趙奉軍

這么多年來，少有能穿越牛熊的投資標(biāo)的，只有“學(xué)區(qū)房”這個不敗金身。在一些城市，如果某小區(qū)得到某名牌公辦小學(xué)的加持，房價可以在一夜之間上調(diào)百萬之巨，讓人瞠目結(jié)舌。我曾在前期專欄中多次談到房價的決定因素，認(rèn)為房地產(chǎn)所處的位置距離CBD所節(jié)省的交通成本是決定房價高低的關(guān)鍵，但這種解釋完全無法應(yīng)驗到學(xué)區(qū)房。對一些學(xué)區(qū)房來說，距離CBD近當(dāng)然更好，即使遠(yuǎn)一點，也不影響其光環(huán)。

學(xué)區(qū)房為什么能得到市場的青睞？一些人給出的解釋是基礎(chǔ)教育資本化到房價中。在義務(wù)教育階段公立中小學(xué)實行的是免試、免學(xué)費和就近入學(xué)原則。由于基礎(chǔ)教育質(zhì)量的不均衡，市場會為優(yōu)質(zhì)教育資源定價，其定價無法通過學(xué)費而是通過房價體現(xiàn)出來（如果視野更大一點，我國個別城市雙一流大學(xué)的錄取率遠(yuǎn)超一般城市，這也會體現(xiàn)到房價中，這些城市的住房是一種更廣義的學(xué)區(qū)房）。比如國外有學(xué)者對巴黎的房價研究發(fā)現(xiàn)，公立學(xué)校學(xué)生成績每提高一個標(biāo)準(zhǔn)差，周邊區(qū)域房價將上漲1.4% - 2.4%。國內(nèi)一些學(xué)者對北京、廣州、南京和成都等城市的研究都發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房的教育溢價非常顯著。以北京為例，不同學(xué)者估計市重點小學(xué)溢價最低的為8.1%，最高的為20.7%。

實際上，筆者更傾向于從需求端來解釋學(xué)區(qū)房價格。僅僅從供給端無法完全解釋學(xué)區(qū)房價格的動態(tài)。在基本的供求模型中，供給數(shù)量難以變化的商品其供給曲線類似一條垂線，價格的決定和變動其實更多取決于需求及其變化。從需求端來看，對學(xué)區(qū)房的需求離不開過去20年中國城市化水平的狂飆突進帶來的城鎮(zhèn)人口劇增。根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2019年，中國的城鎮(zhèn)人口從4.58億上升到8.48億，這不可避免帶來那些供給缺乏彈性的事物價格暴漲，十年樹木百年樹人，名校的形成非一朝一夕，其供給數(shù)量很難在短期有所改變。

需求分析并沒有到此為止。如果做一下世代分析，會發(fā)現(xiàn)40年前或者20年前的年輕父母與今天年輕的父母對孩子的學(xué)歷層次、教育觀念及其支持力度大不一樣，那時候城鎮(zhèn)家庭收入低孩子數(shù)量多，今天的父母收入更高孩子數(shù)量少，年輕父母們用質(zhì)量替代了數(shù)量。由于今天城市的年輕父母們學(xué)歷層次普遍提高，他們對子女的預(yù)期受教育程度和學(xué)業(yè)要求也提高了。所以今天學(xué)區(qū)房如此火熱不僅僅是一個城市人口規(guī)模擴張的問題，人們的偏好強度也發(fā)生了變化。

在城鎮(zhèn)化和人們教育偏好強度發(fā)生變化的同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。這在客觀上也會對勞動者受教育水平提出新的要求。按照中國社會科學(xué)院蔡昉教授的研究，即便相對簡單的勞動力轉(zhuǎn)移，從勞動密集型第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至勞動密集型第三產(chǎn)業(yè)，都要求勞動者受教育年限提高半年，今天到了送快遞都要高中畢業(yè)的地步。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變帶來的教育回報率的提升使得即使城鎮(zhèn)化水平?jīng)]有任何進步，人們對名校的需求也會上升。這樣一來，購買學(xué)區(qū)房，已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)投資，而是人力資本投資。一些人可能認(rèn)為現(xiàn)在大學(xué)生找工作難，其薪資甚至趕不上送快遞和外賣的小哥從而認(rèn)為這種人力資本投資未必劃算。但從一般意義上而言，考慮到人力資本投資的外溢性和非經(jīng)濟收益，人力資本投資其實是所有投資中回報率最高的投資。以美國為例，從二戰(zhàn)結(jié)束到1970年代，沒有大學(xué)文憑的大多數(shù)美國人還有可能找到一份好工作，得以養(yǎng)家糊口，過上舒適的中產(chǎn)生活，但今天已經(jīng)不大可能了。過去40年，美國高中畢業(yè)生和大學(xué)畢業(yè)生的收入差距翻了一番。發(fā)達(dá)國家的今天可能就是我們的明天，值得我們警醒。

我們還需要認(rèn)識到，中國社會經(jīng)濟的數(shù)十年發(fā)展，使得一些城市出現(xiàn)了一個數(shù)量較為龐大的新興中產(chǎn)階層。中產(chǎn)階層如何保證自己的階層地位和財富是一個很現(xiàn)實的問題，也就是所謂的“中產(chǎn)階層焦慮”。這種焦慮情緒具有很強的傳染性，會使得那些遲鈍的家庭也變得敏感起來。緩解或徹底解決這種焦慮的辦法在這些人看來就是投資于孩子的教育，“孩子必須上好的小學(xué)，才能上好的初中，才能考上重點高中然后進入雙一流高校，未來才會有體面的工作”。這是很多中產(chǎn)階層家庭樸素的想法。而教育的現(xiàn)實是高等教育的大眾化并非眾生平等，即使是中國最富裕的江浙地區(qū)，近一半的初中生是上不了普通高中的，而上不了普通高中，也就無法進入大學(xué)，暫且不考慮大學(xué)內(nèi)部的分層問題。結(jié)果學(xué)區(qū)房就會自然在“價高者得”市場機制下流轉(zhuǎn)到那些出價高且重視教育的中產(chǎn)階層家庭手中。借用今天互聯(lián)網(wǎng)上流行的一個詞匯——內(nèi)卷化，在外部沒有出路或出路狹窄時，人們會在內(nèi)部拼命競爭相互踩踏，節(jié)節(jié)高升的學(xué)區(qū)房價就是教育內(nèi)卷化的顯著標(biāo)志。

如果理解了上述機制，我們會得到一些額外的結(jié)論。茲舉四個，第一，給定階層上升的通道狹窄和階層、財富、教育分化的現(xiàn)實，教育行政部門大力推行的教育減負(fù)實際上是不可能的;第二，重點小學(xué)的教育質(zhì)量其實很大程度上來自于購買學(xué)區(qū)房的家庭，這些家庭既重視教育又有經(jīng)濟實力，提升了義務(wù)教育階段不可或缺的家庭教育質(zhì)量;第三，學(xué)區(qū)房加劇了社會的不平等，使得看似平等的義務(wù)教育由于高價學(xué)區(qū)房的存在變得不平等起來。高收入群體憑借學(xué)區(qū)房將中低收入群體擠出去，這就降低了社會的流動性使得階層和不平等固化甚至導(dǎo)致“馬太效應(yīng)”;最后，個體理性未必是集體理性，處于囚徒困境之中的中產(chǎn)階層為學(xué)區(qū)房競爭內(nèi)卷化嚴(yán)重，未必能實現(xiàn)該階層整體利益最大化，如果考慮到整個社會將來為此付出的代價，更無法滿足集體理性要求。最近，哈佛大學(xué)的桑德爾教授在其新書《精英的暴政》（ The Tyranny ofMerit）中反思了傳統(tǒng)的“智商+努力”的精英主義傳統(tǒng)和教育觀，認(rèn)為“創(chuàng)造一個經(jīng)濟體，讓大學(xué)文憑被看作是獲得具有尊嚴(yán)的工作與體面生活的必要條件，想法相當(dāng)愚蠢?！笨此茩C會平等但實際上不是所有人都有平等機會向上流動，結(jié)果大多數(shù)人成為失敗者，工作沒有尊嚴(yán)，民粹主義興起，整個社會撕裂，最終引發(fā)政治動蕩。桑德爾所看到的問題未必是當(dāng)前中國社會需要迫切解決的問題，但我們還是要有所認(rèn)識和反思。

不是所有的問題都需要治理。有些問題治理成本很高或者本身屬于成就或前進路上的副產(chǎn)品，是否治理以及治理的時機和方式就要頗費思量。我們看到了學(xué)區(qū)房的問題，但它反映的不是房子的問題而是整個社會多維度分化甚至運行方式的問題，要解決非得有一攬子方案不可。有些簡單的方案比如當(dāng)年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者弗里德曼提出的“學(xué)券制+私立教育”可以解決學(xué)區(qū)房高價問題，但該方案太超前、沖擊太大。浙江省長興縣當(dāng)年有過試點但沒有推廣。有些學(xué)者提出依靠在線教育使優(yōu)質(zhì)教育資源能夠普及到所有家庭，這個我覺得不靠譜，學(xué)習(xí)和孩子的健康成長需要同伴和面對面交流，長期宅在家里身心都有損。疫情期間在線教育大爆發(fā)，但我不認(rèn)為這是未來教育發(fā)展的方向。一些地方實施的“多校劃片”甚至采取搖號方式入學(xué)有違就近入學(xué)原則，在降低高學(xué)區(qū)房價的效果方面并不顯著。通過推行教師輪換改善公立教育的質(zhì)量可能更具有現(xiàn)實可行性。如果公立中小學(xué)教學(xué)質(zhì)量都差不多，沒有少數(shù)鶴立雞群的重點名牌小學(xué)，也就自然沒了學(xué)區(qū)房的立身之地，但這需要時間。所以，展望未來，估計學(xué)區(qū)房還會繼續(xù)取得一個又一個勝利，但這個勝利的果實充滿了苦澀。