(fèi)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目各階段資金使用情況、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，制定與之相對(duì)應(yīng)的資金控制方案，加大資金控制力度，從而規(guī)避工程項(xiàng)目開發(fā)各階段可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，建設(shè)階段采購(gòu)環(huán)節(jié)，應(yīng)盡可能間接融資，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率。再如，籌資階段應(yīng)豐富籌資手段，挖掘潛在融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資大，收益明顯，但項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中也存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境下，若不采取有效的財(cái)務(wù)內(nèi)控措施，控制財(cái)務(wù)行為，將遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制，預(yù)測(cè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)管理行為進(jìn)行有效控制，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。