盧文惠

摘 ? ?要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)越來越受到關注。政府對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)控力度增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的競爭壓力日益加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采取科學的對策應對壓力和挑戰(zhàn)，而內(nèi)部控制管理則能夠協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決當前的困難，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行的內(nèi)部控制制度還存在一定的不足需要改進與優(yōu)化。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中的問題，提出了針對性的解決措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);企業(yè)內(nèi)部;控制制度;優(yōu)化

1 ?引言

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和企業(yè)自身的不斷壯大，企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理也隨之出現(xiàn)了一些問題，這就在客觀上要求企業(yè)建立好企業(yè)內(nèi)部的控制制度，完善好相關規(guī)章制度。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是一樣，房地產(chǎn)隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展也在不斷擴張，為了控制房地產(chǎn)市場泡沫的進一步壯大，我國政府出臺了一系列的政策加以制止，這就使得房地產(chǎn)市場所處的政策環(huán)境越來越惡劣，所以房地產(chǎn)要想在這樣的環(huán)境下繼續(xù)發(fā)展，必須要構建完善的內(nèi)部控制制度，增強企業(yè)的內(nèi)部控制能力和綜合競爭力。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立進行探討，并充分認識到房地產(chǎn)市場的優(yōu)缺點，找到相關措施對該市場所面臨的問題加以解決，以供參考。

2 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施內(nèi)部控制的必要性

近年來，國家為了維護房地產(chǎn)市場秩序，不斷加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的宏觀調(diào)控，在政府大力推廣“生態(tài)環(huán)?！崩砟畹耐瑫r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式和發(fā)展理念，以便更好地應對政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營管理中涉及到征地、拆遷、開發(fā)、建設和銷售等多個環(huán)節(jié)，企業(yè)業(yè)務流程十分復雜，而國家針對房價上漲趨勢，出臺了限購、限貸、限價等一系列政策，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利潤空間也隨之縮小。面對激烈的市場競爭環(huán)境和國家多項政策導向，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部控制管理，能夠提高企業(yè)對外部環(huán)境應對能力，促進企業(yè)健康發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金投入密集等特征，而完善的內(nèi)部控制管理體系能夠幫助企業(yè)深入市場，捕捉有效信息，提高企業(yè)投資決策的科學性，實時監(jiān)督房產(chǎn)開發(fā)、建設和銷售等環(huán)節(jié)的具體情況有助于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)過程中潛在的風險點，緊跟市場調(diào)整企業(yè)銷售策略，降低企業(yè)運營風險。

3 ?房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀與問題

3.1 ?沒有形成有效的管理機制

目前我國的許多房地產(chǎn)開發(fā)商對于內(nèi)部控制的意識淡薄，這也造成了企業(yè)的管理制度建設非常緩慢。許多管理層把重心放在了經(jīng)營上，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期很長，從前期的確定目標地塊到投標、競標，后期的設計、施工、銷售等流程，對于企業(yè)來說如果沒有一個有效的管理機制，繁雜且長期的工程很容易出現(xiàn)問題。此外，混亂的內(nèi)部管理同時也影響著企業(yè)內(nèi)部的溝通，因為工程期長，需要配合的部門多，沒有規(guī)范的工作流程，造成上下溝通不利，導致工程進度被拖慢，工作效率低下。

3.2 ?沒有完善的企業(yè)文化

文化是企業(yè)的軟實力，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，企業(yè)文化對企業(yè)員工的行為和思維方式都有著特殊的影響，作為品牌、建設施工和市場等多種資源因素相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只重視企業(yè)的收益，忽略了企業(yè)文化的重要性，使得企業(yè)文化難以形成，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的形成是極為不利的。

3.3 ?內(nèi)部監(jiān)督和風險管理不到位

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有內(nèi)部審計部門，但是審計人員在工作過程中缺乏完善的監(jiān)督機制的支持，導致審計范圍較為狹窄，審計結(jié)果不全面內(nèi)部監(jiān)督工作不到位。部分企業(yè)的內(nèi)部審計部門缺乏獨立性和權威性，審計過程中容易受到其他部門或人員的干擾，審計工作受到阻礙，影響內(nèi)部監(jiān)督工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險管理工作是非常關鍵的，若是管理層的決策出現(xiàn)錯誤、負債結(jié)構不合理、管理方式落后都會給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風險。根據(jù)目前大多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，企業(yè)的風險管理工作不到位，風險評估機制還有待完善，甚至部分企業(yè)對于風險的判斷僅憑管理人員的主觀判斷，可能會導致風險判斷失誤，延誤最佳的風險解決時間，給企業(yè)造成難以挽回的經(jīng)濟損失。

4 ?建立房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部控制制度的有效措施

4.1 ?形成科學的系統(tǒng)化管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部架構龐大且復雜，外部與各行業(yè)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工工作內(nèi)容雜亂且繁多。如果企業(yè)沒有形成良好的內(nèi)部控制管理，員工的工作沒有好的流程和制度，工作低效，對于企業(yè)將造成負面的影響。只有建立了系統(tǒng)和科學的內(nèi)部控制機制，各部門員工對于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和目標一致，有科學有效的工作流程，企業(yè)內(nèi)部對于各部門的事務有一套規(guī)范，才能夠保證制度的落實，達到內(nèi)部控制的目標。

4.2 ?強化會計系統(tǒng)控制

一方面，我國企業(yè)受到陳舊的管理體制影響，大多數(shù)企業(yè)的會計人員嚴重受到單位領導層的制約，沒有真正的獨立性，他們只是單純的報賬員，這就使得會計的監(jiān)督和管理職能大大弱化，并使得財務舞弊的現(xiàn)象時有發(fā)生。另一方面，這些現(xiàn)象說明我國企業(yè)會計制度是由外部操縱的，而且內(nèi)部會計控制與監(jiān)督力度明顯不夠。針對這些問題的出現(xiàn)，在進行會計業(yè)務處理的過程中，首先，不僅要為企業(yè)內(nèi)部管理提供優(yōu)質(zhì)的服務，更要把管理的理念融合在會計系統(tǒng)中，因為所有的投資者都會對會計職能（包括延伸出來的會計職能）進行全面的審核。其次，豐富傳統(tǒng)會計的核心內(nèi)容，把企業(yè)管理的控制系統(tǒng)進一步完善和健全并嚴格執(zhí)行，這樣就可以把整個組織管理的工作效率提高起來。最后，會計系統(tǒng)還應該要具備風險提示、風險防范、風險控制和管理的功能，這樣可以規(guī)避企業(yè)在遇到金融危機時發(fā)生的各類風險。

4.3 ?加強內(nèi)部監(jiān)督和風險管理

為了保證內(nèi)部控制制度能夠有效發(fā)揮作用，企業(yè)應當加強內(nèi)部審計監(jiān)督機制的完善，同時也要嚴格設置崗位，明確崗位職責，使崗位之間形成相互制衡監(jiān)督的關系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要保證內(nèi)部審計部門的獨立性以及權威性，審計部門的工作要不受外部因素的干擾，使得最終的審計監(jiān)督結(jié)果真實有效;另外，企業(yè)還需要積極引進外部監(jiān)督機構對企業(yè)的內(nèi)部控制工作展開監(jiān)督評價，接受外部監(jiān)督不僅有利于內(nèi)部控制制度的落實，也能夠保證內(nèi)部控制制度能夠融入到各個部門的管理工作中，提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要構建專業(yè)的風險管理部門和團隊，完善風險評估機制，在企業(yè)內(nèi)部的信息辦公系統(tǒng)中實現(xiàn)風險管理這一功能，利用信息技術對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營環(huán)節(jié)的信息進行準確分析處理，快速識別風險，以便于相關人員能夠在短時間內(nèi)制定科學的應對措施，最大程度的降低風險對于企業(yè)的不利影響。另外，企業(yè)在評估風險的同時要對企業(yè)的實際情況進行分析，明確風險的影響范圍以及造成的后果，避免制定的應對措施無法有效控制住風險。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行投資活動之前，由風險管理部門對投資活動中可能產(chǎn)生的經(jīng)營風險、資金風險、法律風險等進行全面評估，提前制定相應的風險應對措施，將企業(yè)的損失降到最低。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需針對自身經(jīng)營特點，構建完善的風險預警機制，利用信息技術準確識別風險，判斷風險的影響范圍和造成的后果。

5 ?結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制是企業(yè)提高管理水平、加強資本控制的有效手段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營管理過程中要重視內(nèi)部控制的應用，創(chuàng)造良好的內(nèi)控環(huán)境，通過完善內(nèi)控機制、改善內(nèi)控執(zhí)行手段、拓寬融資渠道等方式建立有效的管理制約機制，降低企業(yè)的運營風險，更好地應對市場環(huán)境。

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