劉降斌 朱婷婷

[摘 要]房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估在評(píng)估業(yè)務(wù)中以其業(yè)務(wù)量多、價(jià)值總量高獲取較多關(guān)注，所以在方法研究上較之其他評(píng)估領(lǐng)域更為先進(jìn)。在特征價(jià)格法引進(jìn)之后，專家學(xué)者們也是率先將特征價(jià)格法應(yīng)用到房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估里。在研讀相關(guān)研究之后，梳理了房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估三大傳統(tǒng)方法的局限性和特征價(jià)格法的適用性，得出市場(chǎng)法數(shù)據(jù)收集完整性不足、收益法對(duì)未來預(yù)期假設(shè)過分依賴以及成本法不能充分考慮有關(guān)影響因素等局限性和特征價(jià)格法在假設(shè)前提和適用性上能夠很好的適用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以期為特征價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用中做出推廣和宣傳。

[關(guān)鍵詞]特征價(jià)格法;房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估;市場(chǎng)法;收益法;成本法

[中圖分類號(hào)] F293.33? ? ? ? ? ? ?[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A? ? ? ? ? ? ?[文章編號(hào)] 2095-3283（2020）11-0061-03

Abstract： Appraisal of real estate gets more attention because of its large volume and high total value， so it is more advanced in methodology research than other valuation fields. After the introduction of hedonic price method， experts and scholars are also the first to apply hedonic price method to Real Estate Valuation. After studying the related researches， this paper combs the limitation of the three traditional methods of Real Estate Value Assessment and the applicability of hedonic price method. The conclusion is that the market approach is not complete in data collection， the income approach is too dependent on the future expectation assumption， and the cost approach cant fully consider the influence factors. And hedonic price method can be well applied to the real estate valuation on the premise and applicability. Hope for the application of hedonic price method in real estate valuation to make promotion and Publicity.

Key Words： Hedonic Price Method; Real Estate Valuation; Market Approach; Income Approach; Cost Approach

一、引言

特征價(jià)格法認(rèn)為一種商品是由多種特征構(gòu)建而成，這些特征的綜合表現(xiàn)反映整個(gè)商品價(jià)值。使用該方法構(gòu)建的模型為特征價(jià)格模型，故而也稱之為特征價(jià)格模型或Hedonic模型法。

自20世紀(jì)80年代以來，特征價(jià)格法進(jìn)入到一個(gè)繁榮發(fā)展的階段，在許多領(lǐng)域都有著較為深入廣泛的研究。在逐步完善模型和指標(biāo)的量化后，特征價(jià)格法在實(shí)踐中也有更優(yōu)的表現(xiàn)，這促使該方法的研究逐漸趨于成熟。但應(yīng)用最多的還是房地產(chǎn)行業(yè)，不論是房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù)的編制還是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，特征價(jià)格法計(jì)算結(jié)果都比傳統(tǒng)方法更具效率，更加客觀。所以，本文在特征價(jià)格法和傳統(tǒng)三大評(píng)估方法的對(duì)比中分析其適用性，希望為特征價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估廣泛推廣提供理論依據(jù)。

二、文獻(xiàn)綜述

不少專家學(xué)者認(rèn)為1922年Haas最早在農(nóng)場(chǎng)土地價(jià)格測(cè)算運(yùn)用特征價(jià)格理論，奠定特征價(jià)格法起源。1928年Waugh[1]在其著作中用特征價(jià)格研究了蔬菜價(jià)格指數(shù)。直到1966年Lancaster[2]又創(chuàng)新性地將特征價(jià)格法引進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域，從此開啟特征價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以及房地產(chǎn)價(jià)值分析中的廣泛應(yīng)用。后續(xù)國外學(xué)者們逐漸將特征價(jià)格應(yīng)用房到地產(chǎn)價(jià)值影響因素測(cè)算和房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中。

在國內(nèi)，特征價(jià)格法的研究起步較晚，1996年中國人民大學(xué)蔣一軍[3]等才率先將特征價(jià)格法應(yīng)用到異質(zhì)性產(chǎn)品研究中，并將該法引進(jìn)到房地產(chǎn)行業(yè)。獲取認(rèn)可的特征價(jià)格法后又被陸續(xù)應(yīng)用在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中。陳敬東[4]等（2002）以及段丹桂[5]（2010），先后用特征價(jià)格法改進(jìn)了傳統(tǒng)市場(chǎng)法在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)因素量化不足的問題。李恒凱在對(duì)住宅房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)先后將特征價(jià)格法與GIS[6] （2010）和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[7]（2018）結(jié)合。陳敏[8]等（2018）也在武漢實(shí)地應(yīng)用特征價(jià)格法和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)共同組建二手房自動(dòng)評(píng)估模型，該種組合方法能夠有效地量化特征因素，評(píng)估結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格相差較小，83%的評(píng)估結(jié)果誤差小于0.1。此后陸續(xù)有學(xué)者將特征價(jià)格法引入學(xué)區(qū)房研究中去。李從容[9] 等（2019）針對(duì)南京入學(xué)政策，以特征價(jià)格法研究“單片劃區(qū)”和“多片劃區(qū)”對(duì)學(xué)校周邊住宅價(jià)值的影響，結(jié)果表明中學(xué)質(zhì)量對(duì)學(xué)區(qū)房價(jià)值有不同程度的增益作用。

特征價(jià)格法在多領(lǐng)域的實(shí)證中展現(xiàn)出較好的適用性，但國內(nèi)關(guān)于特征價(jià)格法的研究在質(zhì)量和數(shù)量上都遠(yuǎn)不及國外。為了更加充分說明特征價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的適用性，現(xiàn)將特征價(jià)格法與房地產(chǎn)估價(jià)三大傳統(tǒng)評(píng)估方法進(jìn)行如下對(duì)比分析。

三、傳統(tǒng)評(píng)估方法應(yīng)用與局限性

（一）傳統(tǒng)評(píng)估方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

所謂傳統(tǒng)的評(píng)估方法，是相較于引入的特征價(jià)格法而言，時(shí)至今日在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，多采用的還是市場(chǎng)法、收益法以及成本法三大途徑。這三大方法經(jīng)過長久的實(shí)踐技術(shù)檢驗(yàn)，擁有良好的理論支撐，在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用廣泛。

1.市場(chǎng)法。市場(chǎng)法也稱為市場(chǎng)比較法，是最容易被理解和接受的評(píng)估方法。市場(chǎng)法有兩個(gè)假設(shè)前提：首先，要有一個(gè)成熟活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);其次，要有和估價(jià)對(duì)象相同或類似的可比交易案例。在滿足這兩個(gè)條件以后，估價(jià)對(duì)象即可根據(jù)現(xiàn)有資料，與可比交易案例對(duì)比修正。在考慮區(qū)位因素、實(shí)物因素以及權(quán)益因素的狀況后，可得出相應(yīng)的評(píng)估價(jià)值，但鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)大，需采用評(píng)估基準(zhǔn)日前后的交易案例才好修正交易日期。

2.收益法。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的收益法又被稱為資金資本化法，可以根據(jù)收益期限、折現(xiàn)率、未來凈收益等區(qū)別再劃分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。收益法適用于有收益性質(zhì)的或未來具有收益可能的房地產(chǎn)，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)壽命長久，占有房地產(chǎn)獲取的利益流入可以在當(dāng)下和未來體現(xiàn)，如果通過合適的方法手段測(cè)量收益金額、收益期限以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，那么該房地產(chǎn)就可以被當(dāng)作一項(xiàng)投資產(chǎn)品，運(yùn)用收益折現(xiàn)的思維估算房地產(chǎn)價(jià)值。

3.成本法。成本法的主要思路是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，將估價(jià)對(duì)象的重置成本或重新構(gòu)建成本扣減折價(jià)貶值以后的價(jià)值結(jié)果。這一方法適用于不存在可比對(duì)象也不便使用收益法進(jìn)行估算的房地產(chǎn)。成本法將房地產(chǎn)價(jià)值分解成多個(gè)部分，再根據(jù)各部分成新率確定實(shí)際價(jià)值后相加得到整體價(jià)值評(píng)估結(jié)果。但是這里的成本加上一定的利潤，反應(yīng)的是價(jià)格水平。成本法在雙方交易中存在一定的參考價(jià)值，因?yàn)橘徺I方不必花費(fèi)高于重構(gòu)價(jià)值的金額去購買交易目標(biāo)。

（二）傳統(tǒng)評(píng)估方法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在的不足

盡管三種方法在房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用中有著不可動(dòng)搖的地位，但它們也確實(shí)存在一些不足。

1.市場(chǎng)法的局限性。市場(chǎng)法資料完整性要求較高。市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)涉及諸多調(diào)整因素，宏觀上可分為房地產(chǎn)自身因素和外部因素，微觀上又可以分為實(shí)物因素、區(qū)位因素、權(quán)益因素、政策因素、經(jīng)濟(jì)因素等，想要全面的收集足夠的影響因素十分不易。另外，不同途徑收集到的資料數(shù)據(jù)未必匹配，房地產(chǎn)交易網(wǎng)站和開發(fā)商之間的資料可能存在出入，在一方資料獲取存在困難轉(zhuǎn)向另一途徑時(shí)，數(shù)據(jù)收集口徑不一致會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成影響。

可比交易案例修正不易。房地產(chǎn)作為異質(zhì)性較明顯的資產(chǎn)，不存在完全一樣的，所以在收集可比交易案例時(shí)，總有與估價(jià)對(duì)象因素不一致的地方需要進(jìn)行調(diào)整與修正。但這些指標(biāo)的修正中，有太多影響因素左右價(jià)值結(jié)果。交易日期的修正受房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響，區(qū)位因素等非量化指標(biāo)的修正受指標(biāo)量化情況影響，還有許多修正需要依靠評(píng)估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)，即便結(jié)果精確，也缺乏客觀的解釋說明。

2.收益法的局限性。預(yù)期收益額過分依賴假設(shè)環(huán)境。收益額要依據(jù)歷史收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)中假設(shè)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)行情、法規(guī)政策等外部條件都保持和當(dāng)前一致的狀態(tài)，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)明顯，受其影響的國家法律法規(guī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)都有明顯變動(dòng)。這些外部因素的變化大概率會(huì)導(dǎo)致未來收益與當(dāng)前不一致，此外，折現(xiàn)率的選取上，也不能保證未來折現(xiàn)率與當(dāng)前保持一致。

3.成本法的局限性。成本法忽略外部因素價(jià)值影響。成本法使用成本價(jià)值理論來評(píng)估房地產(chǎn)成本價(jià)值，但忽略房地產(chǎn)成本價(jià)值以外的其他因素，諸如權(quán)益價(jià)值和區(qū)位價(jià)值。在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，最重要的恰恰是區(qū)位因素。西方投資者總結(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)時(shí)，流傳這這么一句“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位?！保↙ocation， location and location）由此可見，成本法評(píng)估忽略的外部因素導(dǎo)致成本法評(píng)估價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值。

四、特征價(jià)格法原理與適用性

（一）特征價(jià)格法運(yùn)用原理

特征價(jià)格法又稱為特征價(jià)格模型或HPM（Hedonic Pricing Method）。其基本原理是任何一種商品價(jià)格應(yīng)當(dāng)由其各項(xiàng)影響特征的價(jià)格決定，因此若能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制商品的特征數(shù)量固定不變時(shí)，就能將商品價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

特征價(jià)格法將房地產(chǎn)價(jià)值反映在眾多價(jià)值特征上，而這些特征變量給人們帶來不同的效用，最終是效用決定房地產(chǎn)的價(jià)值，反映出一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格。而每一宗房地產(chǎn)的價(jià)格是由各房地產(chǎn)的各個(gè)特征的組合方式?jīng)Q定。因?yàn)槭澜缟喜淮嬖谕耆嗤膬勺诜康禺a(chǎn)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格千變?nèi)f化，通過每增一個(gè)單位特征變量，買家所愿意支付的額外費(fèi)用，就可以用來評(píng)估價(jià)值特征的隱形價(jià)格。

（二）特征價(jià)格法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的假設(shè)

特征價(jià)格法在順利應(yīng)用時(shí)也需要一些必要的假設(shè)，這些假設(shè)能夠使評(píng)估人員根據(jù)需要抓住影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素，達(dá)到化繁為簡(jiǎn)，在可以控制相關(guān)差異的前提下提高工作效率。所以在進(jìn)行特征價(jià)格應(yīng)用研究之前，有必要了解特征價(jià)格法應(yīng)用的前提假設(shè)。

1.產(chǎn)品具備異質(zhì)性。異質(zhì)性限定了特征價(jià)格法使用對(duì)象在數(shù)量或質(zhì)量上要有區(qū)別于同類產(chǎn)品的地方。產(chǎn)品的差異性可以使產(chǎn)品形成自己特有的價(jià)值影響。在房地產(chǎn)諸多價(jià)值影響因素中，比如建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位因素以及鄰里特征等都是存在差異性的。

2.產(chǎn)品市場(chǎng)公開活躍。公開活躍的市場(chǎng)是充分競(jìng)爭(zhēng)的，市場(chǎng)上自愿的買賣雙方在交易信息公開的前提下，能夠有充分的時(shí)間考慮進(jìn)行一個(gè)平等交易，能夠有效的剔除交易過程個(gè)別偶然因素對(duì)交易價(jià)格的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善，行業(yè)公開活躍市場(chǎng)的交易價(jià)格能夠有效的反映市場(chǎng)行情。

3.價(jià)值特征存在隱含性。特征價(jià)格法運(yùn)用目的是通過分解價(jià)格影響特征，利用相關(guān)數(shù)理分析獲取各項(xiàng)特征的價(jià)格，進(jìn)而合成得到產(chǎn)品總價(jià)，所以并不需要所有因素的價(jià)值都有明確市場(chǎng)價(jià)格。在房地產(chǎn)中，除去建筑物和土地有明確標(biāo)價(jià)，其諸多影響因素都屬于隱含性價(jià)格特征，適用特征價(jià)格法進(jìn)行量化分析。