【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在全面促進(jìn)社會(huì)城市化進(jìn)程中發(fā)揮著不可忽視的作用，但因項(xiàng)目資金投入較大，資金鏈的管理成為房地產(chǎn)公司發(fā)展中的重中之重?；诖耍疚囊苑康禺a(chǎn)公司資金鏈管理現(xiàn)存問(wèn)題作為研究突破口，繼而從多角度展開(kāi)房地產(chǎn)公司資金鏈管理優(yōu)化方法分析，以期對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;資金鏈;資金鏈管理優(yōu)化

在房地產(chǎn)公司發(fā)展過(guò)程中，需不斷進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但因其高額前期地價(jià)投入、銷售回籠資金的不確定性，使房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)需面對(duì)巨大的資金壓力，因此房地產(chǎn)公司資金鏈管理狀況能夠直接決定房地產(chǎn)公司的發(fā)展趨勢(shì)乃至生存，為切實(shí)保障房地產(chǎn)公司穩(wěn)步發(fā)展，應(yīng)從融資、資金回流等多個(gè)角度展開(kāi)管理，提升房地產(chǎn)資金管理水平。

1、房地產(chǎn)公司資金鏈管理現(xiàn)存問(wèn)題

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，因?yàn)橘Y金投入大、回收期較長(zhǎng)等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)需面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展，市場(chǎng)逐漸火爆，在房地產(chǎn)投資熱潮中，常因資金鏈問(wèn)題受到限制，尤其在一線城市，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要的地價(jià)投入無(wú)比龐大，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂將會(huì)嚴(yán)重危害到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，并在一定范圍內(nèi)影響公司聲譽(yù)。

在現(xiàn)階段激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)資金鏈管理逐漸暴露出一些問(wèn)題。首先房地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)能力較弱，使其無(wú)法在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)展開(kāi)其他項(xiàng)目，繼而錯(cuò)失良好機(jī)會(huì)，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手愈強(qiáng)，自身愈弱的情況出現(xiàn)，進(jìn)而影響公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房地產(chǎn)公司的融資信譽(yù)能夠帶來(lái)較大利益，但現(xiàn)階段已形成品牌效應(yīng)的房地產(chǎn)公司較少，無(wú)法使更多的優(yōu)秀企業(yè)發(fā)揮其作用。再次，因資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義，因此企業(yè)內(nèi)融資渠道需進(jìn)一步拓寬，并實(shí)現(xiàn)多渠道資金回流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)的資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。最后企業(yè)資金鏈?zhǔn)嵌嘟嵌鹊墓芾?，房地產(chǎn)公司在管理過(guò)程中應(yīng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，杜絕傳統(tǒng)固化管理，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目靈活應(yīng)對(duì)，全面提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。

2、房地產(chǎn)公司資金鏈管理優(yōu)化方法分析

為更好的消除房地產(chǎn)公司資金鏈桎梏，可從以下角度展開(kāi)房地產(chǎn)公司資金鏈管理優(yōu)化方式分析：提高房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌效應(yīng)、優(yōu)化融資渠道與回流渠道、實(shí)現(xiàn)資金鏈動(dòng)態(tài)管理。

2.1完善項(xiàng)目資金監(jiān)測(cè)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金鏈管理貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司在確保開(kāi)發(fā)節(jié)奏基礎(chǔ)上，需展開(kāi)公司現(xiàn)金流量表預(yù)測(cè)為確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，此外在支付地價(jià)后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，按期開(kāi)盤，并不斷在融資放款后實(shí)現(xiàn)資金管理，此外在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中需歸還股東投入，做好整體項(xiàng)目資金流量表，實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管。為更好的保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施以及房地產(chǎn)公司的穩(wěn)步發(fā)展，應(yīng)采取一定措施提高房地產(chǎn)公司的資金流量監(jiān)測(cè)，確保公司資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)。例如：為更好的監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金監(jiān)測(cè)，可通過(guò)將資金流入、流出進(jìn)行合理分析，以實(shí)際資金數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)建立資金記錄，并通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)比，以提高項(xiàng)目資金監(jiān)測(cè)準(zhǔn)確度，以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體成本控制與效益對(duì)比分析，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)。

2.2提高自身融資信譽(yù)

在各行各業(yè)產(chǎn)品日新月異的時(shí)代，時(shí)刻都有各類產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，在龍頭企業(yè)帶領(lǐng)下呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展趨勢(shì)，各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，人們對(duì)于建筑的安全、結(jié)構(gòu)等性能尤為關(guān)注，因此人們做出選擇時(shí)通常會(huì)偏向信譽(yù)更高、形象更好的企業(yè)，同時(shí)為切實(shí)保障房地產(chǎn)公司資金鏈管理，融資手段是必不可少的，此時(shí)融資信譽(yù)顯得尤為重要，在企業(yè)融資中，其融資信譽(yù)能夠切實(shí)影響貸款利率。例如：央企華僑城保利進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，因其融資信譽(yù)較高，基準(zhǔn)利率將會(huì)適當(dāng)下浮，而民企卓越則是基準(zhǔn)利率上浮。因此房地產(chǎn)公司若想要實(shí)現(xiàn)資金鏈穩(wěn)定管理與發(fā)展，需不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)公司自身融資信譽(yù)。例如：房地產(chǎn)公司需明確自身定位，想要著重發(fā)展那一方向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而針對(duì)自身定位進(jìn)行公司價(jià)值分析，在品牌效應(yīng)影響下通過(guò)自身知名度的提升，提高企業(yè)融資信譽(yù)，繼而開(kāi)辟多種資金籌措渠道，除此之外在適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)上，可與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)保持良好互動(dòng)關(guān)系，其確保長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資來(lái)源。

2.3優(yōu)化拓展融資渠道

在房地產(chǎn)公司發(fā)展中，融資渠道與資金回流渠道對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較深影響，能夠較大程度制約房地產(chǎn)公司乃至整個(gè)行業(yè)，因此只有不斷拓寬自身融資，才可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。例如：可通過(guò)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商的合作進(jìn)行融資，使其參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，將兩方資金進(jìn)行有效融合，進(jìn)行了一定的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偅瑥牧硪唤嵌榷?，能夠切?shí)促進(jìn)企業(yè)房地產(chǎn)的銷售，提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)份額;除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中可通過(guò)預(yù)收房款實(shí)現(xiàn)融資，不僅可提高買方對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信心，更能夠促進(jìn)開(kāi)發(fā)資金回籠，緩解項(xiàng)目自有資金壓力;為切實(shí)擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的融資渠道，應(yīng)權(quán)衡各種資金來(lái)源成本以及其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，探索符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的海外基金、典當(dāng)短期等融資渠道和方式，同時(shí)還要采取有效措施控制因融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2.4實(shí)現(xiàn)資金鏈動(dòng)態(tài)管理

完整的資金鏈主要由資金籌集、資金回流、資金使用組成，要想對(duì)資金鏈條進(jìn)行科學(xué)管理，需要結(jié)合資金籌集、資金回流、資金使用三部分進(jìn)行全方面、全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理，逐漸形成系統(tǒng)性的管理方式，在資金使用過(guò)程中，加強(qiáng)預(yù)算管理，在引入資金時(shí)應(yīng)該把握實(shí)際融資，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體性的分析和測(cè)算，為資金管理提供可靠、真實(shí)的信息，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，有效避免資金鏈危機(jī)事件，同時(shí)做好項(xiàng)目成本控制工作，運(yùn)用資源整合的方式減少對(duì)企業(yè)中閑置資金的占用，有效降低整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本投資水平，繼而提高房地產(chǎn)公司的資金鏈管理水平[2]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司資金鏈管理中，仍存在資金周轉(zhuǎn)能力弱、融資、回流渠道狹隘等問(wèn)題，在當(dāng)下激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)管理者不斷提升自身管理水平，通過(guò)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌效應(yīng)創(chuàng)造資金收益，通過(guò)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的資金鏈全面發(fā)展提高對(duì)房地產(chǎn)公司的資金管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱潤(rùn)德.房地產(chǎn)公司資金鏈管理問(wèn)題及其解決方法[J].企業(yè)改革與管理，2019（24）：109-110.

[2]林敏華.房地產(chǎn)公司資金預(yù)算管理中的財(cái)務(wù)控制[J].時(shí)代金融，2019（27）：63-64.

作者簡(jiǎn)介：

何寧（1979.06-），性別：男，民族：漢，籍貫：江西吉安人，學(xué)歷：研究生學(xué)歷，現(xiàn)有職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：財(cái)務(wù)管理。