盧枷霖

[摘 要] 近年來，伴隨著國民經(jīng)濟水平的顯著提升，人們生活質(zhì)量的改善，國家對物業(yè)管理工作的關(guān)注和重視不斷提高。因此，不斷提升物業(yè)管理水平，對改善人居環(huán)境，強化小區(qū)治安，為居民提供一個和諧安寧的生活環(huán)境具有重要的意義?，F(xiàn)如今，盡管我國物業(yè)管理水平一直呈現(xiàn)上升的趨勢，現(xiàn)代商品房小區(qū)的物業(yè)管理水平也在逐步提升。然而縱觀我國大部分老舊小區(qū)，在物業(yè)管理方面仍然面臨著巨大的考驗和困境，其物業(yè)管理水平無法滿足業(yè)主的日常需求。因此，文章根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析，提出了老舊小區(qū)物業(yè)管理改進的有效措施。

[關(guān)鍵詞] 老舊小區(qū)；物業(yè)管理；問題；對策

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

通常情況下，老舊小區(qū)的管理難度較高，同時存在物業(yè)管理工作難以開展的情況。從2017年11月北京市政府提出“老舊小區(qū)綜合整治方案”以后，很多老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司都在不斷進行管理模式的改進和創(chuàng)新。如安裝24小時監(jiān)控探頭、綠化環(huán)境等，通過一系列的小區(qū)改造，在改善小區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ)上，安全品質(zhì)也有所提升，促使居民能夠真正感受到城市發(fā)展所帶來的舒適生活，帶動老舊小區(qū)步入良性的發(fā)展道路。

一、老舊小區(qū)物業(yè)管理概述

老舊小區(qū)指的是建筑修建比較久遠的住宅小區(qū)，我國大部分老舊小區(qū)最初都是由企業(yè)或者事業(yè)單位、政府部門組織修建的，且根據(jù)員工的崗位層次和工齡進行住房分配，而只需要收取員工較低的租金或者以最低的內(nèi)部價格售賣給員工，計劃經(jīng)濟色彩十分濃烈。另外，也有部分小區(qū)是在早期開發(fā)商投資建設(shè)僅供出售的商品房，是早期住房改革留下來的產(chǎn)物。其次，和新建小區(qū)相比，老舊小區(qū)一般建設(shè)時間在上世紀(jì)80年代，房齡都在30—50年左右，設(shè)備設(shè)施老化，建筑面積偏小，大多都是多層，無電梯。而物業(yè)管理一般都是由機關(guān)事業(yè)單位的房屋管理部門統(tǒng)一管理，生態(tài)環(huán)境差、功能配套不全、管理理念和方式依然停留在傳統(tǒng)房屋管理模式上[1]。管理內(nèi)容方面，傳統(tǒng)的房屋管理只需要負責(zé)維修設(shè)施、設(shè)備等，目的在于維護房屋的基本狀況，降低安全風(fēng)險。老舊小區(qū)的物業(yè)管理和業(yè)主之間存在雙向選擇的關(guān)系，從業(yè)主服務(wù)角度入手，其管理更為社會化和專業(yè)化。物業(yè)管理指的是業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司，有物業(yè)和業(yè)主根據(jù)服務(wù)合同約定，對房屋相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共區(qū)域進行維修和養(yǎng)護管理，最終實現(xiàn)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動的有序進行。

二、老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）規(guī)劃設(shè)計不合理，基礎(chǔ)設(shè)施損失程度較高

老舊小區(qū)，由于受早期規(guī)劃設(shè)計和施工水平的限制，從現(xiàn)如今發(fā)展角度來看，在規(guī)劃和設(shè)計方面仍然存在著很多缺陷和不足，且年代過于久遠，基礎(chǔ)設(shè)施損失程度也較高，尤其是伴隨著人們生活水平的提升，幾乎家家戶戶都有私家車輛，并且還呈現(xiàn)快速攀升的趨勢。這對于老舊小區(qū)來說，以往的規(guī)劃設(shè)計數(shù)量無法滿足目前居民停車需求。其次，大部分老舊小區(qū)在最初開始設(shè)計規(guī)劃時沒有配備足夠數(shù)量的停車位，導(dǎo)致老舊小區(qū)安裝地鎖的現(xiàn)象十分顯著，在占用人行道和車道的基礎(chǔ)上，還影響了小區(qū)居民的正常生活和出行[2]。由停車引起的糾紛時常發(fā)生，這也是老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的難點問題之一。

（二）物業(yè)管理難度升級

部分老舊小區(qū)都是單位自管或者企業(yè)承包的形式，轉(zhuǎn)交給街道以后，居民本身已經(jīng)形成了計劃經(jīng)濟時代單位宿舍服務(wù)全包的服務(wù)形式，并沒有形成花錢買服務(wù)的意識。同時，在小區(qū)中，外來務(wù)工人員和低收入家庭偏多，由于收入問題，很多居民都沒有主動繳納物業(yè)費的意愿，這就形成了物業(yè)費收繳困難的現(xiàn)象。

由于以上問題，則會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)受到一定程度的經(jīng)濟虧損，只能在政府的扶持下，勉強維系工作，這樣直接減少了服務(wù)內(nèi)容，也導(dǎo)致物業(yè)管理水平和服務(wù)水平降低的問題。其次，隨著國民經(jīng)濟的提升，人們生活質(zhì)量的顯著改善，大部分老舊小區(qū)的居住條件和基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)無法滿足當(dāng)前居民的需求。除此之外，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費用也越來越高，這直接提升了物業(yè)管理的成本投入，物業(yè)公司也無法承擔(dān)昂貴的維修費用，進而造成很多歷史遺留問題。

（三）小區(qū)業(yè)主自治能力不足

老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體占據(jù)比例居多，文化程度也相對不高，居民對自身的利益期望也往往過高，對維護公共環(huán)境和公共利益積極性和興趣也不大。其中居民占據(jù)公共利益的現(xiàn)象時常存在，業(yè)主對物業(yè)管理的訴求也越來越多，無法達到統(tǒng)一的意見。即使小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但由于物業(yè)矛盾情況復(fù)雜、委員會成員專業(yè)知識有所欠缺，導(dǎo)致業(yè)主委員無法發(fā)揮出更大的作用和價值。特別是在物業(yè)糾紛調(diào)解、宣傳法律法規(guī)等方面，明顯積極性不高，也表現(xiàn)得力不從心。

三、老舊小區(qū)物業(yè)管理改進的有效措施

（一）提升老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度

對于老舊小區(qū)而言，基礎(chǔ)設(shè)施落后都是多年的歷史遺留問題，如果對基礎(chǔ)設(shè)施進行大規(guī)模的換新將是物業(yè)公司無法承受的。因此，建議物業(yè)公司根據(jù)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施情況制定一個長期的更新維護方案和計劃，逐年對老舊小區(qū)進行換新，合理收支分配，最終達到老舊小區(qū)各項設(shè)施全部完善的目的，朝著現(xiàn)代化物業(yè)管理方向邁進。其次，建立良好的物業(yè)管理形象，引導(dǎo)小區(qū)居民養(yǎng)成花錢買服務(wù)的正確意識，通過小區(qū)物業(yè)費資金流去提升小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造力度，從而規(guī)范物業(yè)管理模式，在更新和維護基礎(chǔ)設(shè)施的同時，為居民提供良好的服務(wù)水質(zhì)量，也促進物業(yè)公司管理水平的提升。主要是通過綜合改造、封閉式改造等方式，在老舊小區(qū)設(shè)置單元樓大門和小區(qū)大門，完善健身設(shè)施、門衛(wèi)室、車棚、停車位規(guī)劃等，為居民創(chuàng)造便利的生活環(huán)境。位于北京市大興區(qū)的雙河南里社區(qū)的20號樓建于1995年，共計七個單元門，174戶，由于建設(shè)年代久遠，基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重老化、物業(yè)管理服務(wù)缺乏，居民老舊小區(qū)改造意愿十分的強烈。2018年，社區(qū)黨支部在街道辦事處的指導(dǎo)下，開始深入居民群眾調(diào)查征求意見，改造同意率高達99.9%，經(jīng)過市聯(lián)席會審議通過，項目改造于2019年6月實施，到年底已經(jīng)全部改造完成。改造內(nèi)容涉及到了公共區(qū)域改造、綠化補建、道路修補等等。改造后的小區(qū)都開始實行了物業(yè)管理和服務(wù)，從居民整體反映情況來看，老舊小區(qū)的管理和服務(wù)水平也基本達到了居民的需求，其困難訴求也明顯減少了許多。

（二）探究精準(zhǔn)化物業(yè)管理模式

老舊小區(qū)和新小區(qū)相比，每一個老舊小區(qū)都存在著自身獨特的不足和缺陷，為了有效的開展老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，物業(yè)應(yīng)該探究并嘗試踐行精準(zhǔn)化管理模式，根據(jù)小區(qū)實際情況，針對性開展物業(yè)管理工作。與此同時，按照業(yè)主不通過的需求和愛好去為他們提供多樣化的物業(yè)管理和服務(wù)，這樣能夠提升業(yè)主的滿意度和幸福感。以低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)收費，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，去滿足業(yè)主的需求，最終贏得業(yè)主的信賴和信任，轉(zhuǎn)變業(yè)主傳統(tǒng)意識，可以為今后更好的物業(yè)管理工作奠定基礎(chǔ)保障。

（三）提升老舊小區(qū)居民自治力度

為了確保老舊小區(qū)各項工作的正常有序運轉(zhuǎn)，僅僅依靠物業(yè)管理顯然是不夠的。因此，小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該主動建立起小區(qū)的事情則是所有業(yè)主事情的理念，建立并完善小區(qū)委員會建設(shè)，全面落實小區(qū)居民自治工作，通過廣大業(yè)主選出來的委員會在調(diào)解業(yè)主之間矛盾的同時，全面發(fā)揮出業(yè)主和物業(yè)之間溝通橋梁，對小區(qū)內(nèi)各個公共收益的征收和使用進行監(jiān)督和維護，大家共同努力為小區(qū)的良性發(fā)展貢獻出力量，最終促進小區(qū)治安水平的提升。其次，充分發(fā)揮出街道社區(qū)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，街道、社區(qū)聯(lián)合實施投訴受理和協(xié)調(diào)機制，完善和建立物業(yè)監(jiān)管物業(yè)管理制度，指導(dǎo)好委員會通過民主協(xié)商的方式去解決小區(qū)內(nèi)部的問題和矛盾[5]。對小區(qū)自治組織的日常工作進行監(jiān)督，公開小區(qū)事務(wù)，提升自治活動的透明度。除此之外，物業(yè)公司還可以借助互聯(lián)網(wǎng)和新媒體的力量，建立溝通渠道，在網(wǎng)絡(luò)平臺上和業(yè)主進行實時溝通，這樣既可以避免討論問題的尷尬，也能促使每一個業(yè)主樂于發(fā)表自己的看法和建議，這樣對提升小區(qū)居民滿意度，促進物業(yè)管理水平的提升有著重要的作用。

四、結(jié)語

綜上所述，老舊小區(qū)在建設(shè)和發(fā)展過程中，物業(yè)管理工作盡管存在著很多的不足和問題，但只要我們不斷探索物業(yè)精準(zhǔn)化管理模式，不斷完善相應(yīng)的管理和監(jiān)督制度，改變居民花錢買服務(wù)主動繳費意識，加強小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度，從而在提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平的基礎(chǔ)上，為小區(qū)居民提供一個和諧安定的居住環(huán)境，促進老舊小區(qū)的良性健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]胡大見.老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化中存在的問題[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2020（05）：12-13.

[2]張惠.老舊小區(qū)物業(yè)管理的問題及發(fā)展路徑[J].建材與裝飾，2019（09）：180-181.