潘虹

【摘 ?要】近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在飛速的發(fā)展，與房地產(chǎn)有關(guān)的投資活動(dòng)也發(fā)生了巨大的變化。但是我國(guó)總體的目標(biāo)是房住不炒，因此國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)的要求更加規(guī)范。這就會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。論文分析了昌建集團(tuán)房地產(chǎn)投資行業(yè)中存在的問(wèn)題，識(shí)別當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策。通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)自身質(zhì)量的提高來(lái)促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

【Abstract】In recent years， with the rapid development of China's economy， great changes have taken place in the investment activities related to real estate. However， our country's overall goal is to live in the housing not speculation， so the country has strengthened the macro-control of real estate， the requirements of the real estate industry more standardized. This will result in more and more fierce competition in the real estate industry. This paper analyzes the problems existing in the real estate investment industry of Changjian Group， identifies various risks existing in the current real estate industry， and puts forward corresponding countermeasures in view of these risks and problems. Through the improvement of the quality of the real estate industry to promote the development of industry norms.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);風(fēng)險(xiǎn);控制管理;昌建集團(tuán)

【Keywords】real estate; risk; control and management; Changjian Group

【中圖分類號(hào)】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2020）07-0102-02

1 引言

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義現(xiàn)代化發(fā)展的重要基礎(chǔ)，現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要使命。房地產(chǎn)作為一種高風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也是高收益的投資活動(dòng)，容易受到包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文等許多因素的影響，也正是這些多重的不確定性因素決定了房地產(chǎn)投資高風(fēng)險(xiǎn)的特征。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前在投資決策時(shí)期只是靠著主管經(jīng)驗(yàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，很少進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評(píng)價(jià)和科學(xué)的定量分析工作，所以對(duì)隱藏在高收益后的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，構(gòu)建系統(tǒng)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理策略，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

從經(jīng)濟(jì)層面看，可使投資開(kāi)發(fā)商更加了解和把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，準(zhǔn)確地進(jìn)行投資決策，制定相應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略，爭(zhēng)取在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)里獲得更大收益。另外，歸納出一種實(shí)用的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，方便投資者能快速確定投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。最后，分別從企業(yè)微觀角度和政府宏觀角度提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以便通過(guò)計(jì)劃組織和控制等一系列管理活動(dòng)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，并獲得最大利益。

2 昌建集團(tuán)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及分析

2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，昌建集團(tuán)把握住了2010年到2020年黃金發(fā)展的十年機(jī)遇。但是房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還是相對(duì)激烈，各個(gè)行業(yè)都會(huì)看到房地產(chǎn)行業(yè)中的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭發(fā)展較快，追趕企業(yè)發(fā)展較為困難，總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。

2020年A市與其競(jìng)爭(zhēng)力影響力最大的是建業(yè)集團(tuán)。在已交付項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、土地儲(chǔ)備上建業(yè)規(guī)模和昌建旗鼓相當(dāng)，與昌建集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入A市的也不少，如廣州的恒大集團(tuán)，其開(kāi)發(fā)的恒大名都恒大御景項(xiàng)目在當(dāng)?shù)囟籍a(chǎn)生了良好的效益，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格有一定的影響力，而且恒大的精裝修戶型在當(dāng)?shù)睾苁軞g迎，對(duì)昌建集團(tuán)也帶來(lái)了一定的沖擊力。

2.2 沒(méi)有合理利用投資組合理論

昌建集團(tuán)投資組合的確定欠缺優(yōu)化過(guò)程，傳統(tǒng)的組合決策方法單單根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，并根據(jù)判斷的結(jié)果來(lái)確定投資類型和規(guī)模，這種方法雖然在某種程度上也具有一定的準(zhǔn)確性，但卻始終沒(méi)有辦法達(dá)到投資組合的最佳投資目標(biāo)。而與昌建集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的建業(yè)集團(tuán)和恒大地產(chǎn)善于利用組合投資，使投資對(duì)象多樣化，不僅滿足了消費(fèi)者的不同需求，也降低了企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 工程建設(shè)存在趕工現(xiàn)象

工程進(jìn)度決定著開(kāi)盤(pán)時(shí)間，工程進(jìn)度管控不力容易造成工程延誤風(fēng)險(xiǎn)，后期趕工彌補(bǔ)又影響工程的質(zhì)量，房屋問(wèn)題會(huì)增加房地產(chǎn)公司后期的維修成本，也容易引發(fā)投訴和退房風(fēng)險(xiǎn)，所以有效掌控房地產(chǎn)工程進(jìn)度是房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。昌建集團(tuán)房產(chǎn)項(xiàng)目到交房階段存在著不同程度的趕工和搶工現(xiàn)象，搶工的原因主要有以下三個(gè)：一是昌建集團(tuán)選擇承包方失誤，施工單位實(shí)力不強(qiáng)，造成施工過(guò)程中控制失靈，工期延誤;二是設(shè)計(jì)師圖紙?jiān)O(shè)計(jì)滯后，施工過(guò)程中又存在設(shè)計(jì)變更，造成工程變更進(jìn)而影響工程進(jìn)度;三是昌建集團(tuán)施工設(shè)計(jì)不周密，計(jì)劃與過(guò)程控制時(shí)間安排太緊，中間出現(xiàn)一點(diǎn)突發(fā)事項(xiàng)就會(huì)影響到施工進(jìn)度，后期為了趕進(jìn)度，對(duì)工程質(zhì)量無(wú)法做到嚴(yán)格把關(guān)，從而引起工程質(zhì)量問(wèn)題，房屋支付之后不可避免地出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，引發(fā)客戶投訴，花費(fèi)大量維修資金，同時(shí)給昌建集團(tuán)帶來(lái)退房風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 住宅房定價(jià)不當(dāng)

銷售價(jià)格是人們最關(guān)心的因素，它能夠決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況和資金回流情況，昌建集團(tuán)由于考慮價(jià)格影響因素不全面而造成銷售定價(jià)不合理，甚至差異比較大。處于市中心的新旺角住宅區(qū)并沒(méi)有想象中的炙手可熱，因?yàn)榈乩砦恢?、周邊環(huán)境和交通等因素，人們更樂(lè)意選擇價(jià)格偏低、交通便利、脫離嘈雜區(qū)的昌建外灘和新世界。而歐洲故事雖是環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施比較全的高檔住宅小區(qū)，但相比之下價(jià)格過(guò)高且離市區(qū)路程較遠(yuǎn)，所以成交量也并不樂(lè)觀。這是由于昌建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視市場(chǎng)信息的把握與利用的原因，以至于造成房?jī)r(jià)定位不當(dāng)，從而影響市場(chǎng)供需平衡。

3 昌建集團(tuán)控制投資風(fēng)險(xiǎn)的解決措施

3.1 引入新的營(yíng)銷理念

昌建集團(tuán)為了更好地進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷，針對(duì)A市住宅房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，利用4C理論，通過(guò)以下兩個(gè)方面進(jìn)行全新的市場(chǎng)營(yíng)銷。第一，昌建集團(tuán)與消費(fèi)者需求作為基本定位。于A市城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象總體來(lái)看相對(duì)突出。因此，昌建集團(tuán)將消費(fèi)者需求作為第一營(yíng)銷理念。適應(yīng)消費(fèi)者需求的相關(guān)樓盤(pán)在景觀綠化、節(jié)能公共設(shè)施和環(huán)保等方面都有了較好的創(chuàng)新。因此，昌建集團(tuán)的某項(xiàng)目得到了市場(chǎng)的大力認(rèn)可。第二，市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程注重與客戶的溝通。房地銷售以后往往沒(méi)有和消費(fèi)者進(jìn)行及時(shí)的溝通和反饋?；诖?，昌建集團(tuán)建立了全新的溝通渠道，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、微信群、qq群以及電話等進(jìn)行反饋，根據(jù)顧客的反饋結(jié)果進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整以及問(wèn)題的解決，多種溝通渠道贏得了顧客的認(rèn)同，同時(shí)收獲了全新的口碑。為昌建集團(tuán)后續(xù)項(xiàng)目的營(yíng)銷奠定了良好的基礎(chǔ)。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)投資組合

昌建集團(tuán)針對(duì)房地產(chǎn)投資組合中設(shè)置了三種情況：第一，某一預(yù)期水平下，昌建集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)投資組合進(jìn)行了優(yōu)化和假設(shè);第二，在某一風(fēng)險(xiǎn)水平下，投資組合進(jìn)行了重新的假設(shè)和優(yōu)化;第三，在收益水平不確定的情況下，重新對(duì)投資組合進(jìn)行規(guī)劃。通過(guò)對(duì)投資組合的模擬分析，能夠更好地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和預(yù)防，最終提升項(xiàng)目的盈利水平。

3.3 實(shí)施階段進(jìn)度控制方法

昌建集團(tuán)針對(duì)趕工現(xiàn)象，在實(shí)施過(guò)程中，結(jié)合最新的信息技術(shù)規(guī)劃，根據(jù)合同和法律相關(guān)的規(guī)定。監(jiān)督人員應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)做好相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)控，最終確保工程質(zhì)量的前提下，能夠按照計(jì)劃進(jìn)度完成項(xiàng)目的建設(shè)。可以結(jié)合項(xiàng)目不同的階段實(shí)施相關(guān)的進(jìn)度控制，在某一階段結(jié)束進(jìn)行相關(guān)的項(xiàng)目復(fù)核和驗(yàn)收，確保該階段的質(zhì)量可控。昌建集團(tuán)項(xiàng)目總體分為四個(gè)階段：項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、主體工程建設(shè)，裝修和維護(hù)，只有嚴(yán)格把控每個(gè)階段的進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度就能得到有效控制。

3.4 科學(xué)制定住宅房?jī)r(jià)格

住宅價(jià)格過(guò)低或過(guò)高都不利于項(xiàng)目的銷售，因此，在定價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)把所有的因素考慮到位，才會(huì)使昌建在制定價(jià)格時(shí)避免盲目和不科學(xué)。昌建在制定價(jià)格時(shí)應(yīng)主要考慮項(xiàng)目的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。成本決定了價(jià)格的最低基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格則是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)必須考慮的參考系數(shù)。

昌建集團(tuán)著重采用了市場(chǎng)比較法，對(duì)歐洲故事和新旺角的房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)整。具體做法是針對(duì)歐洲故事和新旺角相似的其他房地產(chǎn)公司的樓盤(pán)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了對(duì)比，然后計(jì)算出周圍樓盤(pán)的平均價(jià)對(duì)自身的房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整。這樣既保證了房?jī)r(jià)的合理性，同時(shí)也避免了定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)者風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金占用量較大，因此，在行業(yè)發(fā)展過(guò)程中會(huì)存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，本文從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，以A市昌建集團(tuán)為例，對(duì)其房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題進(jìn)行了全面的總結(jié)。從本文的案例可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中還是會(huì)存在追求進(jìn)度、追求利潤(rùn)、忽視質(zhì)量等一系列問(wèn)題的存在。針對(duì)這些問(wèn)題，本文也提出了相應(yīng)的對(duì)策，希望未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以利用科學(xué)的規(guī)劃和科學(xué)的方法，降低未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)轉(zhuǎn)提供必要的支撐。

【參考文獻(xiàn)】

【1】朱瑞萌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制——以保利地產(chǎn)為例[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2020（01）：48-50.