柳 明

北方民族大學(xué)法學(xué)院，寧夏 銀川 750021

一、引言

《合同法》第286條規(guī)定，若發(fā)包人違反既定合同，逾期未支付建設(shè)工程價款，經(jīng)承包人催告，在合理期限內(nèi)仍未支付建設(shè)工程價款的，除非迫于工程性質(zhì)不適合折價或拍賣外，原則上承包人有權(quán)行使其享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)（以下簡稱價款優(yōu)先權(quán)），即就該工程折價或者拍賣所得價款優(yōu)先受償。其“優(yōu)先性”體現(xiàn)在優(yōu)先于該工程上的抵押權(quán)、其他普通債權(quán)優(yōu)先受償。《民法典》第807條基本延續(xù)了這一規(guī)定。但最高院“法釋〔2002〕16號”批復(fù)［1］（以下簡稱《批復(fù)》）第2條規(guī)定，價款優(yōu)先權(quán)不得對抗支付了全部或者大部分款項的買受人購房債權(quán)。在具體的法律實(shí)務(wù)當(dāng)中，這兩個權(quán)利沖突的案件屢見不鮮，如“謝應(yīng)朝等與廣州漢和房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案”［2］、“福建華品建設(shè)有限公司與陳道鉦執(zhí)行異議糾紛上訴案”［3］等等，依據(jù)相關(guān)的法律和司法解釋，法院最終的裁判不盡相同，不能平衡雙方的利益，以實(shí)現(xiàn)“定紛止?fàn)帯敝康摹?/p>

二、購房債權(quán)的基本定位

所謂“購房債權(quán)”，是指房屋買受人依與房地產(chǎn)企業(yè)訂立的購房合同支付了全部或者大部分購房款項后，房地產(chǎn)企業(yè)因破產(chǎn)等緣由，不能如約交房時。此時，買受人對房地產(chǎn)企業(yè)所享有的返還所支付購房款項及利息、違約金、特定情形下懲罰性賠償金等的債權(quán)請求權(quán)。

（一）購房債權(quán)的“優(yōu)先性”

從必要性的角度看，對于一般的買受人，若動輒幾十萬乃至百萬的購房債權(quán)難以有效維護(hù)，將會威脅到該買受人及其近親屬“安身立命”之根本。并且《批復(fù)》第2條的規(guī)定，明確要求承包人享有的價款優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人。既然承包人的價款優(yōu)先權(quán)依法得以優(yōu)先于其他抵押權(quán)和普通債權(quán)受償，那么購房債權(quán)自然同樣可以處于優(yōu)先受償?shù)牡匚弧?/p>

（二）如何理解“不得對抗”

如前所述，價款優(yōu)先權(quán)“不得對抗”購房債權(quán)。但關(guān)于何謂“不得對抗”？在理論界有兩種不同觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一：“不得對抗”是指價款優(yōu)先權(quán)劣后于購房債權(quán)受償。

持該觀點(diǎn)的人認(rèn)為，“價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”即為“價款優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)劣后于購房債權(quán)受償”的意思，所以依據(jù)《合同法》和《批復(fù)》的內(nèi)容，在符合其他法定條件之下，可以大致得出一個權(quán)利優(yōu)先受償?shù)捻樞颍骸百彿總鶛?quán)〉價款優(yōu)先權(quán)〉抵押權(quán)〉普通債權(quán)?！表氃谇耙豁樜恢畟鶛?quán)得到完全清償以后，如若債務(wù)人還有剩余財產(chǎn)，方可滿足后一順位的債權(quán)。該觀點(diǎn)的理由在于，其一，從《批復(fù)》第2條的措辭來看，“不得對抗”很明顯強(qiáng)調(diào)購房債權(quán)與價款優(yōu)先權(quán)存在先后受償?shù)年P(guān)系，即購房債權(quán)優(yōu)先于價款優(yōu)先權(quán)。其二，與擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)、長期參與市場競爭的承包人相比，作為個體的買受人，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)知識等方面更顯弱勢，更加需要法律予以傾斜保護(hù)。

觀點(diǎn)二：“不得對抗”是指價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)同順位受償。

該觀點(diǎn)認(rèn)為，“不得對抗買受人”應(yīng)作“不得優(yōu)先于買受人受償”來理解，即價款優(yōu)先權(quán)既可以劣后于購房債權(quán)，也可以與購房債權(quán)同等順位受償。其理由為：其一，該司法解釋之所以使用“不得對抗”而非“劣后于”、“優(yōu)先于”的措辭，是基于尋求價款優(yōu)先權(quán)和購房債權(quán)之間平衡的考量。［4］若意欲表達(dá)購房債權(quán)絕對優(yōu)先于價款優(yōu)先權(quán)的話，完全可以直接使用“劣后于”或者“優(yōu)先于”的表達(dá)，誠如《海商法》關(guān)于“船舶優(yōu)先權(quán)”的規(guī)定。其二，“物權(quán)法定”原則下，如果說價款優(yōu)先權(quán)是由《合同法》第286條規(guī)定的話，購房債權(quán)的優(yōu)先性并不存在法律基礎(chǔ)，司法解釋并不能夠創(chuàng)設(shè)一個優(yōu)先于法定物權(quán)的權(quán)利。其三，價款優(yōu)先權(quán)之立法目的在于保障承包人的工程價款，進(jìn)而為勞動者特別是農(nóng)民工的勞動報酬提供保障?！百彿總鶛?quán)優(yōu)先”之目的在于保障買受人的利益，但是兼顧買受人的利益絕不等于犧牲承包人及其勞動者的利益。

三、解決價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)沖突的現(xiàn)有方案

在實(shí)踐當(dāng)中，同樣具有“優(yōu)先性”的價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)不可避免的會產(chǎn)生沖突。由于價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)的背后所涉及的群體都應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹乇Ｗo(hù)，因此如何合理有效地解決二者之間的沖突，當(dāng)前主要有以下三種方案。

（一）購房債權(quán)優(yōu)先滿足

該方案側(cè)重于購房債權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，其理由為：其一，如前述，買受人的購房債權(quán)憑借其自身的重要性，需要法律予以特別的保護(hù)。其二，亦如前述，依據(jù)《批復(fù)》第2條，應(yīng)當(dāng)將“不得對抗”理解為購房債權(quán)優(yōu)先。［5］即優(yōu)先保護(hù)支付了全部或者大部分購房款項的買受人的購房債權(quán)。其三，價款優(yōu)先權(quán)旨在解決承包人的工程報酬問題，特別是以農(nóng)民工為代表的勞動者的工資報酬。在新近生效的《保障農(nóng)民工工資支付條例》當(dāng)中，已經(jīng)通過設(shè)置“工程款支付擔(dān)?！?、“農(nóng)民工工資專用賬戶”等制度來充分保障這一權(quán)利，因此不再需要購房債權(quán)對此作出讓步。

（二）價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)同等順位受償

該方案側(cè)重于承包人工程債權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，其理由為：其一，如前述，承包人的工程價款能否獲償，關(guān)乎以農(nóng)民工為代表的勞動者的勞動報酬。鑒于事關(guān)勞動者之切身利益，法律有傾斜保護(hù)的必要性。其二，價款優(yōu)先權(quán)屬于法定的抵押權(quán)，而購房債權(quán)本質(zhì)上屬于普通債權(quán)，原則上“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”。只不過依據(jù)《批復(fù)》第2條為了兼顧買受人利益而做出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將“不得對抗”理解為購房債權(quán)與價款優(yōu)先權(quán)可以同等順位受償，如此才能做到兩方利益的兼顧，更有利于公平正義的實(shí)現(xiàn)，從而獲得較好的社會效果。

（三）參照不宜折價拍賣的情形處理

《合同法》第286條對價款優(yōu)先權(quán)之“優(yōu)先”略有保留，若建設(shè)工程之性質(zhì)不宜折價、拍賣，承包人的價款優(yōu)先權(quán)便不能實(shí)現(xiàn)。問題之肯綮在于，哪些建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)被法院認(rèn)為是“按照其性質(zhì)不宜折價、拍賣”？《合同法》抑或是《批復(fù)》均沒有作出明確的界定，通說是出于國家及公共利益的考量，暫且包括國家重點(diǎn)工程、具有特定用途的工程等，但仍非定論。將購房債權(quán)與價款優(yōu)先權(quán)的沖突按照“不宜折價拍賣的情形處理”是考慮到這一問題背后涉及到社會公共利益的考量，從而規(guī)避對該問題的直接硬性解決，［6］意在具體問題具體分析，在個案當(dāng)中尋求平衡。

四、解決價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)沖突的新方案

若要合理地調(diào)和兩種權(quán)利之間的抵牾，必須要平衡承包人與買受人雙方的利益，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨窘境，更有甚至“資不抵債”之時，應(yīng)當(dāng)努力做到雙方利益損失最小化。

（一）前述三種方案的缺陷

第一，購房債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的方案存在缺陷——對勞動者報酬的保護(hù)不夠周延。如若作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，且殘資不抵各債之所求，優(yōu)先滿足購房債權(quán)會使價款優(yōu)先權(quán)在一定程度上遭受損失，甚至完全得不到清償。這終會致使勞動者的報酬無法保障。雖然《保障農(nóng)民工工資支付條例》設(shè)置了理想化的制度，但是由于實(shí)際操作過程當(dāng)中的千差萬別，對權(quán)利的保護(hù)依然不夠周延，需要有兜底性的法律保障。

第二，兩權(quán)利同等順位受償存在勞動者報酬“被綁架”的風(fēng)險。實(shí)踐中在作為債務(wù)人的發(fā)包人的財產(chǎn)不足以滿足全部債務(wù)清償要求時，承包人假借追索勞動者報酬的名義，將勞動者報酬捆綁在自己的工程價款債權(quán)之上，借助法律側(cè)重保護(hù)勞動者報酬的傾向，來滿足自己的材料款、費(fèi)用支出乃至其他利益。這無疑是對后順位債權(quán)人利益的侵害。對于此種“綁架”，最高院持反對態(tài)度，因?yàn)椤杜鷱?fù)》第3條將價款優(yōu)先權(quán)內(nèi)容限制在勞動報酬、材料款等“實(shí)際支出費(fèi)用”上，且不包括房地產(chǎn)企業(yè)違約所致?lián)p失。

第三，規(guī)避并非解決問題之道。參照不宜折價拍賣的情形處理是對解決該沖突的規(guī)避，沒有真正化解該沖突，而是將該問題交給審理個案的法官來處理。但純粹依賴法官在個案當(dāng)中的自由裁量，沒有相對具體的法律標(biāo)準(zhǔn)是不可行的。價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)的沖突往往會涉及公眾的切身利益，如果不能妥善處理，將會產(chǎn)生非常惡劣的社會影響。

（二）價款優(yōu)先權(quán)中勞動者報酬單獨(dú)優(yōu)先

承包人工程價款與購房債權(quán)同等順位受償具有一定的合理性，重點(diǎn)在于如何彌補(bǔ)勞動者報酬“被綁架”的缺陷？可以將承包人工程價款當(dāng)中的勞動者報酬部分單獨(dú)列出，并且置于購房債權(quán)的同一順位當(dāng)中獲得受償。其優(yōu)勢在于，其一可以兼顧勞動者報酬和購房債權(quán)的權(quán)利保障。其二可以防止承包人惡意“綁架”勞動者報酬，借追索勞動報酬之名，行維護(hù)私利之實(shí)。其三符合《合同法》第286條保障勞動者報酬得以實(shí)現(xiàn)的立法原情，也不違背《批復(fù)》第2條維護(hù)買受人購房債權(quán)的目的。

（三）排除購房債權(quán)中懲罰性賠償債權(quán)的優(yōu)先性

懲罰性賠償制度的性質(zhì)屬于國家公權(quán)力對于違法行為的懲罰，其直接目的在于對違法行為給予懲罰，并且震懾其他意欲實(shí)施違法行為的“不安分子”，間接目的在于維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益、維持良好的消費(fèi)市場秩序。［7］

按照通說，買受人的購房債權(quán)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：其一，為購買商品房而支付的購房款項及其利息；其二，買受人與開發(fā)商在購房合同當(dāng)中約定的違約金；其三，買受人與開發(fā)商在購房合同當(dāng)中約定的定金以及根據(jù)“定金罰則”主張的款項（雖然違約金和定金條款不能并用，但可以同時約定。同時約定的可以選擇其一適用）；其四，在符合司法解釋明確的特定條件［8］之下，買受人對開發(fā)商所享有的“商品房買賣合同的懲罰性賠償金”；其五，購房債權(quán)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)包括的其他款項。然而在司法實(shí)務(wù)當(dāng)中，“懲罰性賠償金”經(jīng)常被作為購房債權(quán)的一部分由買受人主張優(yōu)先受償，甚至被法院的裁判所支持。這一做法其實(shí)是值得商榷的。

第一，有違立法者之初衷?！杜鷱?fù)》第2條的直接目的在于防止買受人的購房債權(quán)被價款優(yōu)先權(quán)不當(dāng)侵害，即保護(hù)買受人的購房債權(quán)，而不是在符合法定條件下，對作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)施以懲罰。懲罰性賠償金是由法律所規(guī)定的，而非買受人與房地產(chǎn)企業(yè)在合同中意思自治而成的，因而不同于違約金和“定金罰則”的賠償款項（此為房地產(chǎn)企業(yè)向買受人承擔(dān)的違約責(zé)任），所以將懲罰性賠償金作為購房債權(quán)的一部分是有違立法者初衷的。

第二，非但不能實(shí)現(xiàn)懲罰目的，反而會傷及其他后順位債權(quán)人利益。如前所述，懲罰性賠償制度的設(shè)立是為了對行為人的違法行為加以懲戒。但是當(dāng)債務(wù)人的殘存破產(chǎn)財產(chǎn)數(shù)額一定，且該殘資不抵各債之所求的時候，如果將懲罰性賠償金作為購房債權(quán)的一部分優(yōu)先受償，那么可供后順位債權(quán)人滿足債權(quán)的債務(wù)人財產(chǎn)勢必會減少，換言之，懲罰性賠償金侵害了后順位債權(quán)人的利益，懲罰被轉(zhuǎn)嫁到了后順位債權(quán)人之上。此種情形下，與其說懲罰性賠償金是在懲罰實(shí)施了違法行為的債務(wù)人，還不說是在懲罰后順位債權(quán)人。這是明顯不公平的。

所以為了兼顧后順位債權(quán)人的合法權(quán)利，避免“懲罰轉(zhuǎn)嫁”，應(yīng)當(dāng)將懲罰性賠償金從購房債權(quán)當(dāng)中剔除，將其順位置于普通債權(quán)之后。唯有債務(wù)人財產(chǎn)足以抵償全部債務(wù)，懲罰性賠償金真正的懲罰目的方才真正得以實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)束語

價款優(yōu)先權(quán)與購房債權(quán)的沖突是一個重要的法律問題，如何權(quán)衡二者之間的利益，并且避免不當(dāng)?shù)厍趾ζ渌麄鶛?quán)人的合法權(quán)益，值得仔細(xì)探討與斟酌。在面對沖突時，應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程價款當(dāng)中的勞動者工資部分與除懲罰性賠償部分外的購房債權(quán)置于同一順位，使其按適當(dāng)比例獲得清償。至于比例的具體多少，可以由法律結(jié)合各地的實(shí)際情況作出一般規(guī)定，再交由處理個案的法官來自由裁量，以追求實(shí)現(xiàn)個案的公正。