潘宏建

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提升，房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控、土地市場供應(yīng)緊張、行業(yè)市場競爭加劇等因素影響，面臨的市場壓力不斷加大，房產(chǎn)利潤的空間也逐步被壓縮。為了應(yīng)對當(dāng)前房產(chǎn)發(fā)展新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過并購的方式，優(yōu)化企業(yè)管理、調(diào)整企業(yè)產(chǎn)業(yè)，規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，有效利用并購重組為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購;風(fēng)險;法律模式

并購對房地產(chǎn)企業(yè)來說是新時代發(fā)展的趨勢。首先，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地是其發(fā)展的重要競爭力，也是能夠開展項(xiàng)目的重要基礎(chǔ)。但是隨著國家對于土地限制拍賣愈加嚴(yán)格，企業(yè)獲取土地的門檻大幅度提升，房地產(chǎn)企業(yè)開始將項(xiàng)目并購作為土地資源獲取的重要途徑。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購將自身無法開發(fā)的土地或房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行變賣，能夠緩解自身企業(yè)運(yùn)營壓力，減輕項(xiàng)目負(fù)擔(dān);最后，將房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的競爭狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鳡顟B(tài)，通過并購實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中與短板互補(bǔ)，可以有效促進(jìn)企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營與可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中將會遇到的法律風(fēng)險

（一）交易風(fēng)險

隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房地產(chǎn)并購行為越來越頻繁，企業(yè)并購以項(xiàng)目和土地為主的橫向并購，涉及的金額也越來越重大。通常情況下，企業(yè)采用的現(xiàn)金交易方式不需要經(jīng)過較為復(fù)雜的辦理程序，具有高效便捷的優(yōu)勢。但現(xiàn)金交易的方式后續(xù)可能引發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不及時、資金鏈斷裂等風(fēng)險[1]。所以部分房地產(chǎn)企業(yè)會采取股權(quán)交易或杠桿支付的方式來實(shí)現(xiàn)并購。但股權(quán)交易的方式又會造成股東控制權(quán)降低和每股收益減少，影響投資者對企業(yè)的信心，杠桿支付又需要接受多家金融機(jī)構(gòu)的評估，過程復(fù)雜、實(shí)施成本也相對較高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇交易方式的過程中，如果無法準(zhǔn)確評估自身的風(fēng)險抵御能力，沒有合理判斷償債指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，將會給企業(yè)的并購活動帶來風(fēng)險，進(jìn)而給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。

（二）評估風(fēng)險

在進(jìn)行并購決策時，收購方需要客觀評估目標(biāo)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿蛯?shí)際價值，但是由于信息不對稱問題，收購方在收購過程中容易受管理層干預(yù)、企業(yè)誠信問題以及房地產(chǎn)市場外部政策環(huán)境的干擾，出現(xiàn)并購標(biāo)的風(fēng)險排查了解不充分而導(dǎo)致的價值評估環(huán)節(jié)結(jié)果不夠科學(xué)的現(xiàn)象[2]。與此同時，房地產(chǎn)并購流程時間長且程序復(fù)雜，一般涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目或土地的多輪談判及方案修訂，對于上市公司或國有企業(yè)還會涉及重大資產(chǎn)交易的相關(guān)審批程序及證照獲取等。目標(biāo)企業(yè)對融資環(huán)節(jié)預(yù)算管理力度不強(qiáng)非常容易帶來商譽(yù)風(fēng)險以及業(yè)績承諾及補(bǔ)償協(xié)議執(zhí)行的風(fēng)險，不利于并購后目標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

（三）后續(xù)整合風(fēng)險

并購整合就是為了爭取并購活動利益最大化，統(tǒng)一并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)之間的財(cái)務(wù)目標(biāo)。作為企業(yè)管理層來說，通過關(guān)注資金管理工作的適度集中，制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)目標(biāo)與財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)現(xiàn)全方位的整合來充分發(fā)揮并購的預(yù)期協(xié)同效應(yīng)，是企業(yè)后期發(fā)展的必要前提。但是在現(xiàn)實(shí)商業(yè)實(shí)踐中，企業(yè)對整合方式的判斷和選擇存在誤差，內(nèi)部人員沒有貫徹落實(shí)，整體整合效率低下等原因都會直接造成財(cái)務(wù)整合率偏低，嚴(yán)重影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中法律風(fēng)險規(guī)避對策

（一）匹配合適的并購融資方式，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

企業(yè)在并購活動前，一方面需要評估自身的經(jīng)營現(xiàn)狀、資產(chǎn)負(fù)債情況以及外部融資環(huán)境，考慮企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，在選擇并購交易支付及融資方式時，應(yīng)盡量匹配期限相近的長期融資工具，避免短債長投;另一方面，企業(yè)應(yīng)充分研究國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策規(guī)劃，利用并購方的融資優(yōu)勢，通過搭配股權(quán)融資、引入戰(zhàn)略投資者、股權(quán)投資基金、信托融資、合作開發(fā)等方式等不同的融資方式和融資工具來分散并購融資及財(cái)務(wù)風(fēng)險，既要避免資金占用過度，也要保證股東對企業(yè)的控制力，以此達(dá)到降低并購活動財(cái)務(wù)風(fēng)險的目的。

（二）有效評估資產(chǎn)結(jié)果，整合并購流程

合理的并購方案需要考慮到目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)價值、盈利能力、行業(yè)地位等，也要考慮到并購方的支付能力、財(cái)務(wù)狀況等，在兼顧企業(yè)內(nèi)股東利益的情況下，還要遵守相關(guān)的法律法規(guī)。因此，企業(yè)并購過程中應(yīng)詳盡了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況，結(jié)合并購標(biāo)的的實(shí)際經(jīng)營情況以及行業(yè)信息判斷企業(yè)未來的經(jīng)營現(xiàn)金流，識別企業(yè)的核心競爭力和關(guān)鍵性資源，圍繞核心競爭力制定并購規(guī)劃以及保障舉措等內(nèi)容;同時，充分運(yùn)用謹(jǐn)慎性原則，聘請專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估，同時采用適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)估值工具進(jìn)行企業(yè)估值，形成企業(yè)并購計(jì)劃可行性研究報告，并對合同違規(guī)、法律仲裁、權(quán)責(zé)糾紛等事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，及時發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)的隱藏信息，在必要時可通過設(shè)計(jì)風(fēng)險補(bǔ)償條款將所有潛在債務(wù)或訴訟風(fēng)險進(jìn)行法律約定，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險[3]。

（三）科學(xué)配備監(jiān)管體系，完善并購后整合環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的并購效益能否真正實(shí)現(xiàn)，依賴于其并購整合方案的全方位監(jiān)管和實(shí)施。因此在并購方完成并購后，要配備合理的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系，推行統(tǒng)一的管理制度和業(yè)務(wù)流程，對目標(biāo)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核與篩選，并實(shí)施財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度，定期向企業(yè)匯報目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況，保證新舊制度的銜接與執(zhí)行達(dá)到預(yù)期的并購協(xié)同效應(yīng)。同時，要深入考慮雙方企業(yè)的實(shí)際情況，對目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行評估和改革，規(guī)范運(yùn)行目標(biāo)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息資源的轉(zhuǎn)接及管理工作，在尊重被收購企業(yè)原有文化的基礎(chǔ)上，逐步移植自身的文化，同時及時制訂詳盡的整合計(jì)劃，按計(jì)劃推進(jìn)管理和業(yè)務(wù)整合，有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)的并購戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻(xiàn)

[1]王聰穎.房地產(chǎn)企業(yè)并購后財(cái)務(wù)整合有效策略分析[J].中國民商，2020，（8）：236.

[2]黃秀艷.房地產(chǎn)企業(yè)并購后財(cái)務(wù)整合的問題與對策分析[J].財(cái)經(jīng)界，2020，（21）：144-145.

[3]王麗娜.我國房地產(chǎn)企業(yè)并購浪潮的原因及其影響[J].管理科學(xué)與工程，2018，7（02）：78-84.