摘要:房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)發(fā)展對城市的發(fā)展具有重要影響。蘇州作為長三角的重要城市之一,受上海等高房價城市外溢影響突出。基于房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性,構(gòu)建兩者之間的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展度模型和相對發(fā)展度模型,定量評價蘇州市房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展二者之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn),蘇州市房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本處于磨合和協(xié)調(diào)階段,但系統(tǒng)間的相對發(fā)展度近些年已在房地產(chǎn)市場超前于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的臨界值附近徘徊。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展;耦合協(xié)調(diào)度;蘇州市
中圖分類號:F293
文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1001-9138-(2020)11-0014-20
收稿日期:2020一10一11
1引言
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系一直是國內(nèi)外學(xué)者研究的熱點(diǎn)課題。國外對二者關(guān)系的觀點(diǎn)經(jīng)過四個發(fā)展階段:第一階段認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一種社會性支出的福利保障,無法推動經(jīng)濟(jì)增長。隨著凱恩斯經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)廣泛傳播。第二階段認(rèn)為房地產(chǎn)投資可以反作用于經(jīng)濟(jì)周期的觀點(diǎn)被提出,學(xué)者開始使用數(shù)據(jù)進(jìn)行量化研究,進(jìn)一步驗(yàn)證房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。第三階段的觀點(diǎn)跳出了單向研究的局限性,提出房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長間是雙向互動關(guān)系。第四階段,將經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同作為影響因素加入到研究當(dāng)中,探討不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)的房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系。國內(nèi)相關(guān)研究起步較晚,自改革開放后、特別是房地產(chǎn)迅速發(fā)展之后相關(guān)研究才日趨豐富,研究主要通過數(shù)理模型進(jìn)行分析以及從要素角度研究二者之間的互動關(guān)系,研究結(jié)果集中認(rèn)為房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)增長有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。然而,關(guān)于二者之間的發(fā)展是否協(xié)調(diào)鮮有研究涉及,是目前研究的薄弱環(huán)節(jié)。
蘇州市地處長三角中心地帶,是揚(yáng)子江城市群重要組成部分。自改革開放以來,蘇州市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,房地場市場和經(jīng)濟(jì)總量都有了較大增長,2019年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值19235.8億元,以占全國0.09%的土地面積和0.77%的人口創(chuàng)造了全國近2%的地區(qū)生產(chǎn)總值,居城市排名第6位。正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合規(guī)律,能為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場和制定政策提供重要依據(jù),促進(jìn)蘇州市的健康可持續(xù)發(fā)展。因此,研究蘇州房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
基于上述背景,本文將構(gòu)建房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)分析的評價指標(biāo)體系,以蘇州市為研究單元,利用蘇州市2008年至2019年間房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù),結(jié)合耦合協(xié)調(diào)模型,對蘇州市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)凋發(fā)展關(guān)系進(jìn)行分析和探討。
2研究方法
2.1指標(biāo)體系構(gòu)建
按照系統(tǒng)性、科學(xué)性和可獲取性原則,結(jié)合蘇州市房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及已有研究成果,構(gòu)建房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)市場系統(tǒng)分為市場規(guī)模和結(jié)構(gòu)特征兩部分,包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積、房屋竣工面積、房屋銷售面積、商品房銷售額、房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重和竣工住宅面積占竣工房屋面積比重指標(biāo);城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)由經(jīng)濟(jì)規(guī)模結(jié)構(gòu)和社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)構(gòu)成,包括地區(qū)生產(chǎn)總值、GDP增長率、第三產(chǎn)業(yè)比重、公共預(yù)算收入、公共預(yù)算支出、人均GDP、建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口失業(yè)率和城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資,如表l所示。本文所需數(shù)據(jù)由《蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒》提供。
2.2數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化
為確保不同屬性指標(biāo)之間具有可比性,本文對所有評價指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理,處理公式為:
公式中的f代表年份j為評價指標(biāo)序號,xi為指標(biāo)原始數(shù)據(jù),rij為指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值,min(xi)和max(xj)分別代表第i個指標(biāo)的最小值和最大值。經(jīng)過無量綱化處理,全部指標(biāo)取值范圍為[0.1,1]。
通過熵值法的計(jì)算和AHP層次分析法的修正,得到各指標(biāo)的綜合權(quán)重。
2.3模型構(gòu)建
耦合協(xié)調(diào)度是一個源于物理學(xué),用于測度兩個或兩個以上系統(tǒng)間的關(guān)系、刻畫系統(tǒng)間發(fā)展?fàn)顩r的容量耦合系統(tǒng)模型。房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是兩個彼此獨(dú)立又相互作用的系統(tǒng),本文將采用耦合協(xié)調(diào)度模型進(jìn)行分析。
(1)耦合度模型
耦合度表示系統(tǒng)間的相互作用關(guān)系。具體計(jì)算公式如(2):
C= 2{Rt×Et/[(Rt+Et)(Rt+Et)])1/k (2)
式(2)中,C表示耦合度,K為調(diào)節(jié)系數(shù)。R和E分別表示房地產(chǎn)市場系統(tǒng)和城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)指標(biāo)體系評價值。基于經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展原則,本文將調(diào)節(jié)系數(shù)設(shè)為2,即房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同等重要。
(2)耦合協(xié)調(diào)度模型
耦合度可以表示系統(tǒng)間的相互作用程度,但不能說明系統(tǒng)間是高水平的相互促進(jìn)或低水平的相互制約。耦合協(xié)調(diào)度表示系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)配合情況,包括系統(tǒng)間的相互作用程度強(qiáng)弱及系統(tǒng)間良性耦合程度大小,即系統(tǒng)間是高水平的相互促進(jìn)或低水平的相互制約。
耦合協(xié)調(diào)度模型計(jì)算公式為式(3):
(3)
式(3)中,a和B分別表示房地產(chǎn)市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的待定系數(shù)。D越大,表示系統(tǒng)間協(xié)調(diào)發(fā)展越和諧,D越小,表示系統(tǒng)問發(fā)展失調(diào)越嚴(yán)重。
(3)系統(tǒng)相對發(fā)展度模型
耦合協(xié)調(diào)度模型可以評價房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展水平,但難以表示兩個系統(tǒng)的相對發(fā)展?fàn)顩r,因此,本文引入相對發(fā)展度模型表示房地產(chǎn)市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的相對發(fā)展度系數(shù)U,即式(4):
U=Rt/Et
2.4耦合協(xié)調(diào)發(fā)展階段
根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度D,并結(jié)合房地產(chǎn)市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對發(fā)展度系數(shù),借鑒現(xiàn)有研究成果,將房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)類型劃分為四個階段:低耦合階段、拮抗階段、磨合階段和協(xié)調(diào)階段。如表2所示。
3蘇州房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)度分析
3.1研究區(qū)概況
蘇州市作為江蘇省下轄地級市,截止到2019年底,全市下轄5個區(qū)、代管4個縣級市,總面積8657平方千米,常住人口1075萬人,戶籍人口723萬人。2018年12月,蘇州入選2018年中國大陸最佳地級城市第1名,創(chuàng)新力最強(qiáng)的30個城市第3名,2018中國最佳旅游目的地城市第3名。白1998年房地產(chǎn)市場化后,全國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展。蘇州作為長i角重要中心城市之一,受上海、南京和杭州等高房價城市的房價溢出效應(yīng)影響較大。
在房地產(chǎn)投資總量方面,蘇州市2000年房地產(chǎn)投資額為61億元,2019年為2687億元,為2000年的40余倍。蘇州市GDP和房地產(chǎn)投資額發(fā)展趨勢基本一致,如圖2019年達(dá)19236億元,且增長相對平穩(wěn),如圖1所示。
根據(jù)寧建華( 2010)對房地產(chǎn)投資強(qiáng)度的定義,當(dāng)投資強(qiáng)度大于2,則認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在泡沫,導(dǎo)致投機(jī)行為增多,剛需家庭需求得不到滿足。蘇州市房地產(chǎn)市場投資強(qiáng)度一直維持在一個較低水平,根據(jù)指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)可得蘇州市房地產(chǎn)市場整體不存在泡沫,如圖2所示。
從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看,蘇州市住宅投資一直占據(jù)房地產(chǎn)投資的絕對主體位置。2005年之后,隨著人民生活水平提高,需求越來越多樣化,非住宅類投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大,并逐漸維持在一個平穩(wěn)的水平,如圖3所示。
依照前文確定的權(quán)重及對應(yīng)無量綱化指標(biāo)計(jì)算得出2008年至2018年蘇州市房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合指數(shù),并繪制出綜合指數(shù)發(fā)展變化圖,如圖4所示。據(jù)圖4可知,2008年至2018年內(nèi),蘇州經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢,僅2013年出現(xiàn)下降情形;相比經(jīng)濟(jì)系統(tǒng),房地產(chǎn)市場系統(tǒng)波動較大,呈波動性上升趨勢,其中2010年、2017年和2018年下降趨勢明顯。
3.2蘇州市房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)度分析
為了探求房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩個子系統(tǒng)對耦合協(xié)調(diào)度的影響,本文根據(jù)兩個子系統(tǒng)在貢獻(xiàn)份額不同的三種情形下(a=1/3.B=2/3;d =1/2,B=1/2;a=2/3,p=1/3)計(jì)算出3個不同數(shù)值的房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度,類型劃分和測算結(jié)果變化情況,如表2和圖5所示。
根據(jù)表2,從3種不同貢獻(xiàn)份額情形下的耦合結(jié)果來看,雖然大小稍有不同,但其變化趨勢是一致的。說明房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度受兩個子系統(tǒng)貢獻(xiàn)份額的影響很小。因此,由于不同貢獻(xiàn)額度的差異所引起的耦合協(xié)調(diào)度差異將不再是本文分析的重點(diǎn),而將耦合協(xié)調(diào)度在2008-2018年的變化趨勢分析作為重點(diǎn)。
結(jié)合耦合協(xié)調(diào)系數(shù)及系統(tǒng)相對發(fā)展度模型,將房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)狀況劃分為四大階段12個類型。蘇州市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢,相比房地產(chǎn)市場系統(tǒng),城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展系統(tǒng)發(fā)展更平穩(wěn)。
從系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度角度考慮,可將系統(tǒng)進(jìn)一步細(xì)分為兩個階段:
第一階段(2008-2015年):該階段蘇州市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于磨合階段,從低水平的磨合逐漸向協(xié)調(diào)階段靠攏。
第二階段(2016-2018年):該階段蘇州市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)階段,且隨年份遞增持續(xù)向更高水平的協(xié)調(diào)階段發(fā)展。
從系統(tǒng)相對發(fā)展度角度考慮,可將系統(tǒng)分為三個類型:類型一為2008年、2010年和2011年,該時期的系統(tǒng)相對發(fā)展度低于0.85,房地產(chǎn)市場的發(fā)展滯后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成制約。類型二為2012年至2015年、2017年,該時期的系統(tǒng)相對發(fā)展度維持于中等水平,房地產(chǎn)市場的發(fā)展同步于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,形成推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好推力。類型三為2009年和2016年,該時期的系統(tǒng)相對發(fā)展度高于1.15,房地產(chǎn)市場發(fā)展超前于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。
4結(jié)論與討論
研究表明:(1) 2000-2018年蘇州市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,呈現(xiàn)良好態(tài)勢。(2)通過投資強(qiáng)度評價指標(biāo),2000-2018年蘇州市房地產(chǎn)市場投資強(qiáng)度一直維持在較低水平,整體不存在泡沫現(xiàn)象。(3) 2000-2018年蘇州市房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)比例隨人民生活需求逐漸優(yōu)化,并趨向平穩(wěn)。(4) 2008-2019年蘇州市房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度逐年提高,由磨合階段進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)階段,并持續(xù)向更高水平的協(xié)調(diào)度發(fā)展。(5)從整體來看,蘇州市房地產(chǎn)市場未對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生滯后影響,2008-2011年間,蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展稍滯后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但2012年開始,房地產(chǎn)市場發(fā)展同步于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生助推效應(yīng)。(6)隨時間推移,蘇州市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)的相對發(fā)展度整體呈現(xiàn)上升趨勢,近年來多次出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展超前于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)象,該現(xiàn)象將影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
蘇州作為長三角地區(qū)重要城市之一,受上海等城市的房價溢出效應(yīng)顯著。本文在對蘇州市房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,構(gòu)建耦合協(xié)調(diào)模型及相對發(fā)展模型,對蘇州市2008年至2018年房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)度的動態(tài)演變趨勢進(jìn)行分析,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
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作者簡介:向丹,重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。