陳 杰

一、問題的提出

商鋪是商業(yè)活動中不可或缺的基礎(chǔ)，一般情況下，租賃是商人通常獲取商鋪的方式。 這樣可以將大量的資金投入到后續(xù)的經(jīng)營活動中，隨之而來，商鋪租賃關(guān)系中“空轉(zhuǎn)費”的糾紛層出不窮，由于缺乏明文的法律依據(jù)，導(dǎo)致各地法院關(guān)于商鋪空轉(zhuǎn)費糾紛的處理“同案不同判”的情況較為突出。在商事交易活動中，除個別情況下，商鋪承租人寄希望通過收取“空轉(zhuǎn)費”來彌補之前的經(jīng)營投入。 由于商鋪的稀缺性和獨一無二性，從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓費越炒越高，使得轉(zhuǎn)讓費大大超出營業(yè)資產(chǎn)實際價值，這種行為明顯侵犯了次承租人的權(quán)益和破壞了市場競爭秩序。 面對這種新的糾紛類型，司法審判中針對此類糾紛案件存在不同觀點：一方面根據(jù)交易習(xí)慣判定雙方關(guān)于空轉(zhuǎn)費的合同效力有效與否；另一方面，在實踐中缺乏空轉(zhuǎn)費行使的具體規(guī)則，當(dāng)事人之間容易對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議。 如果對空轉(zhuǎn)費僅僅做出籠統(tǒng)的概念解釋，難以保障市場交易中次承租人的合法權(quán)益。 因此，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓費進行合理的理論定位和認定標(biāo)準的研究，以此更好地在審判實踐中化解實務(wù)糾紛。

二、商事空轉(zhuǎn)費的概念及法律關(guān)系分析

(一)概念解析

商鋪空轉(zhuǎn)費，又稱商鋪轉(zhuǎn)讓費。 商鋪轉(zhuǎn)讓是指市場中的經(jīng)營者通過簽訂合同將店鋪的全部財產(chǎn)(有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn))作為整體予以轉(zhuǎn)讓的行為。 就本質(zhì)而言，確定商鋪轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額，一般考慮兩個要素：商鋪轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容既涉及剩余租賃期的轉(zhuǎn)讓亦涉及設(shè)備設(shè)施等有形資產(chǎn)，還包括品牌價值、商譽、供應(yīng)渠道、顧客群體、預(yù)期經(jīng)營利潤等無形資產(chǎn)。這些有價值的財產(chǎn)都是商事活動中經(jīng)營者多年積累下來的具有事實上的利益的財產(chǎn)價值。

(二)商鋪費及其法律關(guān)系的類型

按照商鋪轉(zhuǎn)讓中的法律關(guān)系，商鋪轉(zhuǎn)讓可分為兩種類型：第一層是商鋪所有權(quán)人與承租人(次承租人)之間簽訂的商鋪租賃合同，基于商鋪租賃合同商鋪所有權(quán)人向承租人(次承租人)收取租金；第二層是承租人與次承租人之間簽訂的商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓合同，基于商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓合同商鋪承租人向次承租人收取商鋪轉(zhuǎn)讓費。

三、商鋪空轉(zhuǎn)費的法律性質(zhì)

(一)理論觀點說

商鋪空轉(zhuǎn)費的法律性質(zhì)和法律地位屬于基礎(chǔ)性問題。只有理清基礎(chǔ)性問題，才能合理地設(shè)計出商鋪轉(zhuǎn)讓費的法律保護機制。

1.優(yōu)先續(xù)租說

學(xué)者韓正元所持觀點認為是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的購買：“商鋪空轉(zhuǎn)費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的購買，商鋪轉(zhuǎn)讓從法律性質(zhì)上來說，承租人本身對該商鋪享有優(yōu)先承租權(quán)，其將房屋轉(zhuǎn)讓后，是其所享有的優(yōu)先承租權(quán)亦相應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移至次承租人，同時向次承租人收取一定的轉(zhuǎn)讓費。”

這種主張商鋪轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的購買的觀點并不能成立，理由是在房屋租賃法律關(guān)系中，成文法律規(guī)定出現(xiàn)的詞條是房屋優(yōu)先購買權(quán)，并無優(yōu)先續(xù)租權(quán)這一說。 因此，優(yōu)先租賃權(quán)的成立前提是商鋪所有權(quán)人與承租人在簽訂租賃合同中要有明確的約定，基于約定賦予承租人商鋪優(yōu)先租賃權(quán)，承租人主張優(yōu)先續(xù)租權(quán)才有存在的法律基礎(chǔ)，否則，承租人以優(yōu)先續(xù)租權(quán)主張轉(zhuǎn)讓費并不具有對價的基礎(chǔ)。 從實踐中來看，關(guān)于約定優(yōu)先續(xù)租賃權(quán)的條款約定較少見，主要原因是商鋪所有權(quán)人會考慮到影響其將來所有權(quán)的行使。

2.剩余租期說

另有學(xué)者則認為商鋪轉(zhuǎn)讓費所對應(yīng)的并非優(yōu)先續(xù)租權(quán)，而是剩余租賃期限的轉(zhuǎn)讓對價，如學(xué)者劉志強所述：商鋪空轉(zhuǎn)費的法律性質(zhì)只能是在承租人在有權(quán)轉(zhuǎn)租房屋的情況下，次承租人為獲得剩余的租賃期限向轉(zhuǎn)租人所支付的一種對價。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，實踐中空轉(zhuǎn)費與合同剩余租期關(guān)聯(lián)并不密切。 在剩余租期長和剩余租期短不同的情況下，轉(zhuǎn)讓費收取并無區(qū)別，并且剩余租期的價值是可以明確計算折價，不存在爭議的，那么在商事活動中出現(xiàn)大量轉(zhuǎn)讓費大大超出租金，這又如何解釋?

3.交易習(xí)慣說

商事實踐多年的商鋪轉(zhuǎn)讓費作為一項交易習(xí)慣，是商鋪受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的一項補償費，從性質(zhì)上看，這種補償是融合了轉(zhuǎn)讓人基于商譽提升、預(yù)期經(jīng)營利益放棄及商事營業(yè)場所租賃權(quán)讓渡等因素的綜合性補償。

筆者比較贊同關(guān)于交易習(xí)慣的觀點，首先，商鋪轉(zhuǎn)讓費在商鋪轉(zhuǎn)讓交易活動中雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法，符合司法解釋的規(guī)定。 其次，出現(xiàn)商鋪空轉(zhuǎn)費糾紛的案件時，基于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第七條的相關(guān)規(guī)定承認其合同的效力。 再次，法院可以借助公平原則和誠實信用原則平衡當(dāng)事人之間的利益，因此出現(xiàn)糾紛可以優(yōu)先借助現(xiàn)有法律規(guī)定來處理空轉(zhuǎn)費糾紛問題。

(二)審判實踐說

關(guān)于轉(zhuǎn)讓費的性質(zhì)，除了理論界的觀點不一，在審判實踐中對此的認識也存在不同觀點，以下引用三個典型的案例從實務(wù)角度梳理現(xiàn)有不同的審判觀點。

1.有形資產(chǎn)——實物為支付對價

案例一：原告與被告簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方約定將剩余租賃期2 個月及其物資、設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，折算轉(zhuǎn)讓費共計35000 元，由原告經(jīng)營使用至被告的租期屆滿日。 隨后不久，商鋪所有權(quán)人得知后通知原告在被告的租期屆滿后不予續(xù)租，對此，原告基于不能續(xù)租向被告請求返還轉(zhuǎn)讓費35000 元。 法院認為，第一，原告已根據(jù)合同約定經(jīng)營至期限屆滿，商鋪產(chǎn)權(quán)人不予續(xù)租并不影響原告與被告之間商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議的履行；第二，其中的轉(zhuǎn)讓費部分，在合同中應(yīng)視為對被告的物資與設(shè)備所支付的對價且原告至今仍占有被告的物資與設(shè)備，即商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)履行完畢，不予支持。

在審判實踐中，以商鋪實物為對價支付的轉(zhuǎn)讓費糾紛最為典型，本案中，就該案的爭議焦點來看，法院傾向認可為該轉(zhuǎn)讓費支付的對價是對轉(zhuǎn)讓商鋪的物資，在該轉(zhuǎn)讓店鋪中確實有大冰淇淋機、小冰淇淋機、爆米花機等設(shè)備及店內(nèi)小物件，那么轉(zhuǎn)讓費的對價僅僅是是對這些實物的購買嗎? 從雙方當(dāng)事人簽訂的商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議本意來看，原告之所以愿意支付超過物資設(shè)備的空轉(zhuǎn)費是認為被告租賃期屆滿后自身能夠繼續(xù)承租經(jīng)營涉案商鋪，而原告在答辯中提出導(dǎo)致不能續(xù)租的原因是被告將涉案商鋪未經(jīng)商鋪產(chǎn)權(quán)人同意擅自轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致原告未能獲得續(xù)租權(quán)，法院對此未納入審理范圍，只將實物作為轉(zhuǎn)讓費的對價對原告是不公平的，并沒有平衡好雙方的利益。

2.無形資產(chǎn)——以預(yù)期可得利益為支付對價

案例二：原告舒某與被告張某簽訂租賃協(xié)議合同約定租期為5 年的商鋪租賃合同，并根據(jù)商鋪經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定支付轉(zhuǎn)讓費為10 萬元，但由于被告的商鋪所在位置基礎(chǔ)設(shè)施未按照合同的約定在約定期限內(nèi)建立完善，導(dǎo)致原告無法正常繼續(xù)經(jīng)營下去，在該租賃合同僅履行了14 個月的情況下，原告以違背公平原則，請求解除租賃協(xié)議并返還轉(zhuǎn)讓費10 萬元。 經(jīng)法院審理后，認為原告之所以愿意支付高昂的轉(zhuǎn)讓費是包括基于長達5 年的租期所帶來的預(yù)期利益，因此在租賃合同僅持續(xù)了14 個月的情況下，被告收取高額的轉(zhuǎn)讓費與民法的公平原則明顯相悖，也違背了當(dāng)事人訂立合同的目的和實際情況，本案中按照協(xié)議經(jīng)營5 年租期折算，平均每年轉(zhuǎn)讓費為2 萬元，結(jié)合原告實際適用租賃房屋的時間僅為16 個月，被告應(yīng)返還原告轉(zhuǎn)讓費7000 元。

在本案中的爭議焦點為轉(zhuǎn)讓費是否退還，法院以原告對租賃物實際的租賃期限作為主要的考量因素，原告對商鋪實際的租賃期限越長，預(yù)期可得利益越高，轉(zhuǎn)讓費就相對來說更高。 因此，由于原告的預(yù)期利益沒有實現(xiàn)的可能，轉(zhuǎn)讓費應(yīng)予以相應(yīng)的退還。

3.商事習(xí)慣為支付對價

案例三：原告張某與被告林某簽訂商鋪營業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓費為65000 元，與第三人商鋪所有權(quán)人葛某簽訂房屋租賃合同約定租賃期為2 年，在原告經(jīng)營16 個月后，第三人葛某提前收回該門面，導(dǎo)致原告無法繼續(xù)經(jīng)營，請求被告退還轉(zhuǎn)讓費。 法院審理認為，因商鋪所有權(quán)人導(dǎo)致與原告無法經(jīng)營的原因與被告沒有關(guān)聯(lián)，原告向被告支付的轉(zhuǎn)讓費是基于商鋪租賃行業(yè)交易慣例，原告作為承租人是在考察商鋪地理位置、人氣程度等各種風(fēng)險的前提下與被告達成商鋪經(jīng)營轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并據(jù)此向被告支付了轉(zhuǎn)讓費，商鋪的經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)由原告自行承擔(dān)。

本案中司法審判以交易習(xí)慣為認定依據(jù)，是商事轉(zhuǎn)讓費類型中的混合型，在不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下，承租人履行完商鋪轉(zhuǎn)讓合同約定的義務(wù)，即行退出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，承租人轉(zhuǎn)讓合同符合商事交易習(xí)慣，經(jīng)過“合法性”判斷，在形式層面沒有違反法律規(guī)范，在實質(zhì)層面公平合理。 因此，次承租人與商鋪所有權(quán)人訂立租賃合同發(fā)生糾紛，不應(yīng)牽連到已履行完畢的轉(zhuǎn)讓合同。

四、商鋪轉(zhuǎn)讓費的規(guī)則思考

(一)商鋪轉(zhuǎn)讓費的價值理念

1.效益優(yōu)先

空轉(zhuǎn)費的收取具有對社會資源進行調(diào)配的作用，是商法效益優(yōu)先原則的體現(xiàn)，起到繁榮經(jīng)濟的作用。 一方面，站在承租人的立場，轉(zhuǎn)讓費的收取是對其前期經(jīng)營投入的現(xiàn)值補償，承租人通過收取空轉(zhuǎn)費可以彌補大量前期投入，降低經(jīng)營成本，使其在承租期間的投資得以發(fā)揮持續(xù)的利用價值。另一方面，站在次承租人的立場，盡管支付了相應(yīng)轉(zhuǎn)讓費，但是，使得在營業(yè)資產(chǎn)解體后附合在商鋪上具有整合性的營業(yè)資產(chǎn)得到持續(xù)利用，這對于后續(xù)的經(jīng)營者展開營業(yè)活動，不僅可以減少前期店鋪啟動的投入成本，而且使得商鋪開業(yè)即進入正軌。 可見，商鋪轉(zhuǎn)讓的價值使得存在于商業(yè)之上潛力無限的營業(yè)資產(chǎn)在概括處理時達到價值最大化，具有現(xiàn)實的經(jīng)濟利益。

2.尊重商事交易習(xí)慣

在市場交易不斷發(fā)展的過程中，合同當(dāng)事人對于商鋪空轉(zhuǎn)費的約定是民事主體自愿的取舍，符合民事法律規(guī)范意思自治的基本原則，其目的在于次承租人為自己競爭良好的經(jīng)營環(huán)境繼受并持續(xù)商鋪轉(zhuǎn)讓人的商事營業(yè)活動而支付的對價，既是當(dāng)事人意思自治原則的表現(xiàn)，而且并不違反市場經(jīng)濟活動中商事主體自由競爭的規(guī)則。 因此，在合同不違反民事法律規(guī)范強制性規(guī)定和公序良俗等基本原則的情況下，商鋪空轉(zhuǎn)合同中當(dāng)事人對于轉(zhuǎn)讓費等具體約定應(yīng)當(dāng)多尊重當(dāng)事人的意思自治，由市場機制與價格機制自由調(diào)節(jié)，法律不宜對此過多干涉。 但是，法律也不是放任為之，商事交易習(xí)慣是否合理，判斷是否合理的標(biāo)準包括抽象和具體兩個方面，抽象意義上符合公平和誠實信用原則，這是保證商事習(xí)慣適用結(jié)果正確的價值判斷，具體就是，在產(chǎn)生的經(jīng)濟效益上是否合理，即損失應(yīng)該小于投入的成本。 因此，當(dāng)空轉(zhuǎn)費收取出現(xiàn)實質(zhì)性不平等的情況時，它就失去了合理的依據(jù)，在審判實踐中， 應(yīng)當(dāng)遵循民法、合同法的公平原則和誠信原則，以衡平當(dāng)事人之間的合同利益，避免當(dāng)事人一方出現(xiàn)財產(chǎn)利益受損。

(二)轉(zhuǎn)讓費合理的認定標(biāo)準

1.商鋪轉(zhuǎn)讓費的價值定位

在法律層面上不宜過多限制范圍，而是取決于轉(zhuǎn)讓費標(biāo)的的特殊性。 作為商鋪轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的——營業(yè)資產(chǎn)，不僅包括裝飾裝修、物資設(shè)備等有形財產(chǎn)，而且包含對無形資產(chǎn)和利益的收容性，包括品牌價值、商譽、供應(yīng)渠道、顧客群體、預(yù)期經(jīng)營利潤等。 總的原則是衡平承租人與次承租人的利益，使得社會資源得到充分的利用，增加社會財富。

2.轉(zhuǎn)讓費支付的對價基礎(chǔ)須對次承租人有用的價值

商鋪轉(zhuǎn)讓費產(chǎn)生的對價為次承租人有用的價值，如何判斷價值，至少應(yīng)考慮兩個方面的標(biāo)準：一是現(xiàn)實可得利益，憑借剩余資產(chǎn)能夠開展經(jīng)營活動，是能對次承租人直接產(chǎn)生的價值；二是預(yù)期可得利益，對次承租人而言，收取轉(zhuǎn)讓費應(yīng)具有合理的對價基礎(chǔ)。 在排除次承租人自身管理能力、該行業(yè)的前景等商業(yè)風(fēng)險的因素下，憑借商鋪在未來的經(jīng)營活動中有產(chǎn)生預(yù)期利益的可能性，這是空轉(zhuǎn)費制度存在的價值基礎(chǔ)，是商鋪剩余資產(chǎn)發(fā)揮最大價值的表現(xiàn)。

3.限制轉(zhuǎn)讓費收取主體

商鋪空轉(zhuǎn)費僅限于承租人與次承租人之間約定適用，如前文所述，轉(zhuǎn)讓費是基于商鋪經(jīng)營者對商鋪價值積累做出長期實質(zhì)性貢獻的人，因此經(jīng)營者(承租人)主張商鋪轉(zhuǎn)讓費具有合法性基礎(chǔ)，商鋪所有權(quán)人基于租賃合同收取租金本身的行為已構(gòu)成，其無權(quán)在對價外讓承租人承擔(dān)額外的費用。 同理，在商鋪轉(zhuǎn)讓活動中，承租人也無權(quán)在轉(zhuǎn)讓費外額外收取次承租人的店面租金，承租人可基于其在經(jīng)營過程中對商鋪的投入程度，通過收取次承租人的轉(zhuǎn)讓費用來彌補自身損失，所以轉(zhuǎn)讓費不是基于法律的規(guī)定而取得轉(zhuǎn)讓費，而是基于承租人與次承租人雙方約定而取得。

五、結(jié)語

關(guān)于優(yōu)先租賃說、剩余租期說這兩種觀點對商鋪空轉(zhuǎn)費的性質(zhì)界定都在不同層面具有局限性，而交易習(xí)慣說，一方面，將現(xiàn)有的法律規(guī)定關(guān)于交易習(xí)慣的規(guī)則引入司法實踐，可以承擔(dān)實體法功能，填補實體法空缺；另一方面，在我國的司法實踐中，應(yīng)當(dāng)認識到“空轉(zhuǎn)費”作為一種商鋪轉(zhuǎn)讓交易活動中廣為適用的合同條款，是市場競爭中商事主體自主交易產(chǎn)生的交易慣例。 市場經(jīng)濟處于動態(tài)發(fā)展中，商事轉(zhuǎn)讓費包含的客體不斷變化更新，法律對于轉(zhuǎn)讓費的認定與分配并不能采取單一的標(biāo)準，而是要具體考慮商鋪現(xiàn)實存在的商業(yè)財產(chǎn)價值，商事習(xí)慣則具有非固定規(guī)則制約的靈活性的司法功能，使承租人的剩余資產(chǎn)價值最大化，降低次承租人投入成本，實現(xiàn)商事剩余資產(chǎn)的利益最大化。