吳越

【摘 ?要】物業(yè)管理行業(yè)在我國出現(xiàn)40年以來，已充分顯現(xiàn)出其在城市化建設(shè)中的重要地位。但是，當前我國中小物業(yè)管理公司普遍面臨著成本管理困境，不能為經(jīng)營決策提供有效的成本信息。而作業(yè)成本法作為一種廣受會計學界認可的成本管理方法，能夠基于作業(yè)與成本對象之間的因果關(guān)系，提供精確的成本信息，從而為決策的科學性和有效性提供保障。

【Abstract】Property management industry has fully demonstrated its importance in the construction of urbanization since its appearance in China nearly forty years ago. However， small and medium-sized property management companies in China generally face the dilemma of cost management at present， which fails to provide effective cost information for operating decision-making. Activity-based costing， as a cost management method widely recognized by the accounting community， can provide accurate cost information based on the causal relationship between activities and cost objects， so as to guarantee the scientificity and effectiveness of decision-making.

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè);作業(yè)成本法;成本管理

【Keywords】property management company; activity-based costing; cost management

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2020）07-0075-03

1 研究背景

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)程度和人們生活水平的提高，物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，其經(jīng)濟效益和社會效益日漸凸顯，被業(yè)內(nèi)人士稱為“房地產(chǎn)行業(yè)的二次開發(fā)”。物業(yè)管理主要提供綜合性管理和全方位服務，這些無形服務最終服務于業(yè)主和使用人。物業(yè)服務不僅在社區(qū)建設(shè)與城市住宅的管理水平等方面與居民的日常生活產(chǎn)生了密切聯(lián)系，而且與房地產(chǎn)行業(yè)、家政服務業(yè)、文化教育服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)緊密相連。近年來，我國各大中小城市不斷開發(fā)大量的生活住宅小區(qū)、寫字樓等，為物業(yè)管理行業(yè)的茁壯成長提供了廣袤土壤，我國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長，發(fā)展態(tài)勢良好，中國物業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》從經(jīng)營理念、管理手段、服務創(chuàng)新、人力資源、管控模式及產(chǎn)業(yè)鏈六個方面分析了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，并提出了行業(yè)未來新主張。

然而，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策及一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布與實施，在規(guī)范了物業(yè)管理市場秩序的同時，也給物業(yè)管理企業(yè)帶來一系列挑戰(zhàn)。2017年1月12日，在頒布的《關(guān)于第三批取消中央制定地方實施行政許可事項的決定》中，國務院取消了物業(yè)管理公司二級及以下資質(zhì)的認定。2017年9月6日，在國務院召開的常務會議中，物業(yè)服務企業(yè)一級資質(zhì)和行政許可事項再次被取消。這也標志著，實施了13年之久的《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》正式退出了歷史舞臺，物業(yè)管理從此進入“后資質(zhì)時代”。在這種情況下，物業(yè)管理的質(zhì)量也受到了業(yè)主前所未有的關(guān)注。企業(yè)一方面要滿足業(yè)主要求，提升物業(yè)管理的質(zhì)量，另一方面又必須在激烈的市場競爭中保持盈利優(yōu)勢，要想得到長足的發(fā)展，企業(yè)就必須對成本實行有效管理。而傳統(tǒng)簡單粗放式的成本管理模式已不適應當今物業(yè)管理行業(yè)的形勢。

2 研究現(xiàn)狀

物業(yè)成本管理在英、美等西方發(fā)達國家已形成各具特色的物業(yè)成本管理模式。西方發(fā)達國家的物業(yè)成本管理實現(xiàn)較早，國外也有許多以物業(yè)成本管理實務為主的研究者。我國學者對物業(yè)成本管理的研究，稍顯落后于實踐發(fā)展。20世紀80年代的有關(guān)理論研究的文獻大都聚焦于物業(yè)成本的概念、內(nèi)涵、管理模式，而實證研究的則選擇我國某一家物業(yè)管理公司為研究對象，分析其經(jīng)營狀況并探索一些相應的改善舉措，總體而言，對物業(yè)成本管理在某一層面尚且缺乏整體上的綜合研究。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，我國學者們逐漸把握了物業(yè)成本的整體特點，并多層次、多角度進行理論和實證研究。辯證國外的研究應用成果，取其精髓，對我國物業(yè)成本管理進一步發(fā)展具有積極促進作用。目前大多數(shù)研究者已經(jīng)認識到成本核算與成本管理對于企業(yè)經(jīng)營效益的影響力。

3 理論基礎(chǔ)

作業(yè)成本法（Activity-Based Costing，ABC）是指，將完成作業(yè)所需耗用的資源成本分配給成本對象的一種成本核算方式。作業(yè)成本法主要有以下幾個概念。

3.1 資源

資源對于企業(yè)而言，所包含的范圍尤為廣泛，但凡進行過程中所需要的人力、物力以及財力都在其范疇之中，粗略劃分，可以概括為直接人工、直接材料和間接費用等。

3.2 作業(yè)

間接的費用和消耗便是作業(yè)的一部分體現(xiàn)，企業(yè)中的各個部門所承擔的任務就是作業(yè)的體現(xiàn)形式，在這里所指的作業(yè)是一種重復勞動的概念，每項作業(yè)既可以是一種特定的工作重復，還可以是一類工作的重復，而且但凡作業(yè)必有耗費，產(chǎn)品即是在作業(yè)耗費資源的過程中形成的必然結(jié)果。作業(yè)是資源和產(chǎn)品之間的紐帶：它耗費資源，同時生產(chǎn)產(chǎn)品、提供服務。

3.3 成本動因

成本動因是能夠驅(qū)動作業(yè)或者產(chǎn)品成本因素的總稱。

3.3.1 資源成本動因

作業(yè)成本增加是由作為動因的資源成本驅(qū)動因素而產(chǎn)生的，如此一來就是為了衡量作業(yè)耗費資源的數(shù)量，而且可以為相關(guān)的所有作業(yè)進行資源和成本的分配。例如，產(chǎn)品生產(chǎn)工作（作業(yè)）需要對生產(chǎn)人員、生產(chǎn)設(shè)備、能源等確定耗費的數(shù)量。

3.3.2 作業(yè)成本動因

作業(yè)成本動因是對成本對象（產(chǎn)品、服務或客戶）所需工作量的衡量指標，是驅(qū)動產(chǎn)品成本增長或降低的因素。各項成本對象所耗用的作業(yè)數(shù)量要通過作業(yè)成本動因進行計量，同時也被用作作業(yè)成本分配的基礎(chǔ)。

3.4 作業(yè)中心

作業(yè)中心就是所謂的成本庫，是相互關(guān)聯(lián)的作業(yè)組成，共同構(gòu)成整個的業(yè)務流程，輸出的成本在業(yè)務流程中的匯總。換而言之，就是將各種資源耗費項目根據(jù)統(tǒng)一的作業(yè)成本動因組合起來的產(chǎn)物。

4 物業(yè)管理公司作業(yè)成本核算模型設(shè)計

為方便對作業(yè)成本核算模型進行設(shè)計，本文選取了BQ物業(yè)管理公司為研究對象，其項目小區(qū)有2個，分別為長陽花園和濱河苑兩個小區(qū)。具體步驟為：首先確定BQ物業(yè)管理公司的資源耗費，并根據(jù)公司的組織構(gòu)架和業(yè)務流程劃分作業(yè)中心，然后根據(jù)確定好的資源成本動因?qū)⒏髻Y源庫匯集的價值分配到各作業(yè)中心，在選取了與作業(yè)有直接因果關(guān)系的因素作為作業(yè)成本動因后得出成本動因分配率，并據(jù)此得到每個項目小區(qū)分配得到的間接成本，加上直接追溯到每個項目小區(qū)的直接成本，便可以求出長陽花園和濱河苑兩個小區(qū)的項目總成本。

4.1 確定資源耗費

BQ物業(yè)管理公司的日常運營中所耗費的資源主要由員工費用、水電費用、材料費用、業(yè)務費用、辦公費用、管理費用和折舊費組成，具體構(gòu)成如表1所示。

4.2 作業(yè)與作業(yè)中心的建立

要將作業(yè)成本法應用到BQ物業(yè)管理公司中去，首先必須嚴格界定企業(yè)的作業(yè)，可以根據(jù)BQ物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)及物業(yè)管理業(yè)務流程來進行作業(yè)劃分。物業(yè)管理是一個完整的系統(tǒng)管理工程，其中物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容，本文涉及的兩個小區(qū)——長陽花園小區(qū)和濱河苑小區(qū)已長期在日常運作階段穩(wěn)定運營。因此本文的研究對象為日常運作階段中日常綜合服務與管理的間接成本。

在上述BQ物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務流程的基礎(chǔ)上，在與BQ物業(yè)管理公司財務人員進行分析討論后，將公司各項業(yè)務進行了一定的整合與重組，最后劃分了房屋修繕及設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共區(qū)域秩序維護和綜合管理四個作業(yè)中心，如表2所示。

其中，房屋修繕及設(shè)備管理可以進一步劃分為房屋日常檢測管理、房屋修繕管理和設(shè)備維修管理3個二級作業(yè)。環(huán)境衛(wèi)生管理可以劃分為清潔和綠化2個作業(yè)，清潔又可細化為日常清潔和防疫滅蟲2個三級作業(yè)，綠化可以細化為灌溉施肥和修剪植被2個三級作業(yè)。公共區(qū)域秩序維護可劃分為日常巡邏、監(jiān)控和車輛管理3個二級作業(yè)。綜合管理可劃分為客戶服務、收費和日常事務3個二級作業(yè)，客戶服務又可進一步細化為提供咨詢、處理投訴和回訪3個三級作業(yè)。

4.3 確定資源成本動因，并將各資源庫匯集的價值分配到各作業(yè)中心

根據(jù)BQ物業(yè)管理公司的實際情況，資源成本動因可分為三類：①可以直接核算某一特定成本的最終資源成本動因的資源，可以直接分配在作業(yè)成本中;②可以將活動特定的資源成本動因直接包括在每個基于作業(yè)的作業(yè)中心，如各種維護成本;③必須將其分解并間接計算到每一項作業(yè)中心的資源成本動因，如管理人員工資只有在分配后才能計入各項作業(yè)中心中。

本文使用的資源成本動因是在BQ物業(yè)管理公司財務部門專業(yè)人員的指導下，結(jié)合本公司實際情況，分析了各作業(yè)中心的特點后而仔細斟酌確定下來的，結(jié)果如表3所示。

物業(yè)成本費用中的直接人工、直接材料等直接成本可以直接計入項目小區(qū)中。而間接費用則要通過資源成本動因來使作業(yè)中心費用和作業(yè)成本相關(guān)聯(lián)，以便各項作業(yè)成本的計算。首先要用資源成本動因?qū)⒏鱾€資源耗費分配入各作業(yè)中心中，作業(yè)中心由該項作業(yè)所發(fā)生的費用歸集而成，其中，分配到該項作業(yè)的資源耗費也形成了作業(yè)中心的一項要素。其次，根據(jù)公式計算出資源成本動因率：

資源成本動因率=?（1）

4.4 選擇作業(yè)成本動因，并確定各作業(yè)成本的成本動因分配率

作業(yè)成本法的實質(zhì)是一種“因果關(guān)系”，而作業(yè)成本動因是各項作業(yè)發(fā)生的原因，是成本分配的關(guān)鍵。有很多的因素都會影響企業(yè)的成本和盈利，但是，并不是所有的這些因素都可以作為成本動因。成本動因的數(shù)量是有一定限制的，太多或太少都不利于成本核算的進行和企業(yè)的發(fā)展，因此如何選擇合適的成本動因的數(shù)量，讓這些成本動因能夠更好地促進項目的進行和企業(yè)的發(fā)展就顯得尤為重要。因為選擇成本動因的專業(yè)性較強，所以，在對BQ物業(yè)管理公司的間接成本進行分配時，特意咨詢了公司的技術(shù)人員和財務人員，在他們的指導下，本文盡量選取了具有相關(guān)度、與作業(yè)有直接因果關(guān)系的因素作為作業(yè)成本動因，如表4所示。

在作業(yè)成本動因已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，接下來要計算出作業(yè)成本和作業(yè)成本動因得出作業(yè)成本動因率，然后將作業(yè)成本動因率和項目小區(qū)所耗用作業(yè)的成本動因相乘，得出項目小區(qū)的作業(yè)成本。計算公式如下：

成本動因分配率=? ?（2）

某項目小區(qū)應分配的某項作業(yè)成本=成本動因分配率×該項目小區(qū)耗用的該項作業(yè)成本動因 ? ?（3）

某項目小區(qū)耗用的作業(yè)成本=∑該項目小區(qū)應分配的各項作業(yè)成本 ? （4）

根據(jù)上述步驟得到的每個項目小區(qū)分配得到的間接成本，加上直接追溯到每個項目小區(qū)的直接成本，便可以求出長陽花園和濱河苑兩個小區(qū)的項目總成本。

5 結(jié)語

目前物業(yè)管理行業(yè)的成本管理尚未形成健全的方法，也沒有合理的參考模式，本文欲將作業(yè)成本法應用于BQ物業(yè)管理公司，并設(shè)計了作業(yè)成本核算模型，希望為物業(yè)管理企業(yè)建立成本管理體系提供一個參考模式。

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